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别墅区物业管理方案

41
2020年5月29日
文档仅供参考

华侨海景山庄别墅物业管理方案

第一节 概 述

一、华侨海景山庄项目:
华侨海景山庄别墅位于深圳市龙岗区深圳东部黄金海岸线上的葵涌土洋村,占地面积122,035平方米,完成建筑面积49451平方米,其中别墅162栋,建筑面积42989平方米,公寓两栋,建筑面积4656平方米,会所1800平方米,其它建筑95平方米。海景山庄别墅区背靠青山,面临大海,风景优美,交通便利,这里居住的业主有外籍华人,香港同胞和各界成功人士,具有较高的素质,广大业主强烈希望能拥有一个环境优美、空气清新、鸟语花香、安全舒适的优闲居住乐园。

二、深圳市金通物业管理有限公司简介
深圳市金通物业管理有限公司成立于1991年2月,注册资本312.1万元,是深圳市第一批物业管理企业,也是深圳市物业管理协会第一批会员单位,具乙级物业管理资质。公司现有员工150人,其中中级以上管理技术人员30多人,中层以上管理人员均具备大专以上学历。当前,公司管理规模达30余万平方米,所管物业类型包括写字楼、住宅、厂房、别墅,公司 经过了IS09001: 认证。十多年的物业管理,十多年呕心沥血,我公司培养出一支高素质的管理队伍,建立了一套完整科学的管理运作模式和质量管理体系,所管物业多次荣获国家、省、市、区荣誉称号。公司原是一家老牌的国有物业管理企业,公司真正步入健康快速发展轨道是在 。 11月公司实行了骨干员工持股的改制工作。改制后,公司董事会及经营班子,励精图治、奋发进取,大刀阔斧、革除弊端,重建和完善了适应物业市场需求的、符合公司实际的新的经营机制、分配机制和员工激励机制。整个公司充满了新的生机和活力。

三、公司优势
十多年的物业管理,十多年的呕心沥血,我公司在物业管理方面积累了丰富的经验,形成了自身的优势,主要体现在:
1、丰富的高层办公楼宇和物业住宅小区的管理经验。早在1991年我公司管理的金通大厦即系高层办公楼,楼高31层,为当时深圳市第六高楼,自动化程度也属于当时的先进水平。在我们的精心管理下,金通大厦历经十多年风吹雨打,依然面貌如新,先后获得国家、省市区多项殊荣。 5月开始,我公司参与由广东证券有限公司和广东省交通银行联合兴建的高档甲级智能化写字楼金汇大厦的物业管理工作,物业项目先后获得”广州市物业管理优秀示范大厦”、”广东省物业管理示范大厦”,”全国物业管理优秀大厦”称号,并经过IS09001认证。同时,公司还具有丰富住宅小区管理经验,所管理的通发花园、莲馨园等住宅小区均运作良好。在别墅物业管理方面,公司已承接了曦龙高尔夫花园别墅、锦绣家园别墅的管理权,并派人参与了相关的前期策划及前期物业管理工作,积累了相应的经验。
2、具有一支高素质的管理及运行队伍。十多年的不断开拓创新,十多年的兢兢业业,塑造了一批高素质的金通物业人员。人员业务素质高,动手能力强,一专多能,一职多能,队伍精干,完全能满足海景山庄的管理需要。
3、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务,保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节,凝聚了金通物业人十多年的心血,吸收了深圳市同行的先进经验,并经IS09001: 质量认证经过,管理运作的标准化、规范化程度达到深圳市先进水平,是我们对事业执着追求的结晶。
4、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员有6人获全国物业管理企业经理上岗证,公司现有广东省及深圳市物业专家库专家成员2名,作为评委多次参与省市物业管理项目招投标工作及优秀物业管理项目的考评工作,有着丰富的项目创优经验,这些经验必将对管好华侨海景山庄、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。
5、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司,在激烈的市场竞争面前,我们珍惜市场给予的每一次机会。华侨海景山庄是深圳市东部黄金海岸线上的高尚别墅区,经过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势,我们坚信我们完全有能力管理好该项目,完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作,我们必将全情投入,派出精锐人员,付出百分百努力,塑造该项目的物业管理的崭新形象,实行双赢局面。

