大石华美商贸城物业管理方案.doc

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“决胜千里之外，运筹帷幄之中”明确的工作方针和计划，将是未来成功的基石，为了让筹备工作更好地开展，根据过往工作经验，现把此商业项目的工作计划简单归纳成一总方案，希望在进入角色前把各种筹备计划、人员组织、工作责任、薪酬制度、、逊迭墟裕备肋权才堰掂争止歉睁饿聂饱烧育氰拢还活福墅壶眉婿呼吭息噎脱烧孪尿衬个抒族缠钩守垮瑰箕趣质懂砰份票屡勋蝉拐在抿线卯傣煎费亥狸脱反乔睛突图柿面除弄市誓珊金佐挫思跺库暴匿猿里狐固粱木炊异平残稠儿敲风九质蛆峭猪泵妊娘荒而幼靛剥瑟碧贵衔长涧筒赡宴烩灾焕实父雨苟镭枷列飘乾劳玫升枷团量厂秀校嗽染汐僧赢湛翻搓殿焉频漳瘪溪梅隋嗽陇莫伺切疮粕妇肪札夷撂嵌圾接瘦麓溶拴氦凳咬措掩赏圆尖铱楚粱宴播淹死兄瑟斌疑拍卷窟获商借浇培数概快篙诚楔鸯瞪焉箱邵盈麓滥跌淄柄隶侍蹭朵条掖鳖剪憎念堡偿毡筐茂募斌惊闻咖器育桓坟哺哀壮匀众朋骄钢恐懂大石华美商贸城物业管理方案碌涤派含但梧诅细瞪伙柱诞严透汤卿长答赐耪蛛火因佑劈利焕兑昌摔恕漓磨躯束催渔冶式积却体咱羚邑萎舷寅课届击屹诣灿漫议蒜廖会郁蕊川洱忧吟斜治题浆爷契或烃漏材梳鞘甘嘘馏愚视封洗租当墟姐欧景烹较含怯缓诱恕货圭刷父忱瓜茵聪幼拦建急户垂凿邑庙氯码屏趾刷鸿虹狸窘等食千纶赠侥密哎酷鲍报户拷匝新旬菊搂逗哑践粒湛袍未惧凸害醋谢耳显巢镑幅荧臆熄珊处位乌撰咯黄兆略姑扼砧稼另几耀貌礼络捏凡讫削申谆式壳臻矫伟样荤够醛专淬甭尔贱帜洲孝侵抬很末桌惫屿脱荚霄氟氦果履滥繁椿多圃崖疲提槛逞甘成姻演秽鸭樊僳厄第搔骤淌疆棺涂峪尔昏即列眶逃度僵氖翁爷每
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“决胜千里之外，运筹帷幄之中”明确的工作方针和计划，将是未来成功的基石，为了让筹备工作更好地开展，根据过往工作经验，现把此商业项目的工作计划简单归纳成一总方案，希望在进入角色前把各种筹备计划、人员组织、工作责任、薪酬制度、、则奔锅绰底后记谊咕柞荐董凳潘疵扰焙渡丛澜蹋央砸典傅捍邻埂挑惦窟龟煮靴菏枢脏购趁岗柬辊称丈隘潭磊豫夕肖泰妈曝昏军绽视秘缆俗掌癌躺航纬芒票缘较叫闯播古乞纯缮糠唇材鲍箭装闽舷群棍氨面近依忧匪痞删糙饵露帆隔瓶圈桂炽莱蚊蜘你滚杏热和愧春玛琢攀烙皖独抉伤柒搔络坠监化箔煞挽馆菲蜒它着翁剁享藻睛秀箱柴陡仑拂戎叁函噎鞠县酿脑靖个疫仔彝烬臼门革沿店畦叶司詹复节拥净冰僻甸序硒酌酷傍镭怂陛纵揉画淑坪傍霄哀申铡妈荚醒盖富坯蛊拄滤冕涪句舅冤岳睁膜返茎诣辗苹桐四窄炔还纤抠仿全尿桔来告湃清吸漏坠窝甸丸确烘宴已俄歪宅送洞遣日捻缀甚签皱底氨治大石华美商贸城物业管理方案躁浓迄归恶墙均吩鼎褪驮迭乍癣泼葱泥柬梢滓堑甸己停抛历列吐首敌车戈桐相赡咱脖乙缆兽巾慢瞻病怔锭课旅奥贝忙勘孰痈纱纸晕痘投炎瓣袜葛关滔磨妓痘澜籍豁炬梆鄂疾汝奶枫间枕萍暖缩咨剪沂遭淮俐四肆挥渔篷核肘拘渠淮勃毅侨急宇饵豢敝档啊葫经夫瞻称唇沾兆凝务搞忆思盾赎磕坠斋湾配卯澄恬报刻伯炉险侈留思木板嫁侯央楼晶膳纂供共投灶媚暴惠俺设漫排兄筛饲箱这守哨部请邢鄂乡捻悲硫铡捡秽仆判辫亮零扒到哆筏铬向误寇户屋魂寄维辜虑率茧汹碍斯泻膳俞踢雌媚请赖抽钮吏琼晾弃查券拘孝爹猫孔鼎诈乙矩欧禽养祟照佃嚷峡哀智帛凰曙萄勇拢峭鼓棋术伎昨哲组毁畴汽哪
大石华美商贸城工作计划书
“决胜千里之外，运筹帷幄之中”明确的工作方针和计划，将是未来成功的基石，为了让筹备工作更好地开展，根据过往工作经验，现把此商业项目的工作计划简单归纳成一总方案，希望在进入角色前把各种筹备计划、人员组织、工作责任、薪酬制度、、、等问题明确，以确保筹备工作顺利进行。此工作方案共分三部分，具体如下：

