西安卓达物业管理公司管理制度样本.doc

西安卓达物业管理公司管理制度员 工 守 则 ZDWYGLZD-001一、热爱公司：自觉维护公司利益、形象和信誉，顾全大局，专心投入，群策群力，为卓达事业发展努力工作。二、遵纪守法：自觉遵守国家法律、法规，维护社会公德，遵守公司规章制度。三、积极工作：对工作不推诿、不拖拉，认真、负责、积极、热忱地为住户服务，积极为工作开展提出合理化建议。四、团结协作：工作中对主管领导要尊重服从，对同事要乐于协助，不搬弄事非，不破坏团结。五、诚实敬业：保守公司商业机密，不在外兼职，不营私舞弊，不收受赂贿和回扣，不损公肥私。要爱护公物，不占用工作时间办私事，私事不得使用公司办公、交通、生产、娱乐等设备、设施。六、整洁端庄：工作时间应衣着整洁、举止端庄，要自觉保持工作场合环境氛围和场地清洁，不得在上班时喧哗谈笑。七、虚心好学：要自觉读书学习，加强自身文化道德修养，善于总结经验，乐于听取意见，不断提高工作能力、业务技能和自身修养。八、坚持原则：对损害公司和她人合法权益人和事，不迁就，不依附，要敢于抵制，批评和揭露。员工奖惩制度 ZDWY GLZD-002第一章 总 则第一条：为维护公司和员工利益，正的确施奖惩办法，保证全面、精确、及时地贯彻贯彻公司各项规章制度，调动全员积极性，维护正常工作秩序和提高工作效率，增进公司健康、迅速发展并有助于员工个人发展，特制定本条例。第二条：坚持精神奖励和物质奖励并举；坚持思想教诲与经济惩罚相结合，实行“惩前毖后，治病救人”方针。第三条：奖惩原则：有功必奖，有过必罚；小过即改，既往不咎；制度面前人人平等。第四条：本制度合用物业公司全体员工，若有与集团制度相抵之处，以集团制度为准。第二章 奖 励第五条：奖励分为精神奖励和物质奖励。两者可单独使用，也可同步并用。第六条：符合下列条件之一者予以奖励：1、 在完毕工作任务、提高工作效率、保证工作质量、遵守规章制度、修旧利废、减少消耗等做出成绩者；2、 积极提出合理化建议，被采纳后有成效者； 3、 生产、经营等方面管理有方，获得明显成绩者；4、 创新、创效、解决难题，为公司做出重大贡献者；5、 受住户表扬，经核查属实者；6、 在人品、道德、责任、个人修养等方面体现突出者；7、 维护国家、公司、住户财产、人身安全、排除重大隐患、减少损失者；8、 主持正义、抵制歪风邪气，揭发坏人坏事，维护公司形象、贯彻执行各项规章制度等方面作出 成绩者；9、 住户有难，挺身而出，不顾个人得失，体现突出者；10、 拾金不昧，捡到（巨额）物品，如实交还者；11、 对突发性事件不顾个人安危，及时妥善解决，事迹突出者；12、 维护国家政策方针、法律法规，事迹突出者；13、其他方面体现突出和做出成绩者。第七条：依照受奖者事迹、成绩及其作用和影响大小，实行奖励。奖励原则如下：1 体现突出，做出贡献者，予以表扬，并可予以 50100元奖励；2 成绩明显，有较大或重大贡献者予以书面表扬，并予以1001000元奖励；3 有特殊贡献，堪称榜样予以书面表扬，并予以10005000元奖励，并上报集团公司。第三章 处 罚第八条：惩罚分为行政惩罚和经济惩罚，两者可以单独行使，也可同步并用。第九条：员工有下列行为之一者，予以口头批评，警告或处以10-15元罚款，重触者。按第十条惩罚。1、工作时间聚众闲聊，大声喧哗，发生口角，不服管理者； 2、迟到、早退或委托她人签到、受委托为她人签到者；3、无端旷工一天以内者（参照工作考勤制度拟定）；4、中午喝酒影响工作者（陪伴客人就餐等特殊状况或经批准除外）；5、吵架、谩骂、斗殴未致伤者；6、聚众赌博或有伤风化者；7、工作时间擅自外出、擅离职守者；8、工作时间偷睡懒觉、看闲书、杂志和报纸；9、违犯公司规定，不佩戴上岗证、牌者；10、违犯就餐规定，挥霍饭菜者；11、工作效率低下，完不成工作任务者；12、挑拨离间，造谣惑众，诬陷她人，破坏团结，尚未导致严重后果者；13、不准时参加会议，不遵守会场纪律者；14、工作不认真，敷衍马虎致使工作浮现差错者；15、与住户发生纠纷，影响公司形象者；16、其他方面行为不良，情节较轻者。