天津写字楼项目研究报告.doc

资源描述

天津写字楼项目研究报告 34 2020年4月19日文档仅供参考天津写字楼项目研究报告-研究报告摘要：宏观形势判断宏观经济将对写字楼市场发展形成坚定支撑，但也可能导致未来竞争更加激烈。供应市场 1、甲级写字楼存量有限，大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。 2、硬件水平上，天津市的平均水平，电梯数与层数比为6层1部，电梯数与单层面积比为250平米1部，车位比则为万平米25部到33部。新入市的写字楼硬件水准相对较高，但超过平均水平的硬件标准并不能单纯支持价格与销售速度。区位仍是客户选择写字楼的最主要因素。 3、外资高水平物业管理公司的引入对写字楼吸引力的决定作用不强，处于辅助作用。 4、在中心区域，客户对租金敏感性较低，软硬件条件的提升可有效支持租金，但次中心或边缘区域软硬件条件的提升则对租金影响有限。需求市场 1、客户对写字楼位置都绝正确重视，市中心区域写字楼租金有着明显的优势。 2、除十一经路等极少数区域外，各区域均有相对集中的业态作为主力。而租用面积在300平米以下为多。客户行业的集中对区域产品的招商有着相当的帮助作用。 3、销售速度难以得到保证是天津市写字楼市场的普遍难题。潜在市场上潜在市场竞争激烈。项目分布更倾向于市中心集中，集聚效应更加明显。本案的可行性建议 1、本案当前推出市场可实现租金1.8元/天•平米，售价为5996元/平米。 2、若本案三年后推出，则租金2元/天•平米，售价6551元/平米。 3、兴建写字楼机会成本较高，绝非本案最优选择。相对而言，酒店式公寓或服务式公寓更具操作性。建议缩小写字楼体量，增加酒店式公寓或服务式公寓的比重。 4、如一定坚持写字楼定位，则建议前3—5年由松江集团自行持有招租，待商务条件成熟后，再考虑出售或整体转让，以回避初期销售价格过低或销售速度过慢的窘境。 5、相比而言，针对物流类企业、SOHO自由职业者或总部经济均有一定可行性，其中物流类企业操作性但需求的不确定性仍是价格实现的最大瓶颈。目录第一部分：市区存量写字楼状况 5 一、宏观经济运行情况 5 1、天津市GDP、人均GDP分析 5 2、全社会固定资产投资情况 6 3、招商引资情况 7 4、政策规划对写字楼的影响 8 二、供应状况 8 1、存量写字楼总体规模 8 2、写字楼区域分布状况 9 3、各区域写字楼细部特征 14 4、写字楼物业及配套状况 17 5、写字楼供应状况小结 19 三、需求状况 19 1、各区域写字楼租金、入住状况 19 2、各区域写字楼售价状况 22 3、各区域写字楼入住客群特征 23 4、写字楼需求小结 29 第二部分：写字楼市场变动趋势 30 一、未来三年潜在写字楼规模 30 二、潜在写字楼分布状况——写字楼分布变动特征 31 第三部分：本案可行性分析 33 一、区域现状概要 33 二、地块特征，可视、可达性 33 三、预计租金、售价 34 1、市场法 35 2、收益法 35 3、租金、售价的最终确定 36 四、收益的实现途径分析 37 1、银行 37 2、保险公司 38 3、 IT企业 38 4、物流类企业 39 5、化工实业类企业 39 五、收益成本对比—本案操作方式建议 40 1、实际成本对比 40 2、机会成本比较 40 3、本案操作建议 40 第四部分：总结本案写字楼可行性 41 第一部分：市区存量写字楼状况一、宏观经济运行情况 1、天津市GDP、人均GDP分析长期以来，天津的经济水平保持了两位数的增长，全年实现地区生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%，增速比上年加快0.9个百分点。前三个季度完成地区生产总值2477.64亿元。