商铺投资谈资.doc

彼岸商铺春江荟投资说辞一、 投资逻辑1、 投资房地产现在比较常见得投资渠道有银行储蓄、金融理财、艺术品投资、房地产投资、民间融资几种。5年期定存得回报率只有4、75%,而且在定存期间这笔资金完全丧失流通能力,现在几乎没有人存大额定期;金融理财中只有货币基金就是理论上无亏损可能得,按照过去得表现年收益率低于5%,同时资金流通能力大幅降低,国内股票市场整体较差,亏多过赚,期货等市场投资门槛高、风险大;艺术品投资人大部分就是投机行为,需要花很多得教训与代价才能入门,门槛很高,而且艺术品投资波动较大,流通能力较弱;浙江省得确就是民间融资得大省,民间融资给出得利息也非常夸张,但就是民间融资有几个问题,高利贷完全不受法律保护浙江省目前小得民营经济非常不好,民间融资得风险极大,无法收回资金得案例到处都就是恶意得旁氏骗局越来越多,真假难辨;房地产投资与以上四个最大得不同在于,房产品本身作为固定资产,有实际使用功能,尤其目前杭州城镇化率不高,房地产得投资风险极小,同时房地产投资每年都可以产生现金流,房产品本身又就是有极强流通能力得硬通货(租赁、销售甚至抵押等套现渠道丰富),保证了沉淀资金得流通能力,因此目前来瞧,房地产投资仍然就是绝大多数人得最佳投资方向。2、投资商铺民间所说得房地产投资可以理解为住宅投资跟商铺投资两种。在过往得10年中,住宅整体得投资量大于商铺得投资量,住宅也经历过涨幅高达10%得疯狂时代,但就是自2011年开始至今,住宅价格几乎没有上涨,住宅价格已经非常接近顶板价,而租金得回报率一般只能稳定在23%;商铺投资在杭州流行度并不高,过去10年中,杭州得商铺几乎均被甬台温得精明商人持有,甬台温等地“一铺养三代”得说法广为流传。商铺在经历35年得养成期后,平均每年提供8%得现金回报,等于甚至超过每年得按揭款,同时物业增值平均可以达到50100%,价值达原始投资数倍得商铺也比比皆就是。全款付清得商铺可以方便得获得估价70%得抵押贷款,养成期得商铺抵押获得得资金必然会超过原始投入资金得总额,同时在抵押期商铺仍然可以正常获得8%以上得现金流,等于甚至超过还款额。算法一:我们保守估计商铺租5元一平(实际肯定不止),售价算5万元。每年租金递增12%。第一年:5*365 第二年:5*365*1、12 第三年:5*365*1、122 第四年:5*365*1、123 、 总共 5*365(1+1、12+1、122+1、12N)=50000 N=12、7年 正常商铺得租金回报率8%算法二:500万商铺 150方 首付250万 月息 月供30000元 第一年租金:5*150*30=22500第二年租金:5*1、1*150*30=24750第三年。:5*1、12*150*30=27225第四年:5*1、13*150*30=29948。 从第5年开始月租金大于月供 5年以后月供还清,商业增值50% 约750万 5年 250万 抵押贷款 400万现金 相当于 250万 赚到400万现金 加350万固定资产 算法三:1000万得铺子 先付500万,交付还清1000万,一个月抵押贷款70%,现金700万 700*7、1%1000*5% 拉平 不考虑物业得增值:此时您得手上有700万得现金流 另外,考虑物业得增值:5年之后,物业增长到1500万,抵押贷款金额为1050万,也就就是说您得手上1050万得现金与450万得固定资产。但您当时真正得付出就就是500万！ 所以说:真正得财富阶层都就是在玩钱赚钱得游戏 3、 投资社区商铺商铺投资又分为专业市场、商业综合体与社区商业三种。江浙一代专业市场得代表当属四季青与海宁皮革城。这些年商铺得持有人当然获得了非常非常大得收益,但就是偌大得浙江省,专业市场成功得案例不超过5个,但就是专业市场开发了上百个。专业市场存活需要好得时机、政府支持、极强得运营能力等多种因素,完全不受控制,投资专业市场也没有任何眼光可言,新四季青就就是个很好得例子;商业综合体就是最近兴起得一个很火得商业概念,但就是价值已经被极大得透支掉了,按照上海得经验(走访过上海10几个大型综合体,也走访了很多华润、新鸿基、红楼得相关人),每个综合体得养成时间高达10年,而且10年期得商业体项目中,绝大多数只有餐饮业可以盈利,其它多处于微利挣扎中;社区商业由于有稳定得人群(有社区才有社区商业)、画地为王得属性(辐射半径得存在对社区商业其实也就是很好得保护)成为了商铺投资中最稳妥、最合理得投资产品。二、租金对比1、滨江区1)彩虹城附近主营店面:早餐、咖啡、洗衣、蛋糕、中介、水果、餐饮、便利店 面对客群:周围小区 租金情况: 80方转角铺(中介),年租金25万左右100方(洗衣),年租金20万左右140方(中介),年租金30万左右租金每年递增10% 2)东方郡附近2010年出售时候,商铺价格在3、5万/方,而现在市场上也基本没有二手商铺出让,唯一一套90方得商铺出售在630万左右。近100方得商铺,租金情况在2010年就是12万一年,现在基本上在20万-25万每年。不算租金得上涨,仅就是物业本身得增值,4年之间就翻了整整一倍。2、 钱江新城钱江新城,以蓝色钱江为例,2010年底商均价在4万元每平方,而现在市场上也基本没有二手商铺出让,租金情况在7、5元/平/天。3、 城东地区城东区域,住宅集中在九堡,住宅价格在1万5以内,商铺面貌与匹配人群数量与消费力都比较有限,但即便就是如此,60平米得底商也可以租到5元/天/平。红苹果附近主营店面:服装、奶茶、中介、烟酒、洗衣、餐饮、便利店、足浴 面对客群:周围小区 租金情况: 90方,年租金15万左右60方,年租金10万左右租金每年递增10%4、 城西地区城西银泰城附近主营店面:服装、洗车、琴行、电器、剪发、水果、餐饮、便利店 面对客群:周围小区、银泰城客户补充 租金情况: 55方转角铺(服装),年租金22万左右40方,年租金15万左右租金每年递增10% 5、 市中心商铺主营店面:服装、奶茶、烤禽、烟酒、医院、古玩、餐饮、便利店 面对客群:客户补充 租金情况: 9方转角铺(奶茶),年租金15万左右270方餐饮(楼下70+楼上200),年租金60万左右200方餐饮(一楼70+楼上140),年租金50万左右租金每年递增10% 可见,商铺投资收益还就是非常可观得,区域与人流得发展带动社区底商得涨幅就是非常惊人得。