金科大连双D港投标项目【中标】HZS(102页).pdf

金科大连双 D 港项目概念方案设计Jinke Dalian Double D Port Conceptual Scheme Design区位分析项目位于辽宁省大连市，是中国东部沿海重要的经济、贸易、港口、工业城市。本案位于金州区的双 D 港产业园区核心位置，近年发展迅猛，吸引了众多高素质人才，且区域近 5 年无可供开发住宅土地。SITE庄河市普兰店瓦房店瓦房店甘井子丹东市鞍山市营口市大连市金州区辽阳市沈阳市抚顺市锦州市盘锦市本 溪市SITE项目区位尚可，发展潜力巨大上位规划上位规划项目所在区域为双 D 港产业园区核心区域，区内近几年无居住土地供应，后续土地供应有限。周边企业均为高精尖人才，客户多为刚需，以结婚和就近上班居住为主，及部分旅游投资者。项目用地产业用地产业用地产业用地项目周边用地性质：周边以产业用地为主 住宅用地有限项目周边客群类型：主要客群为周边庞大的企业职工1KM9KM2KMSITE大连市金州区政府育才小学辽宁省中医药大学双 D 港站小窑湾站3 号线第十高级中学大连财经学院大连理工大学核心商圈大连民族大学大连开发区第九中学金源医院金源商城鹤大高速淮河中路淮河东路黄海东路地块周边 3km 内医疗资源、商业配套匮乏。地块北侧为淮河东路，南临辽河东路，道路通达性良好。地块距离金州区政府及核心商圈约 9KM。海港大道大窑湾疏港高速周边交通及配套交通通达性较好，其他配套还对欠缺周边现状13212北侧临近环河东路南侧临近数字三路地块整体较为平整西侧临近大连机床数字湖英特尔大连机床苏尔寿泵34淮河东路4SITE地块整体较为平整，南侧毗邻数字湖，景观资源丰富地块特征地段地处开发工业园区，具有很强的发展潜力环境南侧临近双 D 数字湖，景观资源丰富规划稀缺住宅性质用地，庞大的企业职工客群交通在建地铁 3 号线，距离最近站点约 1.2KM配套医院、商业配套匮乏，待完善地处大连市双 D 港产业园核心，升值潜力巨大项目定位首置为主首改为辅以高品质 高性价比 高溢价为导向的“三高”宜居社区规划设计条件城市主干道城市次干道数字湖商办用地商办用地大连机床英特尔杏树底河苏尔寿泵公园绿地规划路规划路规划路本案可出现的产品业态有：洋房、小高层、高层三个地块用地面积：186083 容积率 2.0 建筑密度：25%计容面积：372166 255M310M252M350M194M170M196M用地价值分析商办用地对地块南侧景观视线有一定遮挡level1level2level3level4本案可出现的产品业态有：8F、11F-18F、33F大户型大户型大户型中户型中户型中户型中户型中户型中户型小户型小户型小户型小户型小户型小户型小户型城市主干道城市次干道数字湖商办用地商办用地大连机床英特尔杏树底河苏尔寿泵公园绿地规划路规划路规划路产业园区幼儿园位置选择幼儿园位置：地块 A 西侧，留出完整土地给住宅用地幼儿园与水泵房结合，避免破坏其他地块的完整性城市主干道城市次干道数字湖商办用地商办用地大连机床英特尔杏树底河苏尔寿泵公园绿地规划路规划路规划路水泵房幼儿园设置在最下面地块东南角 与水泵房结合，避免破坏其他地块的完整性幼儿园城市主干道数字三路数字湖商办用地商办用地大连机床英特尔杏树底河苏尔寿泵公园绿地规划路规划路规划路商业位置选择商业位置选择：沿数字三路布置，与融创商业互动打造商业位置选择：城市主干道为快速路不适宜设置商业 数字三路与公园绿地交叉处景观最大化临近快速路，商业价值不高出入口设置不适合开口道路主出入口设置：主出入口设在两地中间的规划道路上 人车共用，具有一定的私密性根据道路等级、便捷性以及规划要求，合理设置出入口位置城市主干道城市次干道数字湖商办用地商办用地大连机床英特尔杏树底河苏尔寿泵公园绿地规划路规划路规划路主出入口主出入口主出入口主出入口产品选择 间距解读洋房产品层数选择：8F，更省间距8F9F8FH=38.25H=42.84H=42.5H=(8X3+1)X1.7X0.9H=(9X3+1)X1.7X0.91515偏 15 