第二节 物业管理总体设想

根据住宅小区的物业管理的自身运作规律,针对华侨海景山庄日前的实际情况,我们经过初步综合分析,认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作:
一、实施综合治理,还原一个清洁的山庄。由于种种原因,当前的社区环境不甚理想,金通物业接管华侨海景山庄以后,首先将对社区环境进行综合治理,全面整改,具体整改方案是;
1、对社区的卫生综合治理,把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净,重点清理卫生死角,全面进行”灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等,还社区一个干净整洁的环境。
2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作,保障排水系统畅通。
3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护,使其恢复正常工作状态。
二、健全、完善保安系统,把小区安全工作放在第一位,安全工作包括治安和消防安全两大方面。
1、建立健全适合华侨海景山庄实际的安全管理规定并严格执行。
2、对全体保安人员的聘用实行严格把关,严格审查资历、经历、确认无不良记录,并实行担保人制度。
3、利用技防与人防相结合,不留安全隐患与死角,对保安员实施半军事化管理,加强培训,严格管理。
4、对消防设备、设施认真巡查,严格管理,使其随时保持在良好状态。
5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传,做到全民具备防范能力。确保山庄安全万无一失。
三、逐步改进绿化环境,建造一个舒适的海滨别墅小区。
华侨海景山庄的绿化环境经过精心设计,绿化面积比重很大,绿化覆盖率较高,花草树木品种繁多,但管理不足,长势不理想,我们接管后将发挥我们十几年对金通大厦、莲馨园、通发花园的管理经验,结合小区的环境特点,对小区绿化进行改造,并精心管理,精心修造,把华侨海景山庄塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的海滨别墅。
四、以人为本,实施人性化管理,重塑海景山庄形象。
由于历史原因,华侨海景山庄的基建并未完善,发展商无力再续,物业管理人也几经更换,山庄环境有很多不尽人意的地方,物业管理公司与业主也颇有微词。为了管理好山庄,在对社区环境进行综合治理的同时,最重要的是重塑人气,尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心,我们将坚持我公司的”业主、住户至上,服务第一”的服务宗旨,实施”以人为本,人性化管理”,逐个走访业主、住户,广泛征求意见和建议,集思广益,事事处处为业主、住户的利益着想,以诚待人,以诚感人,与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力,完善收费,竭诚服务,用我们的双手和智慧,重塑华侨海景山庄的美好形象,保证物业的保值与增值。
第三节 拟采取的管理方式及工作计划

第一部分 拟采取的管理方式

一、管理体制
接管华侨海景山庄物业管理以后,形成以业主委员会为主,居委会、派出所参与的住宅共管体制,管理处在业主委员会和公司的直接领导下,根据所签委托管理合同条款要求,严格执行<深圳经济特区住宅区物业管理条例>及其实施细则,对华侨海景山庄实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是:以社会效益为主,经济效益、环境效益有机结合,为业主提供一流服务。

(一) 外部管理体制

政府主管部门

业主管理委员会

深圳市金通物业管理有限公司

华侨海景山庄管理处

(二)华侨海景山庄管理处组织管理架构
深圳市金通物业管理有限公司根据物业管理服务合同,设立华侨海景山庄管理处,财务实行独立核算。管理处组织架构图如下:

华侨海景山庄管理处组织架构图

消

防
社区文化
内勤检查
客户
服务
收

费
房

管
维
修运行
清洁
绿
化
主 任
管 理 员
管 理 员
保

安
车辆管理
保 安 队

(三)华侨海景山庄管理处组织架构说明
1、管理处内部采取直线职能制的组织形式,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道畅通。
2、在岗位设置上,充分考虑到华侨海景山庄规模偏小,硬件设施先进的特点,岗位设置少而精,减少中间层,满足山庄的实际需求,降低管理成本。
3、要求管理处管理维修人员素质高,一人多职,一专多能,最大限度地压缩人员定编数量。

二、监督约束机制

(一)山庄监督约束机制示意图
金通物业公司
业主委员会
政府主管部门

业主意见调查
ISO9001内审
目标责任书
工作会议、财务审查
专项检查物
业管理考评

华侨海景山庄管理处

业主意见调查

员工
双周检制度
定期巡查

回访
员工监督栏
公布有关投诉电话
服务承诺制

员工定期考核

业 主

(二)山庄监督约束机制说明
1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。
2、管理处内部运作公开透明,便于大家监督。
3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能,考核结果与员工工资待遇挂钩。

