广州碧海云天住宅开发建设项目管理研究.pdf

哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 摘 要 房地产在我国还是一个新兴的产业，它有着广阔的发展前景，在我国经济中具有主导地位。而房地产项目管理对于房地产开发企业来说更是至关重要的，开发商前期的精心策划、市场调研、可行性研究论证、经济分析评价，以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。本文利用现代房地产项目管理理论，并结合自身从事房地产项目管理的实践经验和体会，从房地产项目的进度管理、质量管理以及成本控制等方面对房地产项目管理进行了论述，指出了目前国内房地产项目管理中存在的普遍问题，并以广州中房地产公司开发的“碧海云天”项目为实例分析，阐述了如何将现代的房地产项目管理理论应用到实际房地产项目当中。本文主要研究了“碧海云天”项目建设所应重点关注的几个方面，即项目进度管理、项目成本管理和项目质量管理。过程中运用项目管理的理论，分别对“碧海云天”项目进度管理、成本管理和质量管理的实践情况进行全面的总结和分析，试图理出其成功之处，找出其存在问题并挖掘问题的根源，提出改进的意见，进而总结一套对该项目切实可行的进度、成本和质量管理方法，以达到提高项目竞争能力和赢利能力。促进项目建设的高速、高质量、高标准的完成的目的。最后在结束语部分对本文的研究工作进行了总结，并对一些重点问题作了进一步阐述，以求得出一些对同类房地产开发项目管理具有借鉴意义的结论。关键词：房地产；项目管理；项目策划；进度控制；成本控制 -I-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 Abstract Real estate,which is a new industry in our country with a wider prosperous prospect and plays more and more important role in our countrys economy.And real estate project management plays a very important role in real estate development enterprises.The preliminary arrangement of real estate developers,such as strategy,market research,feasibility demonstration,economic analysis and the subsequent marketing of real estate developers can be achieved by the ultimate product,which is manufactured through the whole project management processes.This thesis gives dissertation on feasibility demonstration,schedule management,quality management and cost management of real estate project by using project management theory of modern real estate as well as my practical experience and understanding in real estate project management.Also the thesis points out the problems existing in real estate project management in China at present,expatiates how to apply modern real estate project management to BiHai YunTian Garden,which was being built by China National Real Estate Company.The main controlling factors for project management include quality,project schedule and cost.The aim of project management is to find out a