预估整个经济仍将保持较高的增长速度，经济的长期稳定增长为地产发展创造了良好的经济环境。从当前的发展现状来看，天津正在面临一个新的转型期。作为国民经济的晴雨表，天津的写字楼市场得到了宏观经济的强力支撑。 2、全社会固定资产投资情况，天津固定资产投资达到1258.98亿元，突破1200亿元，同比增长20.28%。 1-9月，全市完成固定资产投资1045.47亿元，同比增长10.8%，继续保持迅速上涨。预计也仍将保持较高的增长速度。固定资产投资额是反映一个地区房地产市场热度的重要指标，天津固定资产投资额的持续快速上升，表明房地产仍处在上升通道中，仍有进一步稳定发展的潜力，可是，投资的过热也容易导致供应过剩，需加以警惕。 3、招商引资情况吸引内资情况截至10月底，外地在津投资协议额353.5亿元，同比增长144.63%，完成年考核目标的146.41%；实际利用内资额203.7亿元，同比增长128.82%，完成年考核目标的122.94%。吸引外资情况，天津共引进直接利用外资项目1309个，同比增长18.8%；完成合同外资73.2亿美元，同比增长31%；实际利用外资33.3亿美元，同比增长34.6%，两项指标绝对值均创历史新高。“十五”期间，天津市利用外资实现的翻两番的快速增长。天津引进合同外资额已超过北京、辽宁，在整个环渤海地区位居第二位。资金的大量涌入，带动了就业，同时促进了区域物流、信息流、人流等的增长，进而将推动办公、酒店等商用物业的需求增长。 4、政策规划对写字楼的影响根据市政府第22次常务会议关于加快停缓建项目处理工作的要求，将于今年全部盘活停缓建项目，消灭所有烂尾楼项目。随着国际经济贸易中心、国华大厦的相继推出，进一步验证了政府对停、缓建工程的处理力度，预计今后还将会有更多的写字楼项目推向市场，这对于未来客户需求的承接力构成一定的考验。自天津地铁八条线路的规划建设、津滨高速轻轨的投入使用、全长145公里快速路的逐步建设等，这些城市交通规划成为天津经济整体发展的有力支撑，也为缓解写字楼出行的交通压力提供了有力的保证。二、供应状况 1、存量写字楼总体规模至底，统计天津市共有写字楼100余座，其中甲级写字楼30余座，共180.8万平米，其中写字楼部分100.4万平米，占总建筑面积的54.4%。可见，天津市甲级写字楼大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。注：为了更有针对性，本报告中存量项目仅统计了甲级写字楼状况。 2、写字楼区域分布状况当前，天津写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼CBD、友谊路围堤道区域、鞍山西道、十一经路五个区域。另外，东站区域、南市及海河沿线等写字楼分布也相对密集：南京路沿线南京路沿线是高端办公楼宇密集的地区，其中存量甲级写字楼有今晚大厦、津汇广场、万科世贸广场、国际大厦四座：项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间今晚大厦 8.1 1.4 1998 津汇广场 5.1 4 万科世贸广场 2.8 1.2 1995 国际大厦 5.2 2.1 1990 总计 20.2 9.3 —— 注：津汇广场仅统计了一期情况南京路沿线商务区发展时间较长，自1990年开始一直处于持续平稳的发展状态下。规模上，区域现有甲级写字楼总建筑面积20.2万平米，占天津市总量的11.2%，其中写字楼部分9.3万平米，占天津市的9.3%。业态上，南京路沿线写字楼主要以综合体为主，写字楼比重较低，配套完备：南京路沿线甲级办公楼多为综合体建筑中的一部分，写字楼面积仅占建筑总面积的不到50%。写字楼比例的缩减，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质，该区域由此成为天津市综合品质和租金最高的商务区之一。