滨湖花园项目申请报告.docx

滨湖花园项目申请报告 目 录第一章 建设单位及项目概况11.1项目申请单位概况11.2项目概况21.3项目实施背景31.4项目建设的意义及必要性41.5项目建设规模及内容51.6编制本报告的依据和研究范围8第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析102.1发展规划102.2产业政策132.3行业准入分析152.4市场分析及预测172.4.1市场分析17第三章 资源开发及综合利用253.1资源开发方案252.2资源利用262.3资源节约措施26第四章 项目总体规划及设计方案284.1规划原则284.2给排水工程294.3消防设计:304.4电气设计314.5弱电设计354.6暖通设计38第五章 节能方案分析415.1用能标准及节能规范415.2主要原辅材料及能耗平衡425.3折标煤计算475.4能源供应分析485.5节能措施和节能效果分析495.6结论59第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析606.1建设用地606.2征地拆迁及移民安置分析60第七章 环境和生态影响分析617.1设计依据617.2区域环境现状617.3主要污染源污染物627.4环境影响分析及措施63第八章 项目总投资估算及财务分析668.1投资估算相关理论668.2项目总投资估算678.3项目财务效益分析70第九章 社会影响分析749.1社会效益分析749.2社会风险分析75第十章 项目组织管理及招投标工作7710.1项目组织管理7710.2建设项目招投标工作77第十一章 结论与建议80附 表：1、项目总投资估算表2、项目投资构成分析3、营业收入与营业税金及附加估算表4、项目财务损益表5、盈亏平衡分析表6、单因素变动对利润敏感性分析7、项目投资计划及资金筹措表86第一章 建设单位及项目概况1.1项目申请单位概况1.1.1项目介绍项目名称：滨湖花园项目性质：新建建设地址：项目位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。建设规模及内容：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。估算总投资：该项目估算总投资3617万元。建设周期：该项目计划建设周期为12个月。建设单位：淮安滨湖房地产开发有限公司1.1.2建设单位概况：注册资金：800万元法人代表：陈国民公司类型：有限公司（法人独资）私营经营范围：许可经营项目：房地产开发； 一般经营项目：商品房销售，房产中介服务（初评估），物业管理服务（经营范围中设计国家专项审批规定的，需办理审批后方可经营）；公司简介：淮安滨湖房地产开发有限公司注册资本800万元，资金实力雄厚、技术力量精湛。公司设董事会、总经理室、企划部、营销部、工程部、财务部及行政部等部门，执行现代企业运行管理制度，拥有一支精干、团结的人才团队。公司将立足淮安发展，并将逐步走上滚动开发、异地开发、规模开发的快速发展道路。根据洪泽县政府加快对东双沟镇区域内配套设施建设及土地利用的要求，改变市容市貌，该公司通过挂牌竞价的方式获得洪泽县东双沟镇境内宗地编号2012G017号地块国有土地使用权，该地块总用地面积计13141平方米，用于开发建设住宅和商业用房。该地块土地用途为住宅、商业用地，位置于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。淮安滨湖房地产开发有限公司本着“为社会创造效益、为城市建筑美丽、为客户创造价值”的开发理念，鼎力打造具有时代特征又富有人文内涵的建筑产品，营造舒适、亲和、安详的居住环境。 1.2项目概况项目名称：滨湖花园项目建设规模：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。项目总投资：3617 万元。建 设 期：12个月建设单位：淮安滨湖房地产开发有限公司1.3项目实施背景随着洪泽县经济稳步增长，城乡人民生活水平的不断提高，人们对生活、居住品质的要求越来越高，为房地产行业的发展带来了无限商机。本项目建设基于以下背景：1、洪泽县经济实力快速提升2012年全县实现地区生产总值160亿元，比上年增长25.9%。第一产业完成增加值22.07亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值59.16亿元，增长32.5%，其中工业完成增加值49.22亿元，增长33.1%；第三产业完成增加值52.6亿元，增长25.6%。人均地区生产总值47580元，按当年汇率折算超过7100美元。经济结构进一步优化。三次产业增加值比例调整为18.946.634.5。