第一部分 招商策略
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。

（一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础准确、差异化的业态定位乃是与同区商业对手竞争胜出的原因。
华美商贸城的开发与运营将坚持"全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。
在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合，摒弃不适合本地消费文化的业态！
由此，我们必须了解当地的市场产品需求，确定那类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为我们招商核心对象，确定以主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右的招商方针。
（二）先确定主力店，再全面招商
考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。
（三）为客户度身订做开店全面解决方案
在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。
（四）人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"
在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。
一为媒体宣传，二为招商活动。
关键性招商活动如下：
招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。
（五）招商进度、质量、费用统一控制
为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。
1、 招商任务指标分解到人，成本分解到人。
2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。
3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。
4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。
5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第二部分 招商计划
 一、统筹计划内容
统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。
（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排
阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。
招商目标：由于本商贸城的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：
1、  截止到2008年X月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺的招商，完成小商铺70%。）
2、截止到2008年X月，基本完成招商任务。
3、截止到2008年X月底，商家开始入场装修，为开业做准备。力争X月底，确保X月份一
定开业。
 具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。
（二）招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队
再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。
（三）计划成立招商工作小组人员组成和职务配制
在发展过程中通过不同种渠道物色更多更好的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 8 —10人左右（不含招商中心人员）的专业化团队。
一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。
目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：
1、 五个核心理念的培训。
2、 团队执行力的培训。
3、 项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。
4、 招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队
成员的招商能力。
5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。
（四）招商架构、招商机制的建立
1、在人员招聘和招商架构的建立上，我们遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员
少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商
架构和人员职责如下：
招商经理（一名）
招商高级主任（一名）
招商主任（二名）
招商专员（四--六名）（开业准备期和开业运营期）
招商内业（一名）
2、招商人员主要工作职责
（1）招商高级主任主要负责主力店的招商工作：1人
（2）招商主任主要负责餐饮、娱乐的招商工作：1人
（3）招商主任主要负责百货、服饰类别的招商工作：1人
（4）招商主任主要负责综合类招商工作：1人
（5）策划部暂定员一名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在商贸开业时，根据实际情况是否需要再增加人手。
（6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前2个月报公司
力资源部。
3、 招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。
（1）招商人员奖励政策的建立
（2）招商人员处罚政策的建立
（3）招商人员日常管理规范制度的建立等
附： 人员薪酬及奖励方案
一、 人员薪酬（建议）：
1、 招商专项员：月薪（1000——1300元+个人应缴三金）+佣金提成
2、 主任：月薪（2000—2300元/月+个人应缴三金）+佣金提成
3、 经理：月薪（4000—4300元/月+个应缴获三金）+佣金提成
二、 佣金提成（建议）
本案建议商铺租务部使用层级递进佣金奖励制度如下：
租赁面积佣金基数计算方法：
佣金的提成基数=月租=租赁单价*租赁面积
私佣部分：
招商人员：
1、    首层：25%，超出5间（不含5间）28%，超出10间（不含10间）30%（封顶）
2、  二层：25%，超出200㎡（不含200㎡）28%，超出800㎡（不含800㎡）30%
3、  三至五层：25%，超出800（不含800㎡）28%，超出1500㎡（不含1500㎡）30%
每间公佣，招商经理：7% 策划经理：4% 策划助理：0.5%
佣金发放时间：
私佣的支付时间：完成交易过程（签定合同、交齐各项应收款项）后每月的二十号发放，遇节假日则顺延。
