房地产项目可研报告.docx

***住宅小区可行性研究陈诉
目 录
第一章.总 论 1
1
4
5
5
8
8
第二章．项目市场阐发 10
10
13
 项目优劣势阐发 14
15
第三章．拟建项目情况 17
17
17
19
20
3.5社会情况 21
22
22
22
23
26
28
29
31
4.8电信、有线电视 32
33
燃气工程 34
35
35
35
37
37
第六章 节约能源 38
38
38
第七章．宁静及消防 42
42
43
44
48
48
48
50
50
50
53
第十章 财务测算及评价 54
54
54
56
56
第十一章. 项目的风险阐发 58
58

附表：
1.总投资估算表
2.修建安装工程投资估算表
3.帮助工程投资估算表

7.现金流量表（全部投资）

附件:
1.资质证书
2.营业执照
3.国有建立用地使用权出让条约
4.筹划设计条件通知书
5.建立用地批准书

位置图
2、项目总平面图

第一章.总 论

项目名称：
****小区项目。
项目性质：
新建。
项目承办单位：
*****房地产开发团体有限公司。
项目法人：
***
项目位置
滨河东路以东、森林路以北、筹划路以西、以南。
筹划用地面积
总用地面积73100平方米，净用地面积68000平方米
总修建面积
总修建面积310179平方米，地上修建面积252229平方米，地下修建面积57950平方米。
1.1.8主要建立内容
商品住宅：214832平方米
公寓式酒店：24000平方米
商业：11972平方米
会所：425平方米
幼儿园：1000平方米
主要建立内容包罗：住宅、商业、公寓式酒店、大众修建及小区用地范畴内的室外配套工程。其中：
住宅、商业、公寓式酒店、大众修建：包罗土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。
室外工程：包罗主要为该小区范畴内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、园地硬化、园地绿化、照明工程、变配电设备等修建安装工程。

1.1.9项目总投资
项目总投资为万元。
其中：工程用度万元；
其他用度万元；
预备费万元；
建立期贷款利息万元。
1.1.10资金筹措
1、企业自筹万元，筹资比例35%；
2、预售房款34万元，筹资比例43%；
3、申请银行贷款18万元，筹资比例22%。
1项目建立工期
项目建立期48个月。
2项目现状
项目西隔滨河东路与汾河相望，南临森林路、隔太钢翠馨苑小区为森林公园，北面及东面为筹划门路。
筹划用地范畴内地块呈不规矩梯形，筹划用地面积公顷。现状地形有较大起伏，西低东高。西边地形低于滨河东路高程，同时森林路平均高程低于滨河东路高程2.1米左右。除森林路外，周边门路尚未开通。
3项目总体筹划要求
项目总占地面积73100平方米，筹划制作一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型都市居住生活区。土地使用年限为商业40年，住宅50年。住宅修建密度（不大于）2%，容积率（不大于）3.71，绿地率（不小于）35%。项目开发筹划时充实考虑周边居住区的人口、公建立施、门路及绿化状况，在都市生长中保存和继承都市自身的特点，同时运用专业的角度掌握修建文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。

企业名称：*****房地产开发团体有限公司
法定代表人：***
企业类型：有限责任公司
经营范畴：房地产开发
*****房地产开发有限公司是经山西省工商行政治理局批准注册创建的一家专业化房地产开发企业，创建于2009年12月，注册资本人民币22729.91万元。公司下设六部一室，即：总经理办公室、外联部、销售部、工程部、财务部、行政及筹划设备部。云集本市房地产界种种专业技能人员39人，其中资深高级人才6人，中级职称11人。
公司具有雄厚的经济实力和技能力量完善的治理体系，目标是创一流的房地产物牌，更好的为客户办事。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，创建了现代化的企业运行机制，增强企业内部治理，不停增强企业活力，使企业得以康健稳步生长。
公司的目标是创一流的房地产物牌，更好的为客户办事。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，创建了现代化的企业运行机制，增强企业内部治理，不停增强企业活力，使企业得以康健稳步生长。

本陈诉是凭据****房产开发团体有限公司提供的资料，结合有关的政策法例和太原市有关筹划，通过客观阐发和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。
1.3.1太原市筹划局发表的《筹划设计条件通知书》 
1.3.2 国度建立部宣布的《房地产项目经济评价要领》
1.3.3《山西省修建工程定额》
1.3.4建立部〔1992〕102号文件《修建工程设计文件体例深度的划定》
1.3.5《山西省修建工程投资估算指标》
1.3.6《山西省修建工程其他用度暂行尺度》
1.3.7国度有关行业部分颁布的修建设计范例。
项目单位提供的相关资料

