房地产业的现状与问题分析.docx

前言乐山市有非常富厚的自然资源和文化资源，举世闻名的乐山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江会合处。革新开放以来乐山在各方面取得了很大的结果，作为百姓经济支柱财产的房地财产也迅速的生长，特别是成乐高速公路的领悟，在缩短了成都与乐山市距离的同时，也为乐山的房地产开发提供了新的历史机会。2004年，是乐山市房地产最为火爆的一年，全年房地产开发投资71224万元，增长18；施工面积9824万平方米，增长28%。全年商品房竣工面积20.8万平方米：商品房销售47.58万平方米，销售面积凌驾竣工面积，表明房地产市场呈供求短缺之势。进入2005年，乐山楼市继承保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产生意业务连续火爆。据市房地产生意业务市场统计，今年1-2月，中心城区现房生意业务1737宗、27万平方米，生意业务总额达22700万元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。但同时必须冷静的看到，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场合，虽然一年要欢迎数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。在中国范畴内，乐山都市的知名度非常低，不少外省人认为乐山是一个县城。这与乐山市的都市定位和生长目标极不相称。究竟原因安在?通过笔者的视察，原因有许多，其中从重要的房地财产角度来看，乐山房地财产的市场化水平还不高，市场还不范例；乐山房地产企业范围小，短视现象严重；乐山现代化的房地财产体系还没有创建；乐山市市区的旅游休闲地产还未形乐成能完善、结构公道的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产物及办事条理尚不能与资源魅力相匹配等等。经过阐发，笔者认为，唯有确立科学的、因地制宜的房地产生长战略，以市场需求为导向，利用比力优势，创建有乐山特色的房地产 产物，形成自己的优势；创建现代化的房地财产体系，并创造有利于乐山市房地财产生长的情况。才是乐山房地财产的出路。本文拟从治理学的角度出发，运用财产生长理论的一些看法，接纳大量乐山实际的案例，对乐山市房地财产的生长问题，作一些开端的探讨，并提出相应对策。摘 要四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年历史的国度历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处，山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之中，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。在这样一座美丽的都市里，作为乐山都市建立的支柱财产之一的房地财产，在近几年取得了很大的生长。但是同时也应看到，乐山市区的房地产还未形乐成能完善、结构公道的结构，房地产产物及办事条理不能和区位优势、资源条件相匹配。在一定水平上说，乐山房地财产的生长已经滞后于都市建立的需要。2003年四川省政府、乐山市政府提出了“打造中国第一山”的雄伟筹划，给房地财产的生长带来了难得的机会。面对这样的局面，作为支柱财产的房地财产的生长应立足于新的高度，思索如何充实发挥房地产的优势，体现都市的形象，如何与经营都市的理念更好的结合。本文正是研究这一范畴的内容。上篇从阐发房地财产的重要性入手，通过对乐山房地财产的现状和问题阐发，论述了乐山房地财产的生长是经营都市的一定要求，有助于 “精雕细刻山水都市”筹划的实现，有助于促进经济的生长，人民居住情况的改进；同时也凭据乐山房地产生长的情况阐发了存在的种种问题：乐山房地产范围小；产物特色不突出；企业融资渠道单一；房地产市场不范例等等。下篇则是凭据上篇对乐山房地财产生长问题的阐发，重点对对策进行了论述。从宏观上要理清思路，创造有利于房地财产生长的情况；继承深化机制革新，实施可连续生长战略；积极开拓房地产开发的融资渠道。从微观上要以市场需求为导向，配合都市建立的需要；增强创新意识，开发出有特色的房地产产物；企业也需要苦练内功，构建自己的核心竞争力。本文是作者结合自己的视察实践，在参考了相关的资料的底子上写成的。由于水平有限，不当之处在所难免，忘列位同行和老师批评指正。