房地产市场监测报告.docx

廊坊市房地产
08年上半年市场监测陈诉

深圳市星彦地产照料

2008年廊坊市房地产市场阐发陈诉
(1-6月份)

2008年上半年宏观调控政策： 3
2008年上半年金融调控政策: 6
2008年上半年房地产行业政策阐发: 7
2008年上半年廊坊市宏观动态信息: 7
廊坊市经济生长阐发: 8
房地产行业动态阐发: 8
廊坊市经营性土地市场阐发: 9
廊坊市房地产市场板块生长研究: 11
廊坊市场重点竞争项目监测与点评： 19
中原第九园： 19
新奥艾力枫社 20
廊坊市房地产行业总结与展望： 21

一、2008年上半年宏观调控政策：
　 土地治理
●1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》。该《通知》对付在经济高速生长期中如何节约集约使用土地，从都市到农村、从筹划到建立、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的划定。
●1月7日，国务院办公厅宣布《关于严格执行有关农村团体建立用地执法和政策的通知》实施。凭据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。《通知》还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建立用地，搞房地产开发,从而形成所谓“小产权房”的问题作了划定：任何单元和小我私家不得非法租用、占用农民团体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方法，非法将农民团体所有土地转为国有土地，严禁将农民团体所有建立用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分派给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
●2月7日，国务院宣布《土地观察条例》。该《条例》为全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地底子数据，有效掩护土地资源，实施最严格的耕地掩护制度，增强和改进宏观调控提供了政策和执法方面的依据。
●4月30日，领土资源部宣布《土地违法案件查处步伐》。该《步伐》的实施，为包管土地治理部分正确、实时查处土地违法案件，依法追究土地违法者的执法责任，维护土地的社会主义公有制和国度的土地治理秩序等方面提供了有力保障。
●5月1日，国务院颁布的《中华人民共和国政府信息公然条例》实施，同日新修订的《上海市政府信息公然划定》》也予实施；结合《条例》，上海土地出让金收支依法公然。
●5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、领土资源部联合下发 《违反土地治理划定行为处分步伐》，并决定自6月1日起执行。《处分步伐》强调了土地执法倾向政府主体，服从18亿亩耕地“红线”不动摇。
廉租房、经济适用房保障建立
●1月21日，《上海市解决都市低收入家庭住房困难生长筹划（2008－2012年）》宣布。未来5年，上海市将累计筹集和建立廉租住房、经济适用住房约2000万平方米（平均每年约400万平方米），占同期全市住宅建立总量的20%左右。别的，还将通过推进旧区和旧住房综合改革、实施“租房贴费”政策，进一步改进都市居民家庭的住房条件。
●2月4日，中国人民银行、银监会联合宣布了 《经济适用住房开发贷款治理步伐》。该《步伐》明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。
●3月3日，财务部、国度税务总局下发 《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。〈〈通知〉〉划定，小我私家购置经济适用住房，在法定税率底子上减半征收契税；廉租住房经营治理单元的租金收入，免征营业税、房产税；对小我私家出租住房取得的所得减征10％的小我私家所得税。
●3月21日，住房和城乡建立部下发《关于增强廉租住房质量治理的通知》。该《通知》对确保廉租房的质量，对解决都市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。
