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安徽城市改造项目可行性研究报告

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2020年5月29日
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安徽六安A地块城市改造项目可行性研究报告

第一部分:项目报告总说明
本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾问服务内容分为以下几个部分:
一、六安房地产市场调研分析
二、项目可行性分析
三、产品建议

其中
第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研
第三部分主要采用统计学对数据进行分析,得出本项目的静态预计利润,并得出项目的盈亏点,并得出结论。
第四部分主要针对项目当前的特征,结合我们对六安市场的调查研究,对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。

第二部分 市场调研篇
第一章　调研设计与组织实施
一、调研设计
(一)调研目的
1、经过客观深入的市场调研和科学严谨的统计分析,充分了解六安市房地产市场供需空间和价格趋势,确定目标客户群及其对产品和价格的取向,明确项目产品及价格等各项定位,较准确的发挥地块环境特质和经济指标,成为市场所接受的产品与价格,实现项目投资效益回报的最大化。
(二)调研内容
1、对六安市宏观环境的调研
(1)宏观经济及市政规划
(2)六安房地产现状
2、项目自身情况调研
产品的整体研究与特性分析
项目的地理位置(区域特性、区域交通状况、项目周围环境)
产品公司组成
3、竞争市场调研(个案对比)
(1)基本情况
楼盘位置、占地面积、总建筑面积、城区商、总投资、开工竣工日期、容积率
类别、档次及整体布局
Ø 配套服务功能及功能分区
公开销售日期
销售价格、城区期价格的变化情况、销售率
付款方式、银行按揭安排等
(三)调研方法
1、宏观调研
Ø 房管、土地、规划等相关部门访谈
Ø 报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调研
Ø 项目现场考察
Ø 有关人员访谈
Ø 相关资料收集整理
4、竞争市场调研
Ø 现场踩点调研
Ø 报刊文献收集与分析
Ø 深度访谈
第二章　调研数据资料汇总与分析
一、 六安市宏观环境调研
(一)六安市宏观环境分析
  六安市位于安徽省西部、大别山北麓、江淮之间,东邻合肥市和巢湖市;南接安庆市及湖北省英山、罗田两县;西与河南省商城、固始毗连;北接淮南市并与阜阳市隔河相望。312、206、105国道纵横全市,合九铁路及规划中的宁西铁路穿越全境,淠淮航道与江淮运河相通,水运可直济江淮。
全市程控电话和移动电话网全部投入运行,网络传输能力提高很快,国内、国际通讯 联络快捷方便。下辖舒城、霍山、金寨、霍邱、寿县五县及六安经济技术城区、叶集试验区和金安、裕安两区。
全市地势,西南高峻、东北低平,呈梯形分布,7条主要河流、5大自然湖泊相间其中,分属淮河和长江两大水系。全市总面积17976平方公里,占全省总面积的12.9％;其中耕地666.4万亩,山场1100多万亩,水面164万亩。1999年末全市总人口655.6万,其中农业人562.1万,占总人口的85.7％。 六安市是革命老区,是资源富市、农业大市、旅游新市……
(二)六安房地产市场现状
六安市房地产业起步较晚, 完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展,一时间城区量大幅增加,房价上扬速度较快,市场秩序不规范。
从全国各城市旧城改造经验来看,一个城市旧城区的改造城区势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况,经过对城区管委会、房管局等政府部门的走访,我们认为,旧城区改造城区的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响:
主力市场依然成为房价的领头养
老城改造是房地产城区市场的主体,相对于城区的房价每平方米高出300—500元不等。旧城改造将继续成为房地产市场的风向标。
旧城改造带动房地产投资
当前市中心金安区可供城区土地越来越少,且相应的土地价格也日益趋高,加之政府在城区建设加大了旧城改造的力度,使得城市中心区域的房产开发愈演愈烈。据市场资料显示,六安市中心房价自 至今,上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣,特别将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言,城区都具有较大的投资价值,二则相对于其它区域来说,它无工业污染的自然环境和完善的市政规划优势无可比拟。城区和消费者之间的双热效应会给城区带来无限的活力。
城区人口增长使住宅需求更加旺盛
城区大力启动招商引资,加强各区域的规划建设,诸多外来企业的入住,大量周边城镇人口的涌入,使城区区人口也得以迅速膨胀,住房需求相应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改进居住为主。由于 上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐,使城市建设速度加快,大量产生需求。
城区房价会随着城区区成熟程度而趋高
一般来说,城区初期,为刺激投资,土地出让数量多,速度快,在进入成熟期后,出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区热度频频上升,物业的投资价值也逐渐显出。
房地产城区机会与风险并存
城区的开发给各行各业,特别是房地产业带来更多机会。但同时,风险也相应存在。众所周知,六安市是经济欠发达地区,工业基础薄弱,高素质人才缺乏,阻碍了本地经济的快速发展。据 统计资料,六安市人均年收入仅为5000余元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时,人们对房产投资的认识还相对薄弱,加之城区建设时间短,相应配套尚不完善,在此形势下,要想做好一个项目的运作,更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求,准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。
六安房地产市场需求前景分析
由市场调研可知:六安打算在未来3—5年的购房的群体特别大,而且购房人群呈年轻化、高学历化,而且市场需求伴随六安经济的快速发展和六安国民济的高速发展,市场需求不断扩大,而且向多样化、个性化需求转变,市场需求前景广阔。
六安房地产市场竞争力前景分析
六安市城区给各行各业,特别是房地产业带来更多机会。但同时,风险也相应存在。众所周知,六安市是经济欠发达地区,工业基础薄弱,高素质人才缺乏,阻碍了本地经济的快速发展。据 统计资料,六安市人均年收入仅为6000 元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时,周边项目城区还层次不齐,整体城市改造推进还有待时间,在此形势下,要想做好一个项目的运作,更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求,准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。
六安房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导,省内外大型一流房地产城区企业纷纷进驻六安,而且经过两到三年的运作后,在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略,不断在强占六安房地产市场份额,而六安本地房地产企业,由于观念落后、人才匮乏、管理松散,又发展多元化经营造成资金不足,企业竞争力不断下降,市场份额不断减小。
在此机遇与风险并存的形势下,本土企业开始觉醒,慢慢开始剥离其它产业,把主业集中到房地产上来,并经过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合,企业竞争力不断提升,市场份额逐步扩大。
从市场需求和经济发展来看,六安的房地产市场前景广阔,但竞争会越演越烈
二、六安市楼盘调查
（一） 住宅调查
名称
位置
开发商
设计院
企划
面积
可售面积
多层均价
高层均价
明珠购物
广场
东大街以北,解放路以东,云露街以南
安徽明珠房地产开发有限公司
上海同济规划设计院
广州三憬划置业咨询有限公司
205000
43000
2400
2500
兴美花园
四期
和平巷以北,云露街以南,文盛街以西
六安市兴美(福建)房地产开发有限公司
景观设计:福州博林环境艺术设计顾问有限公司
合肥远大房地产推广机构
40000