度更省间距更易出量住宅间距图示：H=(8X3+1)X1.710FH=47.43H=(10X3+1)X1.7X0.91511FH=52.02H=(11X3+1)X1.7X0.915产品选择 消防及报审角度小高层层数选择：15F，得房率更高常规 18F 住宅户型平面15F 住宅户型平面目前目前规范 18F 需外廊层层连通伪南北通品质差、得房率低根据以往当地项目经验 15F 住宅仍可做 1 楼梯 1 电梯户型方案测算之前 分析周边竞品 进行产品选型根据以上分析得出本案的产品有：8F 洋房、15F 小高层、33F 高层79 89 95 1102 房 2 厅 1 卫3 房 2 厅 1 卫3 房 2 厅 1 卫3 房 2 厅 2 卫30%50%10%10%周边竞品SITE金湾山城淮河东路2.3KM1.6KM3.5KM黄海东路聚美东湾海港大道青国青城康馨一品容积率：2.0产品：高层/小高层/洋房面积段：78/80/88 售价：6500 元/容积率：2.0产品：小高层/高层面积段：75/85/95 售价：7500 元/容积率：2.0产品：小高层/高层面积段：65/76/82 售价：7500 元/容积率：2.0产品：小高层/高层面积段：65/70/85/74 售价：7300 元/金湾山城康馨壹品聚美东湾青国青城竞品分析竞品分析金湾山城占地面积：20 万总建面：40 万容积率：2.0产品：小高层/高层78 2 室 1 厅 1 卫南向 1 面宽缺点：户型冗长不方正南北不通透次卧朝北向80 2 室 1 厅 1 卫南向 2 面宽缺点：暗卫户型走道过多浪费面积88 2 室 1 厅 1 卫南向 2 面宽缺点：次卧朝北向75 2 室 1 厅 1 卫南向 1 面宽缺点：暗卫户型冗长不方正南北不通透次卧朝北向结论：70 段户型南向 1 面宽；80 段户型 2 面宽。竞品分析聚美东湾占地面积：15 万总建面：30 万容积率：2.0产品：小高层/高层76 2 室 2 厅 1 卫2 面宽缺点：次卧朝北向 82 2 室 2 厅 1 卫2 面宽缺点：次卧朝北向餐厅位置局促结论：76，82 户型 2 面宽。竞品分析康馨壹品95 3 室 2 厅 1 卫3 面宽85 2 室 2 厅 1 卫2 面宽缺点：次卧朝北向 餐厅位置局促缺点：次卧朝北向 餐厅位置局促占地面积：4.9 万总建面：10.6 万容积率：2.0产品：洋房/小高层/高层结论：85 户型 2 面宽；95 户型 3 面宽。竞品分析青国青城95 3 室 2 厅 1 卫2.5 面宽缺点：次卧朝北向85 3 室 2 厅 1 卫2 面宽缺点：次卧朝北向餐厅与厨房共用占地面积：67400 万总建面：151200 万容积率：2.0产品：小高层/高层结论：85 户型 2 面宽；95 户型 2.5 面宽。我们需与竞品持平或超越，实现产品畅销79 2 面宽89 2.5 面宽95 2.5/3 面宽周边竞品79 3 面宽89 3 面宽95 3/3.5 面宽产品选型我们的产品如何选型？高层占地最小化、景深最大化洋房最大化用足面宽及进深产品分布与用地价值吻合内部造景营造尊贵感“榨干”土地价值规划设计原则方向 1 全小高方向全 15F 量不足，少 2W方向 2 常规方向-洋房最大化33F+8F方向 3 高层最少化33F+15F+8F强排对比结论：我们的产品组合方式 33F+8F 或 33F+15F+8F方案一-高层观景户数最大化 洋房户数最大化高层遮挡洋房日照和景观，洋房通透性差东边地块长边较长，能摆下更多的高层，保证视野更开阔，且景观能与西侧绿地结合打造洋房最大化可能性 1洋房最大化可能性 2结论：高层沿东边布置，洋房最大化高层范围高层范围方案二-洋房区域集中化洋房独立地块可能性 1高层范围高层范围洋房独立地块可能性 2结论：高层放在东边地块最出量，可满足有纯洋房地块西侧两地块较小，高层不出量高层集中到较大地块更易出量方案三-提升产品品质，T2 产品最大化33F 范围15F 范围33F+8F方案 1 北高南低高层观景户数最大化洋房户数最大化方案一 总平面图景观规划中轴对称布局中央大景观方案一 效果图展示方案一 效果图展示方案一 效果图展示方案一 技术经济指标方案一 产品分布图洋房(8F)：89 95 110 89 79 高层(33F)：图例：方案一 