●6月，上海市政府印发《上海市社会保障“十一五”筹划》。凭据《筹划》，本市将加速创建健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本市低收入家庭住房困难的政策体系。到2010年，市区居民人均居住面积到达18平方米左右，能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭到达10万户左右。
　房地产买卖生意业务
　●1月13日，国务院修订了《代价违法行为行政处罚划定》，严格界定了代价违法行为，明确了具体处罚步伐，对那些不讲诚信的房地产开发企业，继承加大查处力度，直至清出房地产市场。
●2月3日，市房地资源局、央行上海分行、上海银监局联合下发 《关于通过衡宇登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》，划定借款人及家庭成员在申请住房贷款，需要查询家庭已经登记 （包罗权属登记和预告登记）的住房面积情况的，应经过市生意业务中心审核。
●4月15日，国度发改委、财务部关于 《计费方法和收费标准等有关问题的通知》宣布，就衡宇登记收费计费方法和收费标准等有关问题作了划定。
金融、税收
●1月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
●3月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　●4月8日，国度税务总局下发《关于应用评税技能审定房地产生意业务计税代价的意见》。该《意见》对付房地产生意业务中纳税人申报的计税依据明显低于市场代价并且无正当理由的，参照市场代价审定计税代价，逐步将房地产评税技能应用到计税代价的审定事情中。
●4月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
●6月10日，财务部与国税总局联合发表《关于企业为小我私家购置衡宇或其他财产征收小我私家所得税问题的批复》。这是继2008年3月27日国税《关于小我私家股东取得公司债权债务形式的股份分红计征小我私家所得税问题的批复》后，又一个主要针对小我私家投资者或企业高管关于小我私家所得税方面的税收政策，且这两个政策都对小我私家所得从严征收。
●6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。
●6月23日，中国人民银行宣布调解银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。
执法法例
　●1月1日《中华人民共和国城乡筹划法》施行。该法的施行，对在城乡经济生长与建立中，对自然资源和文化遗产的掩护与公道利用，对情况的掩护和对峙社会平衡生长起到进一步强化城乡筹划的综合调控作用。
●5月12，上海市筹划局下发的 《关于增强对公寓式办公修建层高筹划治理的意见》划定：“公寓式办公”项目凡未核发《建立工程筹划许可证》的，修建层高不得凌驾。
●6月16日，最高人民法院凭据《物权法》相关划定，起草并宣布了 《关于审理修建物区分所有权纠纷案件具体应用执法若干问题的解释（征求意见稿）》和《关于审理物业办事纠纷案件具体应用执法若干问题的解释 （征求意见稿）》。《关于审理物业办事纠纷案件具体应用执法若干问题的解释（征求意见稿）》是最高院首次针对物业办事纠纷案件审判事情起草的司法解释。
●6月19日，上海市十三届人大常委会第四次集会听取并审议了《上海市房地产登记条例（修订草案）》。该《条例（修订草案）》明确划定，对衡宇承重结构被损坏大概有违法搭建的房地产将纳入限制登记范畴，并对新建商品房的房地产开发企业在申请衡宇所有权初始登记时，应当明确的房地产权利范畴作了界定。
经济仍将有序增长 尽快实施减税政策
■政策说话的变革并不意味着宏观政策取向出现了重大的改变，今年以来的宏观政策走势与预定的偏向根本一致。
■上半年宏观调控的目标开端到达，下半年的经济仍将有序增长。
■通胀压力可能会因为经济转型的推进而恒久化。严厉的反通胀举
措短期内可能会牺牲一点经济增长,但是至少可以制止在更高的通胀压力下支付更大的经济增长乃至社会稳定等方面的代价。
■无论是否提钱币政策从紧，控制通胀的现实要求不可能使钱币政策具备短期放松的条件。如果因为紧缩初期的增长回落就迅速放松钱币政策，有可能会贻误控制通胀的良好时机。
■当前应当积极实施减税。除了应对短期的周期性颠簸之外，宏观政策的偏向应当是积极推动经济转型。
■无论股市照旧房地产市场，治本之策照旧促进经济的又好又快生长。

