房地产市场 .docx

我国房地产市场的现状、
存在问题及对策阐发
组员：邹宏敏 20073110135
王慧英 20073110122
吴杰 20073110125
乔淼 20073110120

我国房地产市场的现状、存在问题及对策阐发

我国经济能够连续繁荣十几年，作为百姓经济生长的支柱财产，房地产可谓功不可没。在我国任何一个都会里,随处可见的修建工地显示着这个都会的繁荣向上，银行里则挤满了随处前来治理衡宇按揭贷款手续的人们。想像一下，如果一个都会缺少了房地产这个行业，那么这个都会的经济生长就缺少了龙头，都会生长就缺少了“启动机”。
要深入探究我国房地产市场的状况，首先要做的是了解该市场的根本观点、市场结构以及我国房地产市场的生长进程。
一、房地产市场概述
房地产产物的运行历程必须经历土地和生产资料的购置、房地产开发建立、房地产商品的消费三个环节
狭义的房地产市场是指房地产商品进行生意业务运动（买卖、租赁、抵押等）的场合，房地产商品在市场供给与需求的相互作用下，通过市场流通实现其代价。
广义的房地产市场是指房地产生意业务双方经济干系的总和。
房地产市场的运行情况及影响因素是多方面的，我们可以从以下表格来了解：
房地财产运行情况
主要影响因素
社会情况
人口数量及其文化、教诲、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的民俗习惯和民族特点等
政治情况
政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及民众看待外资的态度等
经济情况
都会或区域总体经济生长水平、就业、支付能力、财产与结构结构、底子设施状况、利率和通货膨胀等
金融情况
宏观金融政策、金融东西完善水平、资本市场发育水平等
执法制度情况
与房地财产有关的正式规矩，包罗现行执法与相关政策
技能情况
技能水平、技能政策、新产物开发能力以及技能生长动向等
资源情况
土地、能源、生态等自然资源条件
国际情况
国际资本流动和经济的全球化
二、房地产市场的结构
房地产市场包罗三个根本组成要素：房地产市场的主体、房地产商品及其相关的权属和房地产市场生意业务组织。房地产市场的主体即市场的主要到场者，包罗：房地产的使用者和消费者（小我私家、团体、大众组织以及政府单元）、房地产的供给者（可以是作为土地所有者的国度，也可以是企业和小我私家等）、作为治理者的政府（包罗中央政府和各级地方政府）和房地产市场中的种种中介组织机构（如物业治理机构、专业咨询机构或人员等）。
房地产市场的供给主体通过综合考察以及详细讨论，筹划、修建相应的房地产产物，在此期间需要相应的一些专业机构和人员提供帮助办事运动，生产的房地产产物，可以出售或出租给需求主体，而这一系列的生产运动在治理者的监视下进行。
房地产市场运行结构是一个庞大而又庞大的市场体系，按差别的市场分类尺度，可以对房地产市场进行差别的分类分别，并且，每个市场又可以进行市场细分。在此不一一列举，但可以从该市场运行的结构体系图反应出来：

土地市场
房地产开发建立市场
房地产商品生意业务市场
房地产金融市场
修建装饰质料市场
中介办事市场
物业治理市场
G—W
……P……

W’—G’

