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房地产知识集锦1住宅的种类住宅的种类繁多，主要分为高等住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混铰剪墙结构、钢混框架一铰剪墙结构、钢结构等。（3）按楼体修建形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。（4）按衡宇型分类，主要分为普通单位式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花圃洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按衡宇政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅互助社集资建房等。2什么是商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建立，以营利为目的，按市场纪律经营的衡宇。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而制作的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售工具看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。3内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业制作的向境内单位和小我私家出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业制作的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。内销商品房可以销售给小我私家和单位，包罗中央单位和小我私家，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向外洋的企业、其他组织和小我私家出售，但向海内（香港、澳门、台湾地域除外）小我私家售房，须经人民政府批准。4商品房的结构有几种形式商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的质料来分别。一般可分为以下三种形式：（1）砖混结构住宅；（2）砖木结构住宅；（3）钢筋混凝土结构住宅。5砖混结构住宅砖混结构是指修建物中竖向承重结构的墙、柱等接纳砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等接纳钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部门钢筋混凝土及大部门砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的修建质料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包罗楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。6砖木结构住宅砖木结构住宅的指修建物中承重结构的墙、柱接纳砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构配合构筑成的衡宇。7钢筋混凝土结构的住宅钢筋混凝土结构住宅是指衡宇的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他质料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐化，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架铰剪墙结构等。8住宅的修建形式凭据住宅设计范例，民用修建高度与层数的分别为：1层3层为低层住宅；4层6层为多层住宅；7层10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层30层为高层住宅；30层（不包罗30层）以上为超高层住宅。9、复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔绝、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，低落了综合造价；（3）上部层接纳推拉窗户，通风范光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不敷在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如接纳内廊式平面组合一定导致一部门户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，恒久使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充实利用；（3）由于室内的隔绝、楼板均接纳轻薄的木隔绝，木材的本钱较高且隔音、防火功效差，房间的私密性、宁静性较差。10智能化住宅智能化住宅是指将种种家用自动化设备、电器设备、盘算机及网络系统与修建技能和艺术有机结合，以得到一种居住宁静、情况康健、经济公道、生活便利、办事周到的感觉，使人感触温馨舒适，并能引发人的创造性的住宅型修建物。一般认为具备下列四种功效的住宅为智能化住宅：（1）宁静防卫自动化；（2）身体保健自动化；（3）家务劳动自动化；（4）文化、娱乐、信息自动化。具备以下四种根本功效，即可实现家庭运动自动化。家庭运动自动化是指家务、治理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源治理等；所谓治理，是指家庭购置、经济治理、家务事情及医疗康健治理等；所谓文化娱乐，是指利用盘算机进行学习、娱乐、文艺创作等；所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询办事。要注意电脑化和智能化的是差别的。大量内附盘算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化。必须接纳某种或某些人工智能技能，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功效，方可称为智能化。电脑化是智能化的须要条件，但不是充实条件。智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为底子，将住户和大众设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、办事设施的盘算机化治理的居住场合。其重点在于提高家庭教诲水平、科技水平和住宅的宁静性。为进一步范例住宅小区智能化建立，建立部住宅财产化办公室和勘察设计制定了全国住宅小区智能化系统示范工程建立要点与技能导则（以下简称导则），将全国住宅小区智能化系统建立分为一星级、二星级和三星级三个品级。（1）导则要求一星级示范小区应具有：宁静防备子系统，包罗收支口治理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更治理；信息治理子系统，包罗对宁静防备系统实行监控、远程抄收与治理、IC卡、车辆收支与停车治理，供电设备、大众照明、电梯、供水等重要设备监控治理，紧急广播与配景音乐系统，物业治理盘算机系统；信息网络子系统，包罗为实现上述功效科学公道的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，创建有线电视网。（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功效外，在宁静防备子系统和信息治理子系统方面，其功效及技能水平应有较大提高；信息传输通道应接纳高速宽带数据网作为主干网；物业治理盘算机系统应配置局部网络，并供住户使用。（3）三星级示范小区应具有二星级的全部功效。其智能化系统的建立在有可能的条件下，应实现现代集成制作系统（HI-CIMS）技能，并把物业治理智能化系统建立纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统治理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便治理。