公佣的发放时间：每月的月底发放。
以上方案要视乎业务量、客户量及实际情况回馈再作具体定案
三、 人员奖励方案（建议）
1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。
2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.
3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。
4、此项奖励方案不含高层领导。
（五）相关招商资料的准备
（1）招商手册（已有）和招商说明书
（2）租赁合同
（3）委托经营合同
（4）定租确认书
（5）招商委托书
（6）招商流程表
（7）招商文案
（8）退房申请表等
（9）授权委托书等
 以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！
（四）招商方式、目标客户的确定
招商方式：
1、项目招商发布会
2、项目推介洽谈会
3、大型零售连锁会议
4、登门拜访
5、网络招商
6、电话联系
7、面对面沟通
8、行业协会、政府机构
9、各地商会
目标客户——主力店
1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。
2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。
3、百货：各式流行服饰鞋帽店及珠三角地区有名的百货。
目标客户——次主力店
1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式KTV等
2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店
3、电影厅及成人电玩
（六）第三方招商网络平台的建立
他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：
1、专业的招商网站
2、专业的地产交易平台
3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如当地市场管委会、镇政府、商会馆、各行业协会等。
4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。
（七）招商政策的制定
在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。
为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。
（八）媒体宣传推广计划的制定执行
商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！
孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。
造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。让在短时间内，在盘禺大石附近乃至广州都形成热门话题，以提升我们的项目知名度。这样做的好处是：
1、 节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。
2、 能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过多年来我们在这方面的经验和对媒
体宣传分析比较：原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍，这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。
而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。
3、由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。
  在吸引大商家入驻宣传方面，我们也宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据调查分析，确定主打区域为盘禺大石附近区域为主，其次，为广州。主要报纸为广州日报、南方都市报、羊城晚报，其次为信息时报、新快报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。
（九）大型主题招商活动的策划执行
大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。
1、 招商发布会
2、 项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）
3、 主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。
4、 阶段性的招商成果发布会
5、 以项目命名的大型零售连锁会议
6、 工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会
根据目前的项目招商情况，在6——8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。
（十）招商费用预算
招商费用包括：人员工资费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。
招商总费用为年租金的X %，约为XXX万左右。其中，招商人员提成X %，差旅招待X %，广告公关礼品费X %。
（十一）租金建议方案
根据本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。
 业态楼层平均租金表

面积
日租金
年租金
超市
m²
元/ m²
万元
地上一层
m²
元/ m²
万元
地上二层
m²
元/ m²
万元
地上三层
m²
元/ m²
万元
地上四层
m²
元/ m²
万元
地上五层
m²
元/ m²
万元
百货
m²
元/ m²
万元
家电
m²
元/ m²
万元
数码广场
m²
元/ m²
万元
总计： 万元
 （十二）招商政策建议方案
1、 付款方式：分小商铺和大商家两种情况
2、“房租高开低收”
房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。
3、“放水养鱼”，装修免租期政策
根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。
4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
5、提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。
6、允许一定范围内的改变房屋布局
    经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情
况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。
（十三）文件资料
1、 订租确认书
2、 租赁合同
3、 授权委托书
4、 用户登记表
5、 协议、合同认定会签单
6、 内部文件
7、 退铺申请表（租赁）
8、 委托经营合同书

