商业地产基础知识培训53张.pptx

商业地产基础知识培训商业地产基础知识培训目录商业地产的定义1商业地产的类别划分2商业与住宅的区别3商业地产的销售模式4中国商业地产现状及趋势5国内外知名商业项目61、商业地产的定义1.1什么是商业地产1.2商业地产的发展经历1.3商业地产的专业术语1、商业地产的定义1.11.1什么是商业地产什么是商业地产简单的说，就是“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产的属性本身来讲有广义广义和狭义狭义之说。狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。写字楼商铺商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。1.21.2商业地产的发展经历商业商业模式模式国外国外模式模式发展发展特征特征国内国内模式模式发展发展特征特征城市生活休闲中心街区商铺百货商场摩尔摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨百货大楼供销社我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化大型超市大型超市城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国国内内汽汽车车保保有有量量低低难难以以支支撑撑 真真 正正意意 义义 的的郊郊 区区mallmall着眼于满足大众日益增加的精精神神和和文文化化需求，国内目前出现的并不多，惠惠商商项项目目率率先先将将城城市市休休闲生活带到常州闲生活带到常州购物中心购物中心第一代商业第一代商业第三代商业第三代商业第二代商业第二代商业城市中心区域社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽 第四代商业第四代商业城市核心尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。1.21.2商业地产的发展经历尺度二：交通状况国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。1.21.2商业地产的发展经历尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。1.21.2商业地产的发展经历1.21.2商业地产的发展经历城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。初级阶段 城市化率30%以下 商业向城市的几何中心聚集聚集 零售行业的特征：向心聚集 中级阶段 城市化率70%以下 零售行业的特征：离心分散 商业向城市的几何中心发展发展高级阶段 城市化率70%以上 零售行业的特征：离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集聚集1.31.3商业地产的专业术语边圈边圈次圈次圈 主圈主圈商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围 主圈：主圈：65%65%顾客来自主要商圈。顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟 次圈：次圈：25%25%顾客来自次要商圈。顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟 边圈：边圈：10%10%顾客来自边缘商圈。顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点人口数量及特点交通状况交通状况商业发展潜力商业发展潜力人文、公共配套人文、公共配套商业规模商业规模影影响响商商圈圈大大小小的的因因素素1.31.3商业地产的专业术语铺面房：铺面房：是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。1.31.3商业地产的专业术语铺位：铺位：一般是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中某一单独一般是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中某一单独单元或某些独立的售货亭等，俗称店中店。由于物业属性不同，必然导致其差异性的存在。单元或某些独立的售货亭等，俗称店中店。由于物业属性不同，必然导致其差异性的存在。1.31.3商业地产的专业术语MALLMALL：MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为SHOPPING CENTER，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在10万以上，由管理商统一经营的物业。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping+Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。1.31.3商业地产的专业术语业态业态针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提高销售和服务的类型化服务形态。业态是定义为经营的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖点的具体经营形势。1.31.3商业地产的专业术语投资回报率投资回报率投资回报率=年利润或年均利润/投资总额100%。投资回报率的英文全称为（return on investment)，简称ROI。它是常见的经济学名词，它是指投资后所得的收益与成本间的百分比率。1.31.3商业地产的专业术语返租返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的几年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。返租:是指买卖双方在成交的同时就约定于未来某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。1.31.3商业地产的专业术语专业市场专业市场传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。1.31.3商业地产的专业术语商圈商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，他们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。