房地产市场研究报告.docx

资阳市房地产市场研究陈诉第一部门 总论目前资阳市城区楼盘目前20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总修建面积约600000（只计沱江新城已推出的项目），主要漫衍在新城区，范围普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。面积会合在83-130的套二和套三且销售情况较好，140以上的中大户型销售迟钝，二层商业用房滞销。衡宇代价上涨较快，住宅总体均价1100元/，商业用房总体均价在3400元/左右。位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目担当咨询中，未开盘。第二部门 资阳市场情况一、资阳市简介资阳市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴都会，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳产业底子较好，拥有种种产业企业万户，主要以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机器设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加速实施“中国西部车城”生长战略，构筑以造车为主的加工产业体系。 资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面生长的优质高产农业区，是全国重要经济作物重点产区。拥有国度粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽基地，占全国总产量70%的柠檬基地，以及特种水产基地，具有农副产物深度加工和农业财产化开发的巨大潜力。 资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（广州成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）、省道106围绕及沱江纵贯全境。 资阳市旅游资源富厚，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中百姓间（石刻）艺术之乡”；乐至是陈毅元帅故宅。资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为富厚。全市水资源富厚，有3平方公里以上的巨细河道43条，大中小型水库377座，市内生态掩护良好，森林笼罩率为47，乐至是全国先进绿化县。二、资阳市经济1、百姓生产总值、百姓收入（本年度总量和增长率）2005年，全市GDP将达亿元，比建市时的2000年增加亿元，凌驾“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。(1)金融运行平稳 1-8月全市金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元，增长9.8%，同比多增亿元；各项贷款余额亿元，比年初增加亿元，增长6.3%，同比多增亿元。1-8月，金融机构现金收入亿元，金融机构现金支出亿元，现金净回笼亿元。(2)牢固资产投资继承增长 1-8月，全市城镇牢固资产投资完成亿元，同比增长29.4%，比1-7月提高个百分点。从投资治理渠道看，根本建立投资增长，更新改革投资增长，房地产开发投资增长；从投资财产看，第一财产投资增长130.5%，第二财产投资增长，第三财产投资增长。(3)外贸出口回落 1-8月，由于受中国南车集资阳机车厂、四川省资阳市四海生长实业有限公司出口回落等影响，全市自营出口创汇2794万美元、外贸调供总值亿元，同比分别下降38.6%、32.6%。(4)资阳消费品零售市场稳中趋旺 1-8月，全市社会消费品零售总额亿元，同比增长15.5%。其中，批发零售贸易业增长14.2%，餐饮业零售增长24.4%；私营个别经济实现零售额亿元，增长20.4%，占社会消费品零售总额的72.7%。(5)财务收入增势良好 1-8月，全市地方财务一般预算收入亿元，同口径增长35.8%。其中，增值税、营业税、企业所得税、小我私家所得税分别增长5.0%、32.5%、37.7%、14.3%。地方财务一般预算支出亿元，同比增长22.0%。