房地产企业投融资决策方法及风险管理2.pdf

房地产企业投融资决策房地产企业投融资决策 及其风险管理及其风险管理 慧朴管理概况 主要业务 立足工程建设行业，为行业价值增值提供立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益精细化管理和精益建造建造 培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。公司愿景 致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为 最受行业欢迎的合作伙伴。成为 最受行业欢迎的合作伙伴。部分客户 中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商 2 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”3 培训注意事项培训注意事项 手机关铃 守时 禁烟 提倡互动 3 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”目录 目录 一、投资概述 二、房地产投资类型 三、投资的主要目 四、投资决策分析 五、投资分析中常用的基本概念 六、房地产融资决策 七、房地产风险管理 4 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”各家之言 融资的概念 新帕尔格雷夫经济学大辞典对融资的理解是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。融资是指企业运用各种方式向金融机构或金融中介机构筹集资金的一种业务活动。融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。融资是指货币资金的调剂融通是社会化大生产条件下社会经济实体之间进行余缺调剂的有效途径和手段。广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融人（资金的来源）和融出（资金的运用）。狭义的融资只指资金的融人。融资是指资金在供给者与需求者之间的流动，这种流动是双向互动的过程，既包括资金的融入，也包括资金的融出。5 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资概述 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。6 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资概述 在建筑企业投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。建筑企业投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。7 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 1从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。8 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。9 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型（2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。10 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。11 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 2从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资 即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。12 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。13 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。14 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 3从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。15 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。16 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”房地产投资类型 3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。17 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资的主要目 房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益 避税收入 销售收益等 18 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资的主要目 现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。19 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资的主要目 避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。20 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资的主要目 销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。21 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资分析中常用的基本概念 1交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。22 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资分析中常用的基本概念 2最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。23 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资分析中常用的基本概念 3市场价格 市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。24 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资分析中常用的基本概念 4交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。实际成交价格将总是落在这两个极限之间，这就是交易区间。如果一个交易要成功，买方所认为的投资价值必须大于卖方。25 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资分析中常用的基本概念 5投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。但某一特定物业的投资价值对于不同的投资者而言，结论不是唯一的。26 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 1位置的固定性 房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：1）选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。27 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 2）选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。3）投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。28 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 2寿命周期长 房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。29 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 3适应性 所谓适应性，是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。30 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 4个别性 房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产，也由于此时投资与彼时投资而不一样。房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。31 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 5政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府对房地产市场十分关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。