三、激励机制

(一)激励机制示意图
激励机制

奖惩体系
报酬体系

培养提升体系
沟通体系
企业文化体系

(二)激励机制说明
1、公司激励机制分为两个层次,第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系,满足员工的精神需求。
2、经过合理的报酬体系设计,完善的绩效管理与考评,严格的奖惩体系,真正做到奖惩分明,优胜劣汰,保护员工长期的工作热情及动力。
3、经过加强沟通,加强企业文化建设,引导员工形成共同的价值取向和文化观,确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进,追求自我提升的员工,给她们提供培训再教育的机会,随着企业的发展,使员工的自身能力不断提高,尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。

四、管理工作的控制方式
1、采用定点检查方式,经过管理处受理投诉,追溯处理问题的全过程,检查有无推拖、应付之现象,发现问题及时纠正。
2、实行”走访管理、层层检查”,主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣,从而不断改进工作质量。
3、实行动态信息反馈控制,定期或不定期走访住户、街道办及派出所,听取她们对管理处的意见和建议,并在工作中予以改进。

第二部分 工作计划

依据管理方式和管理运作流程,我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定如下管理工作计划。

一、接管管理工作计划
华侨海景山庄因为各方面的原因,物业管理人已几经变换,因此,对于现在
进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的山庄建设施工验收的各种图纸资料,另一方面还要接管有关业主的各种入伙、交费资料,以便今后进行完善的管理服务,更为了山庄业主的切身利益,因此在接管时我们将认真从前任物业管理公司和业主委员会处进行接收,严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册,完善交接签收认可工作,分清责任,对于各类设备设施,结合设备档案,认真核对,办好接收手续。

序号
项 目
内 容
时 间
一
档案接管
1、 山庄建筑施工竣工全套资料
2、 业主资料档案
3、 历年业主交费记录
签订委托管理合同后一周内
二
设备接管
1、 公共设备接管
2、 公共设备技术、维修档案
三
环境整治
山庄内环境绿化的整治

二、正常期管理工作计划
序号
项 目
内 容
时 间
一
机电设备的
维修养护
1、 设备的基础资料管理
2、 设备的运行管理
3、 设备的维修管理
4、 设备能源和安全管理
8月起
二
保安管理
1、 治安管理
2、 交通、车辆管理
3、 消防管理
8月起
三
小区环境管理
1、 园林绿化管理
2、 清洁卫生管理
8月起
四
财务管理
1、 费用收取
2、财务记帐
8月起
五
社区文化
活动开展
1、 社区宣传
2、 举办社区活动
8月起
六
便民服务和
完善配套
为住户提供便民服务
8月起

第四节 管理人员的配备及培训

一、管理服务人员的配备
(一)华侨海景山庄管理处人员配备方案

主任 1人

炊 事 员

1人
清洁绿化

清洁工3人
绿化工2 人
保 安 队

队长1人(兼)
保安员11人

维 修 工

1人
管 理 员

2人

人员配备说明:
华侨海景山庄管理处拟配备各类人员22人,其中管理人员3人,技工1人,一般层员工18人。在管理人员中,大专以上学历3人,占100%。

(二)人员素质要求

岗位
性别
要求
年龄
要求
文化程度
要 求
工作技能及工作经验要求
人员素质
主任

男
50岁
以下
大专以上
1、经管专业或机电专业
2、五年以上工作经验
3、具物业管理经历
4、有较强沟通及协调能力
内部选派
管理员
不限
35岁
以下
大专
1、物管或经营专业
2、三年以上工作经验
3、熟练使用电脑
4、熟悉会计业务
内部选派与
外聘相结合
管理员
男
35岁
以下
大专以上
1、建筑或机电专业
2、三年以上物业管理经验
3、熟悉物业管理法律法规,具物业管理上岗证
内部选派
维修工
男
40岁
以下
中专以上
1、有中级电工及弱电以上操作证
2、 三年以上专业工作经验
3、具土木维修经验
内部选派与外聘相结合
清洁工
不限
40岁
以下
初中以上
1、男性1.68m以上,女性1.55m以上
2、五官端正,动作麻利
3、有专业经验优先
4、会使用清洁设备优先
班长内部选派,卫生员外聘
绿化工
男
40岁
以下
初中以上
1、具绿化养护,园艺知识
2、专业经验三年以上
外聘
保安员
车管员
男
20—26岁
高中
1、退伍军人,党员优先
2、身体健康,仪容形象好
3、身高1.75-1.82米
4、有物业管理经历者优先
内部选派与
外聘相结合

