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我国住房抵押贷款提前还贷行为研究(1)摘要：随着我国住房分配货币化的展开，居民对住房抵押贷款的需求量迅速扩大，住房抵押贷款过程中也出现了许多问题，其中以提前还贷风险为核心问题。特别由于近几年在上海、广东、江苏等地均发生了大规模的提前还贷现象，给各商业银行带来较大的损失，影响了它们的正常经营活动，使得各商业银行开始重视这一现象，究其原因当然有我国特殊的背景，比如制度因素的变化、个人的理财偏好等原因，但本质还是住房抵押贷款业务发展到一个阶段的正常现象。本文对提前还贷风险的具体内容进行了一个系统而深入的探讨，提出了目前我国商业银行应对提前还贷风险的新思路。关键词：住房抵押贷款；提前还贷行为；证券化所谓提前还贷就是指借款人在某期偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，代写论文 主要包括对部分贷款余额的提前偿付(即部分早偿)和一次性清偿所有贷款余额(即完全早偿)。提前还贷作为借款人的一项期权，显然在不存在任何诸如罚款等约束条件的情况下对于借款人是十分有利的，而对于商业银行等金融信贷机构及住房抵押证券的投资者显然是不利的。本文结合我国实际情况分析了在没有进行住房抵押贷款证券化的条件下，提前还贷行为对一级抵押贷款市场的影响。1 我国居民提前还贷行为的诱因分析我国居民由于制度方面的限制，一般没有资格通过获得新的抵押贷款来偿还原来的抵押贷款，即具有锁住效应。所以，提前还贷行为的发生有其特殊性，受再融资动机的影响较小，主要是由非再融资动机所诱发的。11 制度因素我国目前大量发生的提前还贷现象与制度因素的变化有较大关系。例如，货币化分房政策使得居民可以获得一次性住房补贴，由于大部分购房者的投资意识较薄弱，常常将这样一笔资金用于提前还贷；住房公积金政策的改变使借款人每年一次可用公积金冲抵住房公积金贷款本金，从而具备了一定的提前还贷能力；而地方政策的变化如上海蓝印户口政策的停止实施也导致了大量的外地人提前还贷。12 特有的理财观念我国居民特有的理财观念也是诱发提前还贷的一个重要因素。在借款人手中有一定的积蓄时，一般倾向于先偿还贷款，然后才会考虑到进行其他投资或消费活动。13 特殊的收入结构我国大部分居民除了固定收人外，还存在较多的来自第二职业或投资活动等的非固定收人。代写毕业论文 银行在发放住房抵押贷款时，一般都只根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度。借款人的非固定收人会不断积累，而且在物价稳定时期工资的上涨部分也会累积起来，从而使提前还贷从经济方面有了可能性。14 收入水平的大幅度提高我国经济一直保持着较快的发展速度，个人的收人水平也普遍有了大幅度提高，从而使得一部分借款人在一段时期后有了一定收入积累，具备了提前还贷的能力。特别在投资机会较少且投资期望收益率较低的情况下，借款人倾向于提前偿还部分或全部贷款余额。15 住房转手随着我国住房交易市场的快速成长，房屋交易量不断增大。许多借款人为了满足其重新购置新房或就业迁移等需求，往往在还贷期内通过住房交易市场将个人住房出售，用获得的收入来提前偿还个人贷款。16 利率调整的时滞性中国人民银行规定，法定住房抵押贷款利率调整后，对各商业银行已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第2年1月份再按新利率重新制定还款计划，因而利率调整存在一定的时滞性，对借款人不利，可能使借款人采取提前还贷行为。17 对利率走势的预期利率作为重要的经济杠杆，是调整宏观经济运行的重要手段。我国住房抵押贷款实行的是浮动利率，只要中国人民银行对贷款利率作出调整，借款人偿还的利息就会发生相应的变化。因而，浮动利率不仅能带来降息的好处，而且包括利率可能上升的风险。住房抵押贷款的期限一般在10年以上，对于时间跨度这么长的还款计划，借款人自然会考虑未来的利率走势，而且今后利率上升的可能性在逐渐增大。