best solve method for schedule and cost on condition of quality guarantee.Thus this thesis reseerch mainly in some aspects need to be concentrated on for Bihai Yuntian construction,namely project schedule control,cost management and quality management.In the research process,appling project management theories,the thesis concludes and analyzes thoroughly on actual status of schedule control,cost management and quality management of Bihai Yuntian project respectively,trying to figure out how it gained success,finds out existing problem,deploits out the resource and provides suggestion for improvement.On base of that,the thesis try to conclude a set of method to manage schedule,cost,quality of the project,so as to reach the aim of improving competition ability and profitable capability,promoting project cantruction to reach high speed,high quality and high standard.In the end,this thesis sums up the relevant research work,debates further more about some main questions,with an eye to reach some conclusions worthy to be used for reference for those same kind of real estate development projects.-II-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 Key words:real-estate sector,project management,construction project,project control,cost control -III-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 目 录 摘 要.I Abstract.II 第 1 章 绪论.1 1.1 课题的背景.1 1.2 问题的提出.2 1.3 国内外研究现状.4 1.3.1 国外项目管理研究状况.4 1.3.2 国内房地产项目管理研究状况.6 1.4 研究的目的和意义.8 1.5 研究的内容和结构安排.8 第 2 章 碧海云天项目进度管理.10 2.1 碧海云天项目基本情况.10 2.1.1 项目经济指标.10 2.1.2 “碧海云天”项目市场基本情况.11 2.2 项目进度计划管理.16 2.2.1 项目进度计划体系.16 2.2.2 项目进度计划管理的实施.20 2.2.3 项目进度计划管理存在的问题和原因分析.20 2.2.4 项目进度计划管理的对策.21 2.3 项目进度控制.22 2.3.1 计划执行情况.22 2.3.2 项目进度控制的实施.24 2.3.3 项目进度控制存在的问题和原因分析.26 2.3.4 项目进度控制的对策分析.28 2.4 本章小结.29 第 3 章 碧海云天项目成本管理.30 3.1 项目成本管理概况.30 3.1.1 项目成本构成.30 3.1.2 影响项目成本的因素.30 3.1.3 项目成本管理的内容.32-IV-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 3.1.4 项目成本计划.34 3.1.5 项目成本控制.35 3.2 项目成本管理的实施.36 3.2.1 项目成本管理的措施.36 3.2.2 