台湾省房地产估价师制度与政策估价与评估的异同考试题样本.doc

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台湾省房地产估价师《制度与政策》: 估价与评估的异同考试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、 单项选择题( 共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意)
1、 采用成本法评估某新建商品房的价值, 测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡, 土地重新取得单价为2100元／㎡, 容积率为2, 建筑密度为40％。该商品房的单价为元／㎡。
A: 3700
B: 4040
C: 4250
D: 5300
E: 工业用地的监测点评估价格
2、 在机会研究的基础上, 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。
A: 投资机会研究
B: 初步可行性研究
C: 详细可行性研究
D: 项目的评估和决策
E: 借款合同
3、 下列( ) 使用条件, 不属于主要为城市规划设计的条件。
A．用途
B．建筑规模
C．容积率
D．绿地率
4、 用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划
B．控制性详细规划
C．城市总体规划
D．修建性详细规划
5、 房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。
A: 等值
B: 不等值
C: 相同
D: 不相同
E: 工业用地的监测点评估价格
6、 城市规划区内的建设工程, 建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
7、 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近, 如果定价比市场领导者的定价低, 则其采用的是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
8、 房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场
B．资本市场
C．信托市场
D．证券市场
9、 关于城市规划审批的下列说法中, 不正确的是__。
A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前, 需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后, 报城市人民政府审批
C．城市详细规划由城市人民政府审批
D．县级人民政府所在地城镇总体规划, 报所在地市人民政府审批
10、 大专院校, 科研院所从事房地产教学、 研究的人员取得房地产估价师执业资格的, 申请注册时, 需要提供__。
A．人才服务中心托管人事档案的证明
B．社会保险缴纳凭证复印件
C．所在单位同意其注册的书面意见
D．所取得的房地产估价科研成果
11、 房地产市场中的__, 是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时, 所出现的空置率上升、 物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
12、 在某居住区规划中, 建筑基底面积300m2, 总建筑面积1500m2, 容积率1.5, 建筑密度为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
13、 估价上的折旧注重的是__。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．价值的减价修正
14、 关于债务融资, 下列说法不正确的是( ) 。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种: 第一种是偿还, 第二种是转期, 第三种是转贷
C．企业债券作为一种有价证券, 其还本付息的期限一般为3～5年
D．利用信贷资金经营, 实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
15、 房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为( ) 。
A．合同协议书、 投标书及其附件、 图纸、 工程报价单或预算书
B．图纸、 投标书及其附件、 合同协议书、 工程报价单或预算书
C．合同协议书、 投标书及其附件、 工程报价单或预算书、 图纸
D．图纸、 工程报价单或预算书、 投标书及其附件、 合同协议书
16、 起修正作用的一般原则中, 又称为审慎原则、 保守主义。
A: 形式重于实质原则
B: 实质重于形式原则
C: 重要性原则
D: 谨慎原则
E: 执行层的组织协调
17、 按照当前中国土地登记制度的规定, 使用集体土地的核发。
A: 《国有土地所有证》
B: 《国有土地使用证》
C: 《集体土地所有证》
D: 《集体土地使用证》
E: 房地产估价机构必须加盖公章
18、 地下室墙采用砖墙时, 其厚度一般不小于mm。
A: 120
B: 240
C: 360
D: 490
E: 执行层的组织协调
19、 某套住宅的使用面积为100㎡, 成交总价为80万元, 其中附带家具和电器的价值为2万元, 成交价款在成交当日支付50％, 余款一年后支付; 假设年折现率为6％, 使用面积与建筑面积的比率为75％, 则在成交当日以建筑面积计算的该住宅”纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。
A: 5680
B: 5830
C: 5850
D: 7574
E: 工业用地的监测点评估价格
20、 《中华人民共和国土地管理法》规定, 对人均耕地特别少的地区, 由省级政府批准, 可增加安置补助费, 但土地补偿和安置补助费之和, 不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。
A．10
B．20
C．30
D．40
21、 某笔贷款的年名义利率为12%, 年实际利率为12.55%, 则该笔贷款是按( ) 作为计息周期的。
A．年
B．半年
C．季度
D．月
22、 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款, 符合房地产估价普适技术性原则中的。
A: 谨慎原则
B: 替代原则
C: 合法原则
D: 最高最佳利用原则
E: 工业用地的监测点评估价格
23、 是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
A: 房屋出租
B: 房屋转租
C: 房屋承租
D: 房屋租赁
E: 执行层的组织协调
24、 单一项目的投资风险颇大, 若把这两个投资项目组合起来, 便能够将两者的风险变化相互抵消, 从而把组合风险降到最低, 要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个__。
A．正的协方差
B．负的协方差
C．标准协方差
D．绝对协方差
25、 非公物拍卖, 委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的, 拍卖人能够向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。