2、财产结构全市海内生产总值亿元。其中，第一财产约占，第二财产约占，第三财产约占。产业产物主要有内燃机、卷烟、动力机器、机器加工制品、石油化工产物、光学元件、农药、水泥、五金制品、磷肥、食品等。其中，铁道部资阳内燃机车厂号称“十里车城”，所产东风、东方红系列机车全国闻名。农副产物主要为水稻、小麦、玉米、甘蔗、油菜籽、花生、辣椒等，粮食总产量万吨，棉花万吨、油料万吨，生猪出栏万头。名优特产有“临江寺豆瓣”、天府花生、宝莲大曲、甘蔗、瘦肉型猪等。3、支柱财产“产业强市”战略使以资阳机车厂、南骏公司、五粮液川橡团体等为主干的车财产开始显现集群效应，以“千万工程”为代表的食品产业实现了范围扩张和质的提升。板块集聚效应日趋明显。园区经济总量已占全市范围以上产业的70%，形成了具有一定范围特色的财产链群。产业重点镇生长也具一定范围，潜力显现，10个产业重点镇中范围产业产值超亿元的已有5个，预计全年将到达6个。预计1-10月，重点镇71户范围企业完成产业产值亿元，比重占全市范围产业的。同时，以生猪、山羊、柠檬、粮油等资源为底子，以四海、澳士达、华通等企业为依托，以全市460余个农村专合组织为桥梁的农业财产化“十龙起舞”格式开端形成。三、资阳市底子设施1、交通资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路从我市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程到达了3394公里。2、通讯资阳市通讯设施先进，光纤传输快捷，实现了全球通讯无障碍。3、供水 资阳市建有自来水厂4座，全市综合日供水能力18万吨，满足了市区生活、生产用水。4、供电资阳市现有220千伏变电所3座，110千伏变电所5座，并有54座水电站与大电网并网运行，供电能力为现需求量的2倍以上。5、供气市区年供给液化石油气15600吨，供给管道天然气1836万立方米，在供种种燃气用户达万户。6、医疗全市有种种医疗机构100多个，卫生技能人员2500多人，每万人拥有病床21张；医疗设备日益先进，技能水平大大提高，市人民医院到达国度“二级乙等”医院尺度。四、资阳市筹划资阳都会现有常住人口约18万人，都会建立用地平方千米，人均平方米/人，其中产业用地占30.08%。都会建立分为旧城、431厂和宝台、侯家坪四个片区。（一）总体筹划 1、筹划构想 依据资阳都会处于成渝经济走廊与成都平原经济圈东环线交汇处的区位干系和沱江、九曲河在此相 汇围绕，两岸丘陵、平坝纷陈相间的自然地理情况，以及作为“资阳人”掘客地和“石刻之乡”的历史 文化特点，提出把资阳建成成渝经济走廊上新兴的现代化中心都会和川中丘陵地域富有历史文化和地方特色的生态型山水园林都会。 2、都会性质 成都经济圈东部以机电、食品、轻化为主导的中心都会。3、空间结构 凭据资阳都会用地生长历史演变特点、影响因素和各片区都会用地综合评价，以及都会空间生长机 理和经济生长纪律，确立“生态优先”的生长计谋。构建都会与生态情况的协调与融合，体现都会结构 的整体性与公道性，塑造丘陵地域“山水都会”特色风采与品位形象的思想取向。都会用地生长接纳调解、疏散旧城，整合、完善431片区，重点南移生长南市、侯家坪，东拓生长宝台、汪家坪，从而形成以旧城为中心，呈分别向西北、西南、东南辐射的沿江组团式扇状结构形态。都会功效分区组织为旧城、431、南市、宝台4个片区和老城、兰家坡、431厂、松涛、南市、侯家 坪、宝台、汪家坪8个功效组团，以及马鞍山1个旅游度假区。 4、创新与特色 筹划树立都会经营理念；把范围筹划与时限筹划相结合；体现“生态优先”的思想；重视区域和土 地经济阐发；都会景观风采设计着重整体形象；突出项目筹划制，以项目动员地域生长；按用地空间类别、用地相容性和土分等定级等进行土地使用控制。5、主要技能经济指标 筹划人口：近期25万人以内，远期40万人以内。 筹划区范畴：266平方千米。筹划用地：远期平方千米，人均平方米/人。其中居住用地占27.52%，人均24.67 平方米/人；产业用地占20.05%，人均平方米/人；门路广场用地占14.80%，人均平方米/人； 绿地占14.77%，人均平方米/人；大众设施用地占12.19%，人均平方米/人。 门路红线宽度：主干道40-50米，次干道24-30米，支路18-20米。 供水、供电、燃气尺度：人均生活用水量250升/人日，人均年用电量4200千瓦时，人均生活用气量立方米/人日。 