因此，借款人为了避免未来利率上升给自己带来的损失，倾向于提前偿还剩余抵押贷款余额。2 提前还贷行为效应21 提前还贷行为的借款人效应：利弊兼有211 提前还贷行为对借款人的正效应由于提前还贷这一行为主动权掌握在借款人手中，属自愿行为，并且在大多数国家都没有明令禁止，只不过有的国家需支付部分罚金。代写医学论文一般而言，提前还贷可以给借款人带来以下的一些正效应：(1)无论借款人选择哪种提前还贷方式，都可以节省从提前还贷日至贷款合同到期日之间的利息。随着还贷时间的增加，少付利息的比例也在不断减少。即越早还贷对借款人越有利。借款人通过提前还贷，可减少所付利息，从而早日摆脱还贷压力。(2)借款人在利率下跌的情况下，通过借新还旧的方式减少所付利息。尽管提前还贷行为可能会需借款人支付一定的再融资费用，但当现行市场抵押贷款利率比抵押贷款合同利率低到足够补偿再融资费用时，理性借款人寻求再融资的动机就会增强。在不受锁住效应约束的情况下，一旦再融资的净利息成本节约额超过再融资成本，借款人就会进行再融资，最终导致提前还贷行为的发生。(3)通过提前还贷行为，借款人可以顺利实现住房转让。在不允许进行“转按揭”的条件下，如借款人欲卖掉现有住房并重新购置新房，那么必须首先提前偿还剩余抵押贷款余额，解除抵押贷款合同，才能进行住房交易，最终实现对新住房的消费。同样，借款人在就业迁移时，也需通过提前还贷才能实现原住房转让。(4)借款人可以通过提前还贷行为来规避投资风险。在固定利率贷款方式下，当市场利率持续走低时，如果此时借款人将其资本进行投资所得收益不足补偿住房抵押贷款利息的节约额时，不如将这笔资金用于提前还贷，减少机会成本损失的可能性。212 提前还贷行为对借款人的负效应提前还贷行为从表面上看，可以为借款人带来一定的收益，实际上借款人选择提前还贷行为也会具有一定的负效应，主要体现在以下一些方面：(1)借款人由于提前还贷行为而损失了一笔预付利差额。以等额还贷方式为例，借款人在还贷初期所还本金占月还款额的比例较低，利息所占比重较大。代写职称论文随着还贷日期的积累，月还款额中本金所占比重越来越大。即借款人在采取提前还贷行为时，已经在前期预付部分利息，而根据银行规定，这部分利息是不能退回的，因而这部分损失只能作为提前还贷的一部分费用而沉淀了。(2)提前还贷行为可能给借款人造成机会成本的损失。借款人在保证每月还款额的前提下，如有节余资金，不一定将其用于提前偿还贷款，可以进行其他方面的投资活动。我国居民理财观念保守，一般首先选择提前还贷，从而可能造成机会成本的损失。在未来投资形势看好的情况下，借款人可以将提前还贷的资金投人到证券、期货、外汇等方面以获得更高的收益。(3)提前还贷行为可能对借款人的住房二次信贷有不利影响。长期以来，商业银行对借款人的提前还贷行为持有欢迎态度。近几年，随着大量提前还贷行为的出现，给银行自身的正常经营及盈利性都带来较大的影响，商业银行也开始通过收取违约金等方法来防范和控制提前还贷行为的发生，同时可能将其纳人个人信用制度的建设当中。对于曾经采取提前还贷行为的借款人在二次住房信贷消费时，商业银行会通过收取较高的贷款手续费和提前还贷罚金等手段来防范借款人再次采取提前还贷行为。22 提前还贷行为的商业银行效应：风险为主221 提前还贷行为对商业银行的正效应借款人的提前还贷行为可以给银行带来一定的正效应，主要包括以下几个方面：(1)提前还贷行为可以降低商业银行的个人信用风险。由于住房抵押贷款是零散性贷款，其贷款对象是分散的众多借款人。而导致借款人可支配收人下降的因素也很多，目前各商业银行对他们的收人状况进行持续有效的监察是不现实的，因而对借款人资信的真实状况也不可能作出准确的判断，这就是商业银行发放住房抵押贷款所面临的信用风险。借款人的提前还贷行为就可以保证商业银行提前收回贷款，从而防止了信用风险的发生。(2)提前还贷行为可以降低商业银行的抵押物风险。抵押物风险包括抵押物自身风险和处理抵押物的风险。由于住房市场价格受经济区域布局、交通布局影响很大，抵押物的价值亦随着这些因素的变化而发生变化。同时，由于相关的法规不完善，且要求“居者有其屋”的住房政策，使得抵押物还存在较大的变现风险。