第十条：员工具备下列状况之一者，予以书面批评，可并处50-200元罚款，重触者按第十一条惩罚：1、无端旷工三天以内者；2、打架斗殴、致人轻伤者；3、工作失职或因主观因素导致各种较大、重大事故，负有重要、次要责任者；4、无合法理由，延误公事，致使公司发生损失或导致不良影响者；5、对上级批示，有不批准见，虽经陈述未被采纳，而擅自违抗指挥者；6、工作弄虚作假，产生不良后果者；7、挥霍公司财力物力或办事疏忽，把关不严，使公司受损害者；8、住户举报行为不良，服务态度恶劣者；9、工作互相扯皮，严重影响工作当事者；10、其他方面体现不好，情节严重，给公司导致较大损失者；第十一条：员工有下列状况之一者，通报批评，并予以200-元罚款，重触者上报集团解决：1、未经上级领导批准，擅自向住户承诺某些事项，给公司导致重大损失者；2、擅自泄露公司商业机密者；3、出自故意或过错，导致公司财产大量损失破坏性行为；4、在业务往来中擅自收受回扣、手续费受贿行为；5、运用职务便利，自己经营或为她人经营与本公司同类营业项目，获取非法利益非法经营类营业行为；6、对自己所掌握公司秘密擅自泄露，导致重大损失者；7、违背交通安全管理法规，发生交通事故致使人员伤亡或公司财产遭受损失交通肇事行为；8、在签定合同、合同过程中，严重不负责任，被诈骗致使公司利益遭受重大损失，或在履行合同合同中失职被骗当事者；9、严重违背公司纪律和规章制度，营私舞弊，给公司利益导致损失失职行为；10、其他方面体现恶劣、情节严重，给公司形象和财力带来重大损失者。第十二条：员工具备下列行为之一者，予以除名，上报人力资源部、总裁办公室。导致损失予以补偿，并应处以元以上罚款，触犯刑律依法追究刑事责任：1、违背规章制度，不服从管理，强令工人违章冒险作业，因而发生伤亡事故或导致其他后果严重重大责任事故行为；2、对已发现劳动安全设施事故隐患不采用防止办法，因而发生伤亡事故导致其他后果重大安全事故行为；3、违背国家建设工程质量监督管理制度，在从事土木建筑、管道线路设备设施安装、建筑装饰装修和大型维修项目等施工中，不认真履行职责，减少工程原则，不严格把关，导致工程重大安全事故行为；4、擅自伪造，变造金融票据、票证或股票、债券行为；5、以非法占有为目，秘密窃取公司财产盗窃行为；6、运用职务之便，将公有财产占为己有职务侵占行为；7、煽动住户到公司闹事，情节严重者；8、心术不正，结营私党，败坏风纪，导致恶劣影响，产生严重后果者和其他违法犯罪行为，给公司导致重大损失者；9、不思悔改，持续出错误达三次者；10、其他方面体现很坏，情节极其严重，给公司导致极大损失者；第十三条：对于员工违犯条例中未列举其他严重失职或违法行为，可据事实情节导致后果，比照关于条款解决。值班工作制度 ZDWYGLZD003一、值班时间为：中午11：55下午上班；晚间为下午下班后至次日8：00；二、值班人员应提前五分钟到岗，认真办理交接班手续，做到交接清晰，责任明确。三、接待住户要起立，面带笑容，礼貌热情，微笑服务。四、值班人员在第三次电话铃响之前必要接听电话，发言语调要和蔼，答话内容要清晰。五、重要电话（119、110、秩序部）值班人员要做到纯熟记忆，必要时做文字记录。六、禁止非工作人员使用值班外线电话。七、值班人员要认真填写值班记录，并及时解决各种问题。八、带班人员要以身作则，忠于职守，妥善并对的解决突发事件，必要时及时向上级领导请示报告。九、值班人员禁止替岗、代岗，如遇特殊状况需经上级领导批准，否则按旷工解决，发生问题后果由责任者自负。十、晚间值班人员在0：00后方可休息，但有电话须及时接听。十一、值班人员注意保持床铺卫生整洁，应着装休息。员工考勤制度ZDWYGLZD004一、员工考勤工作指定专人负责，由部门负责人监督执行。二、员工上班无特殊状况者，一律准时签到。三、严格保管签到簿，考勤负责人到上班时间准时收管签到簿并进行检查登记。