环保指标：废水处理惩罚率达80%，废气治理率达70%，固体废物处理率达90%，气化率达95%，情况噪声 达标率达90%，绿化笼罩率达50%以上。 防灾尺度：防洪按50年一遇大水，人防按四类重点人防都会，抗震一般建构筑物按6度、重要建构筑物按7度。 6、实施效果 筹划体例完成两年多来，实施效果显著，起到了宏观调控指导的作用。按近期建立筹划，市政底子 设施得到较大生长，松涛新区建立初具范围，旧城整治焕然一新，改进了投资情况，吸引了一批省内外 投资商，促进了资阳经济社会的快速生长，开端得到较好的经济效益、情况效益和社会效益。（二）重点区域筹划1、“723”工程从2004年9月起,资阳实施旨在改变都会面貌的“723工程。“723”工程是指资阳大道、孙家坝、老城区、沱一桥至海峡大厦、刘家湾、开发区、行政商务等7个片区，沱江一、二两桥，以及国道106线雁江段、宾铁路、二环路三线。筹划总投资亿元,2005年底完成10个亿。2005年底,实现建成区面积20平方公里,市区人口凌驾20万。“723”有机地连接了资阳新城区及旧城区，并成为以项目为抓手建立中等都会的有效载体。 2、沱江新城“沱江新城” 由香港桑联公司全额投资约18亿元人民币进行开发，项目位于资阳市城区东侧，总占地约1900亩，开发范围要求总修建面积150万平方米，绿化占地不低于35%，容积率，总筹划人口6934户。该项目筹划的开发建立总工期为8年，分两期进行，一期工程投资约8亿元，开发建立面积约1000亩，开发建立工期为3年；二期工程投资约10亿元，开发建立面积约900亩，开发建立工期为5年。目前“沱江新城”由多个项目组成，包罗阳光水岸、锦绣山河、怡景花圃观景阁等。第三部门 资阳市房地产市场一、资阳市房地产市场表面（一）、资阳市房地产市场运行特点1、房地产开发投资增长势头强劲。2005年1-9月，全市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长59.39%， 1-9月商品房施工面积万平方米，同比增长72.35%，新开工面积万平方米，同比去年增加93.01%。 1-9月商品房竣工面积万平方米，同比去年万平方米增加万平方米，增幅35.96%。房地产开发投资同比增减环比增减房地产新开工面积同比增减环比增减1-2月578117.653月7867128%38.34205.7%4月567385.6%-27.9%2.23-46.7%-94.2%5月432926.0%-23.7%4.9335.1%121%6月11546105%166.7%14.5170.3%194%7月811647.5%-29.8%11.5199.5%-20.7%8月6315184.7%-22.2%6.3910.4%-44.5%9月775452.6%22.8%3.62000%-43.7%表一：2005年19月房地产开发投资情况表（单元：万元）2、商品房销售量大幅上升。今年1-9月，全市商品房销售面积达万平方米，销售金额4亿元。同比分别上升67.05%，119.8%。其中商品房预售万平方米，现售万平方米。商品住房销售（含预售）万平方米，同比增长80.1%，占商品房销售总量的%。住房消费已成为全市房地产消费的主流。表二：2005年商品房销（预）售情况表（单元：万平方米）3、住房代价根本稳定。今年1-9月，全市商品住宅销售均价788元/，与去年同比上涨了8.7%，其中雁江区商品住宅均价为1040元/ ，与去年同比上涨了 4.03% 。表三：2005年商品住宅代价走势图（单元：元/）4、二手房生意业务略有下降。今年1-9月，资阳二手房生意业务面积万平方米，成交金额9241万元，同2004年相比略有下降。 5、商品房空置量下降。截止今年 9月，商品房空置面积为10.3万平方米，与2004年相比下降34.0%，其中住宅万平方米，下降42.5%。表四：2005年商品房空置面积（单元：万平方米）（二）、 情况阐发1、房产新政对房地产开发投资的过快增势抑制效果明显。房地产开发投资增长过快现象是当前政策调控的内容之一，重新政的实施效果来看，全市房地产开发投资过快的势头得到一定缓解，投资额及新开工面积增幅均有所回落，加上国度紧缩房地产信贷，各开发商已开始淘汰开发量，全力促进已建商品房的消化。2、供求矛盾得到和缓，代价上涨趋势得到抑制，由于2004年强劲的住房消费需求，导致一时出现求过于供的局面。今年以来全市加大房地产投资，增加商品住房供给量，房价受供求干系影响趋于平稳。二、在售楼盘1、表面目前在售楼盘20余个，楼盘绝大部门在资阳新城区，老城区新项目仅1个即裕丰苑。