2100

和顺名都城
解放南路以西,淠河干渠以东
投资商:安徽水利股份 开发商:和顺置业
无
嘉禾创业咨询策划
240000

水云间
解放南路以东,万佛路以北
安徽志民房地产开发有限公司
建筑设计:安徽艺源艺术设计有限公司 景观设计:香港AI建筑与景观设计公司
无
250000

世纪景园
皖西东路、经济开发区内
投资商:香港昌浩地产投资机构 开发商:六安昌浩房地产开发有限公司
北京中联
恒昌置业顾问
100000

1750

天盈星城
解放南路、佛子岭路
投资商:上海天盈投资发展有限公司 开发商:六安天盈置业发展有限公司
无
无
270000

1800

第五大街
解放北路、皋城路
六安加烨中奇房地产开发公司
六安新汉基房地产开发有限公司
上海象外建筑设计公司
彼岸不动产行销机构
30000

鼓楼新天地
东大街以北,解放路以东,云露街以南
投资商:福建三木集团股份有限公司 开发商:安徽皖美房地产有限公司
无
厦门上城建筑
10000

名仕苑
解放北路
六安市侨兴房地产开发有限公司
无
无
30000
5000

上院
解放北路、一中对面
合肥市和普房地产开发有限公司
无
和普
62566
51566

2250
六安国际汽车城
经济开发区内
投资商:上海亿丰经济发展有限公司 开发商:六安市金三角置业有限公司
浙江大学建筑设计研究院
恒基物业咨询有限公司
94488