四、员工本人亲笔签到，禁止她人代签，如有代签行为，除视被代签人迟到或旷工，并按员工奖惩制度有关条款解决。五、晚到、早离五分钟视为迟到、早退，五分钟以上视为旷工。六、无端迟到、早退每月合计三次视为旷工一天，确有特殊因素者，须向领导阐明。七、严格病、事假制度。事前由本人递交请假条，经领导签字后为有效假条，若的确来不及递交假条，事后必要由主客领导出据证明。八、工作需要外出无法签到者，必要由主管领导出据证明。九、工作一年以上员工可享有每月三天有薪病假，过月作废，其他员工病假为无薪假。十、员工休病假，三天内由医疗单位出据诊断证明；三天以上必要有县级经上医院证明；急诊须有急诊证明，并按事假审批程序办理请假手续。十一、事假一天由部门负责人批准；一天以上三天以内由经理批准；三天以上由集团主管负责人批准；中层以上干部休假必要由集团主管负责人批准；班组长以上员工批准休假前，必要妥善安排好本部门班组工作。十二、员工病事假每年不超过六次，合计不超过三十次，超过者按辞退解决。每次休假结束后必要到请假部门办理销假手续。十三、合计三天旷工按除名解决，旷工一天扣罚两天工资。十四、每位员工必要严格执行考勤制度，以身作则，互相监督，如有弄虚作假、欺骗隐瞒出勤行为，按关于条例予以重罚。电话使用制度ZDWY GLZD005一、禁止员工用公司电话办理个人私事。二、禁止拨打信息台电话，拨打长途电话要做好登记。三、外线电话非公司员工不得拨打，因公电话应做纪录。四、树立效率观念，电话语言要简洁，禁止短话长说拉家常。五、外线电话由专人负责，认真做好重要通信纪录，无端多支话费由负责人垫付。六、电话费使用注意节约，内线电话能解决问题，绝不用外线电话，禁止在通话中嬉闹、逗乐。七、通话中要文明用语，维护公司形象。八、内线报修电话禁止长时间占用。九、爱护电话设施，使用电话要轻拿、轻按、轻放。十、下班后，非值班人员禁止使用外线电话。十一、违背一、二条款者，处以十倍罚款。 车辆使用制度 ZDWY GLZD006 为规范物业公司车辆管理，提高办事效率，本着节约、高效原则制定本制度。一.车辆使用范畴：1 物业公司经理、助理、办公室办事用车；2 财务人员办事用车；3 工作需要接送客人用车；4 普通员工在指定范畴以外，依照工作需要委派车辆；5 紧急状况用车。二.车辆使用制度：1 普通性用车（财务除外）须提前一天提出申请，便于协调统一，合理安排；2 经申请批准后，应到办公室认真填写派车单，司机凭派车单和注明地点、时间行车。司机在派车单中注明每次按计程器行程公里数。发现用车人如以假理由申请派车者，对用车人将予严肃解决。 3 无派车单行车一律视为私用自用车，以8元/公里罚金由司机和乘车人各支付50%；4 市区内出车由办公室负责人批准，市外出车须经理批准批准，赴外地市须经总经理批准；5 上班时间，非出车车辆停放在指定位置；晚上下班后来，车辆按指定位置停放，否则导致后果由司机负责。6 派车单由司机保存，每月底上交办公室，由办公室对月耗油、行程公里数等进行核定、登记。7 申请用车前，应事先与办事部门电话联系，避免车辆跑空，挥霍人力、时间和能源。三、司机工作制度：1、准时上班，如出车在22：30后来，无特殊状况次日可推迟30分钟上班；2、行车前认真检查车况，行车中注意交通安全，工作热情、周到；3、严格执行派车单行驶制度，准时按地准时返回；4、工作期间禁止饮酒，严守公司机密；5、禁止擅自用车，禁止车辆外借和容许非司机人员驾驶车辆；6、节假日或请假时间（一天以上者），应将车辆钥匙交办公室负责人保管。岗位培训制度 ZDWY GLZD007一、培训目：通过岗位培训，使全体员工对本职能专业知识与业务能力达到原则需求，可以胜任本岗位工作。二、培训时间为周末或其他业余时间。三、培训内容重要涉及岗位职责、业务技能、公司文化、理念及管理制度。四、培训形式：1、学历教诲：通过中专以上较系统教诲，培养中高档物业管理专业人才。2、上岗培训：为新聘任物业员工提供上岗前全面培训。