项目成本管理存在的问题.38 3.2.3 项目成本管理的对策.39 3.3 本章小结.40 第 4 章 碧海云天项目质量管理.41 4.1 项目质量管理的基本内容.41 4.1.1 房地产项目的质量特点.41 4.1.2 项目质量管理内容.41 4.2 项目质量管理的问题及改进对策.43 4.2.1 项目质量管理的问题.43 4.2.2 改进质量管理水平的对策.45 4.3 进度成本质量之间的关系.48 4.3.1 进度与成本的关系.48 4.3.2 成本与质量的关系.48 4.3.3 进度与质量的关系.49 4.4 本章小结.49 结 论.50 参考文献.51 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明.54 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书.54 致 谢.55 个人简历.56 -V-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 第 1 章 绪论 1.1 课题的背景 随着我国经济的高速发展，城市化进程日益加快，房地产业蓬勃发展，通过目前的市场形势分析来看，今后房地产业还会有长时间的较快发展，这主要有几方面因素1：（1）经济发展加快，居民收入不断提高。（2）我国对户籍制度的重大改革，彻底消除了城乡之间的约束。农村人口大量涌入城市，城市规模日益扩大，进城务工人员的收入逐步提高，而且也有保障，促进了房地产业的快速发展。（3）随着我国加入 WTO 以后，全球经济一体化趋势越来越明显，外国公司对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展。今后将是我国房地产业发展的高峰时期，必定会有许多大的开发项目上马，这就涉及到了一个开发项目管理问题23。在项目建设中，涉及到地基、建筑结构、施工质量验收、国家规范的就达几十个部门，还有许多行业标准，它涉及到规划学、建筑学、结构学、施工技术、行业法律法规、市场营销策划等学科。开发管理就是把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制、反馈进行协调管理活动。我国有一部分房地产开发企业是由国有信托部门、城建公司、建筑公司、各系统的基建部门转制而形成的。由信托部门改建成的开发公司一般在金融、资金运作方面具有一定的专长却缺乏工程管理和市场营销经验；而由城建设公司、建筑公司、各系统的基建部门转制成的开发公司虽具备工程技术、工程管理方面的知识，却了缺乏金融、经济、营销等经验。近年来出现的部分专业房地产公司和外资，合资房地产公司虽具备一定的专业系统开发管理能力，但又由于成立时间不长，运行时间短而没有形成成熟的管理体系。就房地产开发企业管理机构设置而言，一般仍沿用计划经济时期的管理模式，即是建立在分工与合作的基础上的“金字塔”式组织，仅在原架构上增加了成本核算和营销部门4。房地产业的发展对我国经济发展有着举足轻重的影响，房地产开发活动作为房地产业的主体，虽然已经有了 10 多年的历史，但普遍存在着旧有体制影响-1-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 下“官本位”行政职能式管理的阴影，即使。些房地产企业已意识到管理创新改革的意义和作用，但也仅是对营销策划、销售等给予重视而忽视了过程管理和目标管理的问题。因此，如何才能改变目前的房地产开发项目管理落后现状，使房地产业健康、有序、理性的发展，是当前亟待解决的问题。随着WTO的加入，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，引入强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加。中国房地产业要在全球化和经济一体化的国际竞争中发展，一方面应在宏观上把握房地产业的运行规律，按其运作流程进行项目开发：另一方面，也即更为重要的方面，是要在企业层面进行管理创新，应用国际、国外的最新管理体系，对国内房地产企业的管理体制进行改革。在房地产企业制度相继建立后，我国房地产业经过改革开放后十多年的发展，逐步从传统的劳动密集型行业(工程建设的基建活动)转为智力密集型行业（经营、管理）5。因此，对于新时期的开发商来说，要在竞争中取胜，必须进行以管理创新为主导的“二次创业”，彻底转变在计划经济体制下形成的行政型、经验型、粗放型的管理模式，使之向市场化、知识化、集约化、过程化的方向发展，实现经营管理的现代化：也就是说房地产开发将进入一个与管理相结合的改革和与改革相结合的管理新时期，在这一时期，谁能够最快地吸收各种管理学的新知识，谁就会获得竞争的主动权。