要害词：乐山市 房地财产 生长对策上篇：乐山房地财产的现状和问题阐发第一章 乐山房地财产生长的重要性第一节 切合乐山都市建立的需要乐山市经营都市的指导思想是：凭据建立国际旅游都市、四川的经济强市和最优美都市的总体要求，以改进都市情况、增强都市功效、提高都市竞争力为目标，以科学筹划为龙头，以经营都市资产为支点，高起点筹划、高标准建立、高效能治理、高水平经营，进一步增强市场意识、效益意识，综合统筹都市资源，实现都市生长投入产出的良性循环和可连续生长。目标是：力争到2005年都市综合竞争力进一步增强，都市底子设施和人居情况明显改进，都市居民科学文化素质和现代市民意识显著增强，全市城镇化水平提高到32。因此在这一思想的知道下，乐山房地产在都市建立中的作用体现在：一、在都市形象的提升历程中，房地产生长发挥着物质载体的作用；同时房地产生长也对都市形象的具体塑造和提升起到巨大的反作用。乐山市都市“因佛而设，因水而兴”，山、水、城、林、佛相互融会、相互辉映，具有“满城水色半城山”的奇特都市空间形态。近年，该市着力于奇特都市本性的掩护和传承，以掩护世界文化遗产、经营都市整体代价，提升综合竞争力为目标，按“护其貌、显其颜、保其韵、铸其魂”的思路，实施都市整体筹划，开端形成了川西文化特征鲜明的都市总体风采。都市生活品质显著改进，都市经济长足生长，都市综合竞争力飞速提升。同时，该市积极打造水文化、释教文化以及生态文化品牌，创造最美人居情况，2004年被评为国度园林都市。 二、原先乐山市是单中心生长的都市格式，容易导致中心区域情况的不停恶化，倒霉都市生态情况改进。房地财产的鼎力大举生长，必将推动旧城的改革和新城的开发，将有效改进都市人口漫衍现状，缓解旧城区的人地矛盾，有利于都市生态情况质量的提高。乐山市建市二十多年来，全面贯彻统一筹划、公道结构、综合开发、配套建立的目标，努力把乐山市建立成为风物优美、经济繁荣、文明开放的现代化都市。经过几年努力，调解、增补、完善了都市总体筹划，重点实施了“新城区”建立，特别是在都市中心筹划了约6平方公里的都市绿心，显示出都市建立的别具匠心。开端搭起了我现代旅游都市的框架。都市底子设施和公用设施建立、旧城改革和新区开发、风物区建立、都市治理等事情均取得了一定结果，都市面貌产生了较大变革。城区面积由1983年的6.8千平方米扩到21.56千平方米，人均居住面积由1983年的469平方米增到8.71平方米。”三、通过房地财产的生长，可以拓展融资渠道，引入民间资金增强都市底子设施建立。乐山市都市建立对峙以“建立具有最美人居和最佳创业情况的生态旅游都市”为目标，切实增强都市形象、生态情况和市政底子设施建立，城乡建立步调加速，都市品味大大提高。通过土地出让、BOT等方法，会合财力，投入到都市底子设施建立，2004年完成底子设施投资68245万元，较同期增长18.1。其中：交通、电力、通讯业完成投资21962万元，以水、电、气供给为主的都市大众底子设施完成投资3789万元。第二节 切合“精雕细刻山水都市”生长的理念天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州。”四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治”之地，筑城于北周，是一座具有近三千年历史的国度历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处，山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之上，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。得力于大自然的神奇造化，乐山自古被视为祥瑞之地，享有“鱼米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美誉，联合国都市治理专家为乐山美丽的自然山水所折服，发出“森林在都市中，都市在山水中”的由衷赞叹。1996年，峨眉山乐山大佛被联合国教科文组织列入世界文化与自然遗产名录，更使乐山蜚声国内外，成为世人向往的旅游胜地。乐山人并不沉湎于光辉的历史，而是不停地创造越发美好的未来。革新开放以来，乐山以开放的姿态，好客的热情，先后同日本、美国、澳大利亚等50多个国度和地区创建了友好来往和经济协作干系，一批国际财团和企业相继来乐山投资乐成，每年引进外资和出口创汇均位于四川省前列，摩托罗拉公司在中国的第一个合资企业菲尼克斯就建立在这里，乐山正在成为中国西部的投资热土。 都市的创建和生长，标记着人类文明的进程。新的世纪新目标在召唤。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建立为“中国第一山”的重大战略决策，这是对乐山生长的新要求，是实践“三个代表”的新举措，是区域旅游经济的新整合，是乐山生长的新机会。建立“中国第一山”，把乐山建成最美丽都市，雄图大抵，岂止一山一城，一时一宜，而是包罗整个乐山，应向更雄伟的目标奋进。 