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房地产企业开发历程中的五证两书（图）
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购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是执法对销售方的根本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《建立工程施工许可证》(建立工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购衡宇属正当生意业务领域。《商品房销售(预售)许可证》的预售范畴为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层是否在预售范畴内。
“两书”可以作为商品房买卖条约的增补约定，而且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅负担质量责任的执法文件和包管文件。
五证
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》正面
《国有土地使用证》第一页
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单元或小我私家)使用国有土地的执法凭证，受执法掩护。北京市领土房管局对直接填发的《国有土地使用证》凭据国有土地使用方法差别，分别加盖《北京市领土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市领土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市领土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市领土房管局临时土地使用证专用章》。
《建立用地筹划许可证》
《建立用地筹划许可证》封面
《建立用地筹划许可证》正面
《建立用地筹划许可证》是建立单元在向土地治理部分申请征用、划拨土地前，经都会筹划行政主管部分确认建立项目位置和范畴切合都会筹划的法定凭证，是建立单元用地的执法凭证。没有此证的用地单元属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用切合都会筹划，维护建立单元凭据都会筹划使用土地的正当权益。
执法结果：凭据有关划定，房地产商纵然取得建立用地的批准文件，但如未取得《建立用地筹划许可证》而占用土地的，其建立用地批准文件无效。
《建立工程筹划许可证》
《建立工程筹划许可证》封面
《建立工程筹划许可证》第一页
《建立工程筹划许可证》是有关建立工程切合都会筹划要求的执法凭证，是建立单元建立工程的执法凭证，是建立运动中担当监视查抄时的法定依据。没有此证的建立单元，其工程修建是违章修建，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建立运动的正当职位，包管有关建立单元和小我私家的正当权益。
执法结果：房地产商如未取得《建立工程筹划许可证》大概违反《建立工程筹划许可证》的划定进行开发建立，严重影响都会筹划的，由都会筹划行政主管部分责令停止建立，限期拆除大概没收违法修建物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单元大概上级主管构造赐与行政处分。
《建立工程施工许可证》
《建立工程施工许可证》封面
《建立工程施工许可证》第一页
《建立工程施工许可证》(建立工程开工证)是修建施工单元切合种种施工条件、允许开工的批准文件，是建立单元进行工程施工的执法凭证，也是衡宇权属登记的主要依据之一。没有开工证的建立项目均属违章修建，不受执法掩护。当种种施工条件完备时，建立单元应当凭据筹划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部分治理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年建立了北京市修建工程生意业务治理中心，卖力开工审批等项事情。
《商品房销售(预售)许可证》
《商品房销售(预售)许可证》正面
(红框中的预售范畴为本项目可销售楼层，购房者务必看清购置楼层是否在预售范畴内)
《商品房销售(预售)许可证》反面
重点提示：怎样审看商品房销售许可证
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政治理部分允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管构造是北京市领土房管局，证书由市领土房管局统一印制、治理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该衡宇已建成，还应持有衡宇所有权证书。购房者如需观察衡宇的修建质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
二书
住宅质量包管书
图为住宅质量包管书范本
《住宅质量包管书》都约定了什么？及保修期限与保修范畴是什么？
解答：我国房地产法例划定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购置人提供《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量包管书》是房地产开发企业对所售商品房负担质量责任的执法文件，其中应当列明工程质量监视单元核验的质量品级、保修范畴、保修期和保修单元等内容。开发商应当按《住宅质量包管书》的约定，负包管修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的衡宇交付使用之日起盘算。具体保修期限与保修范畴是：地基底子和主体结构在公道使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
衡宇在保修期内出现质量问题，如经保修单元维修后导致衡宇使用功效受到影响，或因主体结构质量不及格给购置人造成损失的，开发商应负担赔偿责任。购置人认为主体结构质量不及格的，可以向《住宅质量包管书》中注明的工程质量监视单元申请重新核验，经核验确属不及格的，购置人有权退房。(北京市英岛律师事务所 邓泽敏)
住宅使用说明书
图为住宅使用说明书统一范本
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、尺度等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包罗以下内容：
1、开发单元、设计单元、施工单元，委托监理的应注明监理单元；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
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