32 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 6对专业管理的依赖性 对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。33 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 7相互影响性 房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。反之，一个地区的衰落和冷清，也会导致附近房地产价值的降低。34 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 8房地产投资的风险性 房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。35 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策分析 9房地产投资的巨额性 房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。36 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”融资测算 1.预测资金缺口的依据 预期利润/预计资产/财务政策目标（股利支付率/负债率/营业利润率等）2.运用预测性资产负债表预测资金缺口 资金缺口的计算：增加的资产占用（固定资产+流动资产-流动负债）与增加的资金来源（负债和股本）之差 融资措施：内部挖潜（降低固定资产投资/减少流动资金占用/改善盈利状况/降低股利支付率等）/外部融资（发行股票/债券）3.运用预测现金流量表预测资金缺口 资金缺口：期初现金余额+本期现金流入 本期现金流出 37 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”2.房地产融资决策房地产融资决策 资金来源 传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售 我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。目前我国房地产企业有目前我国房地产企业有3 3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺乏持续开发能力，资产负债率大多在缺乏持续开发能力，资产负债率大多在70%70%以上，自有资金所占的比重相当以上，自有资金所占的比重相当小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。小，主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到行贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%90%以上。以上。20032003年年6 6月月121121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，甚至面临出局的危险。断裂之患，甚至面临出局的危险。38 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”企业融资渠道分析企业融资渠道分析 债务融资 权益融资 银行贷款 商业信用 债券融资 租赁融资 典当融资 民间信用 信托 股票融资 股权转让 盈余融资 期限性；抵税作期限性；抵税作用；成本低；有用；成本低；有财务杠杆作用；财务杠杆作用；财务风险大；不财务风险大；不会分散股东控制会分散股东控制权。权。无到期日；税后无到期日；税后支付；成本高；支付；成本高；无财务杠杆作用；无财务杠杆作用；财务风险小；分财务风险小；分散股东控制权。散股东控制权。39 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”2.房地产融资决策房地产融资决策 银行贷款 121文件后，尽管各种不同的房地产融资渠道都有所增强，比如全国房地产信托的数量增长很快，但2003全年募集的资金不超过100亿元。而当年全国房地产开发贷款增加了近2000亿元。银行信贷仍然是中国现在房产界资金主力。银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产。银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。美国的房地产金融业很发达，融资种类多，在房地产企业使用资金总额中银行贷款只占15%左右，贷款总额占银行资产的比重不到10%。而有些东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，银行资产中房地产信贷占了40%50%。在国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的惯例，一个是给房地产业贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%；二是发放给开发商开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。40 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”1 1、企业、企业IPOIPO 房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。企业在境内外资本市场企业在境内外资本市场IPOIPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求和相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。严格的信息披露要求和相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。2.房地产融资决策房地产融资决策 41 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”2 2、发行企业债、发行企业债 国务院办公厅国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见促进房地产市场健康发展的若干意见强调要支持资信条件较好的强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。企业经批准发行企业债券。1 1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。2 2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。万科企业（万科企业（000002000002）于）于20072007年至年至20082008年发行年发行5959亿公司债券；保利房地产（集团）股亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司份有限公司4343亿元公司债获批；招商地产发债融资亿元公司债获批；招商地产发债融资8080亿。亿。2.房地产融资决策房地产融资决策 42 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”3 3、收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）、收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）通过收购通过收购STST或或SPSP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业业IPOIPO程序复杂，已排队申请程序复杂，已排队申请IPOIPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。也是可以达到上市融资的目的。20082008年年1111月信达投资公司成功用其旗下月信达投资公司成功用其旗下1111家房地产公司的股权置换了青鸟天桥家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。中国银监会中国银监会20082008年年1212月月6 6号发布号发布商业银行并购贷款风险管理指引商业银行并购贷款风险管理指引，鼓励，鼓励银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅关于促进房地产市场健康发关于促进房地产市场健康发展的若干意见展的若干意见中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。业或项目，提供金融支持和相关金融服务。2.房地产融资决策房地产融资决策 43 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”三、传统的间接融资三、传统的间接融资 银行贷款银行贷款 长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款，直到二长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款，直到二OOOO八年十二月二十日，八年十二月二十日，国务院办公厅国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台，其第三条第出台，其第三条第（七）款要求支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位，中小套型普（七）款要求支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。