全县经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长23.9%左右，规模以上固定资产投资增长25%左右，财政收入、公共财政预算收入分别增长25%和30%左右，全社会消费品零售总额增长16%左右，城镇居民人均可支配收入（22930元）、农民人均纯收入（11000元）均增长15%左右，列统企业开票销售、利税分别增长38%和20%左右，注册外资实际到账资金增长30%左右，城市化率达到46.2%，城镇登记失业率控制在3%以下，万元GDP能耗下降4.1%，COD、SO2排放量削减2.5%以上，城乡居民存款余额50亿元、人均储蓄15060元，全面小康省定25个指标已经达到验收标准。2、洪泽城市建设不断加快近年来洪泽县经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为洪泽县房地产市场持续而快速发展创造契机。洪泽县房地产以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。为了适应洪泽县城市建设和经济社会发展的需要，满足市民日益提高的住宅需求，淮安滨湖房地产开发有限公司拟建设滨湖花园，该项目位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块。1.4项目建设的意义及必要性近年来，洪泽县政府为提升县城周边地区整体形象，不断增强对周边地区的影响力、辐射力，充分协调好规划、建设、管理、维护等各方面的关系，通过科学规划、合理布局，逐步完善提高城市周边地区的综合配套功能，从而加快洪泽县的城市建设步伐。因此，进一步加大城市建设力度，通过搞好城市规划，对于洪泽县形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美的现代化都市，具有积极而现实的意义。从城市居民承受能力看，随着房改的逐步深入，居民的住房消费心理和物质承受能力都有所增强，居民用于居住的支出在不断增加。这表明居民消费结构正在发生变化，衣食问题基本解决以后，消费热点开始转向住房。购房热在升温，住房需求在加大，住房水准在提高，充分证明了商品房的发展前景十分看好。再从开发本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们对居住的需求也越来越迫切。在着力加快洪泽县东双沟镇建设，对住宅业建设要进一步加快，要认真规划和建设住宅新区，吸引人流，促进商贸，扩大社会消费。因此，该地块这次模建设完成之后，洪泽县东双沟镇的城市建设将有一定的提高，城市综合环境将会有一定改观，人民的生活也将会得到一定改善。综合以上条件，建设单位决定实施本项目，是很有必要的。1.5项目建设规模及内容1.5.1项目建设规模：项目用地13141平方米，规划总建筑面积26061.92平方米，其中住宅建筑面积19065.73平方米，车棚建筑面积1480.56平方米，商业建筑面积2307.86平方米，阁楼建筑面积2930.68平方米，物管及社区活动用房建筑面积为278.8平方米，建筑占地面积5034.95平方米。容积率1.984，建筑密度38.32%，绿地率30%，设计居住户数185户，设置机动车停车位92辆。本项目拟建7幢多层住宅以及商业配套设施、物业管理用房等公建配套建筑，小区规划总用地为13141m2，位于洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，交通便利。宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系，并具有通畅的内部交通。布局上，结合用地形状及规划要求，主要商业沿城市道路呈带形展开，以满足城市公共服务功能，并与周边居住区的公共服务设施点形成有机的系统，满足共享、辐射、便捷等要求。因为用地呈南北条状，居住建筑总体呈南北向布局。1.5.2建设内容（1）土建工程；（2）给排水系统、电气系统、供气系统、消防系统、绿化工程等；（3）室外工程（围墙、道路、绿化、地下管网等）。1.5.3项目总投资本项目估算总投资为3617万元，其中前期工程费用为1134.4万元，占总投资的31.36%；建安工程费用为2154.4万元，占总投资的59.56%；工程建设其它费用155.9万元，占总投资的4.31 %；预备费用172.3万元，占总投资的4.76%。1.5.4项目开发计划滨湖花园计划在2013年5月开工，2014年4月底建设结束。1.5.5主要技术经济指标本项目主要技术指标见下表：主要技术指标 表1-1名称单位名称指标总用地面积平方米13141总建筑面积平方米26061.92其中住宅建筑面积平方米19065.73商业建筑面积平方米2307.86车棚建筑面积平方米1480.56阁楼建筑面积平方米2928.97物业管理用房平方米278.8容积率-1.984建筑密度-38.32%绿地率-30%居住总户数户185居住总人数人648机动车停车数辆92 项目户型情况一览表 表1-2户型建筑面积（m2）总套数(个)套数所占比例A12016086.49%B120-1502513.51%合计185100.00%1.5.6主要建设条件1土地利用项目所用土地为洪泽县国土局挂牌出让土地，淮安滨湖房地产开发有限公司已于2013年1月22日通过竞拍方式取得洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块使用权，宗地编号为2012G017号，土地用途为住宅、商业用地。