11、住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。凭据有关划定，砖混结构住宅修建的开间常接纳下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量制作的砖混住宅来说，住宅开间一般不凌驾3.3米。划定较小的开间标准，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。12住宅的进深住宅的长度和进深，在修建学中是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。凭据有关划定，住宅的进深常接纳下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了包管住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光芒不敷；如果人为地将狭长空间分开，则分开出的一部门房间就成为无自然光的黑房间。黑房间固然不适于人们居住，调停的步伐之一是将黑房间用于次要的生活区，如蕴藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不敷；另一步伐是在住宅内部制作内天井，将光芒不敷的房间部署于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不敷的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、滋扰大、低层采光不敷的问题。13住宅的层高层高是指下层地板外貌或楼板外貌到上层楼板外貌之间的距离。住宅修建模数协调标准划定，砖混结构住宅修建的层高接纳下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的层高在差别时期、差别国度或相同国度的差别地域、差别历史文化配景之下都是有差别的。例如，我国传统的民居都造得比力高峻，古代将相官邸或皇宫更是以差别的高度来区分品级的崎岖。而一些地动频繁、多火山的国度或地域，为抵抗灾害，往往层高较低。我国出于对低落本钱、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测，层高每低落0.1米，造价就低落1%左右。一般来说，层高设计纪律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高可相应压缩。净高是指下层地板外貌或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。层高和净高的干系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表现，即层高和楼板厚度的差叫做净高。15小区的计划建立用地面积和修建面积小区计划建立用地面积是指项目用地计划红线范畴内的土地面积，一般包罗建立区内的门路面积、绿化面积、修建物构筑所占面积、运动场合等。小区的修建面积是指住宅修建外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反应小区建立范围的重要经济指标，盘算时应依据修建平面图，按国度现行统一划定量算。16修建容积率和修建笼罩率（修建密度）修建容积率是指项目计划建立用地范畴内全部修建面积与计划建立用地之比，隶属修建物也盘算在内，但注明不盘算面积的隶属物建立物除外。修建笼罩率又称修建密度，是指修建物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，盘算时一般包罗隶属建立物。以上所提到的计划建立用地面积是指项目用地红线范畴内的土地面积，一般包罗建立区内的门路面积、绿地面积、修建物构筑物所占面积、运动园地等。其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范畴内种种绿地”这一观点的差别理解上。房地产商通常在告白中使用绿化率一词，凭据园林专家所言，是一个禁绝确、不范例的用词。在国度关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化笼罩率”两种叫法。绿地率是指小区用地范畴内种种绿地的总和与小区用地的比率，在盘算时，要求距修建外土墙1.5米和门路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。别的，另有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以盘算绿地率时不能计入。绿化笼罩率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化笼罩率，所以绿化笼罩率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化笼罩率。所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化笼罩率”。并且，国度对绿地率的要求非常严格。凭据相关技能范例、法例都可以知道，长草的地方并不一定都能算作绿地，绿地率所指的“居住区用地范畴内种种绿地”主要包罗大众绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和门路绿地等。其中，大众绿地又包罗居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状大众绿地。纵然是级别最低的零散的块状、带状大众绿地也要求宽度不少于8米，面积不小于400平方米。该用地范畴内绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部门休闲娱乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计盘算时，也要求距修建外墙1.5米和门路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。凭据有关划定，凡切合计划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要包管居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的范围。绿化笼罩率则否则，相对而言比力宽泛，大抵长草的地方都可以算作绿化，所以绿化笼罩率一般要比绿地率高一些。盘算绿化笼罩率所指的绿地，简朴地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化笼罩率有时能做到60%以上。18为何国有土地使用证上编号会有差别如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签条约里的土地编号不一样，这有可能不是同一份土地使用证，应该检察国有土地使用证的具体使用范畴和土地使用出让条约。19衡宇的使用率与实用率住宅套内净面积纵然面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间；而实用率是套内修建面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。衡宇使用率是指衡宇的使用面积与修建面积的例，是权衡物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的衡宇大多以修建面积表现，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率盘算要领的选择上，有些生长商接纳轴线面积法。这种要领是以房间内外墙的中线为界限盘算使用面积，这样盘算出来的使用面积包罗了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反应房产实际的使用面积情况。比力确切的盘算要领是在修建面积的底子上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这咱要领盘算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。它反应了一个物业的真实使用率，这种盘算要领是对客户卖力任的要领。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅根本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果接纳电梯外挂等新型设计结构其使用率还可进一步提高。