二、2008年上半年金融调控政策:
在开放经济的条件下，物价上涨会通过贸易、投资和资本流动等渠道在全球范畴内会迅速蔓延。如在国际大宗商品代价上涨的情况下，各国通货膨胀都处于较高水平，其中美国5月份的通货膨胀率为4.2％；今年5月份，欧盟通胀率已升至3.9％，靠近去年同期的两倍；目前秘鲁通胀率到达5％，智利为8％，乌拉圭为10％，委内瑞拉今年通胀率预计将到达25.7％；在截至6月7日的一周里，印度的通货膨胀率上升到11.05％；越南5月份通货膨胀率升至13年高点25.2％；中国5月份的通货膨胀率为7.7％，都处于较高水平。

2008年上半年中国CPI指数走势图

2008年各月CPI
6月
-----
5月
7.70%
4月
8.50%
3月
8.30%
2月
8.70%
1月
7.10%

2008年上半年以来至今国度5次上调存款准备金率。
频频上调存款准备金率乃至创出历史新高，意在增强银行体系流动性治理。当前，银行资金比力充裕，流动性过剩问题仍然突出。最新数据显示，钱币供给量增长18．07%。2008年5月末，广义钱币供给量M2余额为43．62万亿元同比增长18．07%，增幅比上年末高1．33个百分点，比上月末高1．13个百分点；狭义钱币供给量M1余额为15．33万亿元，同比增长17．93%，增幅比上年末低3．12个百分点，比上月末低1．12个百分点；市场钱币流通量M0余额为3．02万亿元，同比增长12．88%。1－5月净回笼现金206亿元，同比少回笼139亿元 。　　

2008年存款准备金率历次调解
次数
调解时间
调解内容
6
2008年6月
上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。
5
2008年5月20日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4
2008年4月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
3
2008年3月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2
2008年2月
---------------
1
2008年1月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

三、2008年上半年房地产行业政策阐发:
连续已久的房产市场已经从卖方市场转化成了买方市场。此时的房产市场应该由卖房卖力吆喝，买方持币张望、“货比三家”。上半年房地产的投资增长是32%左右，超过牢固资产投资6个百分点，房价五月份同比增加了9.2%，说明还在上涨，比这严重的不是这 两条，而是生意业务量连续的下降，有的都市下降已经凌驾了50%，如北京这样的大都市已经靠近了50%，这是非常重要的信号。生意业务量的连续下降比房价的同比上 升是更重要的危险信号，总而言之，当前房地产的整个态势可以说是一个“难”字。

四、2008年上半年廊坊市宏观动态信息:
宏观经济形势和政策面不支持房价连续高涨
从宏观经济形势方面来看，国度统计局就上半年百姓经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超体现：“应当看到当前经济增速回落切合宏观调控的预期。为防备经济增长偏快转为过热，中央接纳了钱币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。随着这些政策的落实，经济出现增速回落，切合宏观调控的预期。”凭据国度统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地财产的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣生长的格式并未改变。
从政策面来看，凭据年初温家宝总理政府事情陈诉中的精神，房地产是宏观调控的重点工具。业界专家阐发，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的钱币政策；二是进一步对房地产市场进行分别，把中等收入阶级住房、流动就业人口如农民工等划到政府干涉和保障范畴之内。为此，政府加大了针对中低收入阶级的住房保障体系建立力度。
在全国经济整体生长的大情况下，廊坊市整体经济水平突破新高，尤其在底子设施建立和招商引资方面。房地产行业得到了很大生长。成交量和成交代价平稳拉升。

五、廊坊市经济生长阐发:
——招商引资进展顺利。一季度，我区实际利用内外资均有不俗体现。一是实际利用外资平稳增长。实际利用外资完成4707万美元，同比增长9.6%。从全市范畴看，1-2月我区实际利用外资继承领跑全市，占全市利用外资的47.0%；二是引进内资速度加速。1-3月新批内资企业5个，条约总金额30719万元，新批内资企业数量和条约总金额同比分别增长400%和668.0%；实际引进内资7.38亿元，同比增长127.6%，增速比上年同期提高99个百分点。
截至6月30日，全市财务总收入完成68．9亿元，增长41．9％，占全年任务的56．1％，顺利实现了“时间过半、任务过半”的目标，出现出范围扩大、速度加速、质量提高的良好态势。1至6月份，增值税、营业税、企业所得税、小我私家所得税四个主体税种分别增长26．0％、81．7％、57．2％、40．0％。
我市各外资企业在自身康健生长的同时，对推动全市经济和社会生长发挥了一定的作用。与此同时，随着外商投资企业的加速生长和经营范围的不停扩大，外资企业吸收的劳动力数量也不停逐年增加。