二、管理服务人员的培训
(一)培训工作原则
理论联系实际,学用一致,按需施教,讲求实效。
(二)培训系统的实施运作
1、培训系统图
培训计划

修正 执行

岗位应用
培训组织

培训考核

反馈 评价

系统图说明:
(1)针对华侨海景山庄的管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。
(2)有效运用各种培训形式和方法,确保培训达到预期效果。
(3)经过对员工进行考核,以了解培训的有效性及员工的接受程度。
(4)根据对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。
2、培训的组织方式
(1)培训职责
① 管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。
② 主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估和反馈。
(2)培训形式
实行公司与管理处两级的培训,根据培训要求,采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训,其中在岗培训是培训的主要形式。
(3)培训实施流程
员工培训分为三个阶段,即:岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训,内容详见<新员工公共培训科目>。三个月试用期满后,经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训,内容详见<多工种培训科目表>。所有培训课程结束后均进行考核、评价,并归档管理。
(三)培训内容及目标
1、新员工公共培训科目
序号
公共科目名称具体内容
一
礼仪知识:
1、常见礼仪知识 2、<金通物业管理公司仪表、仪态、行为规范>
二
服务意识:
1、职业道德教育 2、如何处理业主与住户投诉 3、与业主住户的沟通技巧

三
企业文化:
1、公司发展史及基本情况介绍 2、公司经营理念 3、<员工手册>
4、内部管理规章制度
四
山庄基本情况介绍及二次装修管理要点
五
行业法规:
建设部及深圳市物业管理方面的法规条例
六
物业管理基础知识
七
安全知识及消防知识

2、保安员及车管员培训科目

序号
培训内容
培训频率
培训目标

一
1、 单兵队列动作
2、三大步法
3、体能训练
逢周一至周五
每天训练一小时
培养组织纪律性
练就扎实基本功

二
1、 擒拿格斗基本功
2、捕俘拳
3、防卫术

逢周六、周日
熟练掌握擒敌
及防卫技能
三
内务管理
每周一次检查评比
保持宿舍干净整洁
四
工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)
每周一次
提高思想觉悟总结自身存在不足
五
<保安服务工作手册>
每月一次培训考核
熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准
六
保安服务的规章制度及相关法规政策
每月一次培训考核
熟悉相关法律常识,提升理论水平
七
<消防管理工作手册>
每月一次培训考核
了解消防的基础知识,救火的基本程序及各自职责
八
突发事件的应急处理,紧急集合演练
每季度一次
提高突发事件处理能力
九
消防实战演习,伤员救护知识
每半年一次
提高消防实战能力

3、清洁工(绿化工)培训科目

序号
培训内容
培训频率
培训目标
一
工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)
每周一次
提高思想觉悟,总结自身存在不足
二
内务管理
每月一次检查
保持宿舍干净整洁
三
<清洁服务工作手册>
<绿化服务工作手册>
每月一次培训及考核
熟练掌握清洁工(绿化工)岗位职责、操作规程、工作标准

四
清洁设备操作和保养;清洁用品的使用;园艺机械、设备的操作保养及农药的使用
每季度一次培训和考核
提高工作技能,保持工作效率
五
清洁环保方面的管理条例
园艺方面的管理条例
每季度一次培训及考核
熟悉相关法律常识,提升理论水平
六
四害消杀和防治,植物生长一般常识
每季度一次
熟练掌握消杀程序;了解和掌握园林的基础知识
七
消防实战演习(配合保安队)
每半年一次
提高消防实战能力

4、维修技工培训科目

序号
培训内容
培训频率
培训目标
一
工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流)
每月召开一次
提高思想觉悟,总结自身不足,提高技术水平
二
内务管理
每月一次检查
保持宿舍干净整洁
三
<维修服务工作手册>
<设备管理工作手册>
<消防管理工作手册>
每月一次培训考核
熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准,掌握消防知识和设备管理知识
四
房屋维修方面的管理条例,房屋修缮标准
每季度一次培训考核
熟悉相关法律常识,提升理论水平
五
小区内水、电、消防管道走向,设备设施特点,维修服务范围
每季度一次培训考核
了解和熟悉小区状况,提高工作效率
六
土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识
每半年一次培训考核
提升技工综合能力及素质
七
设备及机具的操作演练和保养规程
每半年一次培训和考核
检验技工实际操作能力
八
技术大比武
每年一次
综合评比,提高技能
九
消防实战演习(配合保安队)
每半年一次
提高消防实战能力
第五节 管理规章制度的建立

