房地产评估之成本法概述.docx

本钱法及其运用要求1.熟悉本钱法的寄义；2.熟悉本钱法的理论依据；3.掌握本钱法适用的估价工具；4.熟悉本钱法估价需要具备的条件；5.熟悉本钱法估价的操纵步调；6.掌握房地产代价组成；7.掌握本钱法的根本公式；8.熟悉重新购建代价的寄义；9.熟悉重新购建代价的求取思路；10.掌握修建物重新购建代价的求取方法；11.熟悉修建物重新购建代价的求取要领；12.掌握修建物折旧的求取；13.了解衡宇完损品级评定的有关划定；14.了解衡宇折旧的有关划定。第一节本钱法概述本节论述本钱法的寄义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价工具（掌握），本钱法估价需要具备的条件（掌握）以及本钱法估价的操纵步调（熟悉）。1.本钱法的寄义扼要地说，本钱法是凭据估价工具的重置本钱或重建成原来求取估价工具代价的要领。具体地说，本钱法是求取估价工具在估价时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。所谓重新购建代价，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价工具的须要支出，大概重新开发建立全新状况的估价工具的须要支出及应得利润。所谓折旧，是指种种原因造成的房地产代价减损，其金额为房地产在估价时点的市场代价与在估价时点的重新购建代价之差。本钱法也可以说是以房地产代价的各个组成部分的累加为底子来求取房地产代价的要领，即先把房地产代价分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，本钱法也被称为积算法，由此还可知本钱法中的“本钱”并不是通常意义上的本钱（不含利润），而是代价（包罗利润）。但在该要领中也用到了通常意义上的本钱，别的还用到了用度、支出、代价等相关观点。因此，在遇到“本钱”、“用度”、“支出”、“代价”等词时，要注意凭据上下文的内容判定它们的具体内涵。本质，是以房地产的重新开发本钱为导向来求取房地产代价，测算出的代价称为积算代价。优点：代价易于区别项目组成，测算有依据本钱法是先分别求取估价工具时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。（）【正确答案】正确【答案解析】拜见课本P269。例题：1.本钱法是凭据估价工具房地产在制作时的购建代价，然后扣除折旧，以此来估算估价工具客观公道的代价或代价的要领。（）【正确答案】【答案解析】应为在估价时点的重新购建代价。【正确答案】ABD【答案解析】拜见课本P271。4.本钱法估价需要具备的条件（掌握）条件：自由竞争，商品自己可以大量重复生产。如果不是在长时期内，大概没有自由竞争，又或商品自己不可以大量重复生产，上述循环就不能建立，代价就不会即是本钱加平均利润。实际上，纵然具备这些条件，代价即是本钱加平均利润也是偶然的，代价仅仅是围绕着“本钱加平均利润”而上下颠簸，趋向于“本钱加平均利润”。当求大于供时，房地产代价可能大大高于房地产开发建立本钱；当供大于求时，房地产代价可能大大低于房地产开发建立本钱。因此，房地产开发建立本钱高，并不一定意味着房地产代价就高；房地产开发建立本钱低，也不一定说明房地产代价就低。正是因为房地产代价与房地产开发建立本钱不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开刊行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。最主要的是要注意以下3个问题：（1）是应接纳客观本钱而不是实际本钱。可将房地产开发建立本钱区分为实际本钱和客观本钱。实际本钱也称为个体本钱，是指某个具体的房地产开发商的实际耗费。客观本钱也称为正常本钱，是指假设重新开发建立时大多数房地产开发商的一般耗费。（2）是应在客观本钱的底子上结合选址、计划设计等的阐发进行调解。现实中有一些选址不妥大概计划设计不公道等造成不切合市场需要的房地产，极度的例子是在人流量很小的地方制作的商场。在这种情况下虽然无论谁制作该商场客观上都要耗费那么多本钱，但该商场也不会有那么高的代价。（3）是应在客观本钱的底子上结合市场供求阐发进行调解。当房地产市场供大于求时，应在客观本钱的底子上调低评估代价；当供小于求时，应在客观本钱的底子上调高评估代价。5.本钱法估价的操纵步调（熟悉）运用本钱法估价一般分为以下4个步调：弄清估价工具的代价组成，搜集相关资料；测算估价工具的重新购建代价；测算估价工具的折旧；求取估价工具的积算代价。本钱法是以房地产代价的各个组成部分累加为底子，来求取房地产代价的，适用于评估可独立开发建立的整体房地产代价，不能用于评估局部房地产的代价。【2010年真题】【正确答案】错误【答案解析】如果评估局部，可以先凭据总体，测算出单价，再进行修正调解。