六、房地产行业动态阐发:
2007年底至2008年上半年是房地产市场可谓风云幻化，动荡最为严重的一年。开发商投资扩业，政府也相继推出一系列相关政策，房地产市场在“无形之手”和“有形之手’的配互助用下，出现出奇特的“风物”。
开发投资稳步增长，90平方米以下套型比例明显上升。
2007年以来，我市进一步贯彻落实调控政策，调解开发结构，房地产市场继承保持理性康健的生长态势。开、竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供给结构根本趋于公道。
据建立部住宅与房地财产司司长沈建忠在新闻宣布会上指出，有两类企业可申请单元集资建房，前提条件是要被纳入经济适用住房政策领域。
今后，单元集资互助建房纳入经济适用住房政策的领域进行治理。所谓凭据经济适用住房政策领域治理主要体现在两条，第一是要纳入经济适用住房的筹划；第二它的修建标准、供给工具和产权干系等，都要凭据经济适用住房政策和有关划定来执行。 现阶段只有两类企业可申请单元集资互助建房，一类是远离城区的独立工矿企业，第二类是住房困难户较多的企业。另外，申请单元集资互助建房必须经人民政府批准和必须切合都市的筹划，企业还必须拥有自己的土地，且土地是必须切合都市筹划，可用于建立住房的，不是产业性质的土地。

七、廊坊市经营性土地市场阐发:
上半年中国都市居住用地均价为2020元 增速减缓
中国房价经由宏观调控已经逐渐得到抑制。记者从领土资源部召开的全国领土资源厅局长座谈会上获悉，截至今年六月底，中国都市居住用地均价为每平方米二千零二十元，增速较去年下半年明显减缓。
内容摘要：
廊坊市土地代价上涨迟钝，土地供给淘汰导致成交量萎缩。开发水平仍然处于比力关闭的状态，本地政府力挺地价，外地开发主体和资金的进入可能会提升后势土地代价。

年份
土地出让面积
土地出让
亩数
总成交价（万元）
平均
容积率
2008上半年

163038

目前从成交量上看，受市场影响，开发商也谨慎拿地，成交量有所下降

廊坊市土地治理部分一直以来对土地出让容积率做到了严格的把控，居住用地在1.8以下，商业用地在2.0以下。在这种严格控制下，廊坊市的生态好，绿化率高，宜居舒适的都市气氛已经创建起来。近期出让土地仍严格保持着这一显控，为宜居生态型的都市建立打下坚固底子。而与其相反的是中国当前许多地域级都市都纷纷拔高容积率，刻意营造都市感和现代感。

2007-2008年土地成交表面

地块编号
地块位置
区域
土地面积
（m2）
土地用途
出让方法
成交总价（万元）
竞得人

2008-5

廊坊市爱民东道北侧

安次区

商品住宅70年(其中商业40年)
挂 牌

11550
廊坊市恒庆基业房地产开发有限公司

2008-14

龙河园区一号路东侧、京山铁路南侧

安次区
281074平方米（折合421.611亩）
产业50年

挂 牌

7600
廊坊市宏盛房地产开发有限公司

2008-12

廊坊市广阳道北侧、建立路东侧

广阳区
336351平方米(折合504.527亩)
商品住宅70年(其中商业40年)
挂 牌

136300
廊坊市恒基房地产开发有限公司

2008-11

廊坊市爱民西道南侧、市淀粉厂西侧
安次区

产业50年

挂 牌

168
廊坊市国贸商业团体食品公司

廊开2008-5

廊坊市开发区友谊路东侧、新源道北侧

开发区
197572.9平方米(折合296.3593亩)
产业50年

挂 牌

6817
新奥光伏能源
有限公司

廊开2008-4

廊坊市开发区百合道南侧、威卢克斯公司东侧
开发区

产业50年

挂 牌

603
西尔欧（中国）医疗设备有限公司

上图可见上半年土地成交放缓，区位根本上均漫衍在外环路沿途和开发区。
由于近期的市场销售状况迟钝，各开发单元反响冷淡，成交乏力。住宅土地单价区间为130-300万/亩，产业用地18-23万亩。

编号
土地
位置
土地
面积（m2）
土地用途
筹划指标要求
出让
年限
（年）
包管金
(万元)
起始价
(万元)
容积率
修建 层数
绿地率
2008-1
廊坊市益民道一号