为把乐山建成国际旅游都市、人居情况范例都市，乐山市政府提出了“精雕细刻山水都市”的都市建立理念，它不但包罗了至善至美的梦境，更要求在都市建立中融入尽可能多的人文眷注，体现更多的山水园林特色。不求最大，但求最佳，不停追求都市本性，塑造气势派头奇特的都市品牌，创造人与自然的调和。 为了努力实现这一雄伟的战略目标，作为支柱财产的房地财产的生长必须紧紧围绕着这一目标来进行。也可以说，房地财产对实现目标具有举足轻重的作用。峨眉山和乐山大佛是世界自然与文化遗产，具有世界级的影响力。但目前，乐山市区的旅游休闲地产还未形乐成能完善、结构公道的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产物及办事条理尚不能与资源魅力相匹配。由于乐山市景区的掩护性制约条件极为严格，因此，乐山市房地财产生长对付挖掘乐山市文化外延、扩充旅游办事功效、提升社会经济代价具有重大的意义。另外，四川省政府日前提出“中国第一山”的筹划，使乐山都市建立进入了新的历史性阶段。中国第一山的建立，包罗的内容许多，好比旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是都市的建立。乐山是一座三面环水的都市，不可多得的自然风物，使其都市在山水中，山水在都市中；乐山又是一座历史文化名城，精英集合，珍品遍布，因此如何构筑其有别于其它现代都市的特色是摆在各人面前的很重要的课题。 在房地产开发方面，努力把各方面结合的非常完美，从而能充实展现乐山的风范具有极强的现实意义。好比，乐山旧城留有历代的修建，现存的“汇江门”、“丽正门”、“铁牛门”都是不可多得的城门遗址，贯串其中的古城垣依山傍水、雄浑古拙，越发体现了乐山“三江索回于激流，郡宛中央”的奇伟江城特色，旧城区内的老宵顶、叮咚井等众多的文物奇迹，也是久负盛名。那么在乐山房地产筹划方面，既要满足经济生长的需要，又要妥善处理惩罚好现存的文物奇迹，充实展示乐山深厚的文化秘闻和不可多得的山水风物，提高都市品位，增强中心城区凝聚人气。因此，乐山市房地财产生长对策思考具有重大的理论代价和实践意义。第三节 满足人民日益增长的居住情况需要从2002年乐山市得到联合国第一个都市互助项目以来，乐山市的最美人居情况优势进一步显现，加之都市化进程的推进，住房制度革新的深化以及人们生活水平的提高等给房地财产带来了辽阔的生长空间。进入2005年，乐山楼市继承保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产生意业务连续火爆。据市房地产生意业务市场统计，今年1-2月，中心城区现房生意业务1737宗、27万平方米，生意业务总额达2.27亿元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。同时房地财产对付人们生活水平的提高和居住情况的改变发挥着直接的作用。经过十年的建立，拓宽改革了新发街、农民路，实施了大桥西街、箱箱街、凤凰路、滨江街等重要地段的旧城改革：建成了时代广场、东方花圃、客运中心等一批有较高等次的商业、办事设施；完成了体育馆的工程建立：整治了滨河路：加速了乐山广场和都市绿化等市政重点工程建立步调，提高了都市档次。房地产的生长在促进都市的建立同时，也给老黎民带来了切身的利益。第四节 乐山经济生长的需要一、房地财产已经成为百姓经济的支柱财产1998年至2003年,全国房地产投资额增长率分别为12.6%、11%、19.5%、25.3%、21.9%，房地产投资增长速度远高于GDP增长速度，对拉动百姓经济增长发挥了重要作用。2003年全国完成房地产开发投资比2002年同期增长33.4%,高于牢固资产投资增幅1.04个百分点,占同期牢固资产投资的比重为25.3%,可以看出,房地产投资依然保持强劲增长势头。同时，由于房地财产的快速增长动员了钢铁、建材、交通等一大批行业生长，体现出显著的关联效应和“高增长财产群”特征，因此，国务院关于促进房地产连续康健生长的通知中明确指出：“房地财产关联度高，动员力强，已经成为百姓经济的支柱财产”。据统计，1998年以来，综合考虑直接和间接拉行动用，房地产每年拉动GDP增长1.5个百分点。在全国这样的大趋势下，乐山市以住宅为主体的房地财产开发投资业也连续增长，已根本实现从数量扩张型向数量与质量并重提高型转变，由粗放型向范围与集约型转化的厘革。在连续有力的房地产消费需求支持下，房地产投资拉动GDP增长的作用日渐突出。房地产投资占全社会投资比重从1998年开始逐年上升，2004年到达27%，商品房销售额占全社会消费品零售额逐年上升，2002年突破20%到达21%。房地财产国内生产总值占全市国内生产总值比例从1995年的2%上升到2002年的3.1%。从上面的数据可以得出，房地产投资与消费已经成为乐山市百姓经济增长的重要因素。