2交通条件项目地块地处洪泽县东双沟镇泰山路西侧，永泰路南侧地块，靠近城市主干道，出行畅通，交通极为便捷。3气象条件洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调节的气候特点。四季分明、气候温和、无霜期长、雨量充沛、 日照充足。四季分明。冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季 湿 热多雨，秋季温和晴朗。年平均气温 14.9，与同纬度县份比较，夏季气温相近，冬季气温高出0.4-0.7。1月份最冷，平均气温1.5，极端最低气温-16.1（1969年2月6日）。7月份最暖，平均气温27.2，极端最高气温39.8。4供电、通讯、供排水条件项目地处洪泽县东双沟镇，供电、通讯、供排水及供气等基础设施齐全，可根据设计要求，向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管、线引至拟建场地内，所需条件即有保障。1.6编制本报告的依据和研究范围申请报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。报告的基础资料和数据来自有关部门及项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及淮安滨湖房地产开发有限公司调查研究得到的资料和信息。申报报告编制依据主要有：1、编制依据（1）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）投资项目可行性研究指南 中国计划出版社；（3）洪泽县市城市总体规划（2009-2030年）；（4）其他文件和协议；（5）与项目有关的工程技术方面的标准、规范、指标等；（6）业主提供的相关资料；（7）有关专业提供的数据及资料；2、研究范围（1）项目提出的背景及必要性；（2）建设条件；（3）建设规模及建设条件；（4）项目建设方案 ；（5）环境保护与节能方案； （6）项目节能分析；（7）经济效益分析及社会效益评价；（8）项目投资方案；编制本项目申请报告的原则：该申请报告书编制过程中遵循客观、准确、可靠、科学、公正的原则。第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析2.1发展规划房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“第三篇 发展重点和政策取向”中提出加快苏北振兴步伐，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集团。住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。就洪泽县房地产市场来看，自2006年以来，随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，洪泽县房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。目前，小高层住宅已经成了洪泽县城区住宅建设开发的一个热点，销售量一直远大于竣工量，整体销售率在95以上。高层及小高层住宅已是市民安家落户首选的一大品牌。 “十二五”期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节，提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区，促进住房产业的可持续发展。“十二五”期间，洪泽县住房建设将以优化住房结构为出发点，以稳定住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型普通商品住房的建设，完善城镇住房供应体系。廉租住房主要保障市区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的住房需求。在洪泽县 “十二五”规划中，明确表示不断拓展城区范围，是一项重要内容，而房地产作为一个城市拓展城区范围的重要支柱产业之一。“十二五”发展规划提出规划布局的重大战略性调整为加快发展拓展新的空间，全新的规划理念重塑城市形象，将有力增强对各类发展要素的吸引力和凝聚力，为国际国内产业转移构建承接平台。洪泽县正向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我县的城市化水平达到28%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。可以预见，2013年以后，随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投资结构进一步改善，洪泽县房地产市场将继续保持较快发展。由此可以肯定，该项目符合国家和省市“十二五”发展规划要求，也符合行业发展规划要求，为加快市区房地产业的发展和优化洪泽县的城市风光起到了推动作用。