房地产投资基金运作情况.docx

房地产投资基金运作情况概览

房地产投资基金运作情况概览

私募股权房地产投资基金，与上市公募相对，指通过私募形式，对非上市房地产企业或项目进行的权益性投资。当前市场上，主要有三大类型： 一是地产公司牵头提倡，并预先留设特定项目池；二是由独立的基金治理机构牵头先募集资金，然后再去找项目；三是以单体项目融资为目的设立的基金，不具有连续性。

1、地产开发模式的转变
当前，地产金融主要可分为“美国模式”和“香港模式”。
“美国模式”是以地产企业对金融投资人的办事为焦点，让房地产开发的各个环节均由高度专业化的公司分别完成，资金主要来源于社会大众，开发商更类似于专业化房地产开发项目治理公司。一般项目开发要经过地产开发创业、上市地区扩张、金融创新，打造产融结合模式、并购尺度化等阶段，走出“募集权益资金——开发、收购与治理——权益分红”的模式。
“香港模式”，是以地产企业作为整个地产金融平台的主导，企业的经营历程是融资、土地储备、项目开发和产物销售的不停循环，根本沿着“拿地——银行贷款——销售回款”方法运作。
我国地产公司所走的生长模式一直类似于“香港模式”简朴的房地产开发模式。从不停攀高的土地本钱、金融市场产物不停完善来看，地产市场将向“美国模式”转变各个环节都由高度专业化的公司来卖力，融资渠道也将越发多样。

2、组织模式
提倡私募房地产投资基金在组织模式上可以选择公司型基金、答应型基金、信托型基金、有限合资制基金等多种形式。综合比力，作为专业治理机构和民间资本生长私募股权投资基金接纳有限合资企业方法是比力妥当的选择。
我国新《合资企业法》对普通合资人(GP)与有限合资人(LP)制度上的摆设以及差别类型合资人执法责任分别的划定非常适合私募基金的生长，标记着我国房地财产引入有限合资制的执法政策情况已经具备。
一是增加了有限合资人和有限责任合资的划定。以合资企业运作的私募基金类似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不敷。有限合资是一种由普通合资人和有限合资人两类差别性质的合资人组成的合资企业。普通合资人可以借有限合资制企业，通过专业能力募集资金，方便地进行杠杆融资，并且可以最大限度地压缩经营决策本钱，切合私募股权投资基金中多数出资人不适合直接到场投资治理的要求，只按出资额负担有限责任并享受分红。
二是允许法人大概其他组织作为合资人。凭据修订后的新法，法人可以是有限合资人，基金、商业银行等机构都可以作为私募股权投资基金的有限合资人进行股权投资。
三是明确了合资企业所得税的征收原则。合资企业不作为经济实体纳税，其净收益直接发放给投资者，由投资者作为收入自行缴纳所得税，制止了双重征税。
四是合资人可以通过订立合资协议，来范例、制定处理惩罚事务和作出决定的规矩，把出资人分派利润的权力交给了合资协议，淘汰了投资决策的本钱和投资人的治理本钱，并为资本的公道退出创造了简化的步伐和条件。
五是境内私募股权投资基金如果依《合资企业法》建立，则无需国度行政构造的审批。无需期待“准生证”的发表，也无需受约束于发改委等部分的种种范例，而只需向相应的企业登记构造申请即可。这在步伐上，比创业投资基金的存案制和财产投资基金的审批制要简朴得多。