小白楼CBD区域小白楼CBD区域高端办公楼密集，向西与南京路沿线相接，向东北与十一经路相连，并向南辐射至大沽南路，是天津市的商务中心区。当前，小白楼区域的存量写字楼有信达广场、滨江万丽、金皇大厦、文华中心、泰达大厦、国际经济贸易中心6座，其中信达广场仍在主要销售期。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间信达广场 15.3 4.2 滨江万丽 6.5 1.9 金皇大厦 9.5 2.7 文华中心 5.1 3 泰达大厦 6 6 1997 国际经济贸易中心 9.2 7 总计 51.6 24.8 —— 小白楼CBD区域自后开始兴起，发展速度较快，当前统计甲级写字楼总建筑面积共51.6万平米，占全市的28.5%；其中写字楼面积24.8万平米，占全市的24.7%。规模上，小白楼CBD区域写字楼同样以综合体为主，除国际经济贸易中心及泰达大厦为纯写字楼外，其余项目均为综合体建筑，写字楼仅是各种业态中的一部分，业态互动能力更强。友谊路围堤道区域友谊路区域是天津市重点建设的金融类商务区，随着区域的发展，其北侧围堤道区域商务氛围也日渐浓厚。当前，该区域的存量甲级写字楼主要有云翔大厦、天信大厦、华盛广场、北方金融大厦、峰汇广场、友谊大厦六座。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间云翔大厦 4 2.9 1998 天信大厦 4.1 3 华盛广场 5 5 1998 北方金融大厦 4.2 4.2 1998 峰汇广场 9.6 5 友谊大厦 4 3 总计 30.9 23.1 —— 友谊路区域商务区发展于1998年后，当前该区域共有写字楼项目总建30.9万平米，占全市的17.1%，其中写字楼面积23.1万平米，占全市的23%。规模上，该区域商业氛围相对较弱，以纯写字楼项目为主，写字楼体量占总体量的74.8%，为纯粹的金融商务区。鞍山西道区域鞍山西道区域是新兴的商务区，由于区域有相关电子产业作为支撑，并已形成相当的知名度，因此商务导入完成较快。当前，区域内存量写字楼主要有百脑汇科技大厦、电子科技大厦、荣华时代广场三座，其中荣华时代广场主体完工，但并未入住。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间百脑汇科技大厦 3.9 3 电子科技中心 3.6 2 荣华时代广场 12.6 3.1 未入住总计 20.1 8.1 —— 鞍山西道商务区是新兴的以电子科技类公司为主要客群的商务区域。区域写字楼项目总建筑面积20.1万平米，占全市的11.1%，其中写字楼部分8.1万平米，占全市的约8.1%。规模上，区域内写字楼面积仅占建筑总面积的40%。一方面，该区域电子产品销售集中，写字楼均有电子卖场作为配套；另一方面，区域内写字楼数量较少，因此大型综合体荣华时代广场的出现对整体格局产生了强烈的冲击。产品类型上，由于天津市缺乏大型科技研发机构，因此该区域商务客群多为小型科技企业或大型电子企业的代理销售机构，因而产品也主要以SOHO办公为主。泛CBD区域小白楼区域向外发散后，形成了“泛CBD”区域。当前该区域项目主要有创展大厦、恒华大厦、国华大厦三座。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间创展大厦 3.1 2.4 未入住恒华大厦 8.2 4.6 国华大厦 3.7 2.7 总计 15 9.7 —— 泛CBD区域主要位于小白楼地区南侧大沽南路沿线，正式成型。该区域共计写字楼项目15万平米，占全市的8.3%；其中写字楼面积9.7万平米，占全市的9.7%。规模上，写字楼面积占总面积的比重围64.7%。