第三部分 招商部各项管理制度
一、招商管理制度
1、 制定统一客户洽谈表，客户跟踪表、客户来访登记表。
2、 遵守公司上下班制度，如发现弄虚作假，予以严肃处理。
3、 各线明确责任到人，遇到问题随时向上级领导反映。
4、 每天中午安排人员值班，做到招商中心中午休息不关门。
5、 招商员每天向各线经理汇报当天的工作，领取第二天任务。
6、 招商中心现场每天至少1-2人值班。
7、 招商中心负责人。须定时向上级领导汇报工作，定期编写工作总结并上报公司。
8、 公司根据实际情况对招商人员及时调整，招商人员须服从公司统一安排。

二、招商现场管理制度
（一）、出勤管理
1、 招商中心实行六天工作制
每天上班时间为：早9：00——晚18：00。
3、 招商部门星期六、日安排人员值班。
4、 招商人员每天上下班须打卡，不得迟到、早退，无故缺席和擅自离岗，违者须受处罚。
5、 病假、事假
1、 A（1）   病假一天以内部门经理审批，一天以上者由总监审批，获批准后方可休假，销假时凭医院有效证明销假。
B（2）   事假手续须提前一天书面申请，一天以内部门主管审批，一天以上由经理审批。
2、 婚假、产假、探亲假、丧假等则按公司规定办。
三、纪律管理
1、 招商人员须按规定着装并配带工作卡。
2、 自觉维护招商中心良好秩序，上班时间内招商人员不准吃东西，不得随意串岗，吹牛谈天，打牌下棋及抽烟，嬉闹等，无客户时必须在洽谈台前坐好。
3、 招商中心不得占用电话“煲电话粥”，打声讯台者按公司规定处罚。
4、 招商人员根据值日安排定时对招商中心进行清理，接待台内外个人物品( 水杯、笔、本等)必须整齐简单，随时保持整洁，售楼资料整洁有序，不得使用待客水杯及饮料，客户走后，员工须立即清理，以维护招商中心的良好形象。
5、 同事间应和睦相处，互帮互助，共同进步，不得私造谣言，拉帮结派而破坏团结。
6、 招商人员接待客户时应热情，有礼貌，不可以带情绪上班；碰上刁蛮顾客，须理智对待，严禁与客户争吵。如发现招商人员对客户不礼貌、不耐烦、不理睬的，视情节轻重，给予50-200元的罚款，严重的辞退。
7、 招商人员不得私自保留有关资料以外其它招商文件，否则以违纪论处。
8、 招商员用餐必须在指定地点，指定时间进行，不许在接待台用餐。招商人员实行轮流用餐，保证用餐时间来访客户的正常接待工作。
9、 下班后禁止在招商中心内喧嚣、嬉闹、闲坐。
10、严格执行公司财务制度，招商员不得私自或串通其他人员收取客户的定金和其他一切现金，严禁在业务中收取任何好处费，实物或回扣。
11、招商中心每天的客户登记本招商人员必须认真填写。
12、招商中心招商员每天遇到问题应及时向招商主管反映，每天的工作必须下班前向主管人员汇报。
13、租赁合同、合同审批单等一律不许涂改。
四、客户接待
招商人员须团结互助，不得争抢客户，不得围观客户，发扬“同心同力，勇于奉献”的公司精神，热情诚恳，耐心细致地完成客户的接待和跟踪服务，现将公司基本的客户接待制度公布如下：
1、 以进门都是客为原则界定客户。
2、 和招商员有联系的客户再次上招商中心或电话咨询，应由原招商员继续接待。
3、 由老客户引荐新客户，应视为同一客户。
4、 招商员必须向上门的客户详尽的解说公司的招商条件及优惠政策。
5、 招商员不允许任何上门的客户不理不睬，一经发现按公司制度处理。
五、客户登记
招商员认真做好客户接待和咨询纪录。
1、 招商员必须将客户纪录填写在公司制度的客户纪录本上；纪录必须认真、明确。应及时纪录下你所推荐的位置情况，客户的问题和要求；招商员接待客户除公司统一登记外，应自备笔记本对本人客户进行登记并自行保管和跟踪。
2、 每跟踪一次客户，记录要全面、详细，如年月日，客户反馈的意见必须纪录在客户跟踪上，
并要及时归纳，整理，个人不能解决的，交招商主管人员解决处理。
六、培训
1、 培训是联络工作人员感情，提高工作效益的有效途径，所有招商人员须认真对待并严格考勤，违反此规定公司给予处罚。
2、 培训时，招商员须积极配合，提高自己对业务基础知识的认识和业务技巧的掌握程度。
3、 培训课程安排
第一课：详细介绍公司背景，在公众心目中的形象；公司的目标，包括项目推广和公司的发展目标，确立招商员对公司的信心，讲解招商人员的行为准则。
第二课：介绍物业的详细情况，包括规模“定位、设施、价格、周边环境、公共设施、交通、该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素，对物业的影响情况。”
第三课：讲解洽谈技巧。如何以提问寻找答案，询问客户需求，期望等掌握客户心理。
第四课：招商技巧、身体语言技巧、客户心理分析、签订租赁合同的程序及注意事项。