1.2 问题的提出 在房地产企业的发展中，项目和运作是发展过程中密切相关的两类活动。企业的创立本身就是一个项目的开始，它通过一个新建设项目使企业形成了提供某种产品或服务的能力，以满足市场或顾客的需要，从而获取盈利并得以生存和发展，并在此基础上重复运作。经过一段时间的运作之后，由于企业规模扩张或环境及市场变化等原因，企业原有的组织结构和经营过程可能已无法生产出高品质的房地产项目或者原有的粗放经营模式已不适应市场需求，企业因此可能无法生存或发展下去，这时就又需要通过结构的变革，流程的重组，信息化的辅助来使企业恢复原有的生产能力或上升到一个新的运作平台67。在企业的整个发展过程中，总是如此不断的重复着项目与运作的交替过程，运作导致企业的量变，项目使得企业出现了质变，是企业跳跃式发展的动力。-2-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 以今天处于高速发展的房地产企业为例，其正处于以项目为主导的环境中。房地产企业是典型的项目型企业，核心流程围绕着企业的项目，也是市场的终端产品楼盘产生。包括投资决策分析过程，项目审批过程，建设管理过程，营销服务过程及维护与运营过程等，大量辅助性的流程也对项目的进行起到支持作用，如采购、融资、人力资源、合同管理等。可以发现企业每天所面对的不仅仅是几个大型项目，而且有大项目内含的成百上千不断发生和进行的子项目。目前房地产企业还没有真正实现以项目为主轴，各种过程为控制单元的管理模式。企业组织结构不但不能体现出企业内部业务工作的流动情况以及对市场的增值作用，而且在一定程度上只能制阻碍了相关信息的流通。例如，绝大多数房地产公司没有一个明确的项目审批过程进度图，往往是边建设边审批，走到哪里算哪里。值得注意的是，房地产公司的几个主要核心业务都存在类似问题，资金运作缺乏有效管控的计划，不能主动与项目建设、销售挂钩，造成资金链经常性不平衡。越来越多的房地产企业已经认识到时势需要进行项目管理变革，原因是多方面的，包括：客户需求的不断提高导致房地产精益管理标准的提高；国家行业管理标准实施对规范化管理的促进；楼盘开发项目数量增加；金融信贷政策变化导致项目全程资金管理的高要求，为了提高业务赢利能力，改进业务模式的需求大增等。在这种多项目并发、高技术、快速变化、资源有限的环境下，挫折和低效总是伴随着落后的管理发生。由于房地产企业需要努力满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，因此需要考虑实施新的管理方法，可采取的最有效方法就是实行项目管理。随着市场经济体制改革的不断深入及社会的不断进步和发展，房地产开发过程越来越复杂，对房地产开发过程中的各个环节的管理也日益显得重要，房地产开发市场迫切需要系统地对开发项目实施管理。因为项目管理的水平直接影响到开发项目的成败。同时，项目管理作为管理学的一个分支，其理论体系也日趋完善，且逐渐渗透到各行各业，成为各行各业管理机制的一个重要组成部分，作为与房地产开发的相关行业，建筑工程承包领域经过 10 多年的实践，其工程项同管理理论及方法已较为成熟8。目前绝大多数施工企业在承包建筑工程时均实施了项目经理制的管理模式，实践证明该方法对工程项目实施管理是行之有效的，而且以项目管理模式实施管理明显优于职能式、矩阵式。当今世界正经历着经济一体化的剧烈变革。企业乃至国家间的经济竞争越来越激烈。运用项目管理模式对房地产开发进行管理已逐渐被业内人士所认同。房地产开发企业管理的效率高低直接影响到项目开发的成败，也是开发商能否-3-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 顶住激烈的竞争生存下去的关键所在。1.3 国内外研究现状 1.3.1 国外项目管理研究状况 项目管理已经被公认认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法，国外项目管理理论已发展的相当成熟，并广泛应用于各种类型的企业之中。项目管理理论至今己比较完备，这不仅表现在丰富多样的理论成果如：各种项目管理书籍，更表现在这个领域有了自己的“知识体系”。（1）PMI的项目管理理论 美国项目管理协会（PMI）于 1987 年提出并经1996、2000 年修订了“项目管理知识体系”，国际项目管理协会 1997 年推出了“项目管理人员能力基准”，上述各知识体系将项目管理知识划分为若干领域、要素、模块。PMI将项目管理分为九大知识体系：整体化管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、合同管理9。