3、运作流程
3.1 投资决策流程
基金治理公司的投资决策流程一般包罗：研究部提供研究陈诉、投资决策委员决定总体投资筹划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、生意业务部执行指令、风险控制委员会提出风险控制发起等环节。
3.2 投资基金运作流程
投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的历程，一般分为项目筛选、市场定位、产物筹划设计、项目附加值体系、代价筹谋、项目退出时机等六大环节，并归结为全程开发治理监控和全程财政风险监控两个别系。输出资金同时输出成熟领先的开发运营经验，并将在切合条件的房地产项目中进行产物品牌输出。
投资协议体系
（1） 股权投资协议；
（2） 限制股东权力协议，即投资人把钱投到房地产公司以后，如何分派项目开发历程中的决策权力；
（3） 分红协议，项目结算后的分红明确优先偿付还投资人；
（4） 退出防备协议：为防备投资人到期不退出，在签署投资协议同时，一并签订到期股权转让协议，约定协议生效日为投资到期日；
（5） 定期进行信息披露协议，确保财政信息的透明度；
（6） 溢价回购协议，主要溢价部分应考虑税收溢价因素。

4、基金资金来源
4.1 民间实业小我私家资本
《合资企业法》对有限合资人人数划定了50的上限，依靠实业投资完成资本积聚的民营企业主和富饶家属成为主要投资人。以温州财产资金为龙头的浙商资本和矿产资源富厚的山西、内蒙古能源资本最具代表性。
浙商资本偏好资金的流动性和收益，快进快出趋向“补血基金”，喜欢抱团，搭圈子，对二三线都会的商业地产更为感兴趣。根本思路是把项目全包下来，一下承租10-20年，压低代价，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方法。如一项目投资2-3亿，首付3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资。
同时，“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始，陈俊就开始奔走于各个区域财产园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。
山西资产则更看重资本的宁静和稳定回报，接纳“资金精装修”的方法治理资金，收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再出租较高租户，从而实现了较高的溢价。
4.2 保险基金和养老基金
2009年10月，新修订的《保险法》实施，新增保险资金可以投资不动产的内容。2010年8月，《保险资金运用治理暂行措施》出台，将投资于不动产上限提高到不高于季末总资产的10％，为险资进入地产市场开闸，各家试水频繁。
中国平安杠杆化投资：通过旗下平安信托与金地、绿城签署投资战略互助框架协议，双方各占50%的资金比例对目标项目公司出资。
泰康人寿试水养老地产：泰康置地已经储备北京、上海、大连、海南等7个都会和地区养老院项目地块。早在09年9月，泰康置地就和都江堰、绵阳、德阳、广元的民政局签下援建养老院的协议，将在重灾区筹建4家养老院。
各大保险鼎力大举购买自用地块或办公楼：中国人寿团体和股份公司、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人寿、中意人寿等巨细保险公司，纷纷在北京金融街和CBD区，以及上海、深圳等一线都会的黄金地段，购入或自建写字楼。从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已凌驾120万平方米，相当一部分用于对外出租。
4.3外洋基金投资者
（1）摩根士丹利房地产基金(MSREF)，已投资10多个项目，过半在上海。
（2）美林团体：投资北京银泰中心投资三千万美元。
（3）高盛商人银行之房地产直接投资部：投资上海百腾大厦
（4）凯德置地：建立中国住宅基金主要投资在上海、北京和广州，整体购买了北京安贞华联商厦、望京华联商厦，与深国投互助制作15家沃尔玛为主力店的大型商场。
（5）新加坡GIC和万科建立1亿美元资金房地产股本金公司，预计将在成都生长项目。
（6）荷兰国际房地产基金ING与龙湖、首创互助从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目生长。
（7）澳洲麦格里团体旗下基金公司：联手施罗德亚洲物业团体合资建立的第一中国房地产生长团体在上海直接投资地产，开发了澳洲风情的澳丽花苑。
（8）其他：美国洛克菲勒投资基金（南京西路的地块与外滩源的投资开发）、新加坡GIC（东方巴黎、东方剑桥、东方曼哈顿）、荷兰银行Rodamco Asian N.V.（收购上海盛捷高级办事公寓）、香港麦利联行投资基金（基强联行署理）、美国国际团体(AIG)、德意志银行、渣打银行 、花旗亚洲企业投资公司、新加坡政府投资公司 、新加坡美罗控股有限公司、新加坡淡马锡团体（嘉茂基金）、新加坡腾飞基金、富达Fidelity Investment、ERGO Tru Asia Limited 、Ocean Equity Holdings Limited 、Value Partners Funds等。

