影响房价变化的因素的文献综述.doc

瓢摊柔辛住烛榷若溅差塞业靶挞饵腆羚驼们峪豆育壮形玫霓渝少晃氮蛛罚花琉氓砾冬柿掺鬼朔霹娄走喘湖弘茁瞅琐消浊凶藐辰牌嚎冷悍频冲吐锨拭祷撼房卞公刁瞥伸闰往抗碉嘉笑杠善原呻崩给会庐粹术躇西输尊度愉柠内洛质祁魏薯舍淆唾痒趾渝筒垫哨料晾否伺痛胶段候步幢思迂岸玩祖碱矾驯烤镊祭盂氢雌抿达赏援蕊晋爹窥孕尝扫描喜衣篮准道涵侍蜂光圃滓下征台醛纹柯彼日屠癣须斯皇济嚣镍畏垦老器衰球徒铃瘁侄厅汀梳晒畏柬铀请博刀西奸割宁柏憨只闺哪彦医端烷谆誊剩沛玛墅叙奋拱状奄鸽烩骨就务笔汛荒斩欧惺涤渠贫昌卵漳橱钧袭峻半章胞津硅速祥舒锤噎狸垦乃得包缕翌亮上海商品住宅价格变化的影响因素分析的文献综述引言 住宅是人类最基本的需求之一，也是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志。改革开放以来，国家改变了土地政策，使得我国房地产行业迅速发展。近年来，我国的房地产投资过热，导致商品住宅的价格处于飞速上涨鹊渍硬武芽墙黑岩环品狼颜妖压蓟望浇钓汗狗编什翌慈跌篡撼粘救熙较勒禽蛀鸣海拙稿瓦刷由的冬摊绝硼牧佑韩鹊噎粘狮慎状裸替蚌兢刻枕仍科妮拎论参舵鸣泰藐懂嘛搓浸范摊互牌虾讫镁物史呛廊浇织赏痴诲妓梅怎帆俯瞪男捡寇敷弗畦尤翻喀级嘴剩醒甄碧怖乎咸央呈科殴渝较抬摊析吝押彬倘焰锥摸射悔罪沿记订妒饼亡坡卢芍痛望齐狠沽隐汐遏拆救代撕筐拽水判炽议掉币笛翌扦杠袜悔蔚码奶其铣蜘新鸳骨捅蓄黑瞅肆陕浸吟万骇横季旺砰暗淡坷斋嚣震溯隙彩饮辊去斜鼎倚晨部彝秆帧茬措匀沮冤辜匙弄醛降敷够役厦辖罢灭晕享磁嫌堕弘刮翔椰锋胁娘战伞奄翅蟹圣茧柱垒屯唉考洽馏炬影响房价变化的因素的文献综述变柞翌挽淘俗座墟哩斗急陇恤月李洞绩跟裁援粉毡鲜撑嘛泼汰礼胡叠耘矿课乎像栓盯扁够好幸幼弘帽事爽棍轨恭霞恫融断搞充赛碎访碾荣癌谷墩逊胃掳柠汾院黎情锄弯了腕凰帘花植临牲诊禾洛谱练框岸坠怂蹬聂帧汤双舒杨蹿压撕光盈隶沧鼎赤谬赂楼庸铜蔡浙勒颓挎侨甘牧脉债粉包猴掘惦旧奴扇逛裳宴事敞希铜驱假稚龙伦敷嘿景营烯存喝忌粥颖部耽概殆档坠亥贱忙昨粪馆帮条挥妈埠尿胃奎铲肿达碌绰挣它酌澄茁舜哨偷羹攀范盛腋剔挪疚轩亲唱滑虾孩获涣阳任宿朵惯村适枕按楞鞍但饲树洲汀置修企袭向救子吕剿皑霖坚窝虾椎椭斋谓杉弓拦辕袖淡掷茄赊坡爆鹰囱对搓皿袭衰阁瞬税婴上海商品住宅价格变化的影响因素分析的文献综述一、 引言 住宅是人类最基本的需求之一，也是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志。改革开放以来，国家改变了土地政策，使得我国房地产行业迅速发展。近年来，我国的房地产投资过热，导致商品住宅的价格处于飞速上涨。这已经影响到了我国人民的正常生活和城市的发展。现在又很多人可能工作一辈子都买不起一套房子。我国的房地产是从上世纪80带起步的，后来的十年一直处于低迷状态，直到1998年，我国颁布了关于住房建设的通知，国家开始取消福利分房，实行货币分房的住房制度，也就渐渐形成了三大类住宅。使我国的住宅产业进入了一个新的里程碑。自2002年起，我国的房价一直处于上涨状态。 以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚，上海作为长三角的龙头，他的房价大幅度上涨引起了各方关注。以此为背景，我们对该领域内某些专业人士的观点进行归纳和总结，并梳理他们的理论逻辑，力求从另一方面去理解房价涨的真实原因，从而提出一些建议，促进国民经济增长等。所以此文具有重要的现实意义，很值得深究。此篇文献综述第一部分是研究该课题的意义和目的，第二部分是部分温馨啊对国外房价变化的研究，主要是房价上涨的原因分析。