（2）项目生命周期理论 项目生命周期的第一阶段涉及需求、问题或是机会的确认。项目管理团队应充分明确并发掘目标客户的多层次需求，进行目标市场调查，主要包括：客户意向、客户需求、客户对成本的承受能力、市场行情竞争对手的情况、宏观经济面地域市场行情等方面的详细、深入的调查与了解。项目生命周期的第二阶段是提出解决需求或问题的方案。就是通过上阶段的调查研究后，确定项目产品方案，即在什么时机、以怎样的方式、推出什么样的产品，以满足目标客户群的哪些方面的需求，也就是项目的范围确定。这是项目产品形成的关键，也是项目管理的关键环节项目策划阶段。项目生命周期的第三阶段是执行项目策划方案。主要包括：为项目制定详细的质量、成本、进度控制计划，然后通过管理的手段来执行计划，达成项目管理目标。该阶段将使产品从方案成为现实，因此该阶段的执行质量将影响项目的最终产品体质量，也是项目管理的另一个关键环节。项目生命周期的最后阶段是结束项目阶段。当项目结束时，某些后续的活动仍需执行该阶段的重要任务就是评估项目绩效，以便从中总结经验与教训，对未来项目管理有所借鉴10。（3）目标管理理论 目标管理是一种控制手段，通过设定可测量的目标，-4-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 不断与现实比较寻找差距，及时发现并纠正偏差。目标管理被广泛用作计划和控制的手段，也成为一种激励员工或评价绩效的工具。目标管理是一种基本而有效的管理技能，它通过划分组织目标与个人目标的方法，将许多关键的管理活动结合起来，实现全面、有效的管理11。目标管理的主要方法是：由组织中上级和下级管理人员一起制定共同的目标，并使之同每一个人的应有成果相联系，规定他的主要职责范围，以这些规定为指导，评价一个部门或每一成员的贡献情况。由于这种作法特别适合于对各级管理人员的管理，故被称为“管理中的管理”。目标管理的特点在于它既纠正了古典管理学派偏重以工作结合的一面，把工作和人的需要统一起来。它能使职工发现工作的兴趣和价值，在工作中实行自我控制，通过努力满足其自我实现的需要，组织的共同目标也因此实现。目标管理注重一切以目标为导向的原则，判断工作的轻重缓急，合理安排时间与资源。目标管理最大的贡献是引导管理者从琐碎的事物中理清思路，提高工作的有效性与团队的绩效。（4）过程管理理论 过程管理是一种过程中的控制，是动态的管理，能及时发现并纠正偏差，过程管理是一个不断计划、执行、检查、纠偏的循环往复的动态控制过程，检查与纠偏的频率将影响控制的精度。频率高，控制的精度高，但控制的成本也将提高，反之亦然。目标管理不能脱离过程管理，没有适当的过程管理支撑，目标管理就会成为一纸空谈，难以达成，两者相辅相成，缺一不可。处理好这两方面的关系，使二者良好的结合起来共同发挥作用，是当前项目管理中的一个重要问题12。（5）KPI-关键业绩指标 KPI（Key Performance Index）-关键业绩指标，是衡量组织各岗位工作业绩表现的量化指标，其核心是价值创造13。目标管理体系对工作目标进行了有效分解和落实，使每个岗位可以清晰客观的知道各岗位的价值和定位，KPI给予了我们分析与解决这个问题的方法与工具，其体系是一个杰出的管理工具。首先，KPI强调价值创造和动作驱动。基于杜邦模型的KPI价值树及其配套的管理工具，将会进一步明确组织目标和价值创造体系，梳理我们的业务流程，强化过程管理和领导，极大地提升我们的效率和效益。其次，“KPI体系是一个管理工具”。它以价值创造为核心，以责任体系和业务流程为前提，以经营管理数据和技术支持来保障，以过程控制和领导为运用，以绩效持续提升为结果的管理系统。它实现了把财务报表转变成直观的商业模型，可以发现数字背后的问题，使每个岗位都明确了自身的定位和价值以及如何实现自身的价值12。通常在美国、欧洲等国家房地产开发建设工程管理的内容大致有以下几点14,15：-5-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 （1）成功的标准。成本、进度计划和质量是这些标准的基础，以便于测量并为项目提供前进方向。项目团队持续用这些标准来检验工作的进展，并且指导工作的方向。不同的项目控制标准不同，主要取决于要求的控制水平，有多方参与和各种合同职责的工程项目必须有很高的控制标准。（2）实际进度的测量，包括准确的成本、进度和质量信息实际情况和计划的对比给项目团队提供了关于项目进展情况如何的信息反馈。现场通过每天工作回顾、专业管理人员的巡查、提交的质量报告，都可以提供关于项目完成情况的信息，这些信息给监测进程的项目控制报告提供了原材料。