由于大沽南路是河西区重点建设的区域性商圈，因此卖场占据了一定比例，但其它配套相对则较不发达。十一经路区域十一经路区域是比较重要的次级商务圈，当前存量甲级写字楼有万隆太平洋大厦、天星河畔广场、三联广场三座。当前三联广场尚在主要销售期。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间万隆太平洋大厦　 4.3 2.5 天星河畔广场 5.8 3.8 1998 三联广场 5.2 3.5 总计 15.3 9.8 —— 十一经路区域商务氛围形成较早，始于1998年。可是，其产品的硬件品质较低，海河对交通的阻隔也是区域条件的硬伤。规模上，该区域共有写字楼15.3万平米，占全市的8.5%；其中写字楼部分9.8万平米，占全市的9.8%；区域写字楼占区域总体量的64.1%，其它比例主要为底商卖场，经营较混乱，档次较低。东站区域东站周边的甲级写字楼主要有远洋大厦。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间远洋大厦 7.5 2.8 1997 远洋大厦于1997年入住，是天津市较有影响的综合体建筑。该项目总建7.5万平米，其中写字楼部分2.8万平米，其余业态主要是宾馆。其它区域其它区域的写字楼除了河北区的万科大厦外，其余主要是入市的写字楼。主要有海河之子、海泰信息广场、奥城国际生态写字群。项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间万科中心大厦 5.1 3 1997 时代奥城生态写字群 8 6 海河之子 5.1 1.7 未入住海泰信息广场 2 2 未入住总计 20.2 12.8 —— 其它区域写字楼分布比较分散，海河沿线、奥运板块、华苑产业园区均有分布，总建筑面积20.2万平米，占全市的11.2%；其中写字楼面积12.8万平米，占全市的12.7%。 2、各区域写字楼细部特征随着区域不同、档次定位不同，写字楼在规划配套上也有所差别，以下将对各区域写字楼的特征进行分析：南京路沿线项目名称总建（万平米）建筑高度（米）　层数单层面积电梯数车位数今晚大厦 8.1 168 40 1100 4 300 津汇广场 5.1 158 43 1050 9 290 万科世贸广场 2.8 75 18 850 3 32 国际大厦 5.2 135 37 1200 7 140 区域写字楼的整体硬件水平相对较高，其中最高的津汇广场电梯数层数比为1：4.8；电梯数与单层比达到1：117；车位比为1：176，均处于天津市较高的水平。而入市较早的今晚大厦和国际大厦虽然在车位、电梯上已有所不足，但仍能基本保证使用的需要。但万科世贸广场的档次则相对较低。小白楼CBD区域项目名称总建（万平米）建筑高度（米）层数单层面积电梯数车位数信达广场 15.3 238 51 1430 17 500 滨江万丽 6.5 203 47 1450 8 30 金皇大厦 9.5 188 50 1500 17 220 泰达大厦 6 115 31 1700 7 70 文华中心 5.6 89 21 5 180 国际经济贸易中心 9.2 100 31 1100、1400 19 360 小白楼CBD区域的项目品质差距较大。入市较早的滨江万丽和泰达大厦在硬件品质，特别是车位上均难以满足使用者的要求。而最新的项目信达广场电梯数层数比达到1：3，电梯数单层面积比则达到1：84，处于天津市绝对领先的水平，车位比则是1：306。另外，金皇大厦和国际经济贸易中心的硬件水平也达到了较高的水准。友谊路围堤道区域项目名称总建（万平米）建筑高度（米）层数单层面积电梯数车位数云翔大厦 4 112 32 1200 4 70 天信大厦 4.1 106 30 1100 7 95 华盛广场 5 100 33 1500 4 250 北方金融大厦 4.2 85 33 1300 4 220 峰汇广场 9.6 158 43 1500 9 400 友谊大厦 4 84 24 1300 4 180 友谊路区域写字楼的硬件品质相对较差，主要体现在电梯上。