交通分析图图例：城市道路小区主要车行道次要车行道商业人行流线消防登高场地小区出入口地库出入口方案一 景观分析图中央景观轴景观轴景观节点湖景图例：方案一 日照分析图日照分析标准：1、日照标准日：大寒日 有效日照时间带：8:0016:002、计算高度：1.2米3、最小连续日照时间：10分钟4、时间间隔：5分钟33F+8F方案 2 高、多层分地块排布分期开发 资金回流最快洋房区品质感高方案二 总平面图景观规划中轴对称布局中央大景观方案二 效果图展示方案二 效果图展示方案二 效果图展示方案二 技术经济指标方案二 产品分布图洋房(8F)：89 95 110 89 79 高层(33F)：图例：方案二 交通分析图图例：城市道路小区主要车行道次要车行道商业人行流线消防登高场地小区出入口地库出入口方案二 景观分析图中央景观轴景观轴景观节点湖景图例：方案二 日照分析图日照分析标准：1、日照标准日：大寒日 有效日照时间带：8:0016:002、计算高度：1.2米3、最小连续日照时间：10分钟4、时间间隔：5分钟提升更多的产品品质的空间方向 1：33F+8F方向 3：33F+15F+8F还有更多可能性吗？33F+15F+8F方案 3 增加 15F 小高产品进一步提升产品品质货值最大化缩短建设周期方案三 总平面图景观规划高层景观户数最大化布局组团景观方案三 效果图展示方案三 效果图展示方案三 效果图展示方案三 技术经济指标方案三 产品分布图洋房(8F)：89 95 110 89 89 79 79 高层(33F)：高层(15F)：图例：方案三 交通分析图城市道路小区主要车行道次要车行道商业人行流线消防登高场地小区出入口地库出入口图例：方案三 景观分析图中央景观轴景观轴景观节点湖景图例：方案三 日照分析图日照分析标准：1、日照标准日：大寒日 有效日照时间带：8:0016:002、计算高度：1.2米3、最小连续日照时间：10分钟4、时间间隔：5分钟方案 1：北高南低 33F+8 F方案 2：高多层分地块排布 33F+8F 方案 3：增加 15F 小高产品 33F+8F+15F总建面37.20 万洋房面积11.94 万高层面积24.33 万总建面37.20 万洋房面积9.26 万高层面积27.03 万总建面37.20 万洋房面积9.58 万高层面积(33F)17.74 万高层面积（15F）8.96 万总图对比总图对比方案 1方案 2方案 3Part 2产品篇超大面宽-超越竞品规范解读-户型偷送方式利用适应当地市场需求-独立家政间全明户型设计-户型结构上超越竞品产品设计策略户型偷送方式总结1、沿街住宅不能偷送(如房间偷一半阳台面积，将来改造涉及到外立面的改动易引起业主投诉）但封闭阳台（客厅前）可不认为是偷送；2、设备平台可偷送，无面积要求，但目前项目沟通审批较难；3、飘窗必须是真飘窗；4、可附赠首层地下室（不计容）结论：据以往项目经验面积偷送困难。户型展示与分析T2-110+110(8F)户型展示南向 3.5 开间南向 3.5 开间110户型(8F-1T2)四房两厅两卫 3.5 开间朝南南向 3.5 开间 阳光、美景兼享独立家政间设计 符合当地市场需求方厅理念 满足多元生活模式赠送可改造阳台 极大提升附加值主卫四件套 奢华升级1 2345全赠送面积半赠送面积34251南向 3.5 开间，12.7 米面宽T2-110+110(8F)户型展示南向 3 开间南向 3 开间三房两厅两卫 3 开间朝南南向 3 开间 阳光、美景兼享双流线设计 凸显尊贵气质南北通透 通风极佳赠送可改造阳台 极大提升附加值主卫四件套 奢华升级1 2345全赠送面积半赠送面积34251南向 3 开间，10.6 米面宽110户型(8F-1T2)T2-95+95(8F)户型展示南向 3.5 开间南向 3.5 开间95 户型(8F-1T2)三房两厅两卫 3.5 开间朝南南向 3.5 开间 阳光、美景兼享独立家政间设计 符合当地市场需求赠送可改造阳台 极大提升附加值1 23全赠送面积半赠送面积321南向 3.5 开间，11.8 米面宽T2-95+95(8F)户型展示南向 3 开间南向 3 开间95 户型(8F-1T2)三房两厅两卫 