（3）实施项目控制的目的是为了保证项目的设计、预算和进度计划能够顺利进行如果目标实施情况不好，控制系统可以较早地识别这种偏差，及时采取纠正措施，项目控制开始于对业主目标的识别，结束于这些目标的实现。这就是控制系统的基础。大型复杂项目中，控制工作由有关的多个组织共同参与完成。（4）建设项目的管理组织形式有多种选择。一般情况是项目所需人员由职能部门提供由专职项目经理领导直至项目结束，设计公司选派项目设计师（建筑师）即矩阵式组织形式。1.3.2 国内房地产项目管理研究状况 我国在 1990 年住房体制改革以前，采用的是福利分房制。住房由各单位统一建设，根据职工工龄、职位等具体情况进行分配，职工只拥有住房的使用权，没有所有权。这种分配形式给企业造成了沉重的负担，也阻碍了房地产业的健康发展，严重地抑制了居民购房的积极性，制约了我国居住质量的改善。在此阶段房地产几乎没有市场，谈不上房地产项目管理。1990 年2000 年间，国家启动住房体制改革，将公有住房以职工享受一部分贴补的形式，将住房产权卖给职工，承认个人住房产权，奠定了房地产市场的初坯。该阶段主要以全额集资房的形式，由企业建设，职工以成本价购买。于此同时房地产市场逐渐开始发展，一部分先富起来的阶层开始自行购买商品住宅。尤其是 1995 年以后房地产市场出现供不应求的局面，商品房开发质量与产量均不能满足日益复苏的市场需求，房价较高，房地产开发利润空间大，开发商心态浮躁，房地产开发项目管理处于萌芽状态，行业整体管理水平较低，住宅的功能质量主权停留在满足居住面积改善上。2000 年以来，国内停止了福利分房，采用货币（住房公积金）的形式由居住者在房地产市场自购，中国房地产商场步入了高速发展时期。购房消费者开-6-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 始进入理性购房，从单一要求居住面积的改善转向追求居住环境与综合质量的提高。房地产市场对开发商提出了较高的要求，房地产开发进入了品牌与品质竞争时期，差异化、低成本等竞争战略引入房地产项目开发实践，房地产开发项目管理水平的提高为许多开发商所重视。开发商开始引入策划、咨询公司参与项目管理，然而由于策划、咨询公司本身房地产开发项目管理方面的经验与专业知识的欠缺，以及开发商本身执行能力的问题，实际效果不佳;有些房地产商模仿国外的开发管理模式，但由于国情、市场、客户、承包商等方面的差异，难以适应开发实践的需要。目前，国内房地产项目开发方面的文献主要来源于项目可研、市场营销、施工管理、市场分析等方面，而研究房地产开发项目全过程项目管理方面的综合性文献较少。国内一些知名房地产开发项目全过程项目管理方面的综合性文献较少。国内一些知名房地产开发企业己开始总结开发经验，摸索适合本土、本企业的房地产开发项目管理模式。中国双法研究会项目管理研究委员会也于2001 年推出中国项目管理知识体系，项目管理知识体系为开发企业进行项目管理研究提供了理论基础16。目前国外的项目管理方法论在国内房地产项目管理实践中的应用尚处于探索阶段，需要理论的指导与实践的检验。房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。按照项目管理的职能领域，项目管理系统主要由：范围管理、进度管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、风险管理、沟通管理、采购管理和综合管理 9 个方面组成17，从房地产开发建设项目的角度重点考虑进度、成本、质量管理三个方面。（1）项目进度管理 房地产项目进度管理，是对项目建设周期所进行的有效规划、组织、协调、控制等系统的管理活动，其目的是在一定的约束条件下（如：时间、质量要求，资源、投资限制等），力争实现最优的项目进度目标。房地产项目进度管理贯穿项目建设的全过程，是项目管理和控制的重要环节。管理过程包括：活动定义、活动排序、活动历时估算、进度计划编制、进度控制18。（2）项目成本管理 项目成本管理是指为保障项目实际发生的成本不超过项目预算而开展的项目资源计划、项目成本估算、项目预算编制和项目预算控制等方面的管理活动19。其主要管理目标有两个：第一，是对项目所需的资源做出正确的估计和计划，以供组织进行适当的评价和安排；第二，是对项目实施当中资源的使用进行控制。其基本管理过程有四个：资源计划编制、成本估算、成本预算和成本控制20。-7-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 （3）项目质量管理 质量是反映实体（产品、过程或服务）满足规定和潜在需求的能力和特性的总和21。