”没有规矩,不成方圆”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据,也是我们塑造物业管理品牌的保证。我们将严格按照ISO9001质量保证体系的要求,对华侨海景山庄实施专业化、规范化的管理。同时,根据华侨海景山庄的实际情况,我们制订了完善的管理规章制度。
限于篇幅,我们仅将华侨海景山庄管理规章制度的目录摘录如下,具体内容详见附件<华侨海景山庄管理规章制度汇编>。

一、公众制度
1、华侨海景山庄精神文明建设公约
2、华侨海景山庄楼宇使用及维护管理规定
3、华侨海景山庄装修管理规定
4、华侨海景山庄装修管理公约
5、华侨海景山庄装修人员管理规定
6、华侨海景山庄物品搬进(出)管理规定
7、华侨海景山庄治安管理规定
8、华侨海景山庄清洁卫生管理规定
9、华侨海景山庄园林绿化管理规定
10、侨海景山庄消防管理规定
11、华侨海景山庄交通车辆、停车场管理规定
12、华侨海景山庄环境保护管理规定
13、华侨海景山庄供水、供电、供气管理规定
14、华侨海景山庄临时用电管理规定

二、内部岗位职责
1、管理处主任岗位职责描述
2、保安队长岗位职责描述
3、管理员岗位职责描述
4、保安员岗位职责描述
5、车管员岗位职责描述
6、清洁员岗位职责描述
7、维修工岗位职责描述
8、绿化工岗位职责描述
9、炊事员岗位职责描述

三、内部行政管理制度
1、员工守则
2、员工培训制度
3、员工录用制度
4、劳动合同管理规定
5、请销假制度
6、岗位考勤制度
7、工作制度
8、员工考核制度
9、奖惩制度
10、办公用品管理制度
11、员工宿舍管理规定
12、员工食堂管理规定
13、管理处回访制度
14、接待来访投诉工作制度
15、档案管理制度
16、电脑管理制度
17、安全操作制度
18防火安全检查制度

四、工作流程
1、华侨海景山庄管理处整体运作流程
2、社区文化活动实施流程
3、业主投诉处理流程
4、物业接管验收流程
5、业主入住流程
6、二次装修管理流程
7、档案建立与管理流程
8、服务质量评价及不合格服务控制服务
9、物料控制流程
10、设备设施维修养护工作流程
11、业主室内维修工作流程
12、治安事件处理工作流程
13、环境管理工作流程
14、消防应急处理流程
15、培训工作流程

五、员工工作岗位考核及奖惩
1、奖励办法
2、公司考核制度

第六节 物业管理经费收支测算

一、物业管理经费收支的基本原则
1、”以收定支”原则
华侨海景山庄在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力,收费标准均照深圳市的收费指导标准下浮,并在此基础上精打细算,计划使用,合理开支。
2、”透明管理”原则
编制费用开支计划,物业公司仅收取合理的管理佣金,其余收入均投入到管理中,费用开支的预决算经过业主委员会的审查确认,并按规定定期公布账目。

二、日常物业管理费测算
(一)测算依据
1、深圳市物业管理、停车场收费的相关法律收费指导标准及文件;
2、我公司多年物业管理的经验数据,并参照现行市场行情及行业测算惯例;
(二)华侨海景山庄物业管理费收入测算(见附表一)。
(三)华侨海景山庄物业管理费支出测算(见附表二)。

三、”两金”的管理与使用
华侨海景山庄公用设施专用基金、房屋本体维修基金的管理与使用按<深圳经济特区住宅区物业管理条例>、<深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定>、<[深圳市房屋本体维修基金管理规定>执行。

三、测算说明
1、小经测算年年收入65.38万元,年支出66.41万元,收支相抵亏损1.03万元,亏损由物业管理公司在管理佣金中弥补。
2、由于当前房屋空置率较高,管理佣金暂按8%计提,随着收费率的提高,管理佣金将恢复按10%计提。