商品住宅
≤
≤16
≥30%
70年/
其中商业40年
18900
21000
廊开2008-2号
市开发区新奥高朋楼北、金源道南侧、友谊路西侧、九干渠东侧
53730.2㎡合80.595亩）
城镇混淆
住宅用地
≤
≤25%
≥30%
住宅70年、商业40年

10480
廊开2007-3号
廊坊市开发区汇源道南、北

住宅用地
≤
≤23%
≥35%
70年/
其中商业40年

70060
2008-4
廊坊市辛庄道南侧、常甫路东侧
4637㎡

商品住宅
≤
≤
≥30.65%
70年/
其中商业40年
1640
1820
2008-5
市爱民东道北侧

住宅用地
≤
≤24%
≥35%
70年/其中商业用地40年
4700
9400
2008-6
廊坊市陈桑园西口、筹划灼烁道东道北侧

住宅用地
≤
≤24%
≥35%
70年/其中商业用地40年
3815
7630
2008-13
西环路西侧、爱民西道南侧、筹划路二东侧
60178平方米（合90.267亩）
商业、住宅用地
≤
≤24%
≥35%
70年/其中商业用地40年
3430
17150
Dec-08
广阳道北侧、建立路东侧
336351平方米（合504.527亩）
住宅用地
≤
≤24%
≥35%
70年/其中商业40年
26200
131200
Nov-08
爱民西道南侧、市淀粉厂西侧
4447.36平方米（合6.671亩）
产业用地
≤
----

50年
30
133
2008-14
龙河园区一号路东侧、京山铁路南侧
281074平方米（合421.611亩）
产业用地
≤
40%-60%
15%-20%
50年
1400
7167

上图可见供给土地域位根本上均漫衍在外环路沿途。
从土地市场上看，廊坊土地供给主要会合在外环路沿线。凭据上半年成交的土地出让代价来看，后一阶段的土地成交代价及成交量可能出现萎缩。

八、廊坊市房地产市场板块生长研究:
凭据国度统计局宣布的数据，上半年中国70个大中都市衡宇销售代价同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。
2008年上半年廊坊市房地产项目供给总量约在54-55万平米之间，供给压力点会合在2季度4-6月份之间，主要供给区域在广阳区域和安次区域，广阳区域今年下半年将会被安次区域板块的拉动而低落需求主体范围量，但仍然维持较大的供给范围，虽然与开发区区域供给产物有所差别，但其区域的作用力将会逐渐显现和提高上来，对板块造成的打击较大。（参考下图供给阐发）