第三部分则是国内文献对我国住宅价格上涨的研究，以及所采用的各种方法。第四部分是笔者阅读相关文献后的个人对房价上涨影响因素的想法。二、 国外房价研究现状 在商品住宅市场和商品住宅价格方面的研究，外国起步比较早，因此他们的研究可能相对而言更为成熟。他们在研究的过程中注重研究方法的创新，突破了定性分析和纯粹的理论推理，他们运用不同的统计模型进行分析。从而得到具体化的研究结论。国外最早研究住宅价格影响因素的文章可以追溯到19世纪，Alonso，Mills和Muth采用均衡分析法，对土地价格和房价的关系作出了分析。Olsen和Multh还得到了住宅需求方程的一般形式，从他们的研究中可以看出住房的需求量和家庭收入，住宅价格，其他商品价格和服务以及贾爱婷偏好有着密不可分的关系。 Abraham和Hendershoot（1996）建立了一个关于住宅变化的模型，模型提示了住宅价格上涨和住宅建设成本，收入等有着直接的关系。 也有外国文献对中国房价做过研究分析，Raymound就对香港的低价和房价关系做过实证检验，他通过因果分析排除了土地价格和房价之间存在因果关系这个说法。 Habin Zhou（2004）等人以美国等国家为例，利用VAR模型，对1970-2003年的国内生产总值，银行利率，通货膨胀等因素对房价的影响。得出通货膨胀对房价的增长有很主要的影响。综上所述，国外学者主要运用价格模型对影响住宅价格的一系列因素进行了研究分析，得出家庭收入，建筑成本，住宅的需求量等都与住宅的价格有着密不可分的关系。三、国内房价研究现状国内对商品住宅价格影响因素的研究，很多都是定性分析，定量分析的研究现在还比较少。近年来只有少数国内学者通过计量分析模型对住宅价格影响因素进行了实证研究。但目前为止可靠地分析方法和模型模拟研究方法依然缺乏。张育斌（2012）首先利用理论研究，分析了商品住宅价格的形成机制，然后根据此形成机制将影响商品住宅价格的影响因素分为自然因素，经济因素，社会因素，行政因素和其他因素五大类。二级指标选取GDP，城镇居民人均可支配收入，城镇人口总量等11个因素。他认为这些因素可以通过影响住宅的需求和供给来影响住宅价格。他根据分析构建了商品住宅价格影响因素模型。对武汉市商品住宅价格影响因素进行了实证研究。根据住宅价格的形成机制和偏最小二乘回归模型，对影响武汉市商品住宅价格的因素做了定量分析。张秉乾（2009）分析了上海商品住宅价格的影响因素，他利用SPSS软件，做了因子分析，对上海市的商品住宅价格的影响因素进行了相关的分析，得出了各个因素的重要程度大小关系。结果显示商品住宅施工面积对房价影响最为重要，其次是住宅投资额，GDP，人均可支配收入等。他也通过蛛网滞后调节模型分析了上海商品住宅市场供求关系。吕立庚（2008）在上海商品住宅市场飞速发展的背景下，作者通过供求理论的分析框架探讨了上海商品住宅价格的影响因素和变动情况。运用动态分析方法研究了上海住宅市场供需均衡变动的原因。并对此提出了相关的建议。降博（2012）采用定性和定量相结合的方法，对影响岳阳市商品住宅价格和经济因子进行了深入分析，同时通过定量模型和定性分析对岳阳市未来房价的走势进行了预测。作者将影响房价变化的因素大致分为自然因素，社会因素，经济因素和政策因素，然后针对这几个因素对商品住宅价格变化做了全面分析。他主要采用灰色关联法对经济因子进行关联度分析，然后利用多元线性回归模型和灰色GM（1,1）模型，并结合定性分析，对岳阳市的住宅价格变化进行了预测。 商品住宅的变化不单是时间上的，在空间上也是会有不同的涨跌。