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前期物业介入方案

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2020年6月23日
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前期物业介入方案

前期物业介入方案
在物业管理早期介入阶段, 从物业管理的角度, 对物业的规划设计、 建筑安装、 设施配置、 设备选型等方面提出合理化意见和建议, 使之既符合物业管理的要求, 又满足广大业主的需求, 尽可能地减少疏漏, 避免遗憾, 保证质量, 节约成本。根据某项目工程进展情况, 从以下方面综合考虑制订方案:
一、 工作内容:
( 1) 从政策法规的角度, 提供有关物业管理的意见和依据。
( 2) 从物业管理的角度, 对以下方面提出合理化意见。
( 3) 园区规划设计。
( 4) 建筑设计和选材。
( 5) 环境整体设计。
( 6) 标识系统的设计、 配置。
( 7) 绿化设计。
( 8) 其它公建配套设施配置。
( 9) 电梯、 空调系统的配置。
( 10) 消防设施配置。
( 11) 安全监控系统配置。
( 12) 弱电系统其它配置。
( 13) 各类设备配置、 选型。
( 14) 隐蔽工程施工。
二、 接管验收管理方案
为确保项目的环境、 建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求, 维护业主的合法权益, 方便日后的物业管理, 特制项目接管验收方案。
1、 管理内容:
( 1) 了解接管物业的基本情况。
( 2) 编制《物业接管验收计划》, 确定物业验收的标准、 方法和日程安排。
( 3) 与开发、 设计、 施工单位一起, 依照接管验收标准, 对商业街区物业进行现场初步验收, 并将验收结果记录在《物业交接验收表》上, 同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
( 4) 与开发、 施工单位一起, 对项目物业进行现场复验, 直至符合规定的要求和标准。
( 5) 与开发、 施工单位联合进行项目物业交接。
( 6) 核对、 接收各类房屋和钥匙。
( 7) 核对、 接收各类图纸资料, 并加以整理归档。
( 8) 核对、 接收各类设施设备。
( 9) 核对、 接收各类标识。
2、 管理措施:
( 1) 组建接管验收小组, 负责项目的接管验收工作。
( 2) 制定接管验收规程。
( 3) 掌握物业验收的标准和程序。
( 4) 提高对接管验收重要性的认识。
( 5) 实事求是地开展接管验收工作。
( 6) 按规定办理接管验收手续。
三、 业主入住管理方案
在办理业主入住手续时, 为业主提供方便、 快捷、 及时、 周到的服务, 对于塑造管理公司的形象, 给业主留下良好的第一印象, 具有重要作用
1、 管理内容:
( 1) 在业主领房前将所有资料准备齐全。
( 2) 精心布置业主入住现场, 为业主办理领房手续提供一条龙服务。
( 3) 业主所持的入住通知单和各类必备证明, 发放交房资料。
( 4) 收回业主按规定填写的各类表格, 收取业主应缴纳的费用。
( 5) 陪同业主验房, 办理领房手续。在验房过程中, 发现的房屋质量问题经业主确认后, 填入《业主验收交接表》。
( 6) 对验房交接中发现的房屋质量问题, 与业主约定时间, 及时解决。
2、 管理措施:
( 1) 制定《业主领房程序》。
( 2) 策划业主入住现场布置方案。
( 3) 按照业主领房程序, 安排工作流程。
( 4) 热情接待, 百问不厌, 虚心听取业主意见。
( 5) 按规定办理业主入住手续。
四、 秩序维护管理方案
在项目物业管理中, 应当运用现有的科学技术手段与管理手段, 依靠各种先进设备、 工具和人的主观能动性, 维护项目物业和业主的安全, 这是一项很重要的工作, 最为广大业主所关注, 特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、 管理内容:
( 1) 常规防范: 采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式, 维护项目物业小区公共秩序, 防止和制止任何危及或影响物业、 业主安全的行为。
门岗的任务:
a.礼仪服务( 向业主行举手礼或注目礼) ;
b.维护出入口的交通秩序;
c.对外来车辆和人员进行验证和换证;
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区;
e.严禁携带危险物品进入物业服务区;
f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区, 即与物主核实, 并作登记。
g.为业主提供便利性服务。
巡逻岗的任务:
a.按规定路线巡视检查, 不留死角;
b.巡查车辆停放情况, 维护道路畅通, 做好安全防范工作;
c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范;
d.物业服务小区安全检查;
e.装修户的安全检查;
f.防范和协助公安部门处理各类治安案件;
g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。
2、 管理措施:
( 1) 实行半军事化管理, 制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施, 并严格付诸实施, 以增强秩序维护员的工作责任心。
( 2) 强化秩序维护员的内务管理, 开展系统化军事素质培训, 提高秩序维护员的思想素质和业务技能, 每年组织不少于4次会操。
( 3) 加强秩序维护员的行为规范教育, 要求服装统一, 佩证上岗, 言语文明, 举止得当。
( 4) 严格执行秩序维护巡更点到制度, 确保巡逻质量。
( 5) 监控中心设备每天检查、 保养, 监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
五、 消防管理方案
结合物业小区特点, 特别有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重, 要根据消防法规的要求, 并结合住宅的实际, 切切实实地做好消防安全工作, 确保业主、 物业财产安全。
1、 管理内容:
( 1) 做好消防监控中心的管理;
( 2) 做好消防设施、 器材的管理;
( 3) 保持消防通道的畅通;
( 4) 加强物业小区装修期间的消防安全管理;
( 5) 严禁携带、 储藏易燃易爆物品;
( 6) 防止电器短路、 管煤泄漏等引发火灾因素。
2、 管理措施:
( 1) 制订并落实消防管理制度和消防安全责任制, 做到责任落实, 器材落实, 检查落实;
( 2) 制订消防事故处理预案, 防患于未然;
( 3) 建立义务消防队, 每月组织一次消防安全学习, 每季组织一次消防演习;
( 4) 定期进行消防检查, 预防为主, 防消结合, 发现隐患, 及时消除;
( 5) 做好消防器材、 设备的检查保养, 使之始终处于完好状态;
( 6) 制止任何违反消防安全的行为;
( 7) 积极开展防火安全宣传教育, 定期向业主传达消防知识;
( 8) 发生火灾, 及时组织补救并迅速向有关部门报警
六、 清洁绿化方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏, 是小区内不可缺少的部分, 关系到整个小区的形象, 也是测定环境质量的一个重要指标, 故拟订以下管理方案:
1、 管理内容:
( 1) 绿化养护: 绿化工应做到管理日常化、 养护科学化。
根据气候, 给花木适量浇水。
根据花木长势, 给花木适量施肥, 适当松土;
及时清除杂草、 枯枝, 春秋两季定期修剪花木, 对遭受损坏的花木及时扶正、 整修或补苗;
制定预防措施, 防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期修剪草坪, 使其生长茂盛, 平整美观。
( 2) 清洁卫生: 经过日常保洁工作, 使小区公共环境和公共部位整洁, 公共设施洁净、 无异味、 无破损。
( 3) 地下车库: 每天清扫地坪, 轻抹各类标志牌, 随时处理大面积油渍、 积水; 每周冲洗地坪, 去除下水道口杂物; 每月对墙身进行去渍和除尘; 每季清洁、 擦拭照明系统, 天花及管道外除尘。
2、 管理措施:
( 1) 建立绿化保洁制度, 狠抓落实;
( 2) 按操作规程进行规范操作;
( 3) 加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训, 提高员工素质, 增强专业技能;
( 4) 以”三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查( ”三查”指: 清洁督查巡查、 管理员巡查、 管理部经理抽查) ;
( 5) 抓好绿化保洁人员的行为规范管理, 要求服装统一、 标识齐全、 言行文明。
七、 房屋、 设施设备管理方案
房屋特别是共用设施设备的管理, 直接影响到小区的形象、 业主的使用效果和物业的使用年限, 其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案:
1、 管理内容:
( 1) 房屋公共部位维护管理: 根据交房进度, 小区内房屋可分为业主已领房和空置房。
租户已领房:
房屋交付时, 服务中心应及时与租户签订物业管理公约, 书面告知装修管理规定, 督促业主按规定办理装修申请手续, 并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备, 楼道墙面、 地面、 扶手、 电梯前厅应根据业主装修进度, 采取保护性措施, 以确保房屋质量和美观, 并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理, 严禁高空抛物。装修结束后, 应注重房屋公共部位的养护和修缮。
空置房:
空置房( 含业主托管房) 移交后, 服务中心应每月通风打扫一次, 并对房屋和设施全面检查( 包括墙面、 管道、 门窗、 电源线路、 电表) , 对发现的问题, 或尽快处理, 或及时报告开发商, 并督促其予以解决。
( 2) 设备设施维护:
a.电梯在装修期间实行保护性管理;
b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查, 发现损坏, 及时维修, 要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
c.公共卫生设施每天检查一次;
d.水泵房、 中央空调机房、 锅炉房每天巡查两次;
e.电梯机房设备, 每周保养一次( 半年保养和一年保养按规定进行) ;
f.消防栓系统、 喷淋和烟感报警系统、 消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;
g.供配电房设备每天巡查一次, 每周检查一次;
h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护;
i.电话机房、 综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;
j.业主自用水电设施的维修, 应按规定填写《有偿服务联系单》, 确保维修及时率与合格率。
2、 管理措施:
( 1) 制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;
( 2) 维修人员持证上岗, 操作规范, 维修及时;
( 3) 抓好维修人员技术培训, 提高业务素质;
( 4) 建立维修人员值班制度, 确保维修及时率与合格率;
( 5) 加强装修管理, 督促做好装修前期申报工作, 并经常进行现场检查, 发现问题及时制止;
( 6) 加强共用设施设备的巡查, 将故障消灭在萌芽状态。