动产抵押担保或权利质押等担保条件。2.房地产融资决策房地产融资决策 44 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”四、当前的政策障碍四、当前的政策障碍 1 1、房地产公司上市困难重重、房地产公司上市困难重重 2 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3 3、一般房地产公司发债困难也较大、一般房地产公司发债困难也较大 4 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 2.房地产融资决策房地产融资决策 45 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”五、探索新的融资模式及其法律问题五、探索新的融资模式及其法律问题 新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自不同新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自不同 的实际情况选择适合自己的模式。的实际情况选择适合自己的模式。1 1、与外国大型房地产企业合作、与外国大型房地产企业合作 1 1）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司公司 2 2）由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序，然后把内资公司改组成）由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序，然后把内资公司改组成中外合作或合资公司中外合作或合资公司 3 3）由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资）由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资25%25%后转让给外资房后转让给外资房地产公司地产公司 在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。2.房地产融资决策房地产融资决策 46 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”2 2、与大型商业机构合作（沃尔玛、百安居、家乐福、麦得隆、乐购、红星美凯龙和、与大型商业机构合作（沃尔玛、百安居、家乐福、麦得隆、乐购、红星美凯龙和东方家园等）东方家园等）1 1）根据需要建设大型商业设施如大型超市（在各主要城市或地区）根据需要建设大型商业设施如大型超市（在各主要城市或地区）2 2）以量身定造的方式建设并销售）以量身定造的方式建设并销售 3 3）合作参股方式，最后完成转股手续）合作参股方式，最后完成转股手续 4 4）以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移）以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移 上述上述4 4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式，如以租赁合同收益种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式，如以租赁合同收益为担保向银行贷款，或以向承租方或购买方先行收取租金或预付款方式完成为担保向银行贷款，或以向承租方或购买方先行收取租金或预付款方式完成房地产融资，根据需要和具体情况制定相关法律文件。房地产融资，根据需要和具体情况制定相关法律文件。2.房地产融资决策房地产融资决策 47 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”3 3、以项目融资方式向银行贷款、以项目融资方式向银行贷款 以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。1 1）将项目公司的全部股权质押给银行）将项目公司的全部股权质押给银行 2 2）将项目土地使用权抵押给银行）将项目土地使用权抵押给银行 3 3）将项目的预期收益全部质押给银行）将项目的预期收益全部质押给银行 4 4）将项目公司的所有银行帐户质押给银行）将项目公司的所有银行帐户质押给银行 5 5）将项目的所有保险权益转让给银行）将项目的所有保险权益转让给银行 项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式。可以适用项目融资的项目项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式。可以适用项目融资的项目多为商业项目，如酒店、商场、停车楼等。银行通常可以将这类商业项目和房多为商业项目，如酒店、商场、停车楼等。银行通常可以将这类商业项目和房地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇。项目融资涉及许多法律问题，地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇。项目融资涉及许多法律问题，例如抵押、担保、质押、抵押权的实现和有关金融、税务法律问题，需要制作例如抵押、担保、质押、抵押权的实现和有关金融、税务法律问题，需要制作许多相关法律文件。许多相关法律文件。2.房地产融资决策房地产融资决策 48 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”4 4、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资 1 1）以外方股东名义向国外金融机构借款）以外方股东名义向国外金融机构借款 2 2）以合资或合作企业名义向国外金融机构借款）以合资或合作企业名义向国外金融机构借款 3 3）以项目融资方式向国外机构借款）以项目融资方式向国外机构借款 以外方股东名义向外举债或以合资企业名义向外举债只需向外汇管理局备案，不占以外方股东名义向外举债或以合资企业名义向外举债只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模。但向外举债不能超过该项目的投资总额。与有经济实力的外国家外债总规模。但向外举债不能超过该项目的投资总额。与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。同时在国内进行融国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。同时在国内进行融资也是具有优势条件的。资也是具有优势条件的。上述融资模式涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题，同时也涉及到贷上述融资模式涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题，同时也涉及到贷款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题。款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题。2.房地产融资决策房地产融资决策 49 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”5 5、房地产公司与海外房地产基金合作、房地产公司与海外房地产基金合作 1 1）在中国申请成立中外合作的房地产基金）在中国申请成立中外合作的房地产基金 2 2）吸引海外房地产基金投入国内项目）吸引海外房地产基金投入国内项目 A A、股权转让、股权转让 B B、项目转让、项目转让 C C、定身制作项目、定身制作项目 D D、中外合作（固定收益分成）等方式合作、中外合作（固定收益分成）等方式合作 目前由于政策因素，只有极少数国内的房地产基金获得批准，尚没有中外合作的目前由于政策因素，只有极少数国内的房地产基金获得批准，尚没有中外合作的房地产基金获得批准，但这只是个时间问题。海外房地产基金目前直接投资国房地产基金获得批准，但这只是个时间问题。海外房地产基金目前直接投资国内房地产项目有一定困难，但有些房地产基金已经以外资企业入股的方式参与内房地产项目有一定困难，但有些房地产基金已经以外资企业入股的方式参与国内的房地产项目。国内的房地产项目。2.房地产融资决策房地产融资决策 50 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”6 6、与信托投资公司合作开展房地产信托业务、与信托投资公司合作开展房地产信托业务 房地产公司与信托投资公司合作，由房地产公司向信托投资公司房地产公司与信托投资公司合作，由房地产公司向信托投资公司申请，由信托投资公司依据信托法并根据房地产公司的项目具体情申请，由信托投资公司依据信托法并根据房地产公司的项目具体情况制作信托计划，在社会上定向或公开发行单一或集合计划与信托况制作信托计划，在社会上定向或公开发行单一或集合计划与信托受益凭证，将社会上的闲散资金汇聚起来，集中使用在房地产信托受益凭证，将社会上的闲散资金汇聚起来，集中使用在房地产信托计划中。计划中。2.房地产融资决策房地产融资决策 51 房地产企业投融资方法及风险管理房地产企业投融资方法及风险管理 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”其中要点是，根据信托计划：其中要点是，根据信托计划：1 1）信托计划购买人（信托受益凭证受益人）将自己的资金信托给信托机构；）信托计划购买人（信托受益凭证受益人）将自己的资金信托给信托机构；2 2）信托机构将某一项目的信托资金集合在一起设立独立帐户，使信托资金独立于信）信托机构将某一项目的信托资金集合在一起设立独立帐户