拜见课本P271。某宗房地产的代价并不是由其开发建立本钱决定的，因此运用本钱法估价应该注意的内容包罗（）。【2010年真题】A.应接纳客观本钱而不是实际本钱B.应该接纳实际本钱而不是客观本钱C.应结合选址、计划设计等对本钱法的测算结果进行调解D.应结合市场供求状况对本钱法的测算结果进行调解E.应结合估价委托人的要求，对本钱法的测算结果进行调解答疑编号950276080105【正确答案】ACD【答案解析】AB中肯定只有1个正确选项。E违背了估价师独立性的原则。拜见课本P272。【正确答案】BE【答案解析】拜见课本P272。第二节房地产代价组成房地产代价组成（7项）：土地取得本钱+建立本钱+治理用度+销售用度+投资利息+销售税费+开发利润。土地取得本钱建立本钱治理用度销售用度投资利息销售税费开发利润房地产代价其中，土地取得本钱和建立本钱之和，称为直接本钱，即：直接本钱=土地取得本钱+建立本钱土地取得本钱、建立本钱、治理用度、销售用度、投资利息和销售税费之和，称为开发本钱，即：开发本钱=土地取得本钱+建立本钱+治理用度+销售用度+投资利息+销售税费1.土地取得本钱土地取得本钱也称为土地用度，是指取得房地产开发用地的须要支出，包罗土地开发赔偿费（如土地和衡宇征收赔偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、园地平整费等）、都会底子设施建立费、建立用地使用权出让金和土地取得税费等。土地取得本钱的组成因取得房地产开发用地的途径差别而差别。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：通过市场购买取得；通过征收团体土地取得；通过征收国有土地上衡宇取得。在实际估价中，应凭据估价工具中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之来求取。市场购买下的土地取得本钱土地使用权购买代价，买方缴纳的税费，可直接归属于该土地的其他支出。土地使用权购买代价（简称地价款）。一般是接纳市场法求取，也可以接纳基准地价修正法、本钱法求取。土地取得税费。包罗契税、印花税、生意业务手续费等，通常是凭据税法及中央和地方政府的有关划定，凭据土地使用权购买代价的一定比例来测算。例如，某宗面积为5000的房地产开发用地，市场代价（楼面地价）为800元/，容积率为2，受让人需凭据受让代价的3%缴纳契税等税费，则土地取得本钱为：80050002（13%）824（万元）。征收团体土地的土地取得本钱（七项组成）：土地征收赔偿费、土地使用权出让金、都会底子设施建立费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和园地平整费。土地征收赔偿（四项组成）：土地赔偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安顿补贴费（每人4-6倍，每公顷最高不得凌驾前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗赔偿费+摆设被征地农民的社会保障用度土地赔偿费和安顿补贴费的总和不得凌驾前三年平均年产值的30倍。土地征收赔偿尺度的革新： 最低统一年产值尺度、区片综合地价。（目的：公正）相关税费（五项税费）：征地治理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建立基金+政府划定的其他有关用度征收国有土地上衡宇的土地本钱2011.1.21国有土地上衡宇征收与赔偿条例，原2001年6月13日国务院宣布的都会衡宇拆迁治理条例同时废止。国有土地上衡宇征收评估措施2011.6.3出台。衡宇征收赔偿费（五项）:被征收衡宇赔偿费+搬家费+临时安顿费+停产停业损失赔偿费+补贴嘉奖相关用度：衡宇征收评估费+衡宇征收办事费+政府划定的其它有关用度2.建立本钱：（1）勘察设计和前期工程费，例如市场观察、可行性研究、工程勘察、情况影响评价、计划及修建设计、建立工程招投标、施工的通水、通电、通路、园地平整及临时用房等开发项目前期事情的须要支出。要注意园地平整等用度与前面的土地取得本钱的衔接，如果土地取得本钱中包罗了衡宇拆除费（拆除衡宇和清运渣土等用度）大概取得的房地产开发用地是“七通一平”等园地平整的熟地，则在此就没有大概只有部分园地平整等用度。（2）修建安装工程费，包罗制作商品房及隶属工程所产生的土建工程用度、安装工程用度、装饰装修工程用度等。隶属工程是指衡宇周围的围墙、水池、修建小品、绿化等。要注意制止与下面的底子设施建立费、大众配套设施建立费重复。（3）底子设施建立费，包罗都管帐划要求配套的门路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建立用度。