廊坊市2008年主要上市项目指标阐发

楼盘名称
所在区域
板块
总修建面积
预售货量
开盘时间
主流产物
产物种类
开盘均价
项目压力
盛通国际
广阳
W

4

65-138
高层
5800
——
金源丽舍
广阳
W

90-100
小高
4800
资金
永兴苑
安次
S

未定
高层
4500
——
君兰苑
广阳
W

4

80-100
小高
5260

安泰故里
安次
S
30

81-119
小高
4900
无
第九园
广阳
W
15

130-260
多层
6200
无
兴运花圃
广阳
E

79-105
高层
4500-4700
资金
长富吉第
安次
S

1

80-130
高层
4800
小
奥富斯
安次
S

80-110
小高
4580
品质
紫金华府
广阳
W
10
5

80-135
小高
5580
小
正隆嘉园
广阳
N
3
2

60-128
小高
4950
拆迁
恒庆国际公寓
广阳
E
17
3

80-120
高层
5100
——
龙河盛都
安次
S
30

60-120
高层
4468
拆迁
名人国际
广阳
E
10
2
08．下半年
80-100
高层
5100
资金
俪水家苑
广阳
E
8

45-130
高层
5160
无
盛德花圃
安次
S
30

90-110
多层
4700
资金
馨视界
广阳
W
16

80-120
小高
4000
无
馨钻界
广阳
N
5

88-129
小高
5500
无
艾力枫社
开发区
N
12
4

90-230
410-430
公寓
联排
8800
无
塞纳河谷
开发区
N
12

88-129
别墅洋房
7600
单价

上表列出在2008年内预售项目的销售根本指标，2008年预计上市总面积在54.7万平米左右，上市均价在4999元/平米，安次区均价在4658元/平米。广阳区均价在5170元/平米;本市上半年开盘上市项目10个，推出头积为29.5万平方米，实际销售面积仅为8.9万平方米，整体销售率只有30%左右；主要以紫金华府、第九园、馨视界、君兰苑等项目为主(注:以上数据均不含开发区艾力枫社和塞纳河谷)。2007年廊坊市房地产供给量为49万平方米左右，全年消化量为37万平方米左右，整体供需比例1：0.92，市场整体供求相对平稳，市场状况良好；如果加上2007年尾盘10万平方米左右，整体市场供给在65万平方米左右，而通过市场经验值估算，在市场情况良好的状态下，2008年整体销量在40万平方米左右，供需比例1：0.6左右，市场供求干系靠近危险系数。
受市场政策调控的影响，从上面的数据不难看出上半年的成交量及成交均价与去年相比有所下降。

第九园
安泰故里
永兴苑
金源丽舍
盛通国际
君兰苑
第六街区
正隆故里
龙河盛都
奥富斯
长富吉第
盛世豪庭
兴运花圃
馨钻界
名人国际
恒庆国际公寓
俪水故里
盛德花圃
紫金华府
奥韵
馨视界
东日瑞景

上图标注为广阳、安次两区楼盘位置及推售情况，2008年上半年市场主要供给产物为小高层和高层，主力户型面积满足70/90要求，产物同质化比力严重，赤色标注的项目主要漫衍在2008年1-6月上市，本月新开楼盘有，正隆故里、俪水故里、长富吉第、盛德花圃等；绿色标注的为暂未开盘项目。

广阳区商品住宅区域典范项目阐发
广阳区板块2008年上市多盘云集的板块之一，(中房馨视界、馨钻界、正隆故里，君兰苑、第九园、紫金华府项等项目)项目在2008年上市的多达12个之多，总供给面积到达113.4万平米左右，上半年上市面积也多达40.4万平米左右，销售面积16.4万平方米，占到整个廊坊市区供给范围的47.69%。

项目之一点评：中房馨视界
项目位于廊坊市区西部，廊坊市新源水厂西侧，爱民西路北侧，紧邻廊坊市西部高教园区筹划区的中心。地块西面是40m控宽的筹划三路,北面是20m控宽的筹划四路。该地块与北面的12号、13号地块相互依托，互为生长，未来成为廊坊西部高教园区的配套居住区。
筹划用地约，用地形状呈长方形，南北长约250m，工具长约390m。筹划含小高层、多层形式住宅，并配套幼儿园，超市等大众修建，地上修建面积约14.6万㎡，容积率1.58，修建密度21.7%，绿地率达35%。

效果图
60㎡左右的户型图

筹划用地面积：92807 ㎡，总修建面积：162013㎡，地上修建面积：146198 ㎡，其中：多层住宅修建面积：38442㎡，小高层住宅修建面积：97246 ㎡，幼儿园修建面积：1360㎡，其他公建修建面积：9150㎡。
该项目主力户型为90、110平方米三室，还另有少量57、80-90平方米二室。其中57平方米二室较具特色，可改装为两室使用，上半年推售产物促销力度大，销售较好，销售率到达80%左右。

项目之二点评：荣盛君兰苑
项目位于廊坊西环路以西，武警学院以南。总修建面积20万平方米，共15栋小高层，以10层为主，少量6层。首开西侧黄色标号楼座，东侧1、2、3、6、10号楼为二期开发。
主力户型为80-90平方米的二室，另外有90平方米的三室户型，会合在11号楼，最大户型会合在10号楼为120、130两种三室户型。最小是少量的77平方米的二室，没有一室设计。
项目一期上半年推售量4万平米左右，主力户型80-90平方米的二室和三室户型；由于项目位置较偏，周边配套尚不完善，大众交通不发达，固一月份开盘以来销售情况一般，截止6月底销售率只有40%左右。