区域内写字楼项目的电梯数层数比一般仅能达到1：8，电梯数与单层面积的比值也仅有1：320，硬件的限制制约了区域租售状况的改进。可是，新入市的项目峰汇广场在硬件设施有了显著改进。鞍山西道区域项目名称总建（万平米）建筑高度（米）层数单层面积电梯数车位数百脑汇科技大厦 3.9 102 29 1200 4 70 电子科技大厦 3.6 76 20 1100 3 120 荣华时代广场 3.1 95 30 1700 7 90 注：荣华时代广场的总建筑面积、电梯均仅统计了一期情况鞍山西道区域的产品以SOHO为主，由于小客户对价格、出房率的敏感性更高，因此区域产品的硬件条件一般。写字楼项目的电梯数层数比的平均水平在1：5.6，电梯数与单层面积的比值平均为1：235，车位数量相对较低，为1：389。泛CBD区域项目名称总建（万平米）建筑高度（米）层数单层面积电梯数车位数创展大厦 3.2 98 26 1100 4 200 恒华大厦 8.2 100 28 960×2 8 250 国华大厦 3.7 82 26 1500 4 160 相对小白楼区域，泛CBD区域的写字楼硬件配套相对较低，一般电梯数层数比的平均水平在1：7，电梯数与单层面积的比值平均为1：310，车位比则相对较高，为1：262。这一配套情况与区域写字楼中档的定位有直接的相关性。十一经路区域项目名称总建（万平米）建筑高度（米）层数单层面积电梯数车位数万隆太平洋大厦　 4.3 110 20 1600 4 100 天星河畔广场 5.8 138 40 1000 5 80 三联广场 5.2 91 26 1000 4 128 十一经路区域写字楼硬件配套档次较低，一般电梯数与层数比在1：5—1：8之间，电梯数与单层面积比在1：200—1：400之间，车位比则在1：400与1：700之间。硬件的落后极大的影响了项目的租售价格。东站区域东站周边的甲级写字楼主要有远洋大厦。项目名称总建（万平米）建筑高度（米）层数单层面积电梯数车位数远洋大厦 7.5 153 42 1350 7 300 远洋大厦入市时间较早，硬件条件有所落后，经改造后，当前电梯数与层数比为1：6，电梯数与单层面积比为1：190，车位比则为1：250，已能达到天津市的平均水平，基本能够满足用户的需要。 3、写字楼物业及配套状况大厦名称物业管理配套设施金皇大厦金皇物业管理公司酒店、公寓、餐饮、娱乐泰达大厦泰达物业管理公司商务中心、会客室、员工餐厅恒华大厦恒华物业管理公司商务办公、酒店、公寓国际经济贸易中心君怡物业管理公司多功能会议厅、康体健身中心、餐厅文华中心康达物业管理公司美食城、商务中心、多功能报告厅、会议室滨江万丽万豪集团物业管理部西餐厅、员工餐厅、游泳、美容、会议厅；公寓、客房、娱乐国际大厦怡高物业管理公司商务中心、超市、酒吧、咖啡厅、会客厅、票务津汇广场澳中发展有限公司商场、超市、银行、健身、休闲、餐饮万科世贸广场万科物业管理公司邮局、超市、健身俱乐部、公寓北方金融大厦北信物业管理公司银行、邮局、餐厅、咖啡厅华盛广场华盛元物业公司食府、咖啡厅、银行天信大厦信业达经济发展有限公司健身房、商务中心、多功能厅远洋大厦远洋第一太平物业管理公司 