对于房地产项目而言，“满足规定”是指建设项目必须满足国家有关法规、技术标准、规范及建设主管部门的规定；“潜在需求”是指项目业主的建设意图，以及使用功能上的具体要求，未来用户、使用者的要求等22。质量管理指的是保证项目满足其质量目标要求所需要的过程，它包括编制质量计划、质量保证、质量控制等过程。1.4 研究的目的和意义 本文的房地产开发项目开发建设项目管理研究旨在开发项目实施前，研究确定项目的范围，并对项目的时间、质量、成本控制进行系统的研究与策划，以形成对开发项目的知识管理与预控，同时，本文的目的也是希望能通过对碧海云天项目的项目管理实践的研究，为后期项目发展提供更加完善的项目管理思路。大量的案例与实践证明：成功的项目首先来源于优秀的项目开发与管理策划；其次是良好的执行能力，以及环境的影响因素，即“天时、地利、人和”。因此，房地产开发项目管理研究对项目管理实践具有十分重要的实践应用意义。目前国外项目管理理论已发展的相当成熟，并广泛应用于各种类型的企业之中，项目管理己经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。项目管理是一种方法论，可广泛运用于各领域、各行业的项目管理实践。房地产开发项目是传统而典型的项目管理，目前我国房地产开发项目管理水平普遍较低，研究将先进的项目管理方法论与管理理论运用于房地产开发项目管理实践，对发展房地产开发项目管理理论与提高实践操作水平具有十分重要的意义。1.5 研究的内容和结构安排 房地产项目管理是一个正在实践着的大课题，无论什么类型的项目，其项目管理的目标，都要追求造价、工期、质量的和谐统一，在此基础上，房地产项目还有其特殊的一面。本文根据在广州“碧海云天”建设项目管理的实践，结合房地产项目管理的理论知识，分析该项目进度管理、成本管理和进度质量管理中的经验教训，并针对存在的问题改进的研究。同时由于本文是一篇管理方面的论文，因此文章中尽量避免使用过多的建筑工程和房地产开发方面的术语。本论文主要内容如下：-8-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 首先从宏观到微观简要介绍本文的研究背景，然后对国内外研究现状进行了概述。接下来以广州碧海云天住宅项目进度管理、成本管理、质量管理分别进行了介绍和分析，总结其成功之处，挖掘其失败的根源，并提出改进的意见。最后对本文的研究工作进行了总结，并对一些重点问题作了进一步研究，以求得出一些对房地产开发项目管理的具有借鉴意义的结论。本文采取的研究方法：（1）针对论文的研究方向，通过广泛查阅相关书籍、刊物、互联网信息，学习吸收国内外的学术成果，借鉴国内外建设工程项目管理的成功经验，为论文写作提供理论支持。（2）深入调查研究，实地走访与该项目有关的规划、建设、施工、监理等项目干系人，实地察看施工现场，全面了解项目的规划、设计、施工建设具体情况，努力取得翔实的第一手资料。（3）理论研究。如何运用项目管理理论指导房地产开发项目管理实践，将理论与房地产开发项目管理实践结合起来，使理论服务于房地产项目管理实践，文中均进行了系统的研究，将管理理论在房地产项目管理实践中加以延伸与运用。-9-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 第 2 章 碧海云天项目进度管理 2.1 碧海云天项目基本情况 2.1.1 项目经济指标 广州碧海云天住宅开发项目用地性质为居住用地，占地面积 34.16 公顷，总建筑面积约 47.88 万平方米，容积率 1.15，绿化率 47.8%，建筑密度 16.20%。由于现时项目一期主体建筑已建成，全为复式单位。户型只有 80 平方米、120平方米、160 平方米的二房到三房单位。户型全为复式，客户虽然选择面不宽，但是还是有很大的附加价值。项目主要经济技术指标如表 2-1 所示。表 2-1 碧海云天项目主要经济技术指标 Table 2-1 Major economical and technical index of Bi hai yun tian 序号 项目 数量 1 总用地面积 34.16 公顷（含市政道路面积）2 其中：居住用地面积 32.03 公顷 3 总建筑面积 47.88 万M24 其中：半地下车库面积 8.08 万M25 架空层面积 3.74 万M26 地上总建筑面积 36.06 万M27 其中：住宅建筑面积 31.48 万M28 公建设施建筑面积 4.58 万M29 居住户数 2166 户，其中别墅 50 户 10 总居住人口（3.5 人户）7581 人 11 人口毛密度 231 人/ha 12 建筑密度 16.20%13 容积率 1.125 14 绿地率 47.80%15 人均公共绿地 6.97 M2/人 16 停车泊位 1718 辆-10-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 2.1.2 “碧海云天”项目市场基本情况 “碧海云天”二期项目为例，从宏观市场及项目实施可行性两个方面，进行其市场分析。