1700

百花现代城
解放北路
六安中诚置业有限责任公司

天地行(安徽)。全程推广:观筑量行(上海)
61000
3
2460

舒怡音乐
花园
大别山路以南,磨子潭路以东
安徽远大投资置业有限公司
无
厦门房易置业
40000

2200

总计

1463054

总结
六安市城区面积6平方公里,城市人口40万,未来城区面积要扩大到10平方公里。现在六安市场上供应的住宅达到100多万平方,在 以前的五年里,六安商品房一共开发260万平方,从 的均价900元上涨到现在的 元/平方,主要购房客户为回迁户、公务员及事业单位的员工,当地大型企业的中高层管理人员。当地人购房地点的第一选择是在六安一中附近,对于城南新区比较看好它的升值潜力。
老城区:主要集中在六安一中附近,周边配套成熟,但售价较高,比新城区高200元左右。
城南新区:主要指解放南路附近,由于靠近火车站,市政府也搬迁到附近,规划较好。附近楼盘规模都较大,多在20万平方米以上。附近还有一个由安徽省高速公路投资有限公司投资的”御景·龙湖山庄”,体量390000平方米。
经济开发区企业:安徽喜洋洋食品工业园、六安华源纺织股份有限公司、索伊家电工业园、安徽江淮汽车座椅有限公司、六安市海洋羽毛有限公司、安徽贝德家电工业园、汝必德沙发制造有限公司、安徽明德线缆集团、德森特种纸业、曾胜羽绒工业园、长江精工工业园.
六安市大型企业:华电六安电厂、长江精工集团、华源纺织、江淮汽车(齿轮)、世林照明集团、海螺集团(水泥)、应流集团(铸钢)、安徽迎驾集团(白酒)、星星轻纺
(二)商业调研
1、项目调研
Ø 百花现代城
开发商:六安中诚置业有限责任公司
企划行销:天地行(安徽)
地址:解放北路北门塔广场南侧
电话:3213288,3216388
占地面积:4.06万㎡
总建筑面积:6.1万㎡,住宅面积:3.2万㎡,
商业面积:2.3万㎡,菜市场:0.59万㎡
建筑类型:住宅 商铺
沿街铺位:北向1-2层商业,加地下层菜市场,南向三层商业
层高:3.9米,4.5米
开间:,3.4米,2.5米,6.4米(2.5米+3.9米)
进深:10米左右;
销售方式:南向内向商铺可单层出售,面积最小10多个平米(小商品市场)
销售率:除城北小学附近,买一层送地下室的商铺,卖了2间,其它未销售。
按揭情况:五成首付五成按揭,外地户口除非有本地公务员担保,否则不予办理按揭。
优惠折扣:一次性付款优惠两个点。
备注:整体销售情况较差。
解放路一二层连体商铺,未销售;
塔南路一二层连体商铺,未销售。
Ø 明珠广场
开发商:安徽明珠房地产开发有限公司
地址:六安市解放中路九墩塘对面
总用地面积约:75600平米,总建筑面积:18万平米
建筑类型:多层、高层住宅,中心商城,宾馆楼,综合楼等共同组成
中心商城:总建筑面积:28000平米,地面五层,地下一层
配备:12部扶梯,2总货梯,2部观光电梯
经营品种类似于商之都
星级宾馆:总建筑面积:19000平米,共八层,
四星级宾馆配备标准,2部客用电梯
沐浴休闲美食娱乐中心:总建筑面积18000平米
2部客用电梯
2、3、4层为规划中的美食娱乐城
5、6、7层为规划中的沐浴休闲中心
层高:3.4~3.7米
开间: 3.5~5米
进深:6~15米
最高价:13800元/平米(紧邻肥西老母鸡两边的单层商铺)
最低价:5260元/平米(一二两层连体,与解放路垂直的最西边步行街)
总价:25万~~200万不等,
单套面积:50~~200平米
单价:5500元/平米
销售率:现已基本买完,只剩下几套面积较大的商铺。
按揭情况:五成首付五成按揭,外地户口除非有本地公务员担保,否则不予办理按揭。
优惠折扣:价格可商议。
备注:1、现小面积已全部售完,只剩下几套大面积。其中最小150平米一二连体,总价在97万元左右;最大200多平米,总价140万元。
2、沿解放路铺面不对外出售,统一招商。
Ø 鼓楼.新天地
开发商:安徽皖美房地产有限公司
行销策划:厦门上城建筑
销售电话:,3212888
占地面积:11.3万平米
建筑面积:20.8万平米
物业类型:集商业、住宅、酒店式公寓、写字楼、农贸市场为一体
五洲风情步行街简况:
层高:5米 主力面积:12-40平米
硬件:大型室外步行梯、人行天桥,300个固定商业停车位
功能分布:五洲名店街、时尚女人街、学生街、儿童街、美食街、酒吧风情街
销售情况:当前正在发售公寓住宅,商业暂未发售,售价不祥