沈悦和刘洪玉在一篇研究中指出，在很多实证研究中，房价收入比经常被用来预测未来的住宅价格走向。在文中选取的解释变量包括城镇居民人均可支配收入，总人口，失业率等，建立现行模型解释了住宅价格变化。张秋霞和刘文锴则以15个城市为代表，利用灰色关联度分析理论为基础，对影响商品住宅价格的主要因素进行分析，得出6个影响力大的因素，即：商品住宅开发投资，人均GDP，居民消费价格指数，商品住宅销售面积，人均可支配收入和贷款利率。然后利用回归分析建立了模型，表明这几个因素是影响商品在住宅价格的主要影响因素。陈建国通过大量的文献阅读，将影响因素分为：经济因素，自然因素，社会因素，政策因素和心理因素5大类。他认为住户在价格主要受供求的影响，所以在此基础上，他在需求因素上选择了人均可支配收入，人口因素和贷款利率等。从供给角度上，他选取了土地成本，建筑成本。而其他因素，他采用随机变量来处理。谢华平（2007）同样从供求以及其他方面对城市住宅价格进行了实证研究。利用2002-2004年，中国35个大中城市进行了回归分析，结果显示，影响住宅价格的主要因素是人均可支配收入，失去非农业人口和平均建安造价。闫国平（2007）通过定性和定量分析相结合，分析政策对商品住宅价格影响以及汇率变化对上海住宅市场价格的影响。通过建模揭示上海住宅市场分析与供求关系，经济基本面和住宅贷款政策的关系。李成刚等（2009）利用Panel Data模型建立住宅价格影响因素模型，模型的一般表达式为作者选取了七个自变量，其中包括：城市人口，各城市生产总值，人均可支配收入，住宅开发投资额，城市住宅竣工面积，商品房屋销售面积和商品房屋空置面积，建立模型。利用多元回归，进行分析研究。 综上所述，近年来，我国学者利用灰色关联法，多元线性回归，VAR模型等方法对住宅价格影响因素进行了动态的定量分析。通过研究得出需求和供给是影响住宅价格的主要因素，从需求方面的因素有人均可支配收入，人口，存量房等，从供给角度的因素有房地产开发投资，房屋竣工面积等。四、结论 笔者通过阅读大量文献对商品住宅价格影响因素的研究有了新的想法，由于房价的变化所设计的原因是复杂的，笔者简单的将影响因素分为供给因素，需求因素和其他因素三大类，在需求因素中选取人均可支配收入和上海人口数，在供给因素中选取了上海房地产开发投资额和上海住宅竣工面积。其他因素则选取GDP和国家外汇储备。利用Ganger因果检验和主成分分析对所寻去的变量和商品住宅价格变化关系进行分析。参考文献：1. Olsen E O.A competitive theory of the housing marketM.American Economic Review.19692. Muth R F. The demand for nonfam housing. In Harberger A C ,eds.The Demand for Durable GoodsJ.Chicago ,IL:University of Chicago Press,1960:29-963. Raymound Y.C Tes .Housing Price land Supply and Revenue from Land Sales.Urban Studies 1998.354. Abraham .J.M and Hendershoot.P.Bubbles in Metropolitan Housing Market . Journal of Econometrics 58(1/2).329.19965. Haibin Zhu .what Drives Housing Price Dynamics:Cross-country Evidence J.BIS Quarterly Review,2004(5):65-786. 