总占地面积500余亩，总修建面积约600000，以多层住宅为主，少量商业用房，目前市场上还无小高层电梯公寓和别墅推出。2、在售项目（1）春天花圃项目位于资阳市政府北侧，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司开发。占地亩,总修建面积,容积率。物业类型为多层,总户数430户,绿化率38%,住宅户型面积,物管费元。项目于2005年上半年推出,目前销售均价1260元/,一次性付款优惠50元/,按揭付款优惠10元/,销售率约80%。（2）博雅花圃项目位于资阳市娇子大道与外环路交汇处,由四川资阳博雅实业有限公司开发。占地49亩,总修建面积55654,容积率为。物业类型为多层、写字间、商业,总户数354户,绿化率38.6%,住宅户型面积,物管费元。项目分二期开发,一期于2005年8月推出,住宅销售均价950元/, 一次性付款优惠7%,按揭付款优惠2%,一期销售90%；商铺一层3500元/,二层1800元/,销售约20%,二期预计2006年4月推出。（3）帝景名苑项目位于资阳市娇子大道,由重庆帝景摩尔房地产开发有限公司资阳分公司开发。占地114亩,总修建面积97000，物业类型为多层、商业。项目分二期开发，目前推出的一期全为大户型,销售代价1300-1600元/,目前购置跃层赠送停车位一个，临街商铺代价未定。二期为中小户型，套二（80-90）、套三（100-130），二期推出时间、代价未定。（4）新世纪小区花圃项目位于资阳大道市政府旁，由四川省资阳房地产开发总公司开发。占地33亩，总修建面积，容积率。物业类型为多层、商业，总户数266户，绿化率31.8%，住宅户型面积，物管费元。项目于2005年7月推出，2006年2月交房。目前销售均价1100元/，销售约75%；临街商铺销售代价3800元/，面积从50起，进深近20米。（5）喜悦福苑项目位于资阳市二环路人事局右侧，由资阳市喜悦房地产开发有限公司开发。占地26亩，总修建面积，容积率。物业类型为多层、商业，总户数277户，绿化率41%，住宅户型面积，物管费元。目前销售均价1000元/，临街商铺销售代价3500元/。该公司紧邻的一个项目喜悦吉苑，销售代价与福苑相当，物业类型也为多层，临街商铺代价为3600元/。现项目担当咨询中，客户群中有相当的是单元购房。（6）银杏苑项目位于资阳市娇子大道旁，由资阳市永鑫房地产公司开发。占地12亩，总修建面积，容积率。物业类型为多层、商业，住宅户型面积，物管费元。项目于2005年7月推出，2006年2月交房。目前销售均价988元/，春节期间购房优惠40元/，销售约90%；临街商铺销售代价3980元/，面积从60起，进深17米。项目现正在交房中。（7）裕丰苑项目位于资阳市北门小北街64号，由四川省千业房地产开发有限公司资阳市宝丰房地产有限公司联合开发。占地11亩，总修建面积约20000。物业类型为多层、商业，总户数158户，绿化率30%，住宅户型面积，物管费未定。项目期正在排号中，已预订105户，排号交订金500元。目前销售均价1100元/，一次性付款30元/，分期付款优惠20元/，按揭付款优惠10元/；临街商铺销售代价3300-3500元/。（8）馨合家苑项目位于321国道与教诲园区干道交汇处，由资阳市茂林房地产开发有限公司开发。占地23亩，总修建面积29186，容积率。物业类型为多层、商业，总户数304户，绿化率43%，住宅户型面积84-229，物管费元。项目于2006年1月10开盘，2006年6月交房。目前销售代价919-1058元/，销售约20%；临街商铺销售代价3500元/，面积从40起。一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。（9）吉好花苑项目位于资阳市武警支队与资阳电力公司之间，由资阳市荣发房地产开发有限责任公司开发。占地20余亩，总修建面积29164，容积率。物业类型为多层、商业，总户数269户，绿化率40%，住宅户型面积82-140，物管费元。项目由3幢修建组成，代价分别为1130元/、1140元/、1150元/；临大街商铺销售代价3500元/，其余的为2800元/，面积从40起，销售约70%。（10）美梦故里项目位于资阳市狮子山小区321国道旁，由资阳市立天房地产开发有限公司开发。占地亩，总修建面积40288，容积率。物业类型为多层、商业，总户数380户，绿化率35%，住宅户型面积，物管费元。