A
S
Pm

三、我国房地产市场的生长进程
要研究其生长进程，首先必须明确，我国房地产市场与欧美国度的根天性差别：欧美国度房地产市场形成有几百年历史，是与产业化进程同步生长的渐进历程；中国房地产市场是筹划经济向市场经济过分历程中，特别是1998年我国住房钱币化革新以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的生长趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段生长地方经济。
1、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房钱币化革新决定了其后十几年我国房地产市场的底子生长偏向。1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段，1998年-2003年；第二阶段，2003年-2007年；第三阶段，2007年-2008年9月。
（1）第一阶段，1998年-2003年
该时期的特点是研究如何使房地产市场从筹划经济向市场经济过渡，解决居民的根本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。
（2）第二阶段，2003年-2007年
2003年的SARS事件使我国一些大中都会的经济生长停滞，特别是房地产市场受影响明显。其时政府出台政策，把房地产市场作为支柱财产，推动经济的快速生长，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。
2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制牢固资产投资过热，而非专门针对房地产市场。在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：一线都会快速增长；二线都会逐渐跟上。
（3）第三阶段，2007年-2008年9月
2007年央行文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”观点，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房代价下降。2008年9月初，中央召集聚会会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才气包管房地产市场的康健生长，使房地财产真正成为百姓经济的支柱财产。2008年9月中，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此配景下，我国政府与世界其他国度政府一样，接纳了积极“救市”政策，包罗4万亿投资，钱币政策从从紧变为适度宽松等。
2、美国金融危机后的中国房地产市场
我国应对金融危机，新增4万亿财务投入，占当年GDP的14%，同时扩大商业性小我私家住房贷款利率下浮幅度，调解最低首付款比例，进行“救市”，希望通过房地产消费来动员市场，停止经济下滑，促进经济增长，实现经济增长目标。“救市”政策从底子上改变房地产市场利益格式，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑。
3、迪拜危机后(2009年底至2010年初)的房地产政策调解
政府认识到房地产市局面临的泡沫和风险，但其时认为是结构性的，是少数多数会存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。同时，政府政策假定“第一套房”只会是消费，不会是投资。直至2010年3月，“两会”《政府事情陈诉》中提出果断遏止房地产市场代价快速上涨的势头。要求78家央企停止进入并退出房地产市场，对土地拍卖的出让方法进行革新。4月17日，推出新的国十条。
近期楼市连续回暖，这让四月以来的“史上最严厉调控”备受质疑，9月的房地产政策中，最突出的是“二次调控”政策，具体可归纳为：必须稳定房价、鼎力大举进行保障房建立、增强土地羁系。政府稳定房价态度鲜明，二次调控实时，同时强调执行力。要害看地方如何执行，如保障房的建立力度、进度，房贷政策的执行情况，认真执行则有利于稳定房价。
四、房地产市场存在的主要问题
目前房地产市场仍然是投诉不停，纠纷不停，业主与开发商的矛盾越来越锋利，这说明房地产市场仍然存在不少问题，这些问题体现为当前房地财产结构不公道、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列现象，严重制约了房地财产的康健生长。下文中我们将从制度、社会和经济三个方面综合阐发房地产市场存在的主要问题。
（一） 制度问题是万恶之源
1、 房地产生意业务制度不完善。房地产项目公司的设立和运作存在制度隐患。
多数地产企业果然违反已有成文划定，为己谋私。许多大的房地产开发企业违规操纵的行为屡见不鲜。土地经济属性的稀缺性与当前房地财产的过热现状之间存在不可调治的矛盾，部分地方政府的短视行为最终导致开发商的滥开发。另外，房地产生意业务市场还存在部分非法的隐形生意业务，严重扰乱和破坏了房地产市场的秩序。因此，必须以科学生长观为导向，通过有效的制度摆设范例和调治房地产市场生意业务者之间的经济干系。