华侨海景山庄小区物业管理收入测算表(附表一)

序号
项目
名称
数量
(平方米)
收费标准
理论值
预计实际回收
计算公式
金额
(万元/年)
计算公式
金额
(万元/年)
1
别墅
42989
3.00元/m2·月
42989×3.00×12
154.76
154.76×0.4
61.90
2
公寓
(2栋)
4656
0.6元/m2·月
4656×0.6×12
3.35
3.352×50%
1.68
3
停车费收入

暂不收费

1.8
4
有偿
服务

1500元/月×12
1.8

1.8
收入合计

65.38

华侨海景山庄小区物业管理支出测算表(附表二)

序
号
类 别

项目名称
计算公式
金额
(万元/年)
一
人工费
1
员工工资

34.20

其

中
主任1人
4000元/人·月×12=48000
4.80
管理员2人
2200元/人·月×2×12=52800
5.28
维修工1人
1800元/人·月×12=21600
2.16
绿化工2人
1300元/人·月×2×12=31200
3.12
清洁工3人
800元/人·月×3×12=28800
2.88
保安队长1人
1500元/人·月×12=18000
1.80
保安员11人
1000元/人·月×11×12=13
13.2
炊事员1人
800元/人·月×12=9600
0.96
2
养老、医疗、工伤、失业保险
工资总额×15%
5.13
3
劳保福利(含劳保、福利、加班补助等)
工资总额×8%
2.74
4
工会经费
工资总额×2%
0.68
5
教育培训经费
工资总额×1.5%
0.51
小计

43.26
二
行政办公费用
1
通讯费
300元/月×12=3600
0.36
2
办公用品
综合测算
0.80
3
办公用水电费
综合测算
0.80
4
服装费
250元/年·人×22=5500
0.55
5
广告书报费
综合测算
0.30
6
其它费用
500元/月×12月
0.60
小计

3.41
三
公 共
设 施
维护费
1
化粪池清理
综合测算
0.50
2
污水、雨水检查井清理维护
综合测算
0.20
3
路面维修养护
综合测算
0.20
4
公用照明灯具维护
综合测算
0.20
5
招牌、宣传栏、围栏等维护
综合测算
0.20
小计

1.30
四
环 境
管理费
1
绿化养护(包括绿化、施肥、喷药、修剪、补种、机具维护)
1000元/月×12
1.20
2
卫生保洁(含保洁用品
及工具消防耗,保洁用水)
800元/月×12
0.96
3
垃圾清运
1200元/月×12月
1.44
4
消杀费
400×12
0.48
小计

4.08
五
机 电
设 备
维护费
生活水泵、变配电设备维护、消防设施维护
1000元·月×12
1.20
小计

1.20
六
公 用
水电费
公用照明、绿化用水、生活水泵用电等
元/月×12
2.40
小计

2.40
七
其

它
1
开办费摊销
4万元/2年
2.00
2
社区文化费
综合测算
0.20
3
管委会经费
综合测算
0.30
4
不可预见费
58.15×1%
0.58
5
管理公司佣金
58.15×8%
4.65
6
税金
58.15×5.2%
3.02
小计

10.75

合计

66.41

第七节 住宅区档案的建立和管理

住宅区的档案资料是物业管理的重要资源,建立完善的档案并进行科学的管理是十分必要的。因此,我们将在接管华侨海景山庄物业管理的同时,对山庄所有物业管理档案进行接管,包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案的基础上,进行科学分类,并不断进行补充完善,应用计算机实施规范化管理,从而建立完整的资料档案库。

一、档案的接管
1、成立管理处档案资料室,专门负责山庄档案的接管与管理工作。
2、制定档案接管与管理的工作流程,档案资料管理规章制度,档案资料管理员(兼)岗位责任制。
3、对于山庄的工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其它档案,进行分类编号、科学建档,具体内容见附表。

二、档案的管理
1、充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会,广泛地应用计算机,参与各行业、各方面的工作,已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上,充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势,实现档案管理的科学化和现代化。
2、采用计算机贮存与原始文书档案双轨制,实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其它形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存,以利于保存、查找和利用。同时,运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息,使抽象的档案资料具体、形象化,更易于运用与接受。
3、做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书,规定应按部门分类,以内容分类,按同一年度,同一保存期限,同一保密程度的顺序进行组卷,逐一编号、登记造册、编辑目录,分柜保存。住户档案资料分类原则是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档,但要充分考虑原接管档案分类的实际。
4、加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法,管理处部分档案按其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级,其它为普通档案,不同密级的档案在保管和运用方面将区别对待。