二 房地财产与旅游财产生长相互促进虽然乐山是世界著名的旅游胜地，但是除峨眉山外，乐山市(包罗大佛景区)被大多数人认为是旅游过境地，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场合，虽然一年要欢迎数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。旅游过境地的市园职位势必会制约旅游财产的生长。主要原因包罗：1、旅游都市和旅游情况建立滞后乐山市作为优秀旅游都市的形象不突出，都市建立与景区开发不协调，都市本性不鲜明，都市经营力度不敷，与西部中心都市成都未能做到有机融合。旅游情况气氛营造不敷，作为旅游目的地和旅游办事欢迎支撑中心的综合功效还不完善。市内旅游配套设施不敷，娱乐和购物运动单调，缺少有地方娱乐特色的民俗娱乐运动和专营旅游商品和土特产的购物街区。旅游宏观协调治理体制有待完善，统筹开发力度不敷，景区治理体制革新有待深化，投资主多元化格式未全面形成。2、旅游产物开发建立脱节成热的旅游产物是由开发建立成熟的旅游景区、配套完善的底子办事设施以及在旅游市场中运行相对牢固的旅游线路配合组成的。乐山市在旅游景区景点的开发建立上已到达较高水平，但对水文化、释教文化等主题旅游产物的挖掘和包装还不敷，区域内其他富厚的旅游资源还没有公道开发利用，传统旅行旅游产物趋于老化，餐饮，娱乐、休闲、度假、集会、会展等旅游项目开发与旅行产物尚未能有机结合，旅游产物的吸引力不强。各旅游景区内部的底子办事设施虽有一定底子，但是连接景区之间门路的品级还较低，旅游环线还未形成，旅游景区相对伶仃，未形成组合优势。在国内外旅游市场上成熟运行的、满足差别条理需求的旅游线路还不多，特别缺乏吸引高消费市场的旅游产物。为了使乐山市景区从旅游过境地向旅游目的地转变，乐山市政府拟建立乐山市水文化精品旅游区。通过生长紧邻景区的旅游房地产、商业房地产和酒店房地产，完善办事配套体系，通过乐山市房地财产的生长促进旅游财产的生长。第五节 乐山房地产企业自身生长的需要一个企业要生存生长，他必须要面对暴虐的市场竞争。而房地财产作为百姓经济的支柱财产，由于其关联度大，占用资金多，一直受国度的高度重视，一直是国度宏观调控的重点，每一项宏观调控政策的出台总会对房地产企业带来差别的风险。所以乐山房地产企业首先要面对的问题是如安在政策的指引下，公道有序的开发。从微观层面来看，对乐山房地财产的现状及其对策的研究有助于乐山企业更好的掌握历史的趋势及现实的要求，从而更有利于企业的生长壮大，在猛烈的市场竞争中占得先机。第二章 乐山房地财产的现状及存在的问题第一节 乐山房地财产现状进入2005年，乐山楼市继承保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产生意业务连续火爆。据市房地产生意业务市场统计，今年1-2月，中心城区现房生意业务1737宗、27万平方米，生意业务总额达2.27亿元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。数据显示，今年（2005年）1、2月份的乐山楼市出现出两大特点：一是商铺销售红火，二是二手房生意业务比例大幅度提升。今年前两个月，中心城区的商铺等非住宅销售到达471宗、12.3万平方米,分别占销售总量的27%和45.3%,而销售金额则占前两月销售总额的59.4%,乐山楼市第一次出现了商铺销售金额凌驾住宅销售金额的可喜局面。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投资筹划”和时代广场二期出现交房，刺激了商铺投资，动员了商铺等非住宅销售。前两个月，中心城区的二手房生意业务到达940宗、16.7万平方米，分别占总成交量的54%和62%，是近两年来首次凌驾新建商品房。其原因是随着2004年乐山房价的大幅上扬，促使一些已购新房的居民纷纷将二手房推向市场，促使二手房价也随之上涨。而新建商品房代价的快速增长，也迫使许多购房者将目光转向二手房。由于二手房的代价要明显低于新建商品房，所以二手房销售出现了特别火爆的局面。总的来说。乐山房地产的生长出现如下特征：一、 房地产投资增长继承处于较高水平 2004年，乐山房地产开发完成牢固资产投资91224万元，比去年同期增长%。其中：住宅58369万元，同比增长%，商业营业用房26165万元，同比增长%，办公楼及其他6690万元，同比增长%；二、 资金到位情况良好 2004年，房地产开发投资到位资金92635万元，比去年同期增长36.5%，其中定金及预收款到位39868元，比去年同期增长22.5%，占当年到位资金的比例高达43%。到位资金为实际完成投资的1.42倍。这反应出房地产开发有富足的资金作包管。