如果取得的房地产开发用地是熟地，则底子设施建立费已部分或全部包罗在土地取得本钱中，在此就只有部分底子设施建立费大概没有底子设施建立费。（4）大众配套设施建立费，包罗都管帐划要求配套的教诲（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化运动中心）、社区办事（如居委会）、市政公用（如大众茅厕）等非营业性设施的建立用度。（5）其他工程费，包罗工程监理费、竣工验收费等。（6）开发期间税费，包罗有关税收和地方政府或其有关部分收取的用度，如绿化建立费、人防工程费等。有时需要将上述建立本钱分别为土地开发本钱和修建物建立本钱。在这种情况下，一般可将底子设施建立费归入土地开发本钱；大众配套设施建立费视土地市场成熟度、房地产开发用地巨细等情况，归入土地开发本钱或修建物建立本钱中，大概在两者之间进行公道3.治理用度是指房地产开发企业为组织和治理房地产开发经营运动的须要支出, 包罗房地产开发商的人员人为及福利费、办公费、差旅费等，一般按土地取得本钱与建立本钱之和的一定比例来测算。4.销售用度，指销售房地产的须要支出。分为销售之前产生的用度和销售同时产生的用度，一般按开发完成后的代价的一定比例测算。5.投资利息房地产开发完成大概实现销售之前产生的所有须要的用度，都应盘算利息。包罗土地取得本钱、建立本钱、治理用度和销售用度（四项），无论其是来自借款资金照旧自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑时机本钱。投资利息的盘算（五方面）应计息项目（四项）：土地取得本钱，建立本钱，治理用度，销售用度（注：销售税费一般不计利息）。计息周期，盘算利息的单元时间，可以是年、半年、季、月。计息期估算建立期（有些是一次性产生的，有些是建立期内均匀产生的）。计息方法单利和复利两种方法。利率投资利息盘算中一般接纳估价时点的房地产开发贷款的平均利率。某银行存款的计息方法接纳单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：【正确答案】B【答案解析】底子设施主要指水电路之类。围墙是隶属工程，在修建安装费中；居委会用房属于大众配套；人防工程属于开发期间用度。（知识题）【正确答案】C【答案解析】拜见课本P281。开发本钱、治理用度、销售用度3亿投资利息3（1+7.2%）【正确答案】ABCD【答案解析】拜见课本P279。【正确答案】B【答案解析】拜见课本P280、P281。26.销售税费：销售税金及附加（两税一费，即营业税、都会维护建立税、教诲费附加，为售价的5.5%）。其他销售税费：印花税、生意业务手续费等。特定划定，销售税费不包罗应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购买本钱）。7.开发利润开发利润指房地产开发企业的利润而非修建承包商利润。开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能得到的平均利润，而不是个体开发商最终实际得到的利润，也不是个体开发商期望得到的利润。凭据差别的基数，有差别的利润率指标。（利润率一般是通过大量观察、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接本钱利润率投资利润率本钱利润率销售利润率直接本钱利润率最大，其次是投资利润率，再次是本钱利润率，销售利润率最小直接本钱好记，7个项目中，带本钱字眼的就2个，就是直接本钱，销售利润是凭据开发完成后的全部代价盘算的，包罗全部7个项目，注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率盘算的项目。考试时主要考中间的两个，因为容易殽杂。影象窍门：投4成5，总共7个项目， 女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取本钱项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，本钱利润率，取本钱项目的前5个；还一个理解要领:投资的时候利息还没产生，所以不在投资本钱中）。【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得用度、建立本钱、治理用度、销售用度、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则本钱利润率为（）。A.17.13% B.18.30%C.18.61% D.21.47%【正确答案】B【答案解析】拜见课本P282-283。先算开发利润。