别的，修建面积还包罗各单位应分摊的配套用房共用修建面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。20商品房销售面积商品房按“套”或“单位”出售，商品房的销售面积即为购置房者所购置的套内或单位内修建面积（以下简称内修建面积）与应分摊的公用修建面积之和。销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内修建面积及应当分摊的共有修建面积。商品房销售面积的标注单位应当为平方米。商品房的销售面积与实际面积之差不得凌驾国度计量技能范例商品房销售面积丈量与盘算划定的商品房面积丈量限差。按套大概单位销售的商品房，各套大概各单位销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。21套内修建面积商品房的套内修建面积是指成套商品房（单位房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台修建面积之和。套内修建面积不即是地毯面积，完全属于买房人小我私家私有；与套内使用面积相比，更能完事地反应买房人小我私家私有部门的产权。套内修建面积的盘算公式为：套内修建面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积22套内使用面积套内衡宇使用面积为套内衡宇使用空间的面积，按以下划定盘算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包罗在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。23套内墙体面积套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的盘算法为：（1）共用墙包罗各套之间的分开封墙，套与公用修建空间投影面积的分开墙以及外墙（包罗山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。24套内阳台修建面积凭据修建面积盘算规矩的划定，套内阳台修建面积按阳台外围与衡宇外墙之间的水平投影面积盘算。其中：（1）原设计的关闭式阳台，按其外围水平投影面积盘算修建面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半盘算建立筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半盘算修建面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部门按其底板水平投影面积的一半盘算修建面积，凹进部门按其净面积的一半盘算修建面积。25公用修建面积商品房公用修建面积的分摊以幢为单位。分摊的公用修建面积为每幢楼内的公用修建面积。与本幢楼房不相连的公用修建面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范畴办事的公用修建面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用修建面积，为每户分摊公用修建面积之和。公用修建面积由两部门组成：（1）大堂、大众门厅、走廊、过道、公用茅厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视吸收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房以及其他为该修建办事的专用设备用房；（2）套（单位）与公用修建空间之间的分开墙以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的一半。公用修建面积=全幢修建面积-全幢各套套内修建面积之和-单独具备使用功效的独立使用空间的修建面积（如地下车库、堆栈、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售条约中写明衡宇名称，需分摊的总修建面积。公用修建面积不包罗什么？堆栈、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功效的独立使用空间、售房单位自营自用的衡宇，以及为多幢衡宇办事的警卫室、治理（包罗物业治理）用房不计入公用修建面积。26分摊的公用修建面积如何盘算凭据建立部商品房销售面积盘算及公用修建面积分摊规矩（试行）划定，各套（单位）分摊的公用修建面积盘算公式如下：分摊的公用修建面积=各套套内修建面积公用修建面积分摊系数公用修建面积=整幢修建的面积-各套套内修建面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的修建面积公用修建面积分摊系数=公用修建面积/各套套内修建面积之和27公摊面积多大为宜公摊面积是分摊的公用修建面积的简称。它和套内修建面积之和组成了一套商品房的修建面积。公摊面积过大，势必低落衡宇的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在0.18米0.26米之间，而板楼的公摊系数则在0.14米0.16米之间。这也是一套衡宇公摊面积的适“度”范畴28、住宅的产权住宅的产要一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简朴地讲，是一种民事执法干系，指的是在执法划定的范畴内，对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包罗对衡宇的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也组成了住宅所有权的四项根本内容。29住宅的占有权占有权一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分散的时候，占有权就为使用人行使好比出租，当使用权产生转移时，占有权也随之转移。30住宅的使用权对住宅使用的权力称住宅的使用权。会使使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。31住宅的收益权收益权是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，好比上文提到的出租。32住宅的处分权处分权由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继续、赠予、变卖、抵押等。但当衡宇、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有衡宇的处分权。33、如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户配合围绕大概围绕一组大众竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大抵相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单位式拼接，若干个单位连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简朴地说，塔楼比力高、比力方；板楼比力矮、比力长。34、2006年北京市普通住宅标准：（1）满足以下三个条件既可享受普通住宅优惠标准a住宅小区容积率在1.0（含）以上；b单套修建面积在140（含）平米以下；c实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均生意业务代价1.2倍。一级土地普通住宅生意业务代价为11454元/平方米。二级土地普通住宅生意业务代价为10592元/平方米。三级土地普通住宅生意业务代价为9289元/平方米。四级土地普通住宅生意业务代价为7749元/平方米。五级土地普通住宅生意业务代价为6047/平方米。六十级为4828/米注意：普通住宅标准同样适用于二手房的买卖。（2）北京十类土地东城、西城、崇文、宣武、海淀、向阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段、其他郊区处于六到十地段。（3）普通住宅优惠（1）、契shui：普通住宅购房款1.5%，非普通住宅3%（2、）营业shui：，购置普通住宅2年后出售的，免征营业shui。购置非普通住宅2年后出售的：shui额=（售价-买入价）*shui率（5%）