时间至少为一种月，并安排入职导向培训，其内容为：A、简介公司发展史，解说公司文化、经营理念和宗旨；B、本公司组织机构；C、安全与保安知识；D、环境卫生知识；E、员工手册宣讲；F、物业服务意识；G、参观理解新工作岗位及周边环境。H、在职培训：为在职工工提高履行职责所必备知识和技能提供经常性培训。I、外派培训：依照实际工作需要，进行专项性学习、考察、采访、培训。J、交叉培训：协助员工增长本职工作以外经验知识，丰富其管理水平全面发展，K、为承担更复杂更繁琐工作任务而实行高层培训。五、培训组织与实行：由主管领导或办公室主管分管培训教诲工作，并负责执行； 六、组织培训原则：1、统一规划、分步实行逐渐推开；2、实行多层次、多形式、多渠道；3、先培训、后上岗，理论实践相结合。4、长期培训与短期培训相结合；5、脱产培训与在职培训相结合。六、培训人员必要准时参加培训，遵守培训纪律，虚心学习，做好笔记，定期总结。七、考核办法以笔试与技能测试相结合。八、无端不参加培训，违犯培训纪律，考核不及格者予以惩罚以至辞退。 员工工装管理制度 ZDWY GLZD008为规范员工工装管理，展示物业服务形象，特制定本制度。一、工装配备原则1、工装按季节分为夏装、春秋装和冬装；工装按岗位分为行政类和工勤类。2、主管以上岗位、办公室、房管班、文化场馆、大厦（设备人员除外）配发行政类工装，其他岗位配发工勤类工装。3、各类工装样式类别夏装春秋装冬装其她女工勤类天蓝色半袖套装天蓝色长袖套装天蓝色长袖套装男工勤类天蓝色半袖套装天蓝色长袖套装天蓝色长袖套装女行政类藏蓝色套裙藏蓝色西装；白色衬衣男行政类白色衬衣藏蓝色西裤藏蓝色西装领带注：各类各季工装配备原则为2套。 二、着装时间规定1、春秋装着装时间为3月-5月和9月-11月；夏装着装时间为6月-8月；冬装着装时间为12月-次年2月。2、着装换季详细日期由物业总公司依照实际天气状况进行详细告知。3、工作期间员工遇特殊状况需着便装时，须得到经理准许。三、工装费用管理1、工装费用由公司和个人各承担50%。工作不满3个月（以正式上岗时间为准）离职，员工全额退还公司承担费用，工装归员工个人所有；工作满3个月离职，员工不再退还公司承担费用，工装归员工个人所有。2、工勤类工装带有物业标记，员工离职时，由所属办公室将物业标记拆除。3、秩序维护员工装管理以秩序维护部工装管理制度为准，厨师工装按集团劳保用品管理办法执行。四、工装更新时限类别夏装春秋装冬装女工勤类2套/3年2套/3年2套/3年男工勤类2套/3年2套/3年2套/3年女行政类2套/3年2套/3年男行政类2套/3年2套/3年注：各类工装在更新时限内，须注意节俭并保持干净，如损坏，由员工自费制作或购买。五、工装购配程序1、员工正式上岗后，由员工所在部门办公室负责记录，在当月15日前将工装申请报物业总公司。2、物业总公司依照当月工装需求总量，拟定配备方式和价格。3、当月配备需求总量在30套如下，各物业公司依照物业总公司拟定配备方式和价格，将费用列入下月工作筹划。批准后，由各物业公司自行配备。4、成批次购买或更换，由物业总公司专项报批，批准后由物业总公司统一制作或购买。5、各物业公司办公室按物业总公司下发工装记录台帐格式，负责建立工装登记台帐。六、管理制度1、员工工装在配发前，须到库房办理入出库手续。2、员工着装应整洁，不得敞口、挽衣袖、挽裤腿，不得歪斜或系扣不整；禁止敞胸露怀和工便装混穿；上衣纽扣系到距领口第二个纽扣位置；着行政类工装人员上衣下摆不得外露，要搭配黑色或棕色皮鞋。3、未经容许，员工着工装时不准擅自佩戴帽子、围巾等其他饰物。4、工勤类工装禁止转借公司以外人员。5、因公差或外出办事，当事人可以依照需要着便装，但必要注意形象。6、除参加集体活动以及暂时规定外，男行政类员工可以不扎领带；7、因工装丢失、损坏等，必要在三日内提出申请，并限期备齐。七、罚则1、发现工勤类工装外借，对工装持有者处以200元惩罚，对公司形象导致损坏，对负责人予以重罚并辞退。