EMS快递、银行、花店、休闲健身、多功能会议厅、公寓万科中心大厦万科中心大厦有限公司浴室、餐厅、会客室、商务中心万隆太平洋大厦万隆物业有限公司银行、餐厅、酒吧、健身、美容、咖啡厅天星河畔广场天星物业管理公司邮政、超市、健身、网球场今晚大厦今晚物业管理公司银行、酒店、餐饮、会议室、VIP俱乐部、商务中心、健身、游泳百脑汇科技大厦金晟物业管理公司浴室、商场、咖啡厅电子科技中心融海物业管理公司银行、商场、员工餐厅信达广场天孚物业管理公司商场、商务中心、餐厅、公寓三联广场三联物业管理公司银行、餐厅云翔大厦云翔物业管理公司会客室、健身、商场、员工餐厅峰汇广场峰汇物业管理公司超市、餐厅、游泳国华大厦安康物业管理公司员工餐厅、商务中心、咖啡厅、银行友谊大厦恒怡物业管理公司咖啡厅、银行、员工餐厅荣华时代广场荣辉物业管理公司商场、美食城、银行天津写字楼物业管理在模式上一般分为三类：一是聘请新加坡、香港等地知名的物业公司作顾问，引进其先进的管理理念；二是招募本地有专业水准和较高知名度的物业管理公司直接管理；也有部分开发企业自行成立物业公司进行自管。一般而言，外资高水平物业管理公司的引入及物业配套的丰富对写字楼租售状况有一定帮助作用，但决定性不强，仅能起到锦上添花的作用。位置、交通及硬件品质仍是客户考虑的首要条件。 4、写字楼供应状况小结天津市当前共有存量甲级写字楼180.8万平米，其中写字楼部分100.4万平米，存量供应相对有限。业态组合上，除友谊路区域主要以纯写字楼为主，天津市甲级写字楼大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。细部特征上，天津市的平均水平，电梯数与层数比为1：6，电梯数与单层面积比为1：250左右，车位比则为1：300—1：400之间。新入市的写字楼硬件水准相对较高，信达广场等项目已达到相当先进的标准。物业及配套上，外资高水平物业管理公司的引入与写字楼档次的决定性不强，处于辅助作用。调研表明，当前天津写字楼市场上位置、交通仍是客户考虑的首要条件。硬件的细节特征和物业、配套居于次要地位，更高的硬件标准和更好的物业服务是价格的有力支撑，但难以由此增加显著的竞争力，仅能起锦上添花的作用。本案难以完全依靠增强自身软、硬件品质难以作为吸引客户的主要手段。三、需求状况 1、各区域写字楼租金、入住状况南京路沿线项目名称租金入住率今晚大厦租：3.5 80% 津汇广场租：5.0 85% 万科世贸广场租：2.5 78% 国际大厦租：8.3 90% 南京路沿线的写字楼租金从2.5元/天•平米至8.3元/天•平米不等，落差较大。从入住率看，租金越高，入住率也越高，这主要由于如国际大厦、津汇广场的软性服务和配套硬件水平较高，并拥有更好的知名度与形象，可见在中心区域，硬件与形象对写字楼的客户吸引起至关重要的作用。小白楼CBD区域项目名称租金入住率信达广场 6.0 15% 滨江万丽 3.5 75% 金皇大厦 3.6 80% 泰达大厦 2.8 75% 文华中心 2.5 70% 国际经济贸易中心 4.0 80% 小白楼CBD区域的写字楼租金在2.8—6元/天•平米，多数写字楼的租金在3—4元/天•平米之间。区域整体入住水平较高，金皇大厦、国际经济贸易中心等配套设施较好的写字楼入住率达到80%以上。信达广场由于建设较晚、正在租售中，而且，虽然其硬件水平较优秀，加之其位置一般，仍未完全确立高端写字楼的形象，因此入住率相对较低。友谊路围堤道区域项目名称租金入住率云翔大厦 2.3 65% 天信大厦 3.2 75% 华盛广场 2.0 70% 北方金融大厦 2.5 82% 峰汇广场 —— 70% 友谊大厦 —— 65% 友谊路围堤道地区写字楼发展较早，区域内开发较早的写字楼为北方金融大厦、云翔大厦、华盛广场，当前租金价格在2—3.2元/天•平米，区域内配套水平较高的天信大厦租金为3.2元/天•平米。虽然是天津市的重点商务区，但由于地理位置相对偏僻，配套不便，区域内写字楼的租金水平相对较低。鞍山西道区域项目名称租金入住率百脑汇科技大厦 1.6 60% 电子科技中心 2 55% 鞍山西道区域项目的租金较低，一般在2元以里。可是，由于区域属性比较单一，加之天津缺乏大型科技类公司，加之属于新兴区域，因此入住率相对较低。