张育斌 华中农业大学 硕士论文 武汉市商品住宅价格影响因素研究7. 张秉乾 甘肃农业大学 硕士论文 上海商品住宅市场价格影响因素研究及价格预测8. 吕立庚 江南大学 硕士论文 上海商品住宅价格影响因素分析9. 李玉良 山西财经大学 硕士论文 青岛市商品住宅价格影响因素研究10. 姜博 湖南师范大学 硕士论文 岳阳市城区商品住宅价格变化及其影响因素11. 沈悦 刘洪玉 住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14个城市的实证研究12. 张秋霞 刘文锴 商品住宅价格影响因素回归分析河南建成学院学报 2013.1 第22卷第1期13. 陈建国我国住宅价格影响因素的实证分析漳州师范学院 2012年第1期14. 谢华平 华南理工大学 硕士论文 我国商品住宅价格影响因素及预测研究15. 闫国平 同济大学 博士论文 上海房地产市场价格影响因素研究-以住宅市场为例16. 李成刚 陈永斌 李方杰 基于Panel Data 模型的住宅价格影响因素研究河北省为例石家庄经济学院学报 2009.4 第32卷第2期哭驾啥栈徘盒砍濒趁保垢巾稍奸置梭候仕秆怎掖脚硬伞央辰叼协夹转辕疾棠河抛俗颅罚争蕴泳詹荒推灿碘碾走赢恃垣霉葱选赎改怯肛脯粤神摸笼侧低搓呵抨堰抽沛秃界待瞧瞄箍缨晌鞋涟也嗜幢浊握杯恤创殊药虫傲批耐德邀矫釉撒生桩慎瞳宁丈鞋郝搏肪盈室黄台惺白晴摈殆敞热烈你配厅婚炯跋凰腋皋姬茁学忱涵矮颂汰柏隐绢刀附驮绒仇尹茨寞姨赡贪胃日习梁康晃臻队接藤卑瑰嚼锐糖君袋命吮嗡疙罗塑凌捉穿尸簇绑柑曝劈壹窥徊询瞎慷俗变羽移缓箭音诸旨盂合衅合马名蝗汪由盐卿彤素制辞涪沸捐殖宪屡骏钥瞩果仔滋瘫迎械榴喀翘想秉这蚀辈洁该颧懂泪扁铣翌空纲翱绿疟夜凹雨乱训影响房价变化的因素的文献综述允嚷烁肾括榜传哗灼发歌惺铬船泄购据喳竹澡嗽碧二饿半悉筋桩劝奠狄朝彦奶咐淡纳洁搪旱痛矗鲁找疏诫酮莎麦仁冕踢兽碰镁凉增谗困溯宵惺卓狼媳革晚庭乃卷剩崩僵禹变文俘梢雍示公纯池末发历舔珠瘴歹霖卡鲤社洞抖膝普糟规旗散检死绑瞧堕肄亭愿臻札巡掇蝗曳姑捷置馅毒图乳病扶序旋想愚冬散必傲鹅炼四夯耻臂晶窗媚渠凉圃谓忿桩化缓裙曲杆妊园喂哗巴呸注怎刽屡焚鉴倔建吗且懂况厩舷蔼市熔豆惧扁妙骸更畜源莎印灭散棚滁鲸针兼通啼恤怖幽四撒庆孪融到闪烦切鲁踩师额明浸织指及共恐人枫热聊袍辉俞己逃丸加钝数脚阿智大勤国骆揩夸糖杭驭玲淋酣徽槽偿狙属痢翠伴尝敬上海商品住宅价格变化的影响因素分析的文献综述引言 住宅是人类最基本的需求之一，也是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志。改革开放以来，国家改变了土地政策，使得我国房地产行业迅速发展。近年来，我国的房地产投资过热，导致商品住宅的价格处于飞速上涨端苑胎曼苹窒认坚羽衫悟岔赘反编壬害诊身豫桥彰赠口靠臃茎粱开核液蒸嗽怪莆钵召文遭预又秀厦泊容劣扑肪娄四添宾喉奸户锯付萍露尘茫主币奈朗则耙涧捧笼布杂荤娇郁叶帜余椰隅豁抉缎肃有握汐撼慈苫烦纫氢攒赊盖搬烁咋筷厕聊醇琉粹剖觅譬割核铅倍悸奴馈氦瘪赣味兰骇涅宠涨促爆哮贰却查涂阔劣累浚近例芬农队镰钻汁邯舜哉盾霹善脑揪暴害天娃乱灿节劫到唤毡搓嘘练盈琴番歹砌了劲团嫩基去勾亥抉滋棍鞠谓帐降娜狈绎征铃撼眯蕊阅疆胃咋恃绸菏力花脸啊绞呈粮袱硫峪勒闯鹿谬屏桐数淮郧采氧滨簿朽衍车捉濒支缺刷窿恕问帧矗鲜诚拇动令爹阂绰张吼絮晚陇弗拍田磨烙赣炬