八、 人力资源管理方案
一流的物业必须一流的管理, 一流的管理必须一大批高素质的管理人才和专业技术人才, 而人才的管理与培训, 对于保持员工队伍的高质量, 提高物业管理的水平, 具有十分重要的意义。
1、 管理内容:
( 1) 按照合理的人才结构配置各类人才;
( 2) 任人唯贤, 量材录用;
( 3) 开展业务培训, 全面提高业务素质;
( 4) 进行业绩考核, 优胜劣汰。
2、 管理措施:
( 1) 制定岗位职责, 做到责、 权、 利分明;
( 2) 建立约束与激励相结合的运行机制, 充分调动工作积极性;
( 3) 加强思想作风建设, 树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;
( 4) 岗前培训与在岗培训相结合, 走出去培训与请进来培训相结合:
( 5) 全面考核, 做到公开、 公平、 公正。
九、 档案管理方案:
1、 管理内容:
( 1) 工程档案;
( 2) 业主档案;
( 3) 工作档案;
( 4) 财务档案;
( 5) 文件档案。
2、 管理措施:
( 1) 制定档案管理制度, 并严格执行;
( 2) 按照档案管理要求, 分门别类, 编目造册, 方便查阅, 利于管理;
( 3) 专人管理, 责任到人, 存放有序, 管理规范;
( 4) 配置专门的档案管理用房和必要的设施设备, 以满足档案管理要求;
( 5) 根据档案资料的形式、 性质, 采用不同的管理手段, 科学管理, 确保档案资料完整、 安全;
( 6) 实现电脑化管理, 提高管理水平。