泛CBD区域项目名称租金入住率恒华大厦 2.2 60% 国华大厦 2.4 60% 泛CBD区域写字楼的租金水平集中在2.2元—2.5元之间，相对较低。可是由于区域仍未能形成与小白楼区域的紧密联系，因此难以借用小白楼地区的商务氛围，入住率相对较低。十一经路区域项目名称租金入住率万隆太平洋大厦　 2.3 68% 天星河畔广场 2.6 70% 区域内写字楼的租金在3元以内，入住率比较一般。由于受区域交通的限制，加之写字楼设施的老话，当前一些已入住企业仍考虑迁出，入住率呈下降趋势。东站区域项目名称租金入住率远洋大厦 3.2 72% 该区域的甲级写字楼只有远洋大厦，其租金为3.2元/天•平米，远洋大厦距离天津站近，处于市中心的地理位置，配套齐备而且已形成相当的影响力。可是由于建设较早、设备已较落后，加之缺乏区域的集聚效应，因此入住率一般。 2、各区域写字楼售价状况区域大厦名称销售价格（元/平米）小白楼国际经济贸易中心 10600 文华中心 7000 信达广场 16000 凯旋门 9000-10000 亚太大厦 7500 泛小白楼恒华大厦 8400 国华大厦 7800 十一经路万隆太平洋大厦 6000 天星河畔广场 8500 三联广场 7000 鞍山西道百脑汇科技大厦 6100 电子科技中心 6600 荣华时代广场 6500 友谊路峰汇广场 9510 友谊大厦 8600 嘉利中心 5800 其它 HOMO海河之子 8800 注：由于写字楼销售的特殊性，分析中仅统计了报价。由上表可知，天津市次中心区的写字楼的单位售价一般在8000元以下。而中心区项目单价如位于小白楼CBD的国际经济贸易中心和信达广场售价则突破了10000元，其中信达广场的叫价达到16000元/平米，但销售速度较慢，可见该价格已超过了购买者的市场预期。另外，友谊路区域的部分项目售价也相对较高，但售价与租赁市场出现了一定偏离。相对而言，写字楼的整体销售速度慢于住宅类产品，一方面，天津市民对写字楼的投资意识相对冷淡，另一方面，部分次中心区域的写字楼售价过高，预支了未来价格上涨空间，降低了投资价值，也是销售相对冷淡的原因。 3、各区域写字楼入住客群特征南京路沿线南京路沿线写字楼吸引的客群主要以贸易公司和货运物流类企业为主，二者占总比重的53.6%。另外，金融保险类企业也占有14.4%的比例。面积分布上，300平米以下占据了绝大多数。其中，100—200平米的占总面积的34.7%，比重最高。整体看，南京路区域写字楼客户租用面积相对较小。小白楼CBD、泛CBD区域 CBD、泛CBD区域的写字楼主要以贸易和服务类公司为客户群体，面积上，300平米以下占据了绝对主流。贸易公司的比重在小白楼区域的客群里占据了明显多数，达到了区域客群总量的29.3%，另外，咨询、服务类行业也占到16.6%。而货运物流、地产、金融保险类公司也占有一定比重。整体看，以服务为主的第三产业是绝对主流，工业企业和其它公司仅有7.3%的比例。小白楼区域公司租用一般在100—300平米之间，一般均为有一定支付能力的知名公司租用。可是，由于公司规模多在分公司或分理处的规模，因此面积不大。泛CBD区域恒华大厦、国华大厦SOHO性质较强，租户租用面积也相对较小，以200平米以下为主。友谊路围堤道区域友谊路围堤道区域虽然以金融类企业为核心，但金融类企业规模较大，数量有限。因此，在数量上，仍以贸易类公司比重最高，面积上，100—300平米同样是区域的主流。公司性质方面，贸易、出口类公司所占比例最高，达到21.4%。通讯、电子类以及广告、服务类也占一定的比例，分别为16.7%和15.1%。面积分布方面，100-300平米占据区域主流，其中100-200平米占32.8%，200-300平米占26.6%。而500平米以上所占比例较少，不足10%。