城市规划94章.pptx

第四节第四节 居住区规划的技术经济分析居住区规划的技术经济分析（一）、用地平衡表（一）、用地平衡表居住用地平衡表居住用地平衡表项目项目现状现状规划规划面积面积（ha)ha)每人平每人平均均（m m2 2)比重比重面积面积（ha)ha)每人平每人平均均（m m2 2)比重比重居住区总用地居住区总用地居住用居住用地地住宅用住宅用地地公共服公共服务用地务用地道路用道路用地地公共用地公共用地其他用地其他用地1 1、用地平衡表的作用、用地平衡表的作用对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据之一的依据之一进行方案比较，检验设计方案用地分配经济性和合理进行方案比较，检验设计方案用地分配经济性和合理性性审批居住区规划设计方案的依据之一审批居住区规划设计方案的依据之一2、各项用地界限划分的技术性规定、各项用地界限划分的技术性规定1）居住区用地范围的确定）居住区用地范围的确定n当规划总用地周界为城市道路、居住区当规划总用地周界为城市道路、居住区(级级)道路、道路、小区小区路或自然分界线时，用地范围划至道路红线或中心线、自路或自然分界线时，用地范围划至道路红线或中心线、自然分界线；然分界线；n当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。交界处。2）住宅用地范围的确定）住宅用地范围的确定n 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地。以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地。n如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边以住宅的常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅的两侧一般高度计算，住宅的两侧一般按按3-6米计算。米计算。3）公共服务设施用地范围的确定）公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑四围实际所需利用的土地划定界限四围实际所需利用的土地划定界限4）住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定）住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定n按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；并分别计入住宅用地和公建用地；n底层公建突出于上部住宅或占有专用院场或因公建底层公建突出于上部住宅或占有专用院场或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地需要后退红线的用地，均应计入公建用地。5）道路用地范围的确定）道路用地范围的确定n居住区居住区(级级)道路，按红线宽度的一半计算；道路，按红线宽度的一半计算；n小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道时，人行便道计入道路用地面积；人行便道计入道路用地面积；n居民汽车停放场地，居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；按实际占地面积计算；n宅间小路不计入道路用地面积宅间小路不计入道路用地面积。6）公共绿地范围的确定）公共绿地范围的确定 公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。二、技术经济指标二、技术经济指标一般包括内容一般包括内容n居住户数居住户数n居住人数居住人数n总建筑面积（万总建筑面积（万m m2 2）n住宅建筑面积（万住宅建筑面积（万m m2 2）n平均层数平均层数n住宅建筑净密度住宅建筑净密度(%)(%)n住宅建筑面积毛、净密度住宅建筑面积毛、净密度(m m2 2/hm/hm2 2)n人口净密度（人人口净密度（人/hm/hm2 2）n人口毛密度（人人口毛密度（人/hm/hm2 2）n容积率容积率住宅建筑面积净密度住宅建筑面积净密度（住宅的容积率）（住宅的容积率）=住宅总面积住宅总面积 住宅用地面积住宅用地面积住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积住宅总建筑面积 居住用地面积居住用地面积 人口净密度人口净密度=规划总人口规划总人口 住宅用地面积住宅用地面积 人口毛密度人口毛密度=规划总人口规划总人口 居住用地面积居住用地面积平均层数：平均层数：各层住宅的平均值，一各层住宅的平均值，一般按各种住宅的层数建筑面积与基般按各种住宅的层数建筑面积与基底面积之比计算底面积之比计算 平均层数（层）平均层数（层）=住宅总建筑面积住宅总建筑面积 住宅总基底面积住宅总基底面积住宅建筑净密度住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积住宅建筑基底总面积 住宅用地面积住宅用地面积建筑面积密度（容积率）建筑面积密度（容积率）=总建筑面积总建筑面积 总用地面积总用地面积 容积率如果太大，则人口密度过容积率如果太大，则人口密度过高，居住环境质量将会下降。高，居住环境质量将会下降。容积率越容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。越低。n所谓所谓“容积率容积率”对于发展商来说，容积率决定地价成本对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。个社区。n一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5 5，多层，多层住宅应不超过住宅应不超过3 3，绿化率应不低于，绿化率应不低于30%30%。但由于受土地成本。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。的限制，并不是所有项目都能做得到。1、平均层数、平均层数住宅平均层数住宅平均层数=住宅总建筑面积住宅总建筑面积/住宅基底总面积住宅基底总面积例：例：已知各层数住宅的建筑面积已知各层数住宅的建筑面积 3层为层为8594.7 4层为层为133813.0 总建筑面积为总建筑面积为143611.2 5层为层为1203.5 各种层数基底面积各种层数基底面积 三层三层=8594.7/3=2864.9=8594.7/3=2864.9 四层四层=133813.0/4=33453.25 总的基底面积总的基底面积36558.85 五层五层=1203.5/5=240.7 n平均层数平均层数=143611.2/36558.85=3.9层层居住区的设计方法居住区的设计方法n理清思路、确定路网理清思路、确定路网n估计经济指标估计经济指标n选择房型选择房型n根据房型与定额指标、日照间距、规范等等进根据房型与定额指标、日照间距、规范等等进行规划布局行规划布局n对实际指标进行计算对实际指标进行计算第五节第五节 城市旧居住区的再开发城市旧居住区的再开发一、城市旧居住区的现状和特点一、城市旧居住区的现状和特点现状：乱、差、挤、密现状：乱、差、挤、密特点：复杂性、长期性阶段性、综合性特点：复杂性、长期性阶段性、综合性二、旧居住区的再开发方式二、旧居住区的再开发方式有维修改善、更新、整理、改建等几种方式。有维修改善、更新、整理、改建等几种方式。1、维修改善、维修改善是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。具体内容包括：具体内容包括：维修改善旧住宅和居住区的公共建筑维修改善旧住宅和居住区的公共建筑旧居住区室外环境的改善旧居住区室外环境的改善2、更新、更新是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化更新。部现代化更新。3、居住区的整治、居住区的整治是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。4、旧居住区的改建、旧居住区的改建是对旧区进行重建，这种方式工程量大、投资多、时间长、是对旧区进行重建，这种方式工程量大、投资多、时间长、问题复杂。分可为局部改建、道路沿线改建、成片集中改问题复杂。分可为局部改建、道路沿线改建、成片集中改建等方式。建等方式。三、旧居住区的调研三、旧居住区的调研n土地使用现状、土地使用现状、n建筑现状、建筑现状、n人口构成、人口构成、n公共服务设施现状、公共服务设施现状、n工厂的情况、工厂的情况、n环境质量、环境质量、n建设资金来源、建设资金来源、n行政区划现状行政区划现状四、旧居住区再开发中的问题四、旧居住区再开发中的问题n用地的调整、用地的调整、n住户动迁的情况、住户动迁的情况、n具有历史价值的住宅、地段和传统民居的具有历史价值的住宅、地段和传统民居的保护和保留保护和保留n拆建比：拆建比：被拆除的与新建的房屋面积之比，一被拆除的与新建的房屋面积之比，一般称为拆建比般称为拆建比n就地平衡：就地平衡：改建前后该地区居民户数保持平改建前后该地区居民户数保持平衡衡本章思考题：本章思考题：1 1居住区、居住小区、居住组团居住区、居住小区、居住组团2 2住宅区规划设计要遵循的基本要求住宅区规划设计要遵循的基本要求 3 3 路网建构在住宅区规划中的作用。路网建构在住宅区规划中的作用。