整体效果图
90平方米三室主力户型

项目之三点评：紫金华府
该项目地处金源道与宁静路交口处，由廊坊市开发区北方房地产开发公司开发兴建，总修建范围在10万平米左右，绿化率32%，分为2期开发，首期开发6栋楼，以9-12层为主，修建外延以深褐色为主题颜色，外延铺面砖，局部以涂料增补，户户突出飘窗，增大采光面积，在户型设计上特点不敷鲜明，属于通例设计，在标准掌握上比力欠经验，户型设计进深较长，开间较小，使用不敷方便。在车位设计上以地下车位为主，地面上无停车位，园林景观上以景观节点串联，做到移步移景。
项目东北财产区的黄金地段，地理位置十分优越，周边生活便利、学校、商业等配套一应俱全，交通发达。主力户型90-135㎡，均接纳了四明设计，空间明朗实用。项目开盘前做一次内部认购，主要是针对前期的干系客户，于3月8日正式开盘，由于地段原因开盘以来销售状况良好目前销售率已达85%左右。

整体效果图
典范户型

安次区板块2008年上市新楼盘6个，(盛德花圃、奥富斯、龙河盛都、长富吉第等项目)项目在2008年上市推售的有4个，总供给面积到达100.4万平米左右，上半年上市面积14.3万平米左右，销售面积8.5万平方米，占到整个廊坊市区供给范围的42.22%。

个体项目点评之一：长富吉第
该项目位于常浦路与辛庄道交口处，项目整体用地面积较小，为13297平米，筹划总修建面积23225平米，综合容积率控制在1.75，筹划户数为274户，车位控制在130个左右，比例约在1：0.5。套型修建面积在90平米以下的占住宅总修建面积的83.98%，属于纯小户型社区。
项目筹划为围合式结构，设置塔楼5栋，中心设置景观广场，筹划沿街设置2160平米左右商业，满足社区及周边的商业配套，项目整体筹划由天津中原修建设计继承，凭据筹划的特点，比力切合人居的消息要求，并且突出社区的会合性。
该项目预计在7月份上市推售，首批推售面积1万平米左右，六月份做了大量的报纸推广。

欢迎中心
整体筹划

个体项目点评之三：奥富斯
该项目位于常甫路前锋小区劈面，奥福斯小区一期工程总占地面积14860平米，修建面积近3万平米，为廊坊盛翔房地产开发有限公司开发，，整体修建为板式小高层，户型会合在70至80平米户型。开盘前担当内部选房，据现场介绍认购较多，开盘成交10%左右，目前销售情况并不乐观。 
欢迎中心
整体筹划

典范户型

开发区板块2008年上市新楼盘有恒盛塞纳河谷和新奥艾力枫社两个项目，总供给面积到达24万平米左右，上半年上市面积4万平米左右，销售面积1.5万平方米，占到整个廊坊市区供给范围的10.09%。

九、廊坊市场重点竞争项目监测与点评：
中原第九园：
中原第九园总体筹划
中原第九园样板间展示

中原第九园现场展示

项目坐落在武警学院南，紧邻自然公园；由15栋电梯多层洋房、6栋4.5层洋房、3栋学者公寓高层修建组成。总占地115亩，建面9万㎡，一期户型面积90-230㎡，主力户型为130-150㎡，二期主力户型150-260㎡，5-6层高板楼带电梯，首层赠送私家花圃，顶层赠送露台，南北通透，户型结构公道，利用率高，小区内人车分流，地下车位1：1；品牌开发商，楼品品质较高，园林设计情况优美，代价公道；但项目的位置较偏，目前交通不方便，周边生活配套尚未完善，由于产物代价优势，开盘以来销售率达80%左右，目前销售稳定。
该项目主打卖点：
A. 生态低密度社区，容积率1.2，绿化率36%；
B. 廊坊唯一中式人文大宅，宣扬苏州修建气势派头，突出会所文化运营；
C. 园林设计条理意境明白，9大景观主题；
D. 户型使用拼接法，以小户型筹划出大宅支解，用心独具气势派头。