序号
项 目
数 值
单 位
备 注
一
项目指标

1
筹划净用地
68000
m2

修建占地面积
13600
m2

门路及园地硬化
30600
m2

绿地面积
23800
m2

2
总修建面积
310179
m2

2.1.
地上修建面积
252229
m2

2
住宅面积
214832
m2

会所
425

幼儿园
1000

商业
11972

2.1.5
公寓式酒店
24000
m2

地下修建面积
57950
m2

3
修建密度
2
%

4
容积率
3.71

5
绿地率
35.0
%

6
居住户数
1872
户

7
居住人数
5990
人

二
项目总投资

万元

1
工程用度

万元

2
其他用度

万元

3
预备费

万元

4
建立期贷款利息

万元

三
财务盘算指标

1
销售收入

万元

2
总本钱用度

万元

3
营业税金及附加

万元

4
土地增值税

万元

5
利润总额

万元

6
所得税
8
万元

7
净利润

万元

四
经济阐发指标

1
财务内部收益率

所得税前

%

所得税后

%

2
投资接纳期

所得税前

年

所得税后

年

3
财务净现值

所得税前

万元

所得税后

万元

4
投资利润率

%

5
投资利税率

%

本项目申请书主要内容：
.项目申报单位情况
.拟建项目情况
.拟建立用地与相关筹划
.工程建立方案
.情况掩护与宁静防护
.节约能源
.工程建立进度筹划
.销售筹划
.总投资估算及资金筹措
.财务测算及经济效益评价

该地块处于太原市筹划的未来都市居住区内，周边生态情况适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的生长前景。并且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
项目资金来源为企业自筹及银行贷款，投资本钱公道，售价适中，投资接纳期短，资金有保障。经估算，项目工程总投资为万元，利润总额为万元，投资利润率为%，财务效益较好。
经以上阐发，本项目可行，应赐与支持。