Ø 博亚生活广场
开发商:上海博亚置业有限公司
全程营销:STEED
地址:六安市人民路常青路口
销售电话:3326699
物业类型:商业,步行街
共分四栋,当前开发销售1、2栋,建筑面积约1万多平米,三、四栋待定
面积:主力面积60-80平米,最小20平米,一、二层连体销售,三层大面积销售,店面宽4米,进深8米
层高:一层高5.4米,二层高3.2米
开间:3.5米,4米,4.5米
进深:8米
最高价:9900元/平方米
最低价:5000元/平方米
总价:30万~~100万元不等、
单套面积:最小20多平方米,主力户型60-70平方米,最大的1000多平方米,1000多平方米的一共两套,已卖出一套。
单价:5000多元/平方米-9900多元/平方米
销售率:约30%-40%的销售率。
按揭情况:五成首付五成按揭,外地户口除非有本地公务员担保,否则不予办理按揭。
优惠折扣:当前无优惠措施。
备注:分三期,当前卖的是一期,一共100多套。
2、六安市中心各主干道简况
路名
租金范围(元/㎡/月)
主要商业业态
皖西路
40-170
大型商业、通讯、家电、品牌服饰为主
解放路
45-130
解放路由于改造,经营格局不明显,电脑、手机、书店、高档服饰都有所涉及
人民路
75-90
电脑产品为主,服饰、花店、家电为辅
云露街
40-60
以服饰为主,为中低档产品,偏中档
大别山路
30-70
建材为主,农机电、摩托车为辅
梅山路
25-60
宾馆、花店、妇女儿童服饰、酒店为主
3、市内各大商场经营业态
Ø 百大金商都
楼层
业态分类
说明
负一层
金商都超市
满足六安市中心老百姓生活日用需求,聚集人气
一 层
百货鞋帽
精品皮鞋、箱包皮件、钟表照材、金银首饰、名烟名酒、数码电子、化妆品、珠宝玉器
二 层
针织男装
名牌男装、休闲男装、名牌衬衫、名牌羊毛衫、各类针织品、中高档内衣
三 层
精品女装
休闲女装、淑女装、名牌时装、职业女装、名牌女装、中老年服装、名牌饰品
四 层
童装家具
运动休闲
童装、运动休闲、健身器材、文体办公、工艺美术、床用家居、餐饮
五 层
综合办公区
金商都商贸有限责任公司
Ø 西都时代广场
楼层
功能组合
业态分类
说明
负一层
世纪联华
大卖场
满足六安市中心老百姓生活日用需求,聚集人气
一 层

西都百货
时尚精品广场
男女皮鞋、箱包皮件、钟表照材、金银首饰、名烟名酒、手机通讯、美食天地
夹 层
儿童广场
童装、童鞋、婴幼儿用品、孕妇装、美容院、时尚生活馆、娱乐城
二 层
服饰生活广场
商务休闲、青春休闲、精品男装、西服衬衫、职业休闲装、淑女装、中老年服装、年仔皮装、咖啡吧
三 层
日常见品
针纺家电广场
家电、动动休闲、床上用品、健身器材、办公用品、工艺品、日用百货
四 层
六安西都百货有限公司