3 开间朝南南向 3 开间 阳光、美景兼享独立家政间设计 符合当地市场需求赠送可改造阳台 极大提升附加值主卧配独立衣帽间 奢华升级1 234全赠送面积半赠送面积3421南向 3 开间，10.1 米面宽T2-89+89(8F)户型展示南向 3 开间南向 3 开间89 户型(8F-1T2)三房两厅一卫 3 开间朝南南向 3 开间 阳光、美景兼享独立家政间设计 符合当地市场需求赠送可改造阳台 极大提升附加值1 23全赠送面积半赠送面积3321南向 3 开间，10 米面宽T2-89+79(15F)户型展示南向 3 开间南向 3 开间79户型(15F-1T2)二房两厅一卫 3 开间朝南南向 3 开间 阳光、美景兼享独立家政间设计 符合当地市场需求赠送可改造阳台 极大提升附加值南北通透 通风极佳1 234全赠送面积半赠送面积3421南向 3 开间，9.6 米面宽2T4-89+79+79+89(33F)户型展示南向 3 开间南向 3 开间南向 2 开间南向 2 开间Part 4立面篇首开区探讨街角展示 彰显品质门庭礼序 简约亲和气质水苑 大气纯净禅意庭园 意境小景亲子乐园 趣味纷呈花园剧场 悠闲自然以精致景墙、植被草花，及昭示性强的精神堡垒展示社区品质。人行主入口旨在营造亲和感，给人门庭礼序的感受，凸显“礼”。在售楼处前后场可以欣赏水苑美景，进入充满禅意的镜面水空间。通过禅意庭院将售楼处与样板房连接，使得空间更具有意境与品质感。功能复合的趣味亲子园，彰显社区未来生活方式。现代时尚的花园剧场，变化丰富的高差设计，精致的乔灌木搭配，使人身心放松，享受自然。花园剧场悠闲自然街角展示彰显品质气质水苑大气纯净空间分析售楼处趣味乐园乐趣纷呈禅意庭院意境小景门厅礼序气势门楼售楼处一重体验二重体验三重体验四重体验五重体验六重体验停车后或直接步入主入口空间，简约现代风格以亲和力，空间体验正式开始。禅意庭院打破空间的单一属性，结合置石、铺装、绿植等元素让空间更具可游性。水苑空间充满气质与禅意，充满诗意的造景树、富有艺术感的雕塑、别具匠心的下沉卡座，都极富诗意。功能复合的趣味亲子园展示社区未来美好生活愿景。展示公园利用高差创造趣味游走空间，精致园艺灌木结合设计感强烈的硬景设计，自然与现代感相得益彰样板楼通道体验情景体验分析1236654入口效果图售楼处后场空间效果图售楼处入口效果图趣味游走空间效果图样板区效果图售楼处沿街效果图一售楼处沿街效果图二高层立面分析大连印象东北之窗北方明珠 浪漫之都大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市。大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，适于居住大连是中国首批“优秀旅游城市”，不仅有丰富的中国近代人文历史旅游资源，还有许多风景奇秀的自然旅游资源。立面设计分析现代细节自然odernMDNetails atural立面设计延续大连印象，传承文化禀赋，打造独特的立面风格现代典雅新新古典简约法式中式元素精髓的提炼，融合典雅现代的元素，全新的建筑风格。摈弃繁琐中式细节，将现代简约的形体，材质与之融合，独一无二的新风格。借鉴传统法式表现手法，结合现代风格，发展出具有地域特征的简约法式风格。立面设计分析立面风格:现代典雅Modern Elegant Style01立面设计分析立面设计分析建筑材质以米白色系为主，深咖色为辅助，意在营造舒适，温馨，典雅的体验氛围。建筑材质总体可分为三段：顶部颜色丰富 中部米白色典雅 底部浅色鲜明大气材质色彩：米白色浅黄色 米白色基座中间段头部深咖色材质颜色营造温馨典雅的色彩氛围立面效果展示立面风格:新新古典New classical style02立面设计分析材质颜色营造沉静，淡雅的色彩氛围立面设计分析米白色米黄色深咖色深咖色基座中间段头部建筑材质总体可分为三段：顶部以深咖色为主，简洁轻快中部米白色为主，营造沉静，淡雅的色彩氛围底部米黄色为主，沉稳温馨立面效果展示立面风格:简约法式Simple French Style03深咖色铝板仿石涂料米白色石材黄色石材立面设计分析立面效果展示感谢聆听