纵观洪泽县市场，2012年住房价格虽小幅下降，但基本是在合理范围之内，价格虚高的情况很小，不过价格调整的趋势是必然的，而且自下半年国家对农村土地制度的改革也将对房地产市场产生影响，随着消费人群理性回归，新的一轮购房热也必将逐渐恢复,因此未来房地产市场前景依然广阔。2.2产业政策2012年3月20日，住建部发布建设用地容积率管理办法要求地方政府严格执行容积率管理规定，不得擅自为开发商调整容积率，不得以政府会议纪要等形式擅调容积率，容积率调整必须通过听证会，公布听证专家等方式。2012年3月22日，国务院批转的国家发展改革委关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。2012年3月22日，住建部下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。2012年4月9日，最高人民法院发布了关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，从案件受理、审查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面，对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。2012年6月1日，住建部下发关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知，要求各地要在每月后10个工作日，公布保障性安居工程的实际开工套数、基本建成套数等信息。2012年6月7日，国土资源部发布中华人民共和国国土资源部令，闲置土地处置办法已于2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，自2012年7月1日起施行。办发规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。2012年6月12日，国土资源部发布新修订的闲置土地处置办法，将于7月1日起施行，将严格执行对闲置土地收回的规定2012年6月12日，住房城乡建设部公布公共租赁住房管理办法。对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。2012年6月18日，国家税务总局纳税服务司表示，建廉租房及经适房可免征土地使用税。根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。与此同时，如果开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2012年6月28日，住建部下发通知，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，民间资本参与保障房建设的，在贷款、税收、土地使用等方面享受优惠政策。通知规定，参与保障房建设的民资企业在税收、土地使用等方面享受相关优惠政策，同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。2012年7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发的关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。2012年8月1日，由住建部与质检总局联合发布的新版住宅设计规范实施，2003年旧版同时废止。规范要求，7层及以上住宅或高度超过16米以上的住宅必须设电梯；12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。住宅应在建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道进行无障碍设计，并对门宽、坡度等也设立了严格的参数设定。根据国家、江苏省、淮安市房地产产业政策的文件，坚持房地产开发适当超前和总量控制的原则，确保供求结构平衡。在相关产业政策的作用下，淮安房地产业有了很大发展，作为经营性物业的购物中心，更是成为市民投资中炙手可热的产品。在产业政策的推动下，商业房地产成为挑动淮安资本的起搏器，商铺的投资成为淮安商业经济的催化剂。建设项目不在产业政策的限制范围内。2.3行业准入分析洪泽县房地产开发投资增长幅度均超过30%，大大高于当年全县生产总值增幅，成为拉动洪泽县经济增长的一股优势力量。洪泽县统计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析，初步确定洪泽县“十二五”期间的住房需求总量大概在200万平方米左右。“十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，淮安市住房建设呈快速发展趋势。根据淮安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，至2011年，淮安市地区生产总值将突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到2万元以上，全社会固定资产投资5年累计达到2600亿元以上。