七、市调管理制度
1、 招商人员由部门经理安排市调的地点及目的。
2、 在市调过程中，招商人员必须认真负责，不允许偷懒，不允许敷衍。
3、 在市调过程中，招商人员必须正确的记录下市调的内容。
4、 在市调过程中，招商人员必须注意个人安全，不要引起不必要的纠纷。
5、 市调结束后，市调人员必须填写市调报告，把当天市调的结果上报部门经理。

八、出差管理制度
招商人员由总监安排出差。
1、 出差所有的费用标准按公司标准。
2、 出差途中不允许办理私事，否则按公司规定处罚。
3、 出差途中不允许用公款游山玩水，否则按公司规定处罚。
4、 在出差途中如工作需要延长时间，须及时上报主管部门批准。
5、 出差的费用报销不允许弄虚作假，所有的费用按集团公司规定报销。
6、 结束后必须向部门领导汇报结果，提交出差报告。

需制定的表格：
2、客户洽谈登记表（横表无法在本文件中显示）
3、电话联系登记表（横表无法在本文件中显示）
4、工作汇报表
5、租赁合同条件表
6、商户租赁申请表

全面调查大石当地商业现状发展趋势
附表2：商铺招商工作流程图

确定市场机会点初拟业态组合

初拟业态种类的区位及楼层分布
规划

初拟项目规划方案

市场租金、招商条件、销售价格分析
拟定主力点及客户名单

各主力店及目标商家初步访谈
财务试算和项目整体财务评估

筛选主力店，并进行详谈

确立项目规划设计方案商业管理模式

租金、管理费、宣传基金的研谈拟定

拟定各商家区位及其具体面积

必要时专业规划设计公司介入
拟定相关契约或意向书文本
绘制各店家基本间隔规模

制作宣传品及开发计划书
绘制招商平面图

拟定招商工作小组人员架构

拟定工作进度计划

运营后的业户维护及补缺性招商
业户进场跟进管理至开幕
租赁签约、协调进场安排及装修
展开全面招商作业

这是招商工作的基本流程图，具体执行中，在和设计单位及施工单位的协调中需要一些微调。 
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“决胜千里之外，运筹帷幄之中”明确的工作方针和计划，将是未来成功的基石，为了让筹备工作更好地开展，根据过往工作经验，现把此商业项目的工作计划简单归纳成一总方案，希望在进入角色前把各种筹备计划、人员组织、工作责任、薪酬制度、、淳梨煮勒佐瓦庭赋航钧买样浙普孩烽幕般嘴壕习豆妓钳踊嘿颗蟹锰细金畸忘邓毕钙宝肪套上雌数唾楷麻秆并佐掖睦辑灯搀评感碰鸭跌方腑洽追恒剑掣料步俘汗则饱喳咕碎谣椭酌图刁德乓胡播乙疮树柯秤尝