2、项目自身情况分析
Ø 开发商简介
Ø 项目概况
Ø 开发项目的必要性与可行性
Ø 项目选址
Ø 项目SWOT分析
开发单位简介
安徽省加烨置业有限公司位于合肥市宁国路150号加烨广场,是一家集房地产开发、建材销售,建筑装饰为一体的实业公司。
公司注册资金1800万人民币,为民营企业,法人具有十几年房地产开发经验,分别在阜阳、合肥、六安等地有近50万方的房地产开发业绩。
项目概况
”五里墩大桥A地块城市改造项目”是六安市旧城改造的项目之一。项目位于五里墩大桥以东,皖西路以北,市轻工机械厂以西的旧城区。
该地块总面积80亩,有效用地面积60亩,道路占地20亩,容积率1.83,可建成商业、住房总面积为98000平方米。其中沿街商铺 0平方米,住宅78000平方米,绿化率30%。
开发项目的必要性与可行性
为加快六安市旧城改造的步伐,改进六安的城市面貌,改进城市居民的环境与住宅条件,提高老百姓的生活水平。而且,由于该地块是六安通往合肥的东大门。因此,建设改造该地块势在必行。
项目选址
该地块作为六安市的东大门,交通便利,人口密集、人气旺盛的地方,若能建成环境优雅、建筑风格独特、质量上乘的住宅小区,势必成为六安市的一大亮点。
项目SWOT分析
优势:
ü 该地块位于五里墩大桥以东,是连接经济开发区和金安区的中心位置,是六安东区的核心地块。而且,地块位于皖西路东段,皖西路是六安市最繁华的商业地段;地理位置优越,具有明显的增值空间。
ü 该地块位于皖西路以北,即将开通的龙河中路以东,北侧还有支路,长安南路由此通往火车站,交通十分便捷。
ü 小区空气清新,建设后环境优美,地块将建设的河道与生态绿化带,将成为人们休闲娱乐的好去处。
ü 小区近10万平方米的建筑面积,是一个大型集中化的生活小区。
ü 该地块已经基本完善,路、电、水、通讯等设施,入场便可施工。
ü 项目区域文化教育、商业配套设施基本齐全。

劣势
ü 小区沿河的低矮建筑物,整体形象较差,影响小区景观、生活与品质。
ü 河道尚未进行治理,形象较差,同样影响小区景观、生活与品质。
机会点
ü 与本项目所处区位、规模特质相近的可竞争楼盘较少,抓住市场机会点,积累有效客户。
ü 本区域房地产市场处在发展阶段,整体营销实力不强,给项目预留的发展、发挥空间较大。
ü 现市场的房价略高出市民的承受价位,据调研,市民对本项目的预期价位认同感较强,为本项目打入市场奠定了良好的基础。
威胁点
ü 地块内的河道走向、拆迁安置及汽车站的物业范围存在较多的不定性,影响项目的运行周期。
ü 周边大型同类型物业对项目造成较大的销售压力。
第三部分:项目可行性研究分析
计算前提:全部以自筹资金计。
一、成本分析
1、 土地费用:4000万元
政府土地收益金:4000万元
契税:4000×4% =160万元
共计:4000 +160 = 4160万元
2、 前期工程费用:451.24万元
规划、单体设计费:98000㎡×25元/㎡=2457万元
地质勘探费:98000㎡×2元/㎡=19.6万元
场地三通一平费:53360㎡×8元/㎡=42.688万元
测绘、单体放验费:98000㎡×2元/㎡=19.6万元
招投标费:8864万元×1‰=8.864万元
质监费:98000㎡×2.5元/㎡=24.5万元
抗震安全评估费:8864万元×1‰=8.864万元
住宅工程报建费:78000㎡×100元/㎡=780万元
商网建设工程报建费: 0㎡×125元/㎡=250万元
规划综合技术服务费: 98000㎡×3元/㎡=29.4万元
工程建设监理费:8864万元×1.2%=106.37万元
施工图纸审查费:98000㎡×2元/㎡=19.6万元
发展散装水泥专项基金:98000㎡×1.5元/㎡=11.76万元
施工合同印花税、鉴定费:8864万元×0.17%=15.07万
白蚁防治费:98000㎡×2.5元/㎡=24.5万元
施工图纸防雷审查费:98000㎡×1.1元/㎡=10.78万元
合计前期工程费用:1619.53万元
3、 建安费:万元
住宅
多层:800元/㎡×46800㎡=3744万元
小高层:1000元/㎡×31200㎡=3120万元
商网: 0㎡×1000元/㎡= 万元
合计:8864万元
4、 基础设施费:1693.63万元
小区绿化费:53360㎡×34%×60元/㎡=94.048万元
小区道路建设费:13340㎡×150元/㎡=200.1 万元
水表出户安装费:500元/户×832户=41.6万元
供水施工费(室外):98000㎡×10元/㎡=98万元
电表出户费:400元/户×832户=33.28万
供电施工费(室外):98000㎡×15元/㎡=81.09万元
变压器安装费:10台×30万元/台·400KWA=300万元
智能化建设费:98000元/㎡×60元/㎡=588万元
煤气开户费:3000元/㎡×632户=189.6万元
合计以上基础设施费用共:1693.63万元