淮安市市区人口达100万人，建成区面积将扩展到100平方公里以上。按照每年新增6万人口、人均住宅建筑面积32平方米（2005年淮安市已达31.8平方米）测算，因城市居民增加对住房的年潜在需求约为192万平方米左右。“十二五”期间，市区将由此新增住房面积约960万平方米。综合考虑城市人均住房面积增长的需求，以及拆迁安置引起的住房需求，估计“十二五”期间，淮安市住房需求总量为1062万平方米，因为住房潜在需求的不确定性，预计住房需求总量将在850万至1050万平方米，从全市的住房需求量可以看出洪泽县住房需求量将逐年增加。本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径500mm的预应力管桩基础，严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。建设项目根据限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本），本项目不属于限制用地项目；项目也不属于产业结构调整指导目录（2011修订）中的限制类、淘汰类，为允许类项目，因此符合国家当前产业政策导向。2.4市场分析及预测2.4.1市场分析1、土地市场（1）土地挂牌情况（2）成交情况 数据来源：淮安国土局10月我市无土地挂牌和成交信息。从我市前三季度土地市场整体情况来看，今年我市土地市场处于较冷区间，土地出让均价总体同比有所下滑，高价地数量减少且溢价率大幅下降，进入6月开始，我市政府推地意愿较强，不仅量方面明显放大，质的方面也相对较高，多幅优质地块推出加剧了 9 月土地市场的升温。密集推地是目前政府在财政压力下不得不进行的“自救”行为，但去库存仍是当前房企首选，新购土地意愿不足，我市土地市场尚未出现回暖的动力。2、商品房市场（1）住宅类淮安市住宅类商品房近六个月成交数据统计 数据来源：淮安房产局 数据来源：淮安市网上楼市截止10 月 31日，本月我市共成交住宅类商品房 5510 套，销量创下了年内新高，这一成绩与上月相比，涨幅达 77.28%，与去年同期相比也增长了52.76%，如此“银十变金十”的成绩同样也创下了去年以来新高，使得我市今年的“银十”成色十足。在成交量井喷的同时，10月份我市的住房成交均价却有所回落，本月成交均价4097.3元/，比上月每平方米减少了113元，环比下降2.69%，同比却增加6.73%。从“双节”开始，我市的成交量不断攀升，呈递增趋势，从每天成交量 100 套左右增加到日成交量 200 多套，直至日成交达 300套以上，200套以上的成交量基本上达到10月份近一半的天数。本月楼市走出“先抑后扬”的上升曲线，主要得益于楼盘“以价换量”的全面铺开，楼盘抓住全年销售目标的一个关键节点从而快速走量，使得大量刚需和改善型客户得到释放。（2）存量情况截止到2012年10月 31日，洪泽县共有存量商品房5839套，其中住宅类3650套，非住宅类2189套。 数据来源：淮安市网上楼市 数据来自淮安网上楼市3、2012年9、10月淮安市各区域楼市成交价格情况 数据来源：淮安市网上楼市由上图可以看出，洪泽县房价近期波动不大，保持平行，成交价格在四县中排第一，低于全市成交均价，提升空间较大。4、商业房市场（1）各区域成交情况数据来源：淮安市网上楼市由上述分析洪泽县房地产市场较为低迷，成交量及存量在县区中处在最后，原因是近期国家对房地产市场进行调控，导致购房者持币观望，目前房地产市场已经慢慢回暖，刚性需求的购房者将会选在在近期购房。2.4.2项目优劣势与市场定位一、项目优劣势1、项目优势：（1）中心城镇，畅达县中心。项目地为老镇镇政府上风上水之地，公路发达，交通便利，位置显要。周边多路公交穿梭来往于各乡镇（三河、仁和、万集、共和等）之间，10分钟便可抵达县客运南站，宁连、宁淮高速更是穿境而进，心之所在，无所不往。（2）三分钟生活圈，悠享醇然生活。步行三分钟即可达到镇中心幼儿园、医院、农贸市场等，生活配套设施一应俱全。沿街商业街更有大型超市即将强势入驻，在家门口即可尊享都市便利，一站式购物梦想。（3）品质零缺陷。滨湖地产携手甲级资质单位中铁工程设计院，以高瞻远瞩的长远目光，执着于把生活细节与住宅完美结合，倾力打造区域人居标杆，以品质高于一切理念礼遇每一位居住者。典雅沉稳的建筑风情，精湛的建筑工艺，和谐的区间处理，每一处布局，每一片色彩，每一扇窗都是一幅美丽的缩影，卓越品质，恒久魅力！2、项目劣势（1）随着通货膨涨压力和房价上涨过快，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，已经陆续出台金融、税收等一系列措施遏制房地产过快发展和房价过快上涨，这将对该项目造成一定的影响。但洪泽县东双沟镇作为乡镇城市，受宏观调控影响较其他一线城市和大城市相对要小得多。（2）该项目位于洪泽县东双沟镇，与洪泽县城区在房价上有一定的落差。二、项目定位滨湖花园定位为洪泽县东双沟镇一流居住小区，以刚需性居住为主。