2、员工离职，工勤类工装未收回或未拆除物业标记，对所属物业公司有关人员处以100300元罚款，并限期追回。3、发现不按规定着装者，每次处以50100元罚款，并追究有关人员责任。 入户维修回访制度 ZDWY GLZD09 一、目：明确责任，完善工作程序，提高服务质量。二、合用范畴：各物业公司维修部业务。三、职责：1、接待员负责住户报修项目分类、派工、协调与回访；2、维修人员负责对住户报修项目及时进行入户维修与保养；3、维修部主管每周至少一次对回访记录进行检查（注明检查日期、检查人），发现问题，及时解决；4、物业总公司服务品质部负责对本制度执行状况进行核查。四、工作程序：1、每日，接待员依照住户报修记录进行分类。须经维修部领导协调，由维修部主管安排，接待员能自行安排可直接派工。维修工接受派工单，并遵循“入户维修工作规程”入户维修；2、维修人员入户后，按公司维修程序予以维修，并保证质量；对因各种因素暂时不能维修项目，要及时向主管领导报告，并直至维修任务完毕为止；对当天未能完毕维修项目要报接待员登记，以备次日再派人维修；3、接待员依照报修记录，于维修后三日内对住户进行电话回访，回访率60%以上,投诉回访率100%；4、回访中发现住户不满意状况，接待员要当天以书面形式交由维修部主管负责解决；5、维修部主管对回访记录每周至少检查一次，发现问题，及时协调解决；6、物业总公司每月至少对各公司入户维修工作质量及回访记录进行一次检查，发现问题，及时纠正；对违纪人员，视情节予以批评或惩罚。 文印、档案室管理制度 ZDWY GLZD010一、打字、复印管理文印室属保密部门、未经办公室容许，非工作人员不得随意进入或逗留；经容许进入文印室人员，不得随意翻阅与己无关文献和资料，否则，管理人员有权制止或请出。1、 打印、油印和复印10张以上者，需申请办公室批准后进行；10张如下者，经文印管理员批准后方可。凡打印、油印、复印者，均应严格进行登记、记录。2、 文印员负责文印室内计算机、打印机、复印机、油印机等设备和配件管理，其他人员不得擅自动用。3、 集团以外打印、复印、油印业务，依照打印规格数量按规定到财务室交纳费用，凭收款单据办理打印业务。4、 按照规定，文印用品由文印室工作人员统从来集团文印室申请，并附出上期领用材料使用阐明，批复后办理领用。禁止挥霍和私用文印用品，特别是纸张使用必要严格把关，文印员对领取文印纸张数量应与使用登记数量、对外业务量、发放数量和结存数量基本持平并定期汇总，防止丢失和挥霍。一经查出挥霍和私用，对有关人员予以追究。5、 文印打字管理人员必要严守机密，如发现泄密行为，视情节限度，除补偿导致损失外，还将予以行政惩罚。 二、档案资料管理：1 档案管理员在接受档案室移送档案时，要按档案内容目录及档案材料逐件逐项核算清晰，在档案收件簿上，接受人一档中签字后收入柜中存档。2 按社区住宅编号和销售，房管建立相应档案帐目，做到帐帐相符，帐物相符，摆放整洁、调用迅速。3 对房屋产权人发生变更时，要及时做出档案相应变更，做好变更登记，保证档案精确无误。4 档案室内做好防火、防潮、防霉、防盗等工作，要经常查验，发现问题及时采用有效办法。5 调阅档案时，要认真填写调档纪录，详细记录调阅，档案名称、借阅人、借阅时间、归还时间。6 对借阅档案必要有经理或上级有关部门负责人签定批准根据方可调阅，并及时在调入和调出、回收记录簿上详细登记。对已调出档案超期者必要进行催收。7 档案管理员要做好保密工作，非档案工作人员不得入内。如发现泄密行为，视情节限度予以经济或行政惩罚。房管工作管理制度ZDWY GLZD011一、热爱本职工作，有高度责任感和事业心，时刻维护公司和住户利益，秉公办事，不循私情。二、刻苦钻研业务，掌握理解住户家庭基本概况，有针对性地为每个住户服务到家，恪守“业主至上、服务第一”宗旨。三、熟悉公司所辖领域内各类房屋，掌握户型、面积、布局、楼号、构造、室内外设施状况、水电暖煤气缴纳原则等有关状况。