页：15三、 商品房施工、竣工面积增速提高 2004年，商品房新开工276.4万平方米，同比增长37%，比去年同期快12.1个百分点，施工面积252.7万平方米，同比增长40.9%；竣工面积183.5万平方米，同比增长47.2%，其中住宅竣工万平方米，同比增长47.5%。四、 商品房代价走势根本平稳 2004年，乐山商品房销售形势较好，商品房销售面积为245.9万平方米，同比增长37.3%；其中，住宅321.9万平方米，同比增长38.3%，且小我私家购房比例占其总销售面积的95%，是拉动乐山房地产增长的主要动力。从供求量来看，2005销售面积与竣工面积根本持平，供给略大于需求，市场供求总量根本平衡。全市商品房销售均价1407元平方米，其中住宅销售均价1274元平方米，市场代价与去年同期略有上涨。据相关资料显示：2005年乐山衡宇销售代价上涨4.1%；土地生意业务代价上涨8.8%；衡宇租赁代价上涨1.8%，五、 商品房空置面积有所淘汰 今年以来，由于政府和企业接纳了积极步伐控制和消化空置房，商品房空置面积大幅增长的趋势得到了有效控制，增长幅度呈逐月下降的态势。全市商品房空置面积为81.4万平方米，比去年同期增长21.3%，增速比去年同期低39.3个百分点。第二节 乐山房地产存在的问题一、中心城区商品房供求矛盾突出，开发结构不公道“嫁”。乐山楼盘销售火爆主要反应在住房方面，商铺的销售情况并不与住宅对等，据视察，目前乐山多数房地产项目的住宅销售率到达了80%，更有不少项目的销售率到达了95%，而乐山许多楼盘的商铺销售率都在30%左右，反应出乐山商业用房的销售压力很大。与相应的住宅开发情况来看，开发结构性矛盾很突出，供给结构的不公道倒霉于乐山房地产市场的康健生长，需要开发商和房地产部分引起高度重视。二、乐山房地产企业融资存在的问题1、2004年乐山房地产企业融资现状 在房地产开发经营历程中，资金是最重要。对付开发商来讲，通过什么渠道什么方法融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方法，房地财产也不例外。2004年乐山房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大，具有如下特征： 1.1 资金到位情况良好 。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大水平增长，2004年乐山房地产到位资金累计为92635万元，增长3%，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为31652元，增长41%，企业自筹资金9490万元，增长38.1%；定金及预收款39868万元，增长38.1%；利用外资11625万元，增长17.9%。 开发资金仍以银行贷款间接融资为主。2004年乐山房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占65%，企业自筹占20%，定金及预收款占15%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的小我私家住房贷款。因此，房地产开发资金约有85%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖水平较大。在乐山房地财产中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方法，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。 1.3 乐山房地产融资收“121号”文件的影响很大。2004年乐山房地产商更深刻地感触国度政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个要害性文件。房地产是资金高度密集的财产，以范例房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和修建施工企业流动资金贷款用途做了详细划定，切中房地产企业的“要害”。乐山房地产企业的数量多，但有范围和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台即是釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。其一，推动房地产开发企业寻求新的融资方法，不但缓解了银行信贷压力，低落了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行互助。 其二，开发企业对付项目谨慎水平增加。如开发企业开始凭据自己开发能力调解项目定位。受到封顶之后才气治理按揭的限制，不少开发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。 