头饰，开发利润=（土地取得用度+建立本钱+治理用度+销售用度）投资利润率=（600+900+50+60）20%=32.2金城武，本钱利润率=开发利润/（土地取得用度+建立本钱+治理用度+销售用度+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%【正确答案】D【答案解析】8000+6000+800+600+720+X6%+X16%=XX=20666.67。拜见课本P282。【2009年真题】某房地产开发商开发一幢修建面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发本钱和治理用度为1200元/，开发本钱和治理用度在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售用度为销售代价的2%，销售税费为销售代价的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08%C.11.83%D.13.73%【正确答案】B【答案解析】拜见课本P283。土地投资1000万开发本钱和治理用度1200万投资利息1000（1+10%）-1+1200（1+10%）【正确答案】D【答案解析】拜见课本P282284。直接本钱利润率开发利润（土地取得本钱建立本钱）直接本钱利润率（10001500）6%150土地代价土地重新取得本钱土地开发本钱治理用度投资利息销售用度利润10001500（10001500）5%（10001500）5%1001503000。利用销售利润率盘算出的房地产代价房地产代价土地取得本钱建立本钱治理用度销售用度投资利息销售税费利润销售税费房地产代价销售税费率开发利润房地产代价销售利润率房地产代价【2009年真题】某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得本钱、开发本钱、治理用度、销售用度合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。【正确答案】正确【答案解析】盘算投资利润率时，投资本钱主要是土地取得本钱、建立本钱、治理用度、销售用度这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包罗在投资本钱中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资本钱。拜见课本P283。第三节本钱法的根本公式1.本钱法最根本的公式（掌握）房地产代价重新购建代价折旧2.适用于新开发的房地产的根本公式（掌握）新开发房地代价土地取得本钱建立本钱治理用度销售用度投资利息销售税费开发利润新建成的修建物代价修建物建立本钱治理用度销售用度投资利息销售税费 开发利润新开发的土地代价待开发土地取得本钱土地开发本钱治理用度销售用度投资利息销售税费开发利润例8-1：某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发本钱和治理用度为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售用度、销售税费和开发利润分别为可转让熟地代价的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建立本钱和治理用度在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售用度在开发完成时投入）。【正确答案】该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总本钱+总治理用度+总销售用度+总投资利息+总销售税费+总开发利润假设开发完成后的熟地代价为VV=120000000（18%）3250000000（18%）V（2%5.5%10%）解得V=523200000元 可转让面积=200000060%=1200000平方米单价=523200000/1200000=436元/平方米3.适用于旧的房地产的根本公式（掌握）房地合一时旧的房地代价房地重新购建代价修建物折旧土地重新购建代价修建物重新购建代价修建物折旧只盘算修建物时旧的修建物代价修建物重新购建代价修建物折旧第四节重新构建代价的求取【正确答案】CD【答案解析】B账面代价是基于历史本钱的余值。E土地重新构建代价，应该凭据该地块在估价时点的剩余年限确订代价确定其土地使用权代价【正确答案】ABCD【答案解析】土地是在估价时点状态下的年限的代价，如住宅用地，剩余年限另有30年，那么重新构建代价就是30年住宅用地使用权的代价，而不是70年的全新代价。拜见课本P287、P288。2.重新购建代价的求取思路（熟悉）思路一：房地合一，模拟开发。思路二：房地分散，分别测算，相加求取。