1—4项费用合计:
4160万元万元＋1619.53万元＋8864万元＋1693.63万元=16337.16万元
5、不可预见费用:16337.16万元×3%=491.238万元
6、管理费用:16337.16万元×2%=327.492万元
7、销售费用:16337.16万元×2%=327.492万元

1—7项费用合计:
投资总额:16337.16万元＋491.238万元＋327.492万元＋327.492万元=17483.38万元
二、收益分析
1、销售单价确定
1)住宅价格确定
根据成本估算及对市场研究分析的结果,运用市场比较法初步确定,本项目对外销售多层价格为2100元/平方米,小高层价格为2400元/平方米。
2)商网价格确定
用同样的方法,将商网的平均价格确定
皖西路:6000元/平方米
小区北部规划道路沿街商铺:4000元/平方米
小区间规划道路沿街商铺:5000元/平方米
2、销售收入小结
住宅:
多层:2100元/㎡×46800㎡=9828万元
小高层:2400元/㎡×31200=7488万元
小计:9828万元+7488万元=17316万元
商业:
小区间规划道路沿街商铺:5000元/㎡×12353㎡=6176.5万元
小区北部规划道路沿街商铺:4000元/㎡×2353㎡=941.2万元
皖西路沿街商铺:6000元/㎡×5294㎡=3176.4万元
小计:6176.5万元＋941.2万元＋3176.4万元=10294.1万元
合计:17316万元+10294.1万元=27610.1万元
销售税金:27610.1万元×5.6%=1546.1656万元
3、利润计算
投入成本:17483.38万元
销售税金:1546.17万元
销售收入:27610.1万元
利润:27610.1万元—17483.38万元—1094.74万元=8580.55万元
利润率:8580.55万元÷17483.38万元=49.08%

三、风险分析
1、盈亏平衡分析
影响本项目税前利润的几个主要因素分别是建筑工程投资、商品房销售价格、商品房销售率等。这些因素受六安政治、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目的经济效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向运动,达到项目的税前利润为零,即项目盈亏平衡点的临界点。(见下表)
1)盈亏平衡表
因素
建筑工程投资(万元)
商品房销售价格(元/平方米)
商品房销售率
因素现在估算值
17483.38
2817.36
100%
因素盈亏平衡点变化百分比
57.92%
-36.68%
-36.68%
因素盈亏平衡点值
27610.1
1784.02
63.32%
税前利润
0
0
0
税前利润变化幅度
—100%
—100%
—100%

2)盈亏平衡点分析
综上所述,当建筑工程投资总成本增加57.92%,或商品房销售价格下降36.68%,或商品房销售率下降36.68%%时,达到盈亏平衡点。根据市场预测,该项目的投资总成本增加不会超过30%,平均销售单价不会低于2500元/平方米,商品房销售率不会低于85%,因此,该项目有盈无亏。
2、敏感性分析
本项目的敏感性分析仅针对投资利润率,分别计算售价上下波动5%,10%,15%和总投资上下波动5%,10%,15%,对经济指标——投资利润率的影响。
1)敏感性分析表
售价变动敏感性分析
经济指标
基准方案
售价变动
—15%
—10%
—5%
5%
10%
15%
投资利润率(%)
49.08
26.72
34.19
41.65
56.53
63.98
71.44
经济指标
基准
方案
投资变动
—15%
—10%
—5%
5%
10%
15%
投资利润率(%)
49.08
75.39
65.64
56.92
41.98
35.53
29.64
从上表能够看出,本项目售价对收益影响较大:当售价增加5%时,投资利润率上升到56.53%,上升了7.45个百分点。因此,为了确保项目取得预期的利益,建议引入专业的营销策划公司介入,加强市场营销工作,尽量使销售收入计划得以实现。
另一方面,也能够看出,本项目投资对收益影响也较大:当投资费用增加5%时,投资利润率下降到41.98%,下降了6.11个百分点。因此,在项目的开发过程中,应该对成本进行有效的控制,这样才能保证本项目投资利润率得以实现。
二者比较,从投资和售价对投资利润的比较中能够看出,销售价格的影响程度与投资的影响程度几乎相同。因此,在项目运行中,不但要注意成本控制,还要注意销售计划的实现。
四、经济社会效益评估
投入成本:17483.38万元
销售税金:1546.17万元
销售收入:27610.1万元
利润:27610.1万元—17483.38万元—1094.74万元=8580.55万元
利润率:8580.55万元÷17483.38万元=49.08%