若借款人逾期不还款，由于政策上的限制，抵押权的行使难以保证各商业银行的利益。但是，如果住房抵押贷款能够提前偿还，商业银行也就少了今后承担抵押物风险的忧虑。(3)商业银行可以获得长贷短还的利差。在等额还贷的条件下，由于借款人在前期已经预付了部分利息，而在提前还贷时这部分利息是不能退回的，从而商业银行可以获得因还贷时间缩短而产生的预付利差。222 提前还贷行为对商业银行的负效应银行作为一个负债经营性企业，资产负债的期限匹配程度直接影响着银行的资本运营状况。近几年我国住房抵押贷款作为银行的优质资产，不良率很低，代写英语论文在银行经营的稳定性及盈利性方面起着重要的作用，使得银行机构越发关注住房信贷中的风险问题，以保持银行经营状况的稳定性。由于经济活动中各种不确定因素的影响，使得理性借款人会随时在对己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化，这种收益的获得必然是以银行的损失来承担。提前还贷行为主要给银行造成以下几方面的损失：(1)借款人提前还贷使得银行的预期利息收入减少。由于住房抵押贷款利率比储蓄利率高很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，其大规模提前回收对银行的收益有很大影响。即随着提前还贷率的提高，银行的预期收益无法实现，从而使付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高，那么给银行所造成的预期收入损失也就越大。(2)造成回收资金闲置的损失。银行机构的主要职能是对信贷资金进行合理、安全、有效的运营。在正常还贷情况下，银行可以事先制定详细的资金运作计划，使回笼资金及时得以配置，产生最大效益。而住房抵押贷款的不定期提前偿还，不仅打破了银行预先制定的资金计划，也降低了整个银行资金的流动性，使得其在短期内无法对提前偿还的本金进行配置效益最大化的处置，从而造成资金的短期闲置。另外，银行为了能够及时重新安置这些回笼资金，也一般需要花费比正常安置资金要大得多的成本费用。(3)增加银行的服务成本。由于提前还贷行为的不确定性，使得银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷额无关，即提前还贷率越高，那么银行的服务费用也越大。(4)提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时，发放的住房抵押贷款的购买力风险较小，如借款人提前还贷，就会增加商业银行的购买力风险。从上面分析可知，由于提前还贷行为给抵押贷款组合的现金流带来了较大的不确定性，使得银行的实际收益与预期收益发生了偏离，导致了银行发生损失的可能性。因此，我们这儿将提前还贷行为界定为一种风险行为。那么银行如何有效地管理和控制提前还贷风险，保持资本运营的稳定性，就是当前住房抵押贷款业务中的一个关键问题，也是未来住房抵押贷款证券化中的一个核心问题。3 商业银行应对提前还贷风险的思路构建31 提高借款人的违约成本目前国际上主要有以下两种方式来提高借款人的违约成本，从而一定程度上遏制了借款人提前还贷行为的大量发生。第一，银行在发放抵押贷款初期收取一定的点数。点数作为借款人必须交纳的一项费用，直接从贷款本金中扣除，实际上使所贷本金减少。当市场利率下跌到原抵押贷款合同利率之下时，借款人就有以较低的利率水平再融资以偿还原贷款的倾向，那么点数作为一项必须在贷款期限内摊还的固定费用由于提前还贷行为的发生而应当在更短的期限内摊还，那么实际上就变相的提高了借款人的违约成本，从而在一定程度上降低了发生提前还贷行为的可能性。第二，在抵押贷款合同中设立提前还贷的有关条款。即在抵押贷款合同中对借款人的提前还贷行为作出一定的约束。由于发生提前还贷行为往往给银行带来一定的损失，因而必须要求借款人作出一定的补偿，这种补偿通常是以罚金的形式向借款人征收。