其三，乐山房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为，2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠干系或有限资金短平快开发经营的，不但对消费者倒霉，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么生长壮大自己，要么与其他企业互助，要么被淘汰。该政策对资金富足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大范围生长，将导致中国房地财产的重新洗牌。随着范围小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充实展开。 其四，乐山房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调解和控制。 2、房地产融资存在的问题 随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业生长的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，乐山房地产开发企业面临融资的主要问题有：贷款方法少。房地产开发、消费历程都离不开银行支持(在中国现有的金融体制条件下)。房地财产是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资范围大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最体贴的问题是融资。房地产开发贷款在乐山主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于增补企业为完成筹划内土地开发和商品房建立任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或衡宇产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方法的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前乐山房地产金融市场化的水平仍有待提高，相应的房地产贷款方法也有待创新和拓宽。 房地产开发企业间接融资比重过大。2004年末乐山经济金融运行情况显示，资本市场融资范围萎缩，企业融资渠道间接化的格式进一步增强。贷款增长过猛势必造成融资格式进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前乐山金融市场融资格式中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。 革新开放以来，乐山直接融资市场生长很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式，房地财产在相当大的水平上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度会合于银行的融资体制，如果商品房空置面积(2003年乐山空置面积同比增长凌驾%)恒久连续大量积存，开发企业无法支付银行贷款与修建商用度时，只有将屋子抵押给银行与修建商，而修建商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的屋子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大包袱者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的一定结果。 房地产融资种种方法均有局限性。融资，不但纯是为建立和生长聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式体现出来的资源配置历程。所谓融资方法，是由资金供给部分向资金需求部分转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究结果，房地产企业融资方法有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金底子。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不产生融资用度，内部融资的本钱远低于外部融资，因此是首选的融资方法。内部融资主要包罗自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不但可以筹集到须要的建立资金，并且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对付总体利益终究是微不敷道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资得到。