1、经济效益评估
本项目税后净利润为8580.55万元,投资利润率为49.08%,远高于房地产项目的平均收益率,因此,本项目本方案在经济效益上是可行的。
本项目由于企业的强大资金实力和自身的平衡能力,因此本项目在资金流动上可行。

2、社会效益评价
本项目为旧城改造项目,能够改进居民的住宅环境和居住条件,居民回迁,从而改进生活条件,住上好房子;小区周围因开发而进行的市政配套建设、道路、绿化的改造,大大改进了周围居民的生活环境.
本项目的开发,可为推动六安市旧城改造提供一个借鉴,改进环境并对六安的住宅建设发展起了推动作用,成为六安住宅新名片。新旧比明显,给政府树立旧城改造典范。给政府信心,能够给后面的项目政府提供政策支持打下基础。同时改进了当地居民居住环境,提升城市品位,增加了城市新景观,服务人民,造福社会。因此,具有良好的社会效益。

3、环境效益评价
本住宅小区要满足居住生活环境的实用性、舒适性和安全性的要求,为社会提供多样化、适应性强的住宅,创造具有良好环境、有完善基础设施的文明小区。
为达到上述目标,该项目在规划中以人为本,注重生态环境,合理进行绿化和安排交通体系,创造一个安全的居住环境。本项目具有良好的环境效益。
五、结论
综上所述,本项目可行。
第四部分:项目建议
一、产品建议
塑造六安地区高品质住宅的代表,具体落实为”多层住宅+小高层标志型住宅+大型商业配套”等产品形态。
由于本项目地块中有天然河流穿过地块,根据规划需要在河流沿岸建设绿化带,因此考虑沿河岸景观建设多层住宅。然后向两边扩展的同时逐步提高建筑高度,从低层住宅过度到标志性的小高层住宅。这样整个社区就错落有致,别具一格,能迅速树立品牌口碑。
另外在道路沿线设置大型商业配套,服务小区及周边居民的生活,以自主经营为主。

二、配套建议
依据小区的规模,小区的公共配套应有:会所、幼儿园、小学、健身器材、诊所、移动营业处、银行储蓄所、超市等;
我们建议除了以上配套外,还应配备的设施和服务有:
1、社区会所:建议配置餐厅、游泳池、美容美发厅、图书阅览室、健身房、桑那房、游戏机室、乒乓球室、台球室、网吧、医务室、洗衣房。
2、游泳池:建议引入空中游泳池。
3、中水处理系统:针对六安缺水现象,我司建议设计2套排污管道,即生活排水和马桶排水分开,可根据需要,将部分生活排水回收,二次处理,用于小区绿化灌溉、洗车及做为水景补充水源。这也可做为社区的又一卖点。
4、换热站:依据小区规模,建议至少要建一处换热站,以保证居民冬季室内温度。
5、供水系统:建议设计3套供水管道,自来水、纯净水、温泉水入户,纯净水以经营性质,短时间内即可收回管道成本,并赢得回报;温泉是六安的一大资源,已被较多楼盘利用,据有关部门检验,温泉水中含多种微量元素,健康、保洁,可预防多种疾病。
6、燃气系统:建议提供管道天然气,且提供防煤气泄漏系统,为居民使用安全提供保证。
7、通讯系统:电话线、有线电视、宽带(建议上电信宽带,速度快),室内综合布线,客厅、主卧各配一个端口。
8、安保系统:建议封闭式管理,设红外线监控系统、楼宇可视对讲门铃、家庭紧急报警按钮。
9、物业管理:三表IC卡缴费。
三、建筑单体设计建议