春节期间销售代价948元/，销售约65%。（11）阳色泽域项目位于321国道市武警支队劈面，本项目属于拆迁安顿房。占地12亩，总修建面积15280，容积率。物业类型为多层、商业，总户数约100户，绿化率%，住宅户型面积。目前销售代价988元/，销售约70%；临街商铺带车位齐卖,销售代价1680元/。（12）沱江新城阳光水岸项目位于沱江河岸沱江新城F板块，由资阳市沱江新城金山房地产开发有限责任公司开发。占地亩，总修建面积76710，容积率。物业类型为纯多层，总户数672户，绿化率38%，住宅户型面积，物管费不凌驾元。项目预计2006年3月开盘，销售均价1280元/,一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。（13）沱江新城锦绣金山项目位于沱江河岸沱江新城K板块，由资阳市沱江新城金山房地产开发有限责任公司开发。占地亩，总修建面积，容积率。物业类型为多层、商业，总户数359户，绿化率39.5%，住宅户型面积，物管费不凌驾元。项目预计2006年3月开盘，住宅销售均价1280元/,商铺3800元/，一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。（14）丽阳新界 项目位于资阳市台阳路与松涛路交汇处，由四川省鑫峰房地产开发有限公司开发。占地约5亩，总修建面积7743，容积率。物业类型为多层、商业，总户数54户，住宅户型面积88-109，物管费未定。住宅销售均价1100元/,商铺一层代价6800元/，二层2300元/，一次性付款优惠2%。（15）天温顺府 项目位于资阳娇子大道与二环路交汇处，欲打造15层全景观电梯公寓，已经修建到二层，现已停工，售楼部封闭，具体资料不详。3、在售楼盘特征（1）、楼盘所在区域多在新城区 已开发的楼盘和正在开发的楼盘多在新区。 老城区楼盘1个，新城区14个。新城区楼盘主要漫衍在娇子大道和车城大道沿线，另外沱江新城也包罗了几个项目。 老城区可供开发的土地较少，资阳市政府的筹划向西生长，鼎力大举建立新区，可供开发的土地较多，动员该片区的房地产开发。 （2）、占地范围普遍较小占地范围普遍偏小，多在100亩以下，占93%。其中项目占地在30亩以下（含30亩）占到仅50%，占地100亩以上的楼盘只有1个，即帝景名苑。 （3）、修建面积较小修建范围普遍较小，大多在80000以下，帝景名苑总修建面积97000。修建范围在50000以下的项目共10个，占67%。 （4）、在售住宅项目全为多层以多层住宅为主，无电梯公寓开发，博雅花圃有一栋办公用房，未推出。商业用房主要是住宅临街底层，纯商业项目一个即资阳好莱坞商业广场。 二级都会的购房群体普遍对小高层电梯公寓担当度不高，作为2000年才建市的资阳，购房消费群体对电梯公寓的担当水平更低，他们更多存眷的是普通多层住宅，随着消费看法和消费意识的提高，购房者对电梯公寓的担当度将越来越高，电梯公寓项目也将占据市场一定的份额。居住别墅更多的是身份的象征，别墅购置者大多有较高和稳定的经济来源，而资阳市人均收入不高，购置客户群体有限。别墅项目开发对整个项目所在地的情况有较高的要求，预计别墅项目开发将会合在沱江江边沿线。（5）、户型面积以套三为主户型以110-140的套三为主，其次是70-90的套二。套一较少，帝景名苑一期全为大户型，最小面积为170，户型以套四、套五为主。资阳市只有18万人，人均收入水平较低，家庭看法较重，大多两代人或三代人同住，亲朋挚友来往多，需求的住房面积较大，要求的卧室较多，购房资金更多的是靠全家人的力量，故购置套一的较少，较多选择购置套二和套三。 （6）、销售代价住宅均价在1100元/左右，目前在推出的项目中，最高价到达1600元/，出现在帝景名苑项目上。临街商业用房代价会合在2800-3800元/之间，丽阳新界底层商业用房代价达6800元/。 资阳市房地产市场销售代价比力低与资阳市人均收入水平和项目开发档次低有较大的干系，代价上涨空间较大。如果项目做好情况打造和实行差别化的营销推广方法，将取得较高的回报率。（7）、住宅和商业用房销售情况较好。各楼盘住宅总体销售情况较好，特别是位于娇子大道沿线的几个项目（博雅花圃、喜悦福苑、新世纪小区花圃、春天花圃）销售情况较理想。销售周期普遍较短，各楼盘滞销的户型多是顶跃式和大户型，原因有楼层高，面积大，总价高，客户群体很有限，特别是帝景名苑一期全大户型，销售较慢，更打出了购跃层送停车位。