第二章．项目市场阐发
住宅市场生长状况
太原市是山西省省会，也是山西政治、经济、文化生长的中心。革新开放以来，随着都市建立的进行和百姓经济的不停生长，太原市都市面积已由解放时的30平方公里生长到现在的177平方公里，市区及辖区面积6988平方公里，人口由解放时的21万生长到了220万人,跻身全国大都市之列。革新开放以来，随着都市建立的生长，太原市居民的住房条件有了明显改进，住宅面积总量有了很大提高。
最近几年是我国住房制度革新的重要时期，也是我国住宅与房地财产生长结果最为显著、取得突破最大的时期。特别是以《国务院关于进一步深化城镇住房制度革新加速住房建立的通知》出台为标记，住房分派体制革新取得了突破性进展。随着勉励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制根本冲破，新体制开端形成，小我私家买房迅速启动，住宅建立范围不停加大。国度配套政策的出台对房地财产产生了重要的、深远的影响，极大地刺激了房地财产的生长。太原市房地财产从二十世纪八十年代中期起步以来，经历了从无到有、从迟钝到稳步高速增长的生长历程，近几年来，太原市房地财产生长迅速，岂论从投资总量，照旧对拉动GDP孝敬上都有较快增长。已成为太原市启动内需的消费热点，和新的经济增长点，对拉动百姓经济连续、康健、快速生长发挥了重要作用。随着“十一五筹划”的进一步实施，太原市房地财产将面临一个良好的生长契机和辽阔的生长空间。
住宅市场需求状况
1、到2010年末，太原市区常住城镇人口将有260万人，住宅修建面积需要量7020万平方米，人均住宅修建面积27平方米。2008至2010年，需新增住宅修建面积1368.45万平方米，平均每年需新增456.15万平方米。
2、据2008年10月太原房地局对《太原住房状况与需求观察陈诉》显示：目前太原市年均购房需求最低比约为5%，有意向购房者理想居住面积约在90-120平米左右，故太原市年均需供给49000多套住房；若每户平均需求面积为90平米，至少年均需求面积约为441万平方米；若每户平均需求面积为120平米，至少年均需求面积约为588万平方米。
3、目前在售成友爱况，太原市购房需求总量约92000户（包罗外地需求），凭据每户平均需求90㎡盘算，太原市目前年住房总需求量约830万平米（包罗本地与外地购房需求）。凭据统计阐发得出约莫有51%看房者有实际能力购买，太原市有效总需求量约为47000户（包罗外地），结合太原本地实际成交平均面积统计，凭据每户平均需求120㎡盘算，太原市目前有购买能力客群每年需求面积约为560万平米。
据以上1-3项综合阐发，现阶段，太原市每年居民对住房需求面积约在450-600万平米范畴内。
住宅市场供给状况
2009年第一季度，据时代精奇市场研究部统计太原市新增商品房约15个，其中住宅14个，商业1个，总体供给面积约为：132.2万平方米，与去年同期相比下降37.8%，市场供给淘汰的主要原因有：政府对违法占地建立开刊行为的整顿，使得部分项目停工致改；项目因张望市场而延缓开工与销售；因房产开发企业资金影响等问题而不能正常开工销售等。目前，太原市在售楼盘多为2008年存量房以及大盘项目的二期开盘。
　　2009年第一季度品牌房企太原项目公然面世的有：太原万达广场、兴盛•双喜城、太原富力城二组团、太原•恒大绿洲（恒洪流岸）
总体代价情况
据统计，与去年同期相比，2009年1月太原商品房成交均价下降了12.77%，2月份下降了17.27%，3月份下降了1%；而商品住房的成交均价，1月份同比下降了8.09%，2月份同比下降了7.14%，3月份同比下降了5.57%。
　　在商品房成交量攀升的同时，成交代价却出现了明显下降。据时代精奇市场研究部统计，2008年上半年太原市区商品住宅销售均价约为5500元/m2左右,但进入2009年2月份太原市约有7成在售楼盘项目均有优惠促销，最为典范的项目为太原富力城，精装房销售均价为5300元/ m2，并不定期推出优惠特价房，另外恒洪流岸、银海水韵、欣中华丽城、特别特花圃、浦东雅典等项目也有差别折扣的优惠销售。
太原商品房销售情况：
　　与2008年同期相比，2009年1月太原市商品房销售成交量增长了78.93%，2月份增长了88.01%，3月份增长了85.86%。2009年1月太原市商品住宅销售量与去年同期相比增长80.2%，2月份增长120.62%，3月份增长119.14%。
　　2009年春节事后，2-3月期间，太原市商品住宅成交有明显的回暖迹象。年前被压抑了长当5个月之久的刚性需求与改进型需求开始逐步释放，造成了2009年1季度太原市场销售量较08年4季度有明显的提升，个体项目类如：太原富力城2月当月成交100余套，银海水韵2月当月成交15余套，阳光银座2月成交58余套，恒洪流岸二期开盘当日成交50余套等，有的项目甚至在3月创造了项目成交量的最高记载。

2.2商业市场生长状况
2.2.1生长现状
目前太原市已开业修建面积在 5000平方米以上的大型商场凌驾60家，总修建面积达142万平方米。
截至目前，太原市共有批发和零售贸易、餐饮、办事等商业网点3.53万个，总面积287.59万平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均商业面积已达0.8平方米，从业人员达22.43万人。在种种商业网点中，种种批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。
2.2.2漫衍状况
目前多数商铺的选址根本切合太原市2003年12月制定的商业网点筹划，并且建立范围和进度也切合筹划的近期目标和远期目标。
据不完全统计，太原市目前已开业的大型商铺81个，在建的大型商铺20个，其中已开业的大型商铺属迎泽区32个，小店区19个，万柏林区15个，杏花岭区5个 ，尖草坪区6个，晋源区4个；在建的大型商铺，迎泽区4个，杏花岭区3个，万柏林区5个，晋源区2个。
从这些数字可以看出，除了原有的商业区---迎泽区仍是大型商铺聚集地外，小店区和万柏林区上升势头也较快，晋源区最少，未来几年会合在北城的省市级行政办公区将南移，并且，政府已经在这一带筹划出新的商务办公区域，更需要加速建立。