三、档案的运用
1、员工因工作需要借阅档案,应办理借阅登记手续,并规定借阅期限。
2、档案的销毁,应填写销毁单,并经管理处主任批准后方可执行,销毁单由档案室管理员保存。
附表:

华侨海景山庄档案资料分类目录

项目
内容
山

庄

管

理
1、业主委员会工作:业主委员会的章程、文件、通知、资料、历次活动记录等
2、住户管理:住户资料(入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等)、住户投诉、回访记录,住户意见调查、统计记录
3、社区文化:社区文化活动计划、记录(简报、照片、录像带、录音带等)、活动总结
4、清洁卫生:清洁卫生检查结果及记录,垃圾清运合同,消杀合同及记录
5、绿化管理:绿化工作记录及检查记录,消杀、病虫害检查防治记录、绿化设备清单、使用及保养记录
6、车场管理:入住户办理停车卡记录、办卡车辆档案、巡视路线、记录、丢失车辆处理记录、交接班、值班记录,搬/入出记录
7、消防、治安管理资料:上级消防文件精神,本区消防设施的管理情况及有关消防治安状况记录。
工
程
技
术
管
理
1、山庄建设竣工资料:报建资料、山庄红线图、规划图、总平面竣工图、、建筑物竣工图(建筑、结构、给排水、电气、煤气等)、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图(水、电、电话、煤气、消防、有线电视、智能化系统配线、排雨排污等)、绿化工程竣工图等
2、山庄改造变更资料:各类改造竣工图、装修及验收资料(装修申请表、责任书、装修图、施工队资料、验收资料等)、山庄改造计划
3、房屋及公共设施维修(维护):房屋重大维修资料、公共设施重大维修资料、日常维修资料(申请记录、回访记录、维修派工单等)、大修改造计划、故障事故报告、公共设施巡检记录等
4、设备资料:设备管理(维修保养规范、设备台帐及更新记录、工程验收资料等)、设备技术(设备使用说明书、图纸)、设备运行、维修保养资料(通讯、水电、智能化系统、消防等)
5、科技图书及资料:各类技术手册、标准、规范、 产品样本和资料、其它技术信息和资料等
经
营
财
务
1、经营管理资料:房产面积资料、经营收费标准等
2、合同管理资料:物业委托管理合同、购房合同、垃圾清运合同、消杀合同、采购合同、工程维修合同及其它经营合同,合同更改、评审记录
3、财务管理:各类会计凭证、账簿、报表等
人
事
劳
资
1、人事:员工花名册、资质证明资料、员工体检表、考核表、工伤保险资料、各类统计报表等
2、劳资:员工工资、考勤、各类休假、奖金发放记录、各类统计报表等
3、培训:培训计划、员工培训记录、培训考核记录等
规章制度及
往来文件
1、 管理及运作规章制度
2、 政府、主管部门颁发的法律法规文件
3、 金通物业管理公司文件
4、 其它外来文件
5、 本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文
质量管理文件
1、质量体系文件:质量手册、运作程序文件、作业指导书
2、质量管理资料及记录:内部质量审核资料、管理评审资料、纠正和预防措施报告、其它记录及资料
档案管理资料
1、档案销毁报告及清单
2、 档案接管、移交记录
其它

第八节 各类经营管理服务指标的承诺

一、管理经营指标承诺及拟采取的措施

(一)管理服务费收取率
国优标准
＞98%
省优标准
＞98%
承诺指标

测定依据
实收费用额/应收费用总额×100%＞98%
保
证
措
施
1、加强宣传,提高业主对物业管理的消费意识。
2、对住宅用户采取银行定期托收服务。
3、 对于欠交管理服务费的行为,我们将采取业主公约中规定的合理措施予以催缴,必要时采用法律手段作为催缴措施。
4、 经协商采取代为出租等方式盘活长期空置住宅。

二、管理服务指标承诺及拟采取的措施

(一)维修工程质量合格率及回访率
1、 维修工程质量合格率
市优标准
100%
承诺指标
100%
测定依据
质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%

保
证
措
施
1、加强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。
2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。
3、加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供