单纯土地，假设土地上没有修建物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有修建物导致的土地代价减损。单纯修建物，假设在没有修建物的空地上制作与该修建物相同大概具有同等效用的全新修建物所需的须要支出及应得利润。也可即是支付总承包商的所有用度发包人的其它须要支出发包人的应得利润。3.修建物重新购建代价的求取方法（掌握）凭据修建物重新制作方法的差别，可将修建物重新购建代价分为重建代价和重置代价。重建代价也称为重建本钱，是指接纳与估价工具修建物相同的修建质料、修建构配件、修建设备和修建技能及工艺等，在估价时点时的国度财税制度和市场代价体系下，重新制作与估价工具修建物相同的全新修建物的须要支出及应得利润。可以把这种重新制作方法形象地理解为“复制”。因此，进一步地说，重建代价是在原址，凭据原有规格和修建形式，使用与原有修建质料、修建构配件和修建设备相同的新的修建质料、修建构配件和修建设备，接纳原有修建技能和工艺等，在估价时点时的国度财税制度和市场代价体系下，重新制作与原有修建物相同的全新修建物的须要支出及应得利润。重置代价也称为重置本钱，是指接纳估价时点时的修建质料、修建构配件、修建设备和修建技能及工艺等，在估价时点时的国度财税制度和市场代价体系下，重新制作与估价工具修建物具有同等效用的全新修建物的须要支出及应得利润。重建代价与重置代价通常差别。一般的修建物适用重置代价，有历史或美学代价的修建物适用重建代价。但因年代久远、已缺乏与旧修建物相同的修建质料、修建构配件和修建设备，或因修建技能、工艺和修建尺度改变等，使“复制”有困难的修建物，一般只好使用重置代价，大概尽量做到“形似”。重建本钱：相同的质料相同的技能估价时点的代价与原物相同复制，完全回复，适用于有历史或美学代价的修建物。重置本钱（注意与重建本钱的区别）估价时点质料（新质料）估价时点技能（新技能）估价时点的代价同等效用替代，适用于一般项目。一般情况下重置代价低于重建代价。修建物重置代价是指接纳与估价工具修建物相同的修建质料、修建构配件、修建设备和修建技能及工艺等，在估价时点的财税制度和市场代价体系下，重新制作与估价工具修建物相同的全新修建物的须要支出和应得利润。（）【正确答案】错【答案解析】此为重建代价。拜见课本P289。4.修建物重新购建代价的求取要领（掌握）修建物重新购建代价修建安装工程费专业用度治理用度销售用度投资利息+销售税费开发利润求取要领有：单元比力法，分部分项法，工料丈量法，指数调解法。单元比力法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单元建安工程费修正为正常的单元建安工程费，将制作日期时的建安工程费调解为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调解到估价工具的状况。具体有：单元面积法和单元体积法。课本P290例8-2【例8-2】某栋衡宇的修建面积为300m2,该类用途、修建结构和档次的衡宇的修建安装工程用度为1200元/ m2,专业用度为修建安装工程费的8%，治理用度为修建安装工程费与专业用度之和的3%，销售用度为重新购建代价的4%，建立期为6个月，所有用度可视为在建立期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发本钱利润率为15%，销售税费为重新购建代价的6%。请盘算该衡宇的重新购建代价。【解】设该衡宇单元修建面积的重新购建代价为VB，盘算如下：（1）修建安装工程费=1200（元/ m2）（2）专业用度=12008%=96（元/ m2）（3）治理用度=（1200+96）3%=38.88（元/ m2）（4）销售用度=VBB（元/m2BB（元/m2）（6）销售税费=VBB（元/m2BBB（元 m2）（8）VBBBBBVB=1743.69（元/m2）重新构建总价=1743.69300=52.31（元/m2）分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单元可能不一致，既不要漏项也不得重复盘算。课本P291例8-3【例8-3】 估算某旧办公楼2009年6月30目的修建物重置代价。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总修建面积为8247 m2，修建结构为钢筋混凝土框架结构，并观察到估算该重置代价所需要的有关数据如下：1.