1.31.3商业地产的专业术语HOPSCAHOPSCA豪布斯卡豪布斯卡是六个英文单词首席字母组成的一个词HHotel（酒店）OOffice(办公）PParking(停车场)SShopping(购物)CConvention(集会)AApartment(公寓)把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。细分功能区划的“豪布斯卡”规则：“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓。1.31.3商业地产的专业术语REITSREITS（房地产投资信托）（房地产投资信托）REITS可分为三种类型，即股权类、债券类和混合类，他们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可以为购物中心开发商提供长期贷款。房地产产业基金房地产产业基金房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。2、商业地产的类别划分2.1、按照开发形式进行分类2.2、按座落位置分2.3、按规模分2.4、按照商铺的位置形式分类 2.2.1 1按照开发形式进行分类按照开发形式进行分类（1）商业街商铺；（2）专业市场类商铺；（3）社区商铺；（4）住宅底层商铺；（5）百货商场、购物中心商铺；（6）商务楼、写字楼商铺。商业街商铺商业街商铺 专业市场类商铺专业市场类商铺 社区类商铺社区类商铺 住宅底商商铺住宅底商商铺 购物中心商铺购物中心商铺 住宅底商商铺住宅底商商铺 2.22.2按照按照坐落位置坐落位置进行分类进行分类（1）市中心区商业;（2）居住区附近及其他市区商业;（3）交通枢纽附近商业;（4）市郊商业。2.32.3按照按照规模进行分类规模进行分类（1）大型建筑面积过万平米；（2）中型-分布广泛大型商业区的补充；（3）小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。2.42.4按照按照位置形式位置形式进行分类进行分类铺面房和铺位3、商业地产与住宅地产的区别3.1商业地产与住宅地产的内在联系3.2商业地产与住宅地产的九大区别3.13.1商业地产与住宅地产的内在联系商业地产与住宅地产的内在联系（1）开发模式商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，幵带来巨大的投资风险，很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在目套用住宅开发模式的现象。（2）经营思路大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思路，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。（3）操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。（4）赢利住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品；商业地产则是长期经营的开始，需要不断地注入资金，用于长期的回报。3.23.2商业地产与住宅地产的九大区别商业地产与住宅地产的九大区别（1）商业地产的首要价值体现在地理位置-住宅地产地理位置选择的弹性较大；-商业地产则要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段；（2）目标顾客不一样-住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具体投资能力，都可以成为目标客户；-商业地产的目标客户则相对固定，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分为主力经营户等；（3）功能、用途不一样-住宅的功能和用途一般来讲就是居住；-商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等等；（4）消费环节不一样-住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；-商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，他还要进行招商、装修、进货和经营；所以，住宅是一个终端、销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始；3.23.2商业地产与住宅地产的九大区别商业地产与住宅地产的九大区别（5）对物业的要求不一样住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能都可以，对层高、荷载等的要求也不高；但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，仸何方面都有可能影响商业地产项目的生存；（6）产品的设计不一样住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要；对于商业而讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样；（7）销售、营销不一样住宅可以一卖了之，目的简单直接；商业地产是以物业升值和商业经营为投资劢力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返祖、回报和风险的问题；因此，住宅和商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的；（8）投资回报的形式不一样住宅的投资回报形式只能通过销售来实现；商业地产的投资回报形式有三种：一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值；商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商候选人开发的资金问题，而经营收益和物业提升才是商业地产投资回报的最主要形式；3.23.2商业地产与住宅地产的九大区别商业地产与住宅地产的九大区别（9）专业性区别：总体来说，商业地产要求更加专业，商业地产不仅需要专业的规划、设计、市场调整、立项定位、还需要专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务；从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小。而商业项目做旺后其收益从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小。而商业项目做旺后其收益会爆发式增长；但一旦没做旺其价值就极低，深则一文不值，风险性极大。