A: 5％
B: 10％
C: 15％
D: 20％
E: 执行层的组织协调
二、 多项选择题( 共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分)
1、 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
2、 在下列定价方法中, 需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
3、 房屋内的夹层、 插层、 技术层及其梯间、 电梯间等其高度在__m以上部位计算建筑面积。
A．1.80
B．2.00
C．2.20
D．2.50
4、 下列不属于房地产中介服务特点的是。
A: 人员特定
B: 时间准确
C: 委托服务
D: 服务有偿
E: 执行层的组织协调
5、 投资利润率的计算基数不包括__。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
6、 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应, 能够将竞争者划分为。
A: 随机型竞争者
B: 凶猛型竞争者
C: 选择型竞争者
D: 从容不迫型竞争者
E: 软弱型竞争者
7、 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场, 土地使用权出让年限为40年, 建造期为2年, 建筑物的经济寿命为60年, 则建筑物折旧的经济寿命为( ) 年。
A．38
B．42
C．58
D．60
8、 关于国家实行土地登记制度, 下列说法正确的是。
A: 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯
B: 属于国有土地的, 核发《国有土地所有证》
C: 属于国有土地的, 核发《国有土地使用证》
D: 属于集体土地的, 核发《集体土地所有证》
E: 使用集体土地的, 核发《集体土地使用证》
9、 以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。
A．经济适用房
B．自建住宅
C．高档别墅
D．联建住宅
10、 依据投资的对象, 投资基金可分为。
A: 股权式基金
B: 有价证券基金
C: 外币基金
D: 本币基金
E: 封闭型基金
11、 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、 落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失．造成建筑物功能折旧的主要原因有等．【 考题】
A: 意外破坏的损毁
B: 市场供给过量
C: 建筑设计的缺陷
D: 人们消费观念的改变
E: 周围环境条件恶化
12、 具有良好的地理位置, 建筑物的物理状况良好, 建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求, 但建筑物的功能不是最先进的, 有自然磨损存在, 收益能力低于新落成的同类建筑物指的是 写字楼。
A: 甲级
B: 乙级
C: 丙级
D: 丁级
E: 借款合同
13、 关于年度运营预算, 下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不但能令物业各项收入与支出的原因一目了然, 还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外, 也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
14、 下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
A: 二者既有相同之处, 又有质的区别
B: 股票投资是一种长期投资, 而公司债券投资则是一种短期投资
C: 股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系, 而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D: 在风险承担方面, 公司债券持有人承担公司经营风险责任, 而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E: 股票投资风险是很大的。相比之下, 公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
15、 收益乘数有__。
A．毛租金乘数
B．利润乘数
C．净收益乘数
D．销售收入乘数
E．潜在毛收入乘数
16、 估价人员在拆迁估价中可按下列__来把握被拆迁房屋的性质和面积。
A．一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
B．地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的, 从其规定
C．拆迁人与被拆迁入协商一致后, 能够依据协商结果进行评估
D．在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时, 拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算
17、 有一房地产, 未来第一年净收益为20万元, 预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元, 收益期为无限年, 该类房地产资本化率为10%, 则该房地产的收益价格为__万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
18、 下列费用中, 不属于物业管理企业经营费用范围的是。
A: 保险费
B: 房产税
C: 法律费
D: 贷款利息
E: 借款合同
19、 城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。
A．房地产转让
B．房地产抵押
C．房地产买卖
D．房屋租赁
20、 按照风险大小和收益水平高低, 一般将房地产投资划分为。
A: 机会型
B: 收益型
C: 大中取大型
D: 收益加增值型
E: 小中取大型
21、 除商品的价格因素外, 影响商品供给的主要因素有__。
A．其它商品的价格
B．厂商对未来的预期
C．生产技术的变动和生卢要素的价格
D．政府的政策
E．消费者的收入水平
22、 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷, 建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。
A: 建设单位
B: 施工单位
C: 总承包单位
D: 监理单位
E: 执行层的组织协调
23、 下列引起房地产价格上涨的因素中, 属于房地产自然增值的因素有。
A: 对房地产本身进行投资改良
B: 需求增加导致稀缺性增加
C: 通货膨胀
D: 外部经济
E: 提高建造成本
24、 收集统计资料时, 对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。
A: 判断提问
B: 多项选择
C: 单项选择
D: 书面提问
E: 执行层的组织协调
25、 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析, 属于房地产市场状况分析中的分析。
A: 需求
B: 供给
C: 竞争
D: 市场占有率
E: 借款合同