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方法。目前主要渠道有刊行股票、股权投资、刊行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、互助开发、财产基金等。 三、房地产企业普遍范围小，缺乏久远考虑房地产企业范围小，“短平快”项目居多。乐山市现有本地房地产开发企业46家，2004年开发投资约7亿元，开发面积近276.4万平方米。本地企业普遍存在范围小、专业性不强。从98年到2004年中，乐山市城区开发的设计住户在100户以上的楼盘只有40多个。与四川同等都市楼盘相比，乐山市市区的房地产开发显得波涛不惊。由于缺乏一些房产大鳄的参加，乐山市城区的房地产开发大多数是一些“短平快”的小项目，缺乏范围效益。不但对以后自身的生长倒霉，并且也对乐山市房地财产的整体效益，整体形象也倒霉。同时也造成整个都市筹划实施的协调困难。四、房地产市场化水平较低，市场不敷范例首先从土地运作方面来讲，领土资源部11号文件要求土地供给实行“招挂拍“后，仍有大量的存量土地、划拨土地、违法地进入商业开发市场，开发商的巨额暴利正是来源于此。土地市场迫切要求创建公然、公平、透明和依法运作的市场机制，以包管开发商在市场化下平等竞争。房地产开发项目的建立违反划定弄虚作假，滋扰房地产市场的正常秩序，政府在治理上的杂乱和市场办事上的缺位，危及到工程质量和宁静生产，加大了房地产风险，抑制了市场化的生长。其次，从消费者的角度来看，目前，在乐山市房地产市场中，在质量、代价、告白、计量、交付等方面的投诉案件上升很快，2000年投诉2316件，2001年投诉2810件，2002年投诉3464件，2003年投诉5136件，消费者因为衡宇质量、衡宇面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户以为物业收费项目和标准办事质量与物业治理公司的辩论等等经常在新闻媒体上暴光，既影响了房地产开发商，物业治理公司的信誉，同时也给购置者造成一定的心理压力，担心自己的正当利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响了整个房地财产的生长。五、房地产产物特色不突出1 乐山市旅游房地产主题不突出、生长迟钝旅游房地产是结合了自然旅游资源人文旅游资源和人造旅游景观为依托，聚集人气，并借势开发房地产，使之成为旅游、休闲、度假、居住有机结合的房地产形式。目前成都在此领域的开拓已经开始：置信的芙蓉古城、芙蓉汉城，乐山市天下青城的半山酒店，龙泉阳光体育城等都开始了旅游房地产的积极实验。而乐山在房地产与旅游资源的结合上少有乐成的案例，据笔者实地考察，目前比力乐成的有依青衣江而建的山水湾别墅，靠近都市森林的居雅苑，从他们推出市场受到消费者的追捧来看，旅游与房地产的结合另有很大的潜力可挖，需要乐山各方面的配合努力。乐山大佛景区是乐山市旅游财产的龙头，与峨眉山山根本形成了“二分天下”的局面。但目前，乐山大佛景区主要吸引的是外地旅行游客，峨眉山山凭借良好的自然生态情况，成为四川地区休闲度假及集会市场的主要选择地之一，产物附加值相对较高：乐山市旅游地产生长迟钝不但大大落后于峨眉山山旅游房地产，并且也与四川其他旅游景区的旅游房地产生长有较大差距，其生长现状体现在专业化水平不高、特色不突出，导致其资源和区位优势没有发挥。2 酒店房地产档次较低，未形成公道的结构体系乐山市的酒店以三星级以下为主，中高等次设施较少。在乐山市城区范畴内目前有一家（准四星级）酒店，其中，金海棠宾馆为商务集会欢迎型酒店，主体为一座13层修建，位于乐山市中心城区东部边沿。宾馆由乐山市政府投资兴建，成都某酒店治理公司治理，开业近一年，设施较新，包罗150间套客房，以及餐厅、宴会厅、夜总会、桑拿、保龄球、网球场、室内恒温泳池等，并拥有多功效厅和7个集会室。金海棠宾馆是典范的新兴都市型酒店，主题特色和办事看法模糊，但商务集会与休闲设施较齐全，目前，乐山市高规格的欢迎根本都放在此。山湾宾馆为休闲度假兼集会欢迎型酒店，具有休闲山庄的特征，位于乐山市中心城区北部边沿，坐落在树林茂密的山中，情况优美，景色宜人。开业时间较长，但已经过重新装修。宾馆拥有150间套客房，房型较多，主要特色包罗拥有大面积的户外绿地及难得的森林风物，1300平方米的桑拿健身中心，并着力宣扬宾馆是按国际绿色环保酒店设计制作。金海棠宾馆目前仍是乐山市最高等的休闲度假场合之一。总起来说，乐山市市区的酒店业已具备了一定的欢迎能力，但多以行业对口欢迎为主，尚未形成市场化的结构体系，企业竞争压力也并不明显。