2.3 项目优劣势阐发
优势
1、位置优势：地理位置优越，西临太原市都市南北交通主干道“滨河东路”。平静且生活配套齐全的情况正是滨河东路正在凸显的魅力所在，也将是滨河东路沿线生长的有力支撑。生活居住在这个区域，可以远离市中心的嘈杂，却不远离现代生活。
2、范围优势：本项目开发范畴为73100平方米，总修建面积达310179万平方米，将营造一个范围较大的集住宅、商业、娱乐为一体的综合型生活区。
3、情况优势：紧邻汾河公园，周边情况优美。汾河公园已拥有上百万平方米绿地，成为了我市当之无愧的“绿肺”。据权威部分观察，汾河区域夏季最高气温比其他区域低落4℃左右，相对湿度提高10%至20%，每日可生产新鲜氧气1678.5吨，吸收降解废气3480余吨。正是汾河公园发挥着这种不可或缺的作用，汾河景区一带的情况质量明显优于市区其它地区，令市民对沿河小区产生极大的热情。
劣势
1、配套设施不齐全：项目周边的都市底子设施配套不敷齐全，煤气、暖气、电信、给排水设施等需远端接入。
2、周边项目较多，竞争比力猛烈。

产物定位及营销计谋
2.4.1产物定位
凭据山西省及太原市整体的经济生长，房地产市场的高速增长，以及区域房地产市场的生长情况，将项目定位于居住为主，商业、酒店、娱乐等为辅的复合型都市居住生活区
2.4.2目标客户定位
1、商品住宅：事业单位中层以上治理人员、政府构造干部、高级知识分子、外企中的白领、金融界职员等。
2、商用部分：具有治理经验和信誉度的大型经营主和投资商。
2.4.3销售代价定位
凭据项目定位对周边楼盘的观察，确定了本项目建成后的销售代价，住宅5300元/㎡，综合商业12000元/㎡，地下车位10.0万元/泊。
2.4.4营销计谋
产物自己的品质是项目销售乐成的底子，让客户真正感觉到“物有所值”才气取得良好的销售业绩。以范围开发为重点，制止过分竞争，形成范围优势。从项目筹谋开始，以优良的设计、配套的办事设施、优越的地理位置、完善的社会底子设施以及良好的用地情况等形成产物竞争优势。以诚意打造经典新型的居住、休闲、购物、娱乐中心修建物，创建统一的品牌形象。

第三章．拟建项目情况

项目西隔滨河东路与汾河相望，南临森林路、隔太钢翠馨苑小区为森林公园，北面及东面为筹划门路。

项目总占地面积73100平方米，筹划制作一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型都市居住生活区。居住地块修建密度（不大于）%，容积率（不大于）3.71，绿地率（不小于）3%。
 3 地理位置
    太原位于山西省境中央，太原盆地的北端，于华北地区黄河道域中部，西、北、东三面环山，中、南部为河谷平原，全市整个地形北高南低呈簸箕形。地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处。平均海拔约800米，地理坐标为东经111°30′～113°09′，北纬37°27′～38°25′。区域轮廓呈蝙蝠形，工具横距约144公里，南北纵约107公里。
太原交通便捷。航空方面，重新扩建改革的太原机场，使太原民航的生长跨上了新的台阶。同各大都市乃至世界各地的来往变的越发便捷。铁路方面，太原为华北最大的铁路枢纽，特别是山西正积极利用相关企业的装备制造能力鼎力大举生长铁路，这些铁路工程项目建成之后，太原与北京及周边中心都市的时空距离大幅缩短，太原至石家庄1小时、至北京2.5小时、至西安2小时、至郑州2.5小时，将带来人流、物流、信息流、资金流的快速流动，对促进太原市经济社会又好又快生长将发挥巨大的推行动用。
3 经济生长
    太原市经济从运行质量来阐发，出现出了产业企业效益不停提高，财务收入快速增长，居民收入稳步提高等特点。今年以来，全市产业企业对外积极开拓市场，对内增强治理，努力克服原质料代价上涨、劳动本钱上升等因素，确保了全市范围以上产业经济效益连续攀升。统计结果显示，前3季度，范围以上产业经济效益综合指数到达185.02，比上年同期提高37.5点；利润总额67.25亿元，增长95.8%；全市完成财务总收入187.22亿元，比上年同期增长20.7%，增收32.16亿元。财务收入快速增长的同时，城乡居民收入也继承提高。前3季度，都市居民人均可支配收入9778元，比上年同期增长18.1%，增幅比上年同期提高10.2个百分点。
3 人口状况
    截止到2008年9月底，太原全市的常住人口为220万人，人口出生率为5.55　‰‰，近年来市户籍人口增长迟钝，但外来人口增长迅速，到2010年末，太原市常住人口将有260万人，住宅修建面积为7020万平方米，人均住宅修建面积将到达27平方米。2008至2010年，需新增住宅修建面积1368.45万平方米。凭据以上资料，2008至2010年，住宅建立用地总量为。其中，在2008年度，住房建立用地为，其中政府保障型住房，商品房。住宅修建面积456.15万平方米，其中政府保障型住房55.36万平方米，商品房400.79万平方米。
3 生活水平
    近年来，随着市经济的快速生长，人民生活水平大幅度提高。2007年全年完成地区生产总值（GDP）1254．95亿元，比上年增长16．4％；人均GDP突破35000元；范围以上产业增加值497．84亿元，增长28．2％；范围以上产业完成总产值1574.2亿元；全社会牢固资产投资额576.74亿元，增长15．1％；社会消费品零售总额515．91亿元，增长18.2％；外贸进出口总额81.07亿美元，增长97．1％；财务总收入240．40亿元，增长25．1％；都市居民人均可支配收入到达13745元，增长17．1％；农民人均纯收入为5561元，增长13．1％。