商业用房销售情况不一，但总体销售情况较好。各项目商业部门主要是底层临街商铺（好莱坞商业广场为纯商业项目），位于娇子大道沿线的底商尤其是市政府四周的商业用房受到较高的追捧，销售情况理想，代价在3500元/左右，相比之下车城大道商业用房销售情况较慢，商业用房销售周期较长，2层及以上的商业用房滞销。（8）、客户群体该区域购房需求主要是套三和套二的多层普通住宅。购房者主要是资阳市区购房者，单元购房较多，购房目的主要是自住，少量的投资，选择一次性付款较多，一次性付款的优惠也较大。三、资阳市房地产生长趋势1、2006年市场需求预测资阳的都会化水平由2000年的113经过近10年的建立，提升到30，都会人口将增加一倍，住房需求将到达1000万平方米，平均每年的住房需求量将到达100万平方米。都会居民住房消费看法、消费意识正在产生变革。旧房换新房、小房换大房、居住讲情况的消费看法和意识正在极大的左右着资阳人的住房看法，人们已经不再满足于有房住，而是要求“有好房住”。 预计2006年在资阳购房的主要来源于资阳当地人、资阳市公事员和企业中层及中高层治理人员、技能人员、销售人员。购房目的仍以自住为主，少量投资。面积会合在80-130的中小户型的套二和套三的多层中档楼盘，小高层电梯公寓担当度较低、选择140以上的套四和套五的中大户型的较少，主要考虑平层，购置跃层的较少，购置错层的增加。大多购房者能蒙受的中档楼盘代价在1100-1700元/之间。2、2006年市场供给预测2006年上半年将推出的项目（含分期开发的项目）至少6个，推出的总修建面积将凌驾300000。从项目所处区域来看，新城区的娇子大道和车城大道片区将成为资阳房地产市场开发的热点区域。从项目范围来看，通过对资阳市2005年拍卖的土地信息了解到，各开发项目占地范围普遍较小，缺少大盘。从物业类型来看，普通多层仍是开发的主流，小高层电梯公寓和别墅开发较少 ，商业项目开发增加，办公楼很少（仅博雅花圃一期中有一栋）。从户型面积来看， 80-90的套二和110-130的套三是主流户型，至少占80%；140以上的套四和套五及70以下的套一较少。从项目开发档次来看，消费看法和意识正在极大的左右着资阳人的住房看法，人们已经不再满足于有房住，而是要求“有好房住”。消费者不但仅看重项目代价、户型，对小区的软情况有更高的要求，如修建气势派头、物业治理等等。中档、中高等项目担当水平较高。3、代价预测2006年，房地产市场总体代价将稳中有升。预计住宅均价在1100-1500元/之间；商业用房总体均价在3800-4200元/之间，其中一层商业用房预计将突破4000元/，二层商业用房有望到达2500元/。第四部份 项目一、项目表面 本项目位于资阳市娇子大道旁，净用地面积亩。二、项目周边情况 本项目位于资阳市新城区，娇子大道旁，地块劈面是资阳市市政府、电信办公楼以及资阳市新建的世纪广场。地块背后有一所幼儿园和一所中学（黄泥山幼儿园、资阳外国语实验学校）。项目西面为一幢90所代修建和2005年上半年交房的一个项目，住宅销售代价908元/左右，一层商铺3400元/左右。三、项目市政配套（略）四、项目SWOT阐发1、优势（S）（1）位于交通要道娇子大道旁，交通便利，快速到达汽车站和老城区，也有助于提高项目知名度，低落营销推广用度。（2）项目劈面为新建的世纪广场，增加了业主的运动空间，低落本项目配套设施本钱；增加人流量有助于本项目商业的销售。（3）好莱坞商业广场的开业，增加业主生活配套设施，提升本项目所在区域形象。（4）紧邻黄泥山幼儿园、资阳外国语实验学校两所学校，有利于业主子女上学。（5）地块为坡地，有利于项目实施差别化计谋，有助于本项目的竞争力。（6）通过大量拆迁安顿户的宣传，有助于提高本项目的知名度。2、劣势（W）（1）地块有较多的修建待拆迁，拆迁难度较大。（2）本项目由于要安顿拆迁户，低落了项目档次。（3）项目周围大量的旧修建低落了本区域的居住档次，增加了项目营销难度。（4）生活配套设施不全。3、时机（O）（1）资阳整个房地产市场开发处于生长起步阶段，生长空间巨大。（2）资阳市政府鼎力大举支持。4、威胁（T）新城区新开发的项目较多，竞争大。五、结论及发起1、项目客户群定位：主要针对资阳市的3050岁的消费者、单元购房。2、修建类型定位：多层（6+1）3、物业功效定位：居住类物业、临街商业4、产物结构组合：以三居室为主，约65%，二居室约占25%，其他约占10%5、户型面积区间：8090（二居室）、100130（三居室）、130150（四居室）