32 通过建立住房抵押贷款数据库系统加强对提前还贷行为的统计分析目前，银行应建立有关住房抵押贷款尤其是提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集的数据进行必要的研究，建立适合我国居民收入水平及理财观念的提前还贷经济模型，从而掌握我国提前还贷行为发生的规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。33 根据借款人的需求推出多样化的抵押贷款方式目前我国主要实行可变利率等额还贷这样一种贷款方式，其贷款利率的调整也不是根据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞性。代写工作总结由于借款人的还贷能力有很大差别，使得单一的贷款方式已经远远不能满足他们多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺1：3，从而有可能导致包括提前还贷风险在内的各种风险的发生。因而为了适应市场的需要，多种贷款方式的推出就有其必要性。例如，依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式可以有效地防范提前还贷风险的发生；银行采用递减还贷法也可以在一定程度上降低提前还贷风险给银行所造成的损失。34 对市场利率的走势进行有效的预测，掌握利率的变动规律银行在采取固定利率抵押贷款方式来发放贷款时，对未来市场利率走势的把握就显得至关重要。如能够预测市场利率的变动规律，银行就能预先采取各种手段将可能发生的风险所造成的损失达到最小化。如预测利率将持续走低时，那么未来借款人可能会采取提前还贷行为来减少利息的支出。银行可以依据利率可能的下降幅度来预测提前还贷率的高低，从而为可能返还的本金寻找再投资途径，避免资金大量闲置的损失。当然银行也可以采用一些金融工具对未来利率变动造成的提前还贷风险进行套期保值。相反，可变利率抵押贷款方式往往在利率上升时由于借款人要承受较高的利息负担可能采取提前还贷行为，但这主要取决于借款人自身的经济实力，因而发生的概率并不高。对于这种情况，银行可通过定期对借款人经济实力的调查及利率走势的预测来估算出利率上升时提前还贷率发生可能性的大小，从而及时采取相应的措施。35 通过担保或保险等方式来转移或分散提前还贷风险转移或分散提前还贷风险有很多种途径，一般可通过保险或担保的形式。在借款人向银行进行贷款时，其担保人不仅对逾期还贷承担责任，同时对于借款人提前还贷给银行造成的损失也必须给予一定的补偿，也就是扩大了担保人的担保范围，使得银行可能遭遇的提前还贷风险向担保人转移。同样银行也可以将提前还贷风险向相关保险机构投保，规定在提前还贷率达到一定水平时，保险公司应对提前还贷风险给银行造成的损失给予赔偿。这样银行就可以将损失控制在一定水平之下，保证了银行经营和发展的稳定性。36 通过建立二级抵押贷款市场转移和分散提前还贷风险尽管有多种方式可以用来转移或分散提前还贷风险，目前最有效的手段还是将住房抵押贷款进行证券化处理，这样银行就可以作为一个服务机构，稳定地获取一定的服务费用，保证盈利的稳定性，同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效的满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的健康发展。通过住房抵押贷款证券化既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在债券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。参考文献： 丁成住房抵押贷款证券化中的提前支付风险分析J投资研究，2001(6)：2830 黄坚个人住房贷款提前还款的法律思考J中国房地产金融，2001(8)：3536 施方住房抵押贷款中提前偿付行为的研究J国际金融研究，2001(9)：1015 张东住房抵押贷款终止偿付型理性违约及其风险防范J中国房地产研究，2003(1)：6065 张颖运用期权方法对银行贷款提前偿付行为的研究J金融经济，2006(2)：5860