2、 住房分派制度和金融保险制度不敷健全。
房地产经济制度尤其是住房分派双轨制的存在、房地产金融与保险制度不配套、房地产税费制度不公道等问题重重，金融保险制度创新不敷；住房公积金制度的运作还存在若干问题，法制化进程较为迟钝：房地产证券化因涉及房地产开发、消费的方方面面，其实施条件目前还不敷成熟。因袭需要进一步革新并完善住房分派制度及房地产金融保险制度。
3、房地产产权制度尚不完善。
无论政府、房地产开发企业照旧小我私家生意业务行为的不范例，其底子原因都主要在于房地产产权制度还不完善。目前房地产产权制度的不完善主要体现为房地产产权主体人格化尚不明确，房地产产权剖析与范例不清，国度对房地产市场治理与控制不力，衡宇和土地产权干系不清。
4、房地产信用制度和执法不完备。　　
信用制度的不完善使违约行为屡有产生房地产企业对消费者和投资者违约，消费者有时也会对银行和房地产企业违约。结果是产生了许多银行不良贷款，使房地产金融出现风险。严重的金融风险一定导致房价的连续走高，影响社会稳定，另一方面也影响市场运作的经济状况。
(二) 社会体制问题助长地产高房价火焰
1、二元结构导致房地产市场畸形生长，房地产市场畸形生长加剧二元结构
　　我国传统的城乡二元结构在当前都会化的进程中已经演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与都会内部二元结构并列。重新型二元结构的角度看，当前老黎民之所以买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也有收入太低的缘故。从久远看，双重二元结构的收入分派结构不但制约着我国房地产市场的康健生长，还会引发社会不安定因素，影响社会调和。
2.、宏观调控还未到达预期效果，影响整个社会经济情况
　住房作为人生存的根本需求之一，高房价不但极大地影响了人们的正常的正常生活，也在一定水平上影响了社会的稳定。因此国度的宏观调控这只看得见的手开始发挥作用，但事实证明，国十条等政策名存实亡，国度宏观调控并未到达预期的效果。
3.、社会资源不能均衡共享
　　我国房地产市场存在的社会问题不是单纯的房价问题，而是社会大众资源如何公正共享的问题。那些靠近政治经济中心的都会可以得到相比其他都会好得多的大众办事资源，而这些资源才是房产最焦点的代价，并体现到了房价上。
4 、.市场秩序不敷范例。
　　目前房地产市场无论是在开发、销售照旧治理层面上都存在一定的无序化。突出体现为房地产预售制度的不公道，预售制度实际上是一种只对生长商有利益的资金运作制度。由于房地产开发连续时间长，在开发历程中会碰到种种问题，存在许多不确定因素，卖楼花的结果使购房者也面临许多不确定因素。短斤少两、货不对板、烂尾不能交楼、一房多卖、假按揭等诸多问题都与预售制度有很大干系
(三) 经济机制问题
1、市场供给结构不公道
2、投资性需求推波助澜
3、购房者非理性消费看法难逃其咎
4、猖獗的“地王”动员房价上涨
五、楼市连续升温原因阐发
1、都会化进程加快
随着都会化进程的加快，越来越多的人口大范围涌入都会，给都会住房供给造成压力。因此，在强大的刚性需求下，随着二三线都会的快速生长，中国都会化进程的加快，恒久来看，房地产市场仍将连续一定热度。
2、优质资源过于会合于多数会使其房价恒久居高不下
由于北京、上海等一线都会的特殊性，教诲、医疗及其他种种大众资源过分会合，这些多数市所占据的大众资源往往比一个省还要多，甚至倍数。由于这些地域形成几近垄断的资源优势吸引大量人才拥入，从而导致这些一线都会房价恒久保持增长的势头。
3、资金流动性过剩
资金流动性会造成社会资金充裕，资本的天性决定了它一定会寻找出口，其一是可能诱发通货膨胀造成物价上涨；其二或是沉淀于实际经济中，形成牢固资产投资过热的现象；其三则是进入股市、期货市场等，推动这些资产的不停上涨。
4、都会可供开发土地逐渐淘汰
当前，住房需求快速增长，房地产开发的土地供需矛盾进一步加剧，特别是在经济较发达地域的都会，土地供给缺乏弹性和需求不停增长之间的矛盾尤为突出，所有这些矛盾将进一步增加土地代价上涨的压力。
5、“土地财务”剌激地方政府高价拍地
现行事权与财权搭配不公道的财务体制，导致地方政府收入对土地及土地相关财产扩张的过分依赖，既有现行税制设置的原因，也有政府收入从土地上征税难且数量微的客观现实。由于财产税、产业税这些主要税种都归中央，留给地方的主要是修建税、房地产税等，欺压地方政府靠地生财。
6、房地产调控偏向存在偏误
当前的宏观调控政策多是针对房价，其结果是政策只添加了炒作房价的题材，房价依然水涨船高，不见停步。房价涨幅过快完全是由于需求拉动，一个抑制投资需求的税制，大概就可以替代一切作法，把热钱挤出房产市场。
7、政策执行力度缺失
目前的房产新政，无论是从具体政策照旧步伐上不可谓力度不大，但面临房价仍居高不下的实际，为何不见具体效果？要害在于政策没有得到较好的执行，中央政策出台政策稳定房价，而地产政府则暗自希望通过房地产行业最快捷、最显著、最简朴地拉动地方GDP增长，并且也是增加地方税收的主要来源之一，地方政府利益的考虑与中央政策的博弈导致执行力度缺失。