2.1.2.1 社会经济环境 2008 年前三季度广东经济运行呈现放缓态势。完成国内生产总值 25299.68亿元，比上年同期增长 10.4%，增幅同比回落 4.3 个百分点。完成全社会固定资产投资 7225.94 亿元，同比增长 17.6%，增幅回落 1.6 个百分点。城镇居民人均可支配收入 14963.59 元，同比增长 11.0%；扣除物价因素，实际增长 4.3%。2.1.2.2 房地产投资环境 （1）完成开发投资 2008 年前三季度广东房地产完成开发投资 2033.72 亿元，同比增长 25.82%，比全国平均增长水平低 5.38 个百分点；增幅同比下降11.71 个百分点。固定资产投资占 GDP 比重为 28.56%，比全国平均水平低 29.09个百分点；房地产开发投资占 GDP 比重为 8.04%，比全国平均水平低 2.9 个百分点（见表 2-2）。表 2-2 完成开发投资增长数据表 Table 2-2 The list of the increase in finish developing investment（亿元）地区 数据 国内生产 总值 固定资产 投资 房地产 开发投资 房地产投资占固定资产比重 2007 年前三季 183468.6 91529 16814 55.12%2008 年前三季 201631 116246 22058 57.65%全 国 同比增长（%）9.9%27.0%31.2%2.53 百分点2007 年前三季 22916.38 6143.34 1616.42 26.81%2008 年前三季 25299.68 7225.94 2033.72 28.56%广 东 同比增长（%）10.4%17.6%25.82%1.75 百分点数据来源：广东省建设厅 （2）土地开发与购置 房地产企业购置土地面积同比增长 3.88%，增幅下降 42 个百分点；购置金额增长 45.45%，增幅下降 36 个百分点；购置单价增长40.11%，增幅上升近 16 个百分点（见表 2-3）。-11-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 表 2-3 土地开发与购置数据表 Table 2-3 The list of land development and purchasing 土地购置 时 间 面积 投资 单价（元/m2）2007 年前三季 2219.9 2536058 1142 2008 年前三季 2306.12 3688705 1600 同比增长（%）3.88 45.45 40.11 同比增幅-41.95 个百分点-35.92 个百分点 15.84 个百 分点 数据来源：广东省建设厅 （3）商品房建设 商品房施工面积同比增长 21.73%，新开工面积、竣工面积分别增长 2.36%和 4.43%。其中，住宅新开工面积下降 1.38%（见表 2-4）。表 2-4 商品房建设数据表 Table 2-4 The construction list of commercial housing（万平方米）面积 总数 住宅 写字楼 商业 其他 施工面积 17356.82 13517.17 671.58 1515.1 1652.97 新开工面积 5150.78 4286.81 67.81 320.31 475.86 2007 年 前三季 竣工面积 2213.22 1808.22 63.54 189.36 152.11 施工面积 21128.19 16582.19 736.31 1740.15 2069.53 新开工面积 5272.52 4227.62 128.6 375.41 540.89 2008 年 前三季 竣工面积 2311.2 1849.6 61.6 198.77 201.22 施工面积 21.73 22.68 9.64 14.85 25.2 新开工面积 2.36-1.38 89.65 17.2 13.67 同比增长（%）竣工面积 4.43 2.29-3.05 4.97 32.29 数据来源：广东省建设厅 （4）商品房交易 前三季度商品房销售面积 2999.6 万平方米，同比下降24.83；销售额 1798.02 亿元，下降 25.24。其中，第三季度销售面积和销售额同比