会爆发式增长；但一旦没做旺其价值就极低，深则一文不值，风险性极大。3.23.2商业地产与住宅地产的九大区别商业地产与住宅地产的九大区别从开发的角度来看，则可以从规划、开发流程、利益三大层面做比较：从开发的角度来看，则可以从规划、开发流程、利益三大层面做比较：1、规划区别商业地产的定位需广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等等方面的分析；但现实中多数商业地产的开发商没有做好规划，直接先把项目盖起来，最后商业定位就出现问题了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商困难，进驻商家不理想的结果；2、开发流程区别商业项目开发需：1】培育期：商业项目的前期调研、定位、规划、招商；2】运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年；3】调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整；3、利益关系区别住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链；而商业地产须平衡多方利益，其考虑的价值链上包含：“发展商发展商投资者投资者经营商家经营商家消费者消费者”这样一个完整的结合体，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨；4、商业地产的销售模式4.1纯销售4.2带租约销售4.3返租销售：分为短期返租和长期返租4.4整体转让4.5先销售再回购5、商业地产的现状及趋势5.1购物中心5.2专业市场5.3商业步行街5.4主题商业5.5商业的发展趋势百货大楼百货大楼在中国，购物中心尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。购物中心是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础，而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。主题特色主题特色创新的功能组合化形式创新的功能组合化形式5.15.1购物中心购物中心摊位式摊位式中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，不管叫什么，这类集散中心，最为鲜明的特色就是其行业性和专业性。这种形态与前述的购物中心截然不同，甚至刚好相反。它的目标客户是小众性的和行业性的，相对与购物中心而言少为人知。拥有物流功能拥有物流功能以商品展示为主以商品展示为主5.25.2专业市场专业市场企业集群采购、商品企业集群采购、商品展示、电子商务、现展示、电子商务、现代物流代物流在商业地产中，尤其是在一些一线都会城市，在90年代末人为地悄悄的开发出更新型的商业地产形态，这就是以消费对象为核心，以消费习惯为轴心的创新型的主题化商业平台。5.45.4主题商业主题商业主题商业主题商业社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态。近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片，自20世纪80年代，我国开始建设现代的步行商业街。进入21世纪，我国许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮，步行商业街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。5.45.4主题商业主题商业未来我国以步行商业街为主要表现形式的商业区街模式将会与国际接轨，从传统的综合型自发形成的街区商业，转型并升级换代成为以主题特色为核心吸引力的具有鲜明地域或区域文化个性的区街商业组合。5.55.5商业的发展趋势商业的发展趋势1、房地产投资开发方向和目光逐步转移到商业地产2、大量海外资本瞄准国内商业地产大蛋糕寻求切分3、商业地产开发和城市运营规划紧密结合相互联动4、专业运营商作为独立的角色出现在商业地产领域5、商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队6、国内外知名商业项目6.16.1加拿大爱民顿加拿大爱民顿MALLMALL6.26.2美国美国MALLMALL6.36.3广州天河城广州天河城6.36.3广州天河城广州天河城6.46.4香港朗豪坊香港朗豪坊谢谢观看46凡事不要说我不会或不可能，因为你根本还没有去做！47成功不是靠梦想和希望，而是靠努力和实践48只有在天空最暗的时候，才可以看到天上的星星49上帝说：你要什么便取什么，但是要付出相当的代价50现在站在什么地方不重要，重要的是你往什么方向移动。51宁可辛苦一阵子，不要苦一辈子52为成功找方法，不为失败找借口53不断反思自己的弱点，是让自己获得更好成功的优良习惯。54垃圾桶哲学：别人不要做的事，我拣来做！55不一定要做最大的，但要做最好的56死的方式由上帝决定，活的方式由自己决定！57成功是动词，不是名词！28、年轻是我们拼搏的筹码，不是供我们挥霍的资本。59、世界上最不能等待的事情就是孝敬父母。60、身体发肤，受之父母，不敢毁伤，孝之始也；立身行道，扬名於后世，以显父母，孝之终也。孝经61、不积跬步，无以致千里；不积小流，无以成江海。荀子劝学篇62、孩子：请高看自己一眼，你是最棒的！63、路虽远行则将至，事虽难做则必成！64、活鱼会逆水而上，死鱼才会随波逐流。65、怕苦的人苦一辈子，不怕苦的人苦一阵子。66、有价值的人不是看你能摆平多少人，而是看你能帮助多少人。67、不可能的事是想出来的，可能的事是做出来的。68、找不到路不是没有路，路在脚下。69、幸福源自积德，福报来自行善。70、盲目的恋爱以微笑开始，以泪滴告终。71、真正值钱的是分文不用的甜甜的微笑。72、前面是堵墙，用微笑面对，就变成一座桥。73、自尊，伟大的人格力量；自爱，维护名誉的金盾。74、今天学习不努力，明天努力找工作。75、懂得回报爱，是迈向成熟的第一步。76、读懂责任，读懂使命，读懂感恩方为懂事。77、不要只会吃奶，要学会吃干粮，尤其是粗茶淡饭。78、技艺创造价值，本领改变命运。79、凭本领潇洒就业，靠技艺稳拿高薪。80、为寻找出路走进校门，为创造生活奔向社会。81、我不是来龙飞享福的，但，我是为幸福而来龙飞的！82、校兴我荣，校衰我耻。83、今天我以学校为荣，明天学校以我为荣。84、不想当老板的学生不是好学生。85、志存高远虽励志，脚踏实地才是金。86、时刻牢记父母的血汗钱来自不易，永远不忘父母的养育之恩需要报答。87、讲孝道读经典培养好人，传知识授技艺打造能人。88、知技并重，德行为先。89、生活的理想，就是为了理想的生活。张闻天90、贫不足羞，可羞是贫而无志。吕坤