地形、地貌资料
太原市位于省境中央，依山傍水，东、西、北三面环山，南为平原。工具山之间为太原盆地，平均海拔800米左右，阵势平坦。
地动、大水及其它自然灾害资料
据《中国地动烈度区划图（1990）》山西省都市地动根本烈度表，太原市的地动烈度为8度，修建工程按地动范例进行设防。场址位置阵势较高，不受大水威胁，未有其他自然灾害。

项目所在地区属干旱半干旱地区，大陆性季民风侯，一年四季明白，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向西北风，夏季主导风向为东南风，由于“三北”防护林带建立，现今太原地区冬季干燥，但不太冷，夏季风多不太热，雨量偏为会合，年平均气温约℃。
气象资料如下：
历年平均气温 ℃
最热（七月）平均气温 ℃
最冷（一月）平均气温 -7℃
冬季采暖室外盘算温度 -11℃
夏季通风室外盘算温度 ℃
绝对最高温度 ℃
绝对最低温度 ℃
历年最大风速 25m/s
历年平均风速 /s
全年主导风向 NNW
历年平均相对湿度 60%

全年无霜期 188d
历年平均绝对湿度 -17g/m3（t=23℃时）
历年平均降雨量 450mm
一日最大降雨量
历年最大积雪深度 160mm
最大冻土深度 770mm
全年日照时数 2576h
地动烈度 8度
综上所述，本工程地理位置优越，建立条件良好。

社会情况
目前该区域的情况条件有待提高，市政设施和情况条件将会在开发中得到不停的完善和改进。从久远眼光看，随着新区的进一步建立及筹划路人流密度的增强，这一区域越来越作为本地商业、居住中心作用的体现，也将会极大地提升本地区乃至太原市的居住情况和质量。

《太原市都市总体筹划》（1998-2010）
《都市居住区筹划设计范例》GB50180-93
《修建地基处置惩罚技能范例》JGJ79-2002
《太原市都市筹划治理技能划定》
《住宅修建设计范例》（GB50368-2005）
《民用修建节能设计尺度（采暖居住修建部分）》
《修建结构可靠度设计统一尺度》（GBJ50068-2001）
《修建结构荷载范例》（GB50009-2001）
《混凝土结构设计范例》（GB50010-2002）
《修建地面设计范例》（GB50037-96）
《修建抗震设计范例》（GB50011-2001）
《修建设计防火范例》（GBJ16-87 2001年修订）
委托方提供的筹划设计条件
国度现行的修建设计范例以及其它相关范例和划定

随着百姓经济的生长和人民生活水平的提高，城乡居住条件逐步得到改进，我国住宅的生长也正从安顿型向康健型、文明型、舒适型过渡。随着住房制度的革新，住宅作为一种特殊的商品，正在逐渐走向市场，担当人们的挑选，因此，本项目的设计着重突出商品住宅多样化、本性化的特色。既要考虑到衡宇造价的公道性，又要考虑到对住宅的舒适、宁静、方便等方面的要求，体现居住情况的舒适性，宁静性，创造优美的空间情况。
住宅：依托龙城汾河景观资源，在筹划和景观设计中努力创造出多条理社区空间的情况组合，依据公园、组团、庭院的空间顺序，创建微笑、问候、聊天、游戏、独处等差别的情绪场合，精心筹谋从都市进入社区组团的回家线路和空间层级，营造出居住者强烈的区域归属感。
商业：以人文休闲为中心原则，充实挖掘周边人文、奇迹、历史、景观等题材，通过修建空间的幻化，打造多层面的物质精神享受形式，彰显出历史名城的深厚文化底子，进而提炼出更深条理的消费雅韵。