而随着乐山市商业经济的生长和旅游吸引力的提高，酒店的行业水平将会有较高条理的提升，尤其是高星级酒店、特色酒店，将逐步进入完全的市场竞争阶段。3 传统的沿街为市的商业房地产，商业业态生长迟钝乐山市商业生长有较为久远的历史，。但乐山市现代商业的生长历史却不长，是陪同中国旅游业的生长而起步的。由于都市生长区域的限制，核心的商业区域位于都市中心地带。目前，乐山市核心的商业会合于柏杨路-嘉定路-高北门-玉堂街一带。其中位于柏杨路的牛耳桥，位于嘉定南路的高北门已经形成了乐山市的最核心商圈。由于地形及历史的原因，乐山其他区域的商业生长并没有形成气候。2004年，乐山市商业零售额到达35.8亿元人民币，较2003年增长了12，生长的势头强劲。98年到2004年是乐山市商业经济生长最快的时期，平均每年的增长幅度到达8，这得益于乐山市旅游市场的快速生长，动员商业市场连锁生长。乐山市商业的快速生长，直接动员商业地产市场的繁荣，位于都市中心商业核心地段的土地代价不停攀升，商业铺面的售价和租金随之大幅度上扬。图示：通过对乐山市核心商圈差别地段的摸底视察，得出目前乐山市具有代表性商铺租赁代价：与牛耳桥地理位置相类似的是高北门,也是黄金地段,唯一差别的是这里主要经营的是高等品牌打扮,已经形成范围效应.其租金和牛耳桥相当.丁冬街也是乐山的一条主干道,但由于阵势不平坦,所以影响了代价的提升,目前租金维持在50元-80元/平方米之间目前乐山在权力打造的新都市商业圈主要在乐山新广场四周,但是由于人气不敷,还没有在乐山形成气候.其租金也很不稳定.通过在乐山市的调研发明，其商业房地产却仍处在沿街为市的阶段，不但如此，其主要经营的仍是低端市场用以满足本地区消费者的产物，乐山市的商业房地产形态仍很传统。乐山市沿街为市的商业形式非常发达，据不完全统计，目前乐山市城区商业总面积靠近60万平米，其中沿街为市的商铺面积约为45万平米，都市人均拥有商业铺面凌驾2平米，高于全国都市人均商业面积拥有平均水平。与许多都市差别的主要地方在于:在不临街大概由楼层商铺的利用上存在很大的问题,据笔者视察,许多背街或二层以上的商铺经营情况都不理想.除了寥寥几家较好之外 (一家是玉堂街的文轩连锁书店,一家是本已有名气的东方眼镜,一家是超市),整个乐山鲜有亮点.由此可见,沿街为市的商业形态由很大的局限性.3.2.2大型商业业态生长迟钝，现有大型商业形式经营困难据笔者了解,许多的大型商家已经进入四川的二级都市,好比麦当劳进入绵阳等,可是乐山目前为止没有全国范围的商家进入.即将要进入乐山的北京华联团体,其经营成败与否还值得视察.这里面虽然由乐山消费力的原因,但是作为房地产的筹划引导作用也值得深思。乐山最早形成大型商业业态的华厦商业城,曾经在市政府的扶持下得到了一定的生长,但是市场是无情的, 华厦商业城目前经营昏暗,据笔者视察,出租率仅50%,尤其是二层、三层，出租率仅20%。华厦商业城地处高北门，地理位置十分优越，可是沦落到目前的田地，是十分可惜的。这里虽然由经营治理方面的原因，但是从房地产角度看，其定位，筹划创意，营销等方面都有很大的提升空间。在乐山地段并不太好的旧大桥四周，开发商模仿成都春熙路的模式，开发的泌水院步行街，原来创意非常好，可是竣工以后，市场反应平平。目前情况稍有好转，不外要判断其乐成与否还需要时间。从以上几个大型商业的开发经营情况看来，乐山的大型商业业态的生长任重道远。下篇 乐山市房地财产生长对策第三章 理清总体思路，创造有利于房地产生长的情况第一节 总体思路凭据国度财产政策，乐山房地财产生长的指导思想是：以邓小平理论和江泽民“三个代表”重要思想为指南，深入贯彻四川省“三个转变”战略决策，凭据乐山市委、市政府努力建立“中国第一山”的战略摆设，以全面建立小康社会的战略目标为导向，以体制创新为切入点，以房地产融资体系建立为推动，以高素质的房地产企业培育为重点，充实发挥房地财产的先导性与支柱性作用，促进百姓经济的连续稳定康健生长。乐山房地财产生长的根本思路是：进一步深化住房制度革新，推进住房商品化、社会化；进一步完善多条理住房供给体系，增强经济适用房的建立与治理；切实做好城区危旧房的改革，充实发挥中心城区的现代化都市功效；创建范例、高效、统一的乐山房地产市场，范例房地财产市场行为；创建完善的房地产金融体系，为房地财产生长提供坚固的金融支持；对峙扩大内需的目标，鼎力大举推动和引导房地产消费，以投资与拉动百姓经济增长，把房地财产培育成为百姓经济的支柱财产/增强住房财产化的政策性引导，提高商品住宅的有效供给。第二节 构建现代化的房地产财产体系认清当前乐山市房地财产生长新形势，始终把为老黎民谋福利看成指导思想，对峙可连续生长原则，依靠科技进步为手段，进行体制和治理上创新，厚积薄发，利用后发优势、相对优势鼎力大举推进现代化的乐山市房地产财产体系。房地产财产现代化体系就是以房地产制品为最终产物，以市场需求为向导，以科技进步为依据，以成型的