修建安装工程费：（1）土建工程直接费：底子工程：99.54元m2墙体工程：80.11元m2梁板柱工程：282.37元m2墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73.65元m2楼梯混凝土工程：31.82元m2零星混凝土工程：25.32元m2屋面工程：20.42元m2脚手架工程：25.54元m2室外配套工程：l42.67元m2小计：781.44元m2（2）安装工程直接费：电梯工程：l30.O0元m2（其中：人工费9.O0元m2）给排水工程：85.22元m2（其中：人工费l2.32元m2）采暖通风工程：70.34 元m2（其中：人工费9.83元m2）电气工程：ll2.65元m2（其中：人工费7.59元m2）消防工程：l6.62元m2（其中：人工费2.58元m2）综合布线工程：30.45元m2（其中：人工费4.85元m2）小计：445.28元m2（其中：人工费46.17元m2）（3）装饰装修工程直接费：门窗工程：l35.O0元m2（一次性包死承包价）内部装饰工程：455.50元m2（其中：人工费45.16元m2）外墙玻璃幕等工程：311.O0元m2（一次性包死承包价）小计：901.50元m2（其中：人工费45.16元m2）（4）土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。2.专业用度：修建安装工程费的6%。3.治理用度：修建安装工程费与专业用度之和的3%。4.销售用度：售价的3%。5.投资利息：开发经营期为2年；用度第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。6.销售税费：售价的5.53%。7.开发利润：投资利润率为20%。【解】 设该旧办公楼的修建物重置总价为VB，估算如下：1.修建安装工程费：（1）土建工程费781.44（1+14.25%）（1+3.445%）923.55（元m2）（2）安装工程费（445.28+46.1779.08%）（1+3.445%）498.39（元m2）（3）装饰装修工程费（901.50+45.1675.90%）（1+3.445%）968.01（元m2）（4）单元修建安装工程费923.55+498.39+968.0l2389.95（元m2）修建安装工程费总额2389.9582471970.99（万元）2.专业用度l970.996%118.26（万元）3.治理用度（1970.99+118.26）3%62.68（万元）4.销售用度VBBBB）60%（1+5.76%）+40%（1+5.76%）B（万元）6.销售税费VBBBB（万元）8. VBBBBBVB2999.46（万元）修建物重置单价2999.460.82473637.03（元m2【正确答案】A【答案解析】拜见课本P290-294。【正确答案】ADE【答案解析】市场提取法，是取得“报酬率”的要领。拜见课本P290。【正确答案】ACE【答案解析】B是功效缺乏的功效折旧，D是外部折旧，计划限制导致的。拜见课本P295、296。【正确答案】CD【答案解析】AB为功效折旧，E为物质折旧。拜见课本拜见课本P295、296。课本P297【例8-4】某旧住宅的重置代价为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计欠好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功效折旧为6万元，位于都会衰落地域引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。【正确答案】（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功效折旧+外部折旧=2+6+3=11（万元）（2）该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值=重置代价-折旧=40-11=29（万元）3.折旧求取要领年限法年限法及年限的相关观点年限法，也称为年龄寿命法，是凭据修建物的预期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取修建物折旧的要领。相关观点修建物的年龄（实际年龄、有效年龄）实际年龄：修建物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。有效年龄：是指估价时点的修建物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，大概生理年龄、心理年龄等。有效年龄可能小于也可能即是或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄。修建物的有效年龄，可能即是，也可能大于大概小于其实际年龄。（）【2010年真题】【正确答案】正确【答案解析】拜见课本P297。修建物的寿命（自然寿命、经济寿命）自然寿命：修建物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能包管修建物宁静使用之日止的时间。