新奥艾力枫社

平面户型图展示
平面户型图展示

效果图

新奥艾力枫舍高尔夫花圃公寓项目位于廊坊市经济技能开发区艺术大道北侧，金源道南侧。项目总建面12万㎡，是由13栋花圃观景公寓楼和4栋联排别墅、一座五星级酒店、会所、2栋别墅总统套房所组成；一期推售面积4万平米左右，推出精装公寓200套，（装修标准1500-2000元/㎡）联排别墅24套，精装公寓面积90-230㎡的平面户型，其中90㎡、130㎡150㎡160㎡各9套，180-230㎡160套左右，联排别墅410-430㎡。社区有五星酒店和高尔夫作为项目配套，产物为尊贵舒适型，情况优美，品牌开发商实力打造，产物品质较高，开盘前做大量报纸推广事情。目前精装公寓面积区间比力切合市场客户需求，前期积聚客户较多，40-50%客户来自新奥内部的高层，产物预计在7月份上市。
产物决定一切，产物是营销的有利武器，产物作为代价链中最为重要的环节也在继承着重要的作用，廊坊市的房地产项目提供的产物在2008年始出现着实的改变，洋房的出现，别墅的出现这都是作为廊坊市房地产市场始终欠缺的产物，通过2008年的市场整理之后，产物将会富厚，在竞争的情况中，产物也将会随之升级。

十、廊坊市房地产行业总结与展望：
凭据目前这种走势，今年10月，将是革新开放30年来，中国房价第一次出现整体下跌，中国经济也因此而迎来一轮调解的时机。这次调解，考验中央政府的有两点：对外是否能够应付错综庞大的国际经济的变革，对内能否创建适合民生的中国经济新序次；这次调解，考验中国社会的主要是能否把急剧分化的贫富悬殊的铰剪差缩小一点，并通过住宅供给结构的改变，表达居者有其屋的社会理想；这次调解，考验中国经济的主要是在实现经济平稳增长的情况下，抑制通货膨涨的能力。固然，中央和地方的干系，也会在本次调解中有所改变。
2008年，注定是中国房地产行业生长史上具有重要意义的一年。2008年已经过半，限价房上市、开发商促销、房价向下微调……
期待、张望、徘徊，回顾2007年房地产市场，这一年的跌荡起伏，岂论是生长商照旧购房者都市刻骨铭心。在猖獗与理性的争执中，这一年既有楼市均价增长近30%的极速狂飙，也有10次加息和0.27％×5贷款利率提升的胆颤心惊；有拍买市场上地王频出的响鼓重锤，也有闲置土地以平方公里收回的敲山震虎；更有粤房企H股上市一跃中国首富的神话，和《物权法》、90/70政策落地的现实……也是购房者茶余饭后还在为是否入市买楼而迷茫的时候。  
回顾已往是为了借鉴，总结经验是为了生长；
    盘点2007，只为了2008会越发清晰、理性的生长……经过了2007年全年的生长，廊坊市房地产市场也出现出起伏不定的市场情况，从需求急剧膨胀到需求转为持币待购的状况也仅仅在同一年内产生，国度的宏观调控的作用在三线都市越发尤为的突出，在以市场经济为导向下的房地产市场也在经受了来自政策，市场情况、能力等多方面的考验。
在2008年上半年廊坊市房地产生长商也经历和面临着重大考验，一些资金有问题，缺失开发经验的开发商将会在岸边失足，希望通过市场认购来空手套白狼的做法将会一去不复返，2008年是廊坊市房地产最为痛苦的一年，也是诸多开发商回流资本的一年，暴利时代也随之将终结。
在房地产市场板块格式上也将会出现东南重，西北轻的局面，政府鼎力大举生长北部和东部板块也是从整体都市生长角度出发，廊坊市具有饼式生长模式的底子，有偏重的开发重点区域，然后动员区域影响力，进而催化区域大面积成熟。目前北部板块受到地价，房价的挤压，土地流向也从北延东部向南生长，代价洼地的形成也是促使南部及东部板块快速生长的诱因。
综上所述，廊坊在2008年地产格式板块的竞争也将会加剧，都市的不停外扩也将给终端市场带来有史以来的打击。2008年整年也将会主要以震荡格式出现，代价攀附的可能性很小，只有在产物和营销两大方面上做足工夫，项目才可能在市场上立于不败之地。

深圳星彦地产廊坊分公司
2008年8月18日