　　综合来看造成房价上涨的原因主要有：一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理；
二是土地开发本钱上升，代价过高；三是市区土地供给量逐步淘汰，拆迁本钱高；四是房地产市场需求旺盛；五是钢材、水泥等原质料的上涨，直接导致住房代价的上涨；六是经济适用房在住房供给中所占的比例小，平抑商品房代价作用相对单薄。
六、解决房地产存在问题的对策
1、通过执法手段保障房地产市场宏观调控目标的实现
　 房地财产存在的种种问题表明在今后相当长的一段时期内，国度需要对房地财产接纳扶持生长的计谋，对房地产市场进行宏观调控将是国度的一项恒久任务。国度要从全局和久远利益出发，确立房地产市场宏观调控的目标以及实现这些目标的执法步伐。通过执法手段来包管宏观调控的实施，主要应在以下几个方面加大羁系力度：
（1）对耕地占有面积的控制。
（2）把房地产开发控制在都会筹划许可范畴之内。
（3）确定公道的地价和房价基准。　　
（4）控制房地产开发贷款总量。　　
2、公道完善市场结构，从需求和供给两个方面加大调控力度
（1）解决问题的要害照旧在需求方面。在当前转轨时期，应重点考虑市场的需求和黎民的实际消费偏好。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大偏向，其实施本钱和难度都将大大提高，最终导致政策结果与原定政策目标之间出现越来越大的偏差。
（2）增强供给在宏观调控中的作用不可忽视。　　当前房地产市场调控主要包罗住房保障、范例市场、节地节能等几个方面，但调解结构、供求平衡仍然是国度宏观调控的重点。由于当前楼市需求依然十分旺盛，而供给却受到了土地等资源的硬约束，所以调控的第一任务就是楼市结构的供求平衡。
综合来看具体步伐可归纳综合为以下几个方面：
1、增强市场羁系，保障市场功效的充实发挥。
　　创建房地产市场信息系统和预警预报体系、增强商品房预售治理和跟踪治理、实行商品房条约存案和商品房预售登记制度，房地产治理部分要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，果然予以曝光。
2、增强经济适用房和廉租房建立力度和治理，调解住房供需结构。
　　建立治理部分严格审查，增强跟踪羁系。房地产治理部分要严格执行购置经济适用住房申请、审批、公示制度。同时，严格控制非住宅和高等商品住宅建立，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。
　　调解建立用地供给，严格土地治理，范例土地市场。完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分派钱币化革新，增强住房公积金的归集、治理和使用。搞活住房二级市场，勉励居民换购住房。在房地产市场成熟的都会，住房二级市场生意业务量应大于住房一级市场的生意业务量，应该形成高收入者购置商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入条理的家庭占有，下一收入层的二手房又会继承向下通报，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的连续稳定生长。
3、应以税收调治手段抑制打压投资性需求，加快物业税征收步调，挤压囤积房产的有钱人将屋子拿出上市。
在“土地”和“信贷”双重防地同时收紧依然无法改变房地财产局部过热的现实和趋势的同时，理论界一直公认的宝贝是：通过税收继承起促进房地财产康健连续生长的“生命线”。
4、创建房地财产多渠道融资方法，促进范围化经营。
　　加快推进房地产证券化，利用证券市场的功效，实现房地产的资本普通化。勉励生长房地产基金，勉励房地产企业上市融资，创建房地财产多渠道融资方法，减轻银行风险。积极接纳步伐扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充实运用资本市场，通过收购、吞并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加快房地产范围经营步调。
5、政府高度重视稳定住房代价。
各级政府要切实负起稳定住房代价的责任；切实整顿和范例市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚种种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房代价事情的督促查抄；创建房地产企业信用档案，违规、违法行为果然予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建立部会同有关部分要实时依法从严处罚，并向社会宣布；正确引导居民公道消费需求。
6、我们要增强经济适用房、廉租房的建立治理，解决中低收入家庭住房问题。
应出台强制性步伐，要求上市公司必须有一定比例政府补贴性住房开发建立。因为企业做大了就应该负担一定的社会责任，而这种支付也能让企业生长具有可连续性，是对企业良好形象的直接宣传。通过市场力量来生长保障性住房，以市场的资源配置作用为主导，来实现“居者有其屋”的目标。