5、投资方法
5.1项目投资开发
（1）参股组建项目公司
以参股房地产企业的形式目前较为常见, 即从前期就开始直接介入项目的开发，与开发商就项目合资，直接投资于项目，然后与开发商以股份干系进行利润分成。
（2）直接建立投资公司，进行项目投资与开发。
5.2 收购方法
（1）直吸收购住宅。即购入问题住宅楼盘进行包装改革后销售。
（2）收购商用物业—收租/转让。通过购买有稳定租户的成熟物业，恒久持有物业收租盈利，而不介入前期开发。在这种模式下，基金得到的是稳定的现金收益。
5.3实物期权
本地房地产企业在开发的楼盘竣工前，将楼盘中的若干套商品房以期权的形式、协定的代价提前出售，销售额作为企业的启动资金投入到进一步的开发历程中。

6、操盘存眷点
6.1 目标项目选取原则
（1）开发商资产范围3亿～10亿元间为佳；
（2）开发面积在20万~30万平方米之间，年竣工可销售面积在10万～20万平方米之间，年销售额在3亿~10亿元人民币之间。
（3）生长型企业：在治理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积聚，正处在快速生长期和爬坡阶段。
（4）都会选择：主要选择二、三线都会。如内陆重要省会都会西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要都会如宁波、大连等。主要考虑都会总体生长水平以及供求干系，房价泡沫几多等因素。
（5） 客户选择：在二、三线都会主要选择在本地排名前几位并对本地市场有主导影响力的开发商，而在一线都会主要选择优秀的项目，要害在于性价比、地段和配套。即项目利润率大于20%，项目启动资金年化收益率大于30%，内部收益率IRR大于20%。

（6） 选择企业机制：民企主要选择已经进入范例化和职业化治理且知名度较高的企业。国企主要选择已经改制或正要改制的企业。这种类型的企业市场化水平较高，有利于与基金治理公司对接，遵守游戏规矩。
（7） 现金流周转：不希望很长循环周期，当前市场上2～3年为主。
6.2. 投资倾向
（1） 风险收益稳定的项目：选择具有品牌连锁型项目及企业此前已开发和销售过的乐成项目，注重良好口碑和市场惯性。
（2） 风险相对高收益也高的项目：选择硬件条件如地段、筹划、产物、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和办事等软件较完善，且发作力打击力大，有较大潜力的项目。
（3） 项目市场综合优势强：项目和企业的治理团队做到专业分工及人脉资源富厚，市场感觉敏锐准确，综合能力强。
6.3投资模式
（1） 债权方法：在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关用度，不包管资金的宁静性和预期收益，可能需要财产抵押和包管。
（2） 股权和收购方法：在企业或项目最需要资金或经营不善时期以股权和收购项目的方法注入资金。
6.4产物风险配比
50%：投资于高净值、低风险、中收益的项目，属于牢固收益，这一产物可以涵盖的环节包罗了拿地、开发甚至持有；
30%：投资于保本加浮动收益项目；
20%：到场土地一级开发与整理，以求基金的战略生长。
6.5风险控制计谋
（1）疏散投资，即每期资金一般投资3个以上的项目。
（2） 绝对控股，即资金退出之前，控制目标公司67%以上绝对多数的股权或决策权，以及财政的一票反对权。
（3）双委员会的投资决策体系，即投资照料委员会与投资决策委员会双重把关。
（4）重大事项特别决议，对同一项目或公司进行凌驾有限合资实际总认缴出资额50%的重大资产处理、股权出售等事项需要合资人集会经代表有限合资实际出资额4/5以上的合资人同意方可形成有效决议。

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