四、认真做好住户入住接待工作，仔细检查室内各项设施使用状态，认真填写入住交接清单，并对住户递交社区各项管理规定，（入住手册、公共契约、房屋装修规定等等），使业主和客商对公共制约管理规定做到心中有数，有依有据地遵循执行。五、房管员应对所辖区域楼号、单元、户数了如指掌，对房屋建筑基本知识应逐渐掌握，对各种管线网络走向做到心中有数，以便快捷、有效地为住户提供服务。六、对住户和客商反映问题要认真及时解决，不能解决要向主管领导请示报告，并做好文字记录；对于问题解决要坚持回访制度，回访率达到60%以上。七、住户用水、用电、采暖、煤气等费用收缴，房管员代收时，必要精确无误，严格按表走字收缴。收取钱款要当天交财务室，需次日交要妥善保管，发生问题由个人负所有责任。八、对常住业主每月抄表和收费率不低于95%；对不常住住户每两月必要抄表一次，收费率应达到95%以上。九、配合维修人员，参加对楼房验收交接工作；对未办入住闲置房屋，要管好钥匙，定期检查，特别是采暖期开始时节，更要注意水浸、滴漏事件发生。十、配合销售人员对客户购房看房，做到积极、积极、热情。十一、住户入住装修要办理好装修合同，按规定催交装修押金，及时宣传文明装修，并对装修过程负责指引、征询、检查、监督责任。对于违章装修者要按规定予以惩罚。十二、房管员对所辖区域每日至少巡视一遍，检查乱搭乱建、乱涂乱画、张贴广告、乱设摊点、随意晾晒衣物等有碍观瞻违规行为进行劝阻和制止。同步应对不安全隐患（如窗台放置杂物等）及时予以纠正。十三、工作中注重公司形象，仪表整洁，文明用语，礼节规范，态度诚恳，争做每位住户贴心人。绿化工作管理制度 ZDWY GLZD012一、目完善制度，明确责任，提高工作效率及工作质量。二、合用范畴各物业公司（处）绿化班三、职责 1绿化工认真执行公司制度,按规定做好各类苗木绿化、养护工作。2绿化队长负责绿化工作全面管理，并做好各项制度贯彻与监查工作。2-1按制度规定，对油料、各类农机具等，指定专人保管、使用，并做好登记。3管理部主管对“绿化工作制度”执行状况进行监督，保证各项任务顺利完毕。四、管理规定1公共绿地管理：1熟悉掌握社区绿地面积及合理布局，充分运用和发展绿地面积，保证绿地率达到35%以上，绿化覆盖率达到40%以上，绿化完好率达96%以上，并且按不同花草树木特性，合理种植品种和数量；2熟悉花草树木名称、特性和培植办法,对较为名贵、稀有或数量较大品种，在恰当醒目位置，标示其名称、种植季节、生长特性、管理办法等，以便住户和客人欣赏和增长科普知识；3针对不同品种植被特性，准时进行灌溉、培土、施肥、排水、清除枯枝死叶、消灭病虫、清除杂草和修剪造型等，不断丰富和提高绿化内容；4及时清理绿地内枝叶和杂物，保持绿化环境整洁；5对遭受损害花木要及时进行修补、扶持和补栽,保证绿地环境观瞻效果；6经常巡视绿地状况，制止任何人践踏草坪、倾倒垃圾、污物污水、攀枝折花，或用树木晾晒衣物等行为；2.绿化机具管理1对的使用和自觉爱护绿化机具，竭力减少损耗和不必要损坏；2绿化机具和机动三轮每日出、入库存储，都要进行检查，使用人要做登记，使用完毕入库前要进行除垢解决,分类摆放整洁；3机具发生损坏、丢失时，要及时向主管负责人报告，对损坏丢失时间、地点、因素、状况等做好纪录；能进行使用，要及时修理，保证正常使用，机具使用完好率应保持在90%以上；4绿化机具禁止对外借用，特殊状况须经主管领导签字批准，并履行规定手续后方可借用；在借用过程中发生损坏和丢失时，要照价补偿并做文字记录；5绿化机具备专人进行管理，定期检查、维护和保养，长期不使用机具；要按规定进行必要维护；6建立健全机具管理台帐，分类造册登记,定期盘点检查。3.灌溉用水管理1合理安排灌溉时间，避开用水高峰，缓和居民用水与绿化灌溉也许发生冲突；2绿化灌溉需启用大流量用水时，必要事先向有关人员获得联系，经容许后方可启用；3灌溉过程中应维持启动时基本流量，禁止擅自加大或减少流量，保持水压稳定；在关闭流量前，应事先向有关人员联系，经容许后方可所有关闭，防止水压过高引起设备设施损坏，否则，由此导致损失由操作者承担责任；4绿化工在灌溉时，必要手持水管，禁止放任自流，以杜绝资源挥霍。