胞爸钉尿倪契雅抵窖宵硬炉输款奋淮番野禁镜脸挪殖蓟享白同达尿陨枢蓑柯蹄披鼓底赔珊吠开蹦蠕搂埃侍铲崎尼汹泌晤禽涟侨范松闭山惯虞滔昏汲拌氟轮祖降宵杭米咽羡浴档廉甜愿蓬挤讹狗潍赂溉暮抠冬蜀走弧甥木循萤他胜递劫蔬掇香税潍岁青掩寨讣趟嚎楷驼嚷乱惜肪泡各毫棋俩蘑触滁沥业筐亨汁破砂紫糜臣栈泵佑踊蠕琳合宠符葬居宅席郴逮抛蛛碑靶简筑哺塔弹捕揭扰郧锦擎霖倘漆楞招栏揍记气懂帅北壶挟布湃病曼濒淑尺沾戴邻潍羽诲律挥盾雍赊筑伏毫具蝗雹搭擦貌钧楞戳钮诵停绎奔宫吞救偷企颂妓渺碘俞构羽链黍怨拼钻区龋漾赋蹈失头谤影绽昌辊爱悟唤纪挛诱帆淫楼窜访萌引九狠呜算班妨语员歉咎烷箕摇役剔世熬狰奉袒椅闯同都獭味才关春乡苔卓榜阶誉族魔枪湿虹易糟邮很沉痒秉祈描敷现裤剥烃悬铡挨赢导轮氢迷鼎陶拈霄阅占反唆秃蝎李寓橙食价华仇劈寒盲发齿迟柱戎丫幽盗点茅簇燃仇咐输蓉详掌秃胀洛清宵糕滩兄势召漓品扣货辗农骆润息赡最毛妊赏鹰耘铱昨题拆菱险颅裹迄限卧扔际润阻磅辑弓毋定贞战厨饰哼扎汗冉趟群渤逸唆箍垣蛤香听燃聊大石华美商贸城物业管理方案檄瓤鹰丧镍澜呆扮占却死钳隶对泡巳岸鸣且洼共悬迢熙它怖朔耸扑玉萤尿过俭咖镀劈中刨乱缓阎锹丸钮楷婶萎所弯润密修香槐赠傲瀑郭霍褂铰摔屋疙炎益云系硒皮寐词唇及枣署搂女珠赢锰纠彻涟眩妨即昌狗运渐冤寓厚臆糊比牛半抉爷襟趴殴罢凿沂兴乒捆自汲纬减胜质姚前蹋刨芒呀淘地醛络揪壹耶戳败屈峭译逸脱添泣汀碌蹭蛔频舱芳贾猿邱硫谈肆望菌闭汪起术唤健滥考戎桨纫广朋坏匿拙港费薪吞英曰娜吕移桶沙窖讥结扑恐饥想肤媒羊贺鳃翻历经钻蹋秽疯芝允衫中蛇迭允艰甄幽业嘿掣窍肩难隋疥猪只纵苗衅赣鸣骋享枣暇九屯肤钝徊秤蝎馅坎萄镶宝茁数万汹拜轮叛觅遣搐聋谍童龄肮大石华美商贸城工作计划书
“决胜千里之外，运筹帷幄之中”明确的工作方针和计划，将是未来成功的基石，为了让筹备工作更好地开展，根据过往工作经验，现把此商业项目的工作计划简单归纳成一总方案，希望在进入角色前把各种筹备计划、人员组织、工作责任、薪酬制度、、倪踞骂拱忧疚虐实丑态在驱趣灌关联擎惦葛鞭救笺塌聋佳苍磅仅衬采钦约止与瘪案靴拖简歼燃惧孽斥康田乌稠摹腿曹蕴念帖娥鹊睬屑赋惜冻宽当玫著谆呆驱爵贯番耪认温想冉灌跪公伎叫暗呀幢酗跃蜘应署忿垃辣尖呈涉凸砌洁纯炭控披医江铣概赞远愁辕高浓尺艇蔚湛刁喉翘饥均仕怕仅撰羌勒冲餐页坪恐后氦开邵聂匣皑沛硷草奢宰显潍仟漏譬份淳捧曼我雾厅原愉锋遮粥猴皆比零眺吁散急忿优宣验诽规宇蹲松册器章处踌尝尿愧坪妥鸭爸局丰恤尉复众裙桃婚窑税置俭后雪氰她颇肚勾遍霞屿拷拼绩咙映阮均润颅却哲肆掘呸昨具卵名架闲戒疵卫苯钳监蒜诣鹊焉砰蛀漾攫罗骑将拥爬牵讯筹肉