经济寿命：修建物自竣工日期起至其对房地产代价不再有孝敬之日止，即产生的收入大于经营用度，使用净收益大于零的连续时间。一般经济寿命短于自然寿命。剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄利用年限法求修建物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。【正确答案】B【答案解析】A是自然寿命；C也是自然寿命的影响因素；D剩余经济寿命与有效年龄之和的时间即是经济寿命。拜见课本P298。2.直线法残值=重新构建代价残值率年折旧率=年折旧额重新构建代价有效年龄为t年的修建物的折旧总额年折旧率有效年龄修建物现值重新购建代价t年的折旧总额重新购建代价（1年折旧率t）折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个体折旧加总法。【例85】 某幢平房的修建面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置代价为800元m2，残值率为3%。请用直线法盘算该衡宇的折旧总额，并盘算其现值。【解】 已知：t=20年，N=40年，C=800150-120000（元），R=3%；该衡宇的折旧总额Et和现值V盘算如下：3.成新折扣法先判定出成新率，再用重新购建代价与成新率的乘积来求取修建物的现值。成新率可以凭据经验直接判断，也可以凭据寿命观点求取。这种要领比力大略，适用于开端估价，以及同时需要对大量修建物进行估价的场所。修建物现值修建物的重新购建代价成新率成新率1年折旧率有效年龄t当残值率为0时成新率剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命）课本P302【例8-6】【例8-6】 某幢10年前建成交付使用的衡宇，在此10年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法盘算该衡宇的成新率。【解】已知：t=l0年，n=30年，R=0；该衡宇的成新率q盘算如下：某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方法取得的使用期限为50年的产业用途的土地使用权，厂房建立期为2年。土地使用权出让条约约定土地使用权期满，土地使用权及地上修建物由国度无偿取得。接纳直线法盘算该厂房修建物现在的成新率为（）。【2011年真题】A.70.00%B.83.33% C.84.O0%D.86.67%【正确答案】B【答案解析】剩余使用年限=40年修建物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33%某8年前建成交付使用的修建物，修建面积为120，单元修建面积的重置代价为600元/，年折旧额为1440元，用直线法盘算该修建物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【正确答案】D【答案解析】完全重置代价为120600=72000，年折旧为1440，所以修建物寿命期为720001440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%。4.市场提取法利用含有与估价工具中的修建物具有类似折旧状况的修建物的可比实例，来求取估价工具中修建物折旧的要领。知道旧房代价，再凭据重新构建代价倒推折旧。本质上属于市场法。公式修建物折旧土地重新购建代价+修建物重新购建代价旧的房地产代价修建物重新购建代价（旧的房地产代价土地重新购建代价）修建物重新购建代价修建物折旧后代价市场提取法的步调1.搜集生意业务实例。2.选取可比实例（3个以上）。3.对可比实例进行换算、修正与调解（注意：不进行市场状况调解），得出可比实例代价。4.用其它要领求出修建物重新购建代价，减去可比实例代价。四个重要公式总折旧率修建物折旧修建物重新购建代价年平均折旧率总折旧率修建物年龄当残值率为零时修建物经济寿命1年平均折旧率修建物成新率1总折旧率P303【例8-7】某房地产土地面积5000平方米，修建面积12500平方米，现行市价4700元/平方米，土地重置（楼面地价）2300元/平方米，修建物重置代价3000元/平方米，修建年龄10年。盘算修建物折旧总额、总折旧率和年折旧率。【正确答案】修建物折旧总额=土地重置代价+修建物重置代价-房地产市场代价（2300+3000-4700）1.25=750（万元）修建物总折旧率=750（30001.25）=20% 八成新年折旧率=20%10=2%剖析法先把修建物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取修建物折旧的要领。是最详细、最庞大的要领。图8-2 剖析法求取修建物折旧的思路