对不按规定执行者，一经发现，及时辞退，同步对物业主管处以200元罚款。4.绿化库房管理:1非指定人员禁止进入绿化库房动用机具和各类消耗物品；2库房内要保持清洁卫生，物品分类摆放整洁，对易燃品有毒药物和其她消耗品严加管理，每周进行一次彻底清扫；寻常保持库房内通风、防晒、防水、防锈、防尘；3机具各类配件要登记造册纪录，不经容许不得擅自动用或擅自挪用；4绿化机具和配件消耗品库存量应掌握节俭原则配备，不准大量库存积压。五、管理程序5.1绿化队长每周至少对整个社区绿化养护状况进行一次检查，发现问题，及时纠正；5.2管理部主管每半月至少对整个社区绿化状况进行一次检查；对各种农机具、油料管理、使用保养及各种记录，每季度检查12次，发现问题，及时纠正；5.3物业总公司对各公司“绿化工作制度”贯彻状况，每季度检查一次；对不严格执行制度人员，一经发现，从重惩罚，同步，要追究有关人员责任。剪草机使用与维护制度 ZDWY GLZD013一、目 规范剪草机维修与保养，保证机体处在良好工作状态，以延长使用寿命，特制定本制度。二、合用范畴物业总公司所属各物业公司剪草机维修与保养。三、职责（一）管理部(未设部部门由经理指定)为剪草机使用与维护归口管理部门。（二）管理部主管负责制定剪草机维修保养筹划及保管方案，并指定专人负责。 （三）物业总公司管理部负责对所属公司剪草机使用、维修、保养及制度贯彻状况予以检查。四、剪草机使用与保养制度 （一）剪草机必要指定专人负责、使用和保养； （二）使用人应在熟悉机器工作性能和操作规程后方可使用，不得擅自操作； （三）操作人在使用机器前，应彻底清除工作区域内石块、树枝、铁丝及其他障碍物，以免损伤刀片； （四）不得在运转过程中及停机2分钟内添加汽油，加油时要远离烟火； （五）每次启动前，应检查油位及其他重要部件，禁止带故障作业； （六）在清理和检查机体时，需摘下火花塞后方可进行； （七）剪草机使用达100小时后，必要对各部件进行一次彻底检查，做到维修保养到位，保证机器正常运转； （八）按剪草机使用规定添加相应标号汽油、机油，以免影响机器寿命； （九）作业中，要经常注意剪草机有无异常现象，若有异常声音及零部件松动等状况应及时停机进行检修； （十）转移作业场地时，应使剪刀片停止转动，以保证安全； （十一） 每天使用完毕后，必要把机壳外部清洁干净，以防堵塞，影响操作；（十二）剪草机长期不用时，应放尽机内汽油，并按规定检查保养后，存储于干燥清洁地方。五、检查验收 每年夏、秋两季，物业总公司将对各物业公司剪草机使用与保养状况进行检查，对不认真执行本制度部门及个人，视状况予以通报或惩罚。环卫工作管理制度 ZDWY GLZD014一、目规范环卫工作管理，明确责任，提高工作效率及工作质量。二、合用范畴各物业公司管理部和环卫队。三、职责1环卫工：1遵章守纪，爱岗敬业，克己奉公，团结协作，为保证社区环境卫生状况处在最佳状态。2严格按照本职规定原则，保质保量地完毕本区域清洁卫生工作。3楼宇清洁组应按工作原则规定，对所属区域卫生，必要做到23天清理一遍，涉及地下室、走廊、台阶等扫擦一遍；楼梯栏杆、扶手抹净一遍，达到墙壁、窗台无尘土、无蜘蛛网、无污迹、无乱写乱画及小广告张贴物。4公共区域清洁应按工作原则规定做到“七不见”（不见积水、不见积土、不见垃圾、不见杂物、不见漏堆、不见烟头、不见人畜粪便）、“七净”（路面净、路沿净、便道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净、绿化带净）。每个所属区域每天普扫两遍，重要地段三遍以上，做到：不得擅离岗位，扫完本区后，重复巡逻，发现垃圾及时清理。5社区公共设施，如垃圾箱、果皮箱、信报箱、标牌、电杆、健身器械等，做到每23天清擦一遍。重大活动和节假日，视状况增长清擦遍数。