总图结构
从总体结构来看，本项目用地以居住为主，部署了高层住宅、酒店及综合商业等。配套公建包罗商业办事、会所、幼儿园、运动设施、物业治理用房及相应配套设施，如：地下车库、变配电站等。小区筹划本着“以人为本、尊重自然”的原则，以北部的大众绿化带为构图中心，以工具向自由灵活的曲线形门路为骨架，将整个小区串联为一个整体。围绕中心绿化部署四个小的组团，增强了中心景观的通透性并提高了小区的景观均好性。既有中心绿化又有组团绿化，既有大众空间有半大众空间。自由灵活的结构冲破通例方正整齐的设计模式，带给人置身小区步移景异的感觉。筹划结构充实尊重与周菌情况的对话干系。由于小区西隔滨河东路与汾河相望，因此小区西南角是人气最旺的地方，在这里部署会所和主入口，为小区带来盎然生气。为了充实利用西面的汾河的景观代价，并考虑到滨河东路上抚玩小区的视觉形象，在东侧部署三栋点式高层和一栋高层酒店，并稍微旋转角度，不但使区内修建争取到了最多的能抚玩到湖景的户数，同时又增强了从东侧望小区给人的通透感。北侧的公园既可以与周边的用地共享，也带给围绕它部署的住宅充实的景观享受。沿南侧森林路和东侧、北侧的筹划门路部署沿街商业和配套办事设施，将闹区会合在外部，不影响小区内部的宁静幽雅的情况，幼儿园放在南部，既交通方便也日照富足。修建立面大气经典，条理富厚，稍微旋转的修建结构，活化了空间，体现了现代住宅小区的墓本特点。
交通筹划
目前，太原私人拥有汽车的数量呈快速增长的态势，居住区内机动车行使与停放已成为一个重要问题，公道进行交通组织并创建与景观相配合的有序的门路系统是重中之重，并成为一个住宅小区品质的重要权衡尺度，“人车分流”是解决问题的理想要领，本筹划最大限度的实现了这一理念。方案在小区的收支口四周设置地下停车场收支口，车辆在入口处直接进入车库，不进入小区内部。车库入口处设25 辆停车位，满足访客临时停车需求。区内住宅地下停车库面积约为6万 平方米，共有停车位1972 辆，停车率为1.0 辆／户。公建机动车停车位 辆／100 m2，地下停车库和地上停车位根本可满足本区停车需求。住户均可通过地下车库直接到达住宅单位，提高了住区的舒适性和品质。小区内部的步行道系统形成环路，不但强化了组团，同时利于满足消防要求。整个路网形式生动，充实体现了“通而不道，畅而不直”的设计原则。
4.3.3绿化结构
情况景观是包管现代住宅小区品质的焦点内容，小区绿化系统分为中心会合绿地、组团绿地及门路绿化带三个条理。本筹划充实利用较大的会合大众绿化区，灵活地部署种种绿化、广场、运动平台。并且利用地形的高度变革做出一些台地式绿化，充实实现花圃式小区的梦想，提高住区品质和可识别性。组团绿地为居民提供舒适的绿化空间和适宜的硬地铺装运动场合，成为居民的“室外起居室”，增强居民来往。每个组团可分别设置主题，提高住区的可识别性及趣味性。商业裙衡宇顶设置屋顶绿化，与小区内门路绿化、平台绿化一起形成犬牙交错的立体绿化系统。
为了增强小区内部空间的连贯性和景观通透性，各个组团景观均向中心绿化敞开。通过两条斜向的轴线，将南侧的两个组团景观和中心绿化相连。沿轴线部署广场、平台、小品等等，种种景观相互渗透，从而形成点、线、面组合起来的完整绿化景观情况体系。