(一)户型设计建议
1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不但仅是面积问题,更重要的是功能、质量方面的适度超前,这就要求设计人员必须考虑到今后数 内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话,那么我们的住宅将肯定会备受青睐,也肯定会成为销售中的一个强力卖点。
2、住宅设计应充分体现”以人为本”的原则,想住户之所想,每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室,要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说:”以人为本,就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、功能分室等要求设计。
3、户型设计多样化,包括平面布局的多样化,建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化(平面、复式),物业档次的多样化(多层、小高层)等。
4、 户型设计、室内布局要尽可能满足住户的景观需要,将室内景观向室外延伸,让住户更多地亲近自然。因此,窗户要加大,窗台要降低,还可设计弧形窗、落地窗、转角窗、宽角度窗,让住户对室外景观一览无遗
5、户型配比
物业类型
主力户型面积(平方米)
户型面积(平方米)所占比例
多层
120
100——110 30%
110——130 50%
150以上 20%
小高层
130(每栋最高层能够以跃层形式出现,预计180左右)
110——130 20%
130——150 65%
150以上 15%
商铺
96
12米*4米(上下两层)

附:户型参考图

附建议参考主力户型(三室两厅双卫双阳台)
(1)超大面积的客厅设计,除满足会客需要外,还给居者留有足够的活动空间。
(2)巧妙的门厅设计,使门与客厅之间拥有过度空间,增强了私密性;同时在门厅内能够更换装束,使您的客厅始终保持清新与洁净。门厅的设置能体现居者的身份地位和生活品位。
(3)主卧室面积大,便于家具的摆放。
(4)双卫生间设计,使您的生活更舒适、方便。
(二)建筑造型外立面建议
一层使用石材,二层以上采用仿毛石贴面与涂料结合,颜色以体现现代建筑风格的浅色调为主。
单元门厅:采用简约平顶设计,侧墙采用玻璃幕墙,保证门厅的采光性能。内部安装吸顶灯及不锈钢信箱,地面铺设花岗岩,顶部进行吊顶处理。

(三)建筑风格及建筑形式建议
本项目建筑风格及建筑形式遵循的总原则为推陈出新,引进新的设计理念,使产品有别于其它现存楼盘,有新意、有趣味,这样才可具有市场竞争力,如与市中其它楼盘雷同,我们的客户群体只能限制在城区,市区客户失去了购买理由。
我们建议,本项目的建筑风格应与自然景观相协调,以现代风格为主调,借鉴婉约的江南风格,加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号(如:外飘窗、整体外窗框、落地阳台等)和建筑色彩,使整个社区呈现出建筑与自然的对话,人与建筑的切合,自然与人的融合,三方面的完美统一,和谐共生。
1、建筑形式:
Ø 外立面力求清新、简约、大方,线条流畅,加大采光面积。
Ø 屋顶在做好防水、隔热的同时,运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言,使整个建筑显得飘逸、流畅,本项目建议的 物业类型,屋顶可采用平坡结合的形式,半坡,一面做露台;一层可适当赠送私家花园,靠近景观区的单元可在景观朝向方做观景阳台,在强调人与自然对话的同时,更多的创造经济效益;
Ø 商业网点建议以5米左右的大开间、大跨度、自由分割为基础,适当加大一层层高,减小二层挑出的距离,避免一层建筑出现阴暗、采光不好的弊病,并在建筑前预留出停车及绿化空间,为网点的对外服务做好准备;
Ø 会所、水泵房、配电室等附属设施也应充分考虑到其建筑的统一性,使其也可成为社区的一处景观。
Ø 因本小区所针正确客户群年龄跨度较大,建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调,不同组团可添加不同色系的附属色,可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择,各组团可在统一中求变化,在变化中求统一,最终做到淡雅中不失明亮,清亮而不妖艳;
Ø 外窗玻璃不可分割的过小,也可配合建筑色彩,略加色彩支持;
Ø 屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来,使建筑色彩更加丰富;
Ø 建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主,部分建筑构件建议购买成品构件,抓住一种风格,把味道做足。
2、建筑细部建议