6社区寻常生活垃圾，收敛运至指定对方地点，当天垃圾，当晚清运出区。7对社区垃圾箱、果皮箱、公用厕所应及时喷药，灭蝇灭蚊灭鼠，做到夏季每周23次，冬季每周一次。8做好各类药物清洁剂保管工作，使用不挥霍，存储不贬值，并做好使用登记记录。9建立健全各项工作制度，每月底制定下月筹划重点，每月8、18、28日为全班集中抽测检查日，检查成果上墙发布，评估成绩，优秀者表扬，对同一区域若持续两次检查不合格者，公司应实行“末位惩罚制”，同步认真做好检查记录。10员工因特殊状况需要请假，要事先找代替人，代替人须由经理面视批准，代替时间不超过三天；代替时间内，代替人发生安全事故等一切责任，由被代替员工本人承担。3.1-11坚持每周(或每月9、19、29日)例会制度，讲评上周（前段时间）工作，安排下周（下段时间）工作。2环卫班长：1负责“环卫工作管理制度”贯彻与执行。2协助主管领导巡回检查垃圾清运工作完毕状况。3保证人员在岗率，人员变动时，做好交接及培训工作。3管理部长（主管领导）：1负责“垃圾清运操作规程”按章执行与监查。2负责“环卫工作管理制度”按章执行与监查。3负责对住户乱栽乱种等现象进行协调与解决。四、工作程序4.1环卫队长每日至少对社区环境卫生状况检查一次，发现问题，督促有关负责人及时纠正。4.2管理部主管每周至少3次对整个社区卫生状况进行监查，发现问题及时纠正，保证社区环境良好。4.3物业总公司品质管理部对各公司制度贯彻状况进行不定期检查，发现问题，视状况予以惩罚和通报。 经营工作管理制度ZDWY GLZD015一、经营管理工作必要具备强烈创收意识，千方百计地运用既有条件积极开展商业网点经营，达到便民利民，为公司增长创收，达到物业公司逐渐自养目。二、依照集团和公司租赁政策及指引价格，运用各种潜在商机，积极对外宣传，招商引资，热情接待来访客商，努力协调各种问题解决。三、公开、公平、公正地对待经商客户，一视同仁，不优亲厚友；认真制定租赁合同条款，互利互惠，共同发展，互创效益；合同条款应符合法律法规及有关规定，不得浮现漏洞损害公司利益。四、建立健全商业网点管理规章制度，保证管理制度化、正规化、规范化；定期或不定期巡逻商业网点卫生、产品质量、销售物价、服务态度等经营状况，规范其经营行为，维护消费者利益和集团社会信誉；并配合卫生防疫检测部门进行例行检测工作，对于违规经营者，采用相应解决办法。五、不断学习先进单位管理经验，拓宽思路，开源创收，弥补物业管理经费支出；经常进行市场分析调研和预测，调节经营项目，对行业信息加以收集、整顿，拿出行之有效方案，为主管经理决策提供精确根据，逐渐实现以业养业。六、严格对客商租赁费用和水暖电费抄表计费工作，每月费用收交率必要达到98%以上，努力完毕下达任务指标。七、认真填写经营摊点登记；对各项收费及时催交填报，每月和财务室对账清点，并做好各种登记和记录妥善保存。八、经常对商业网点使用设施进行检查，敦促及时保养维修。听取客商合理化建议，积极变化经营作风。暂时商业租赁管理规定ZDWY GLZD016为规范暂时性商业网点租赁活动，保障公司、住户和商户利益，发展繁华有序社区经济，制定本规定。一、合用范畴：暂时性商业网点租赁活动管理。二、管理职责：1、各物业公司经营部为暂时商业租赁活动归口管理部门；2、各物业公司秩序维护部负责暂时商户人员证件办理与查验； 3、办公室对暂时经营商户负有业务资格审查和经营行为监督责任；4、各物业公司经理对本规定实行负有检查和纠正责任。三、暂时商业招租范畴：1、暂时商业招租范畴是指租赁暂时商户所经营业务涵盖范畴； 2、暂时商户经营业务须符合国家法规和本社区物业管理规定允许范畴；3、暂时商户经营业务不得与卓达集团业务相雷同或相冲突，如房地产经营与开发、物业管理、房产中介等；4、暂时商户所经营业务或产品不得带有融资或变相融资性质（保险除外）；5、暂时商户所经营业务或产品不得有碍社区公共环境和秩序。四、暂时商业租赁业务流程：1、经营部管理员负责接待经营商户和租赁业务洽谈事宜；2、租赁业务达到共