设计范例
1、《住宅修建设计范例》（GB50368-2005）
2、《智能修建设计尺度》（GB/T50314-2000）
3、《民用修建节能设计尺度（采暖居住修建部分）》（DBJ04-216-2006）
4、《修建结构可靠度设计统一尺度》（GBJ50068-2001）
5、《修建结构荷载范例》（GB50009-2001）
6、《混凝土结构设计范例》（GB50010-2002）
7、《修建地面设计范例》（GB50037-96）
8、《修建抗震设计范例》（GB50011-2001）
9、《修建设计防火范例》（GBJ16-87 2001年修订）
户型设计
1、户型设计做到四明（明厅、明卧、明厨、明卫）。起居室与主卧室考虑好的景观与朝向，冬季最大限度地利用太阳能，夏季便于穿堂风，低落室内温度。平面结构公道，室内空间功效区明白确，厅房平面方正，每户内均配有足够的蕴藏空间、卫生间的部署与巨细满足范例要求；
2、追求经济紧凑的结构，强调住宅的均好性和实用性，积极运用科技手段，在设计中公道组织各功效空间的平面干系，明确各行为空间的专用性，淘汰相互滋扰，以满足差别功效的要求；
3、在结构上考虑房型的灵活离开，可凭据业主的要求进行种种差别的厅室组合，使住宅具有可连续生长性；切合模数的厨卫设计，节约能源，节省质料，方便产业化生产。将两个至三个开间归并为一个开间来设计，使用轻质隔墙质料离开空间，以提供更大的灵活性和更遍及的适应性。
结构设计
结构体系设计应满足宁静性、耐久性、经济性和施工轻便的划定与要求。结构设计使用年限不少于50年。
高层住宅修建接纳剪力墙结构。为住户提供宁静舒适的生活空间。修建抗震烈度为8度，宁静品级为二级。墙身及楼板隔音减噪设计，尺度为二级。围护结构接纳新型节能墙体，到达国度尺度划定的节能50%要求。地下室防水品级为一级，接纳卷材防水。屋面防水品级为二级。
酒店、综合商业接纳剪力墙结构，宁静品级为二级。
多层修建接纳钢筋混凝土框架结构，宁静品级为二级。
修建设计
现代主义修建的自由简便切合开拓生长的时代精神，在色彩的运用上接纳黄、褐色调到达历史感的隐喻效果，给人以线人一新的感觉。
普通住宅：层高。
顶层住宅：层高。
酒店：层高3.3米。
商业用房：层高、。
其他修建物层高由设计确定

设计依据
1、《修建给排水设计范例》GBJ50015-2003
2、《室外给水设计范例》GBJ50013-2006
给水部分
1、用水量
本项目最大用水量为1040m3/d。
其中：居民用水以150L/ 人.d（5990人）。
商业及公建用水以3.0 L/ m2.d。
绿化洒水以2.0 L/ m2.d。
不可预见用水量按以上用水量的10%计。
共计1144m3/d。
2、水源
本项目供水主要是住宅生活用水、商业及配套公建用水、绿化及消防用水。给水管线由配套市政给水管引入，经小区筹划路输送至小区布设的蓄水池，经加压后再送往各用水点使用。
3、主要设备选择
为包管项目用水的均衡供给，项目中需新建3座500立方米贮水池，配套下分式枝状管网，给水管质料接纳PP-R新型塑料管，热熔连接，以满足项目供水要求。
4、消防给水及应急设施说明
修建室内消火栓用水量为30升/秒。室外消火栓给水量为20升/秒。按同时火警次数一次，火警延续时间2小时盘算，最大消防用水量为360 m3。
水喷淋用水量按中危险级Ⅱ级，用水量20升/秒，火警延续时间1小时，用水量72 m3。
消防水喷淋总用水量432 m3。室外建500 m3消防水池1座，消防水池设两条供水管给水池供水。

设计依据
1、《修建给排水设计范例》GBJ50015-2003
2、《室外排水设计范例》GBJ50014-2006
污水量按给水量的80%盘算，污水量为915 m3/d。
排水系统分为排污水系统和排雨水系统。
排污水系统
排污水系统：室内洗涤污水和粪便污水接纳合流制系统，污水管接纳UPVC双壁波纹管；接口接纳承插橡胶圈接口；管道底子原土夯实后铺100mm毛砂垫层，沟槽回填土时，管道管腔到管顶部分回填物均应接纳毛砂回填。压实系数不应小于0.95；排污水管道设置在筹划用地内门路下面，呈枝网状通向各修建物，污水管线经