为努力将项目打造成洪泽县东双沟镇一流住宅小区，我们将主要从以下6个方面抓好小区品质。1、规划设计。邀请甲级设计单位进行规划设计，取长补短，优化组合，完善总平图规划设计，力求使小区做到布局合理，功能配套，立面大气，套型实用，环境优美，采光通风好，节能环保。2、房屋套型。房屋设计时尽量减少公摊面积，提高房屋得房率。小区房屋多样，选择余地空间大，能满足不同需求的消费群体。3、用材用料。鉴于该项目定位为精品小区，建设中要严把材料关，材料要物美价廉，物有所值。4、施工质量。滨湖花园是一个刚需性居住小区，严把质量关，坚持质量第一，加强现场施工指导，合理科学安排施工，强化质量监督检查，合力将该项目打造成一个放心工程和安居乐园。5、环境绿化设计。环境绿化是一个住宅小区品质的重要组成部分，也是今后商品房销售的重要卖点。将从规划设计开始，做好绿化、设施、景点、小品空间布局和组团效果，努力营造绿色、宁静、宜人、功能配套、大气上档次小区环境。6、物业管理。好的小区不只反映在工程质量和小区环境上，更体现在项目建成后管理服务上。楼盘预售前，通过竞标确定一家服务高水平的物管单位；该项目结束后，择优选择洪泽县一流的物业管理单位进驻，努力使滨湖花园成为新城市花园，真正成为和谐社区和生态社区，让业主真正放心满意。三、目标客户定位：由于项目产品主要为多层住宅等刚需产品为主，因此主力客群构成以动双沟镇政府机关、企业单位高收入群体、事业单位白领阶层为主，满足项目周边有刚性需求的家庭需求，兼顾其他投资人群。四、价格预测：本项目为住宅及商业用房建设项目，主要面向社会中高收入家庭，同时本项目的地理位置及区位优势明显，因此对于住宅和商业用房将按照市场行情来定价。根据市场调查及项目实际情况，初步可以确定该项目销售价格为：住宅出售价格为均价2000元/平方米；阁楼出售价格为均价1000元/平方米；商业用房出售价格约为均价3500元/平方米。本价格仅为初步定价，待本项目建成后，将视市民反响及市场情况酌定最终售价。第三章 资源开发及综合利用3.1资源开发方案为贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定和国家发改委关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知（发改20062787号）精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。中华人民共和国节约能源法中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础建设。同时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，该工程项目土地为承办单位在洪泽县国土局挂牌公开拍卖所得，各种手续齐全，开发单位汇同洪泽县国土局、城建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。洪泽县本地区土产建材资源丰富，有多个建材生产厂家及批发市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。 2.2资源利用本项目做好节能技术、新材料、新产品的推广应用。优先选用无污染或轻污染的材料，如环保涂料、绿色建材等，墙体用空心砖代替粘土实心砖。采取措施，加大对太阳能利用与建筑一体化，加大节能门窗、节能产品的推广，力争本项目建设成建筑节能示范工程。本项目主要建构筑物总建筑面积26061.92m2，所有子项均满足国家有关设计和建筑工艺要求，所选建筑材料均为国家成熟产品，符合国家有关产业政策和标准。2.3资源节约措施拟建设的滨湖花园主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。为最大限度的利用原材料，减少废弃物的产生。设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效率。做好项目的供配电的技术设计和用电计量管理等工作，推广绿色照明技术、产品和节能型家用电器。建筑施工临时用水，建设单位需事先到市、区节水管理部门办理临时用水手续。加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗；大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。此外，要注意加大新型墙体材料的推广力度。提高建筑物使用寿命，有效降低对建筑材料的消耗。推广应用高强钢筋和高性能混凝土。第四章 项目总体规划及设计方案该地块所需资源主要为水电、交通、通信、燃气、热力等基础设施，这些因素成为项目的必备条件。4.1规划原则1、充分重视市政工程设施在生活区中的物质支撑作用，市政工程设施是生活区的生命线系统，市政工程设施对于保障居民正常的生活秩序，创造舒适、安全、方便、优美的生活，促进生活区的可持续发展具有重要性。2、本项目的市政工程设施规划充分反映先进的科学技术、可持续的环保理念、高尚的生活需求、宜人的住居环境。有关设施的布置和工程系统的选择充分体现节地、节水、节能的理念，