鞍山西道区域鞍山西道区域以科技类公司占据了绝对主流，面积则以100平米以下为主。区域内的入住的公司性质相对单一，主要以电子科技类为主，比例占到80%。其它类所占比例均较少。由于区域内的公司基本上以电子通讯类为主，规模、人员均较少，因此所使用的面积也以100平米以下为主，比例为69%，而200平米以上的仅占不到5%。十一经路区域十一经路区域的公司性质比较杂乱，没有突出的主要业态，面积上，以200到300平米为主，100平米以下的小型公司也占据了较大比例。区域写字楼客户无明显的核心类型，主要以小型货代、船务、物流类公司或该类公司的办事处及小型金融投资公司为主，另外，科贸化工企业办事处及小型贸易公司、旅行社也有一定比例。由于农业银行河东支行租用了万隆太平洋大厦底商，加之太平洋保险是万隆大厦的核心客户，也吸引了一定金融投资类公司入驻。十一经路区域的写字楼客群以中小型公司为主，大多租用300平米以下，即1—2个柱距为主，占公司总数的74%。可是，也有太平洋保险等核心企业租用四层，作为大厦核心客户的情况。东站区域东站周边的甲级写字楼主要是远洋大厦。远洋大厦是区域内最具代表性的办公楼，在远洋大厦内，电器、化工类公司级船务、货代、物流、贸易类公司占据了绝对多数的地位，共占企业总数的70%。由于它的带动，本案所处区域也形成了以化工类公司办事处及中小型贸易、运输公司为需求主体的客户需求格局。远洋大厦客户租用面积以220平米以下中小面积为主，占公司总数的80%，其中70—100平米最多，接近50%。其余主要为半层以上大客户使用。 4、写字楼需求小结从需求情况看，甲级写字楼基本保持了较高的入住率。综合考虑租金和入住率状况发现，南京路沿线和小白楼区域的项目租金水平最高，并在此基础上保持了较高的入住水平。而其它区域的写字楼即使自身档次较高，租金水平也与市中心区域项目有较大差距，体现了客群对写字楼位置的重视。客群分布及面积上，除十一经路等极少数区域外，各区域随着特点不同，均有相对集中的行业作为主力。而租用面积在300平米以下为多。从销售情况看，除信达广场售价16000元/平米外，当前在售的大部分核心区域写字楼项目均价在10000元/平米左右，次级区域写字楼在6000—8000元/平米之间。相比之下，核心区域写字楼投资回报率更高，但难以保证足够的销售速度，与当前天津市场写字楼销售的冷淡与市民投资意识的冷淡与落后有直接关系；而次级区域的写字楼往往报出超出租金承受范围的售价，提前预支写字楼升值的增值空间，同样影响了销售速度。整体看，销售速度难以得到保证是天津市写字楼市场的普遍难题。第二部分：写字楼市场变动趋势一、未来三年潜在写字楼规模随着海河节点、地铁上盖的开发及市政府对解决“停缓建”工程力度的加大，未来一到两年内，将有大量的写字楼项目推向市场，加剧市场的竞争。以下是本司统计的可能推向市场的写字楼潜在项目：所在区域大厦名称建筑规模开发商和平区和记黄埔写字楼 26.4万平米和记黄埔地产（天津）有限公司北洋钢铁大厦 15.2万平米北京复地房地产开发有限公司津汇广场二期 6.8万平方米天津澳中发展有限公司人才大厦 17.6万平米天津北方人才港股份有限公司鞍山道项目 2万平方米大通建设发展集团有限公司金融街海河广场项目 20万平方米北京金融街河西区云顶大厦 16万平方米集贤房地产公司君谊大厦 9.1万平方米天津建工集团房地产发展有限公司万顺大厦 3.6万平方米天津万顺置业有限公司冶金大厦 3.5万平方米（复工）国贸中心 23万平方米（停工）龙都商务大厦 4.2万平方米天津龙都置业投资集团有限公司创展大厦 3.2万平方米天津广达房地产开发公司南开区地铁大厦 7.9万平方米天津地铁总公司荣华时代广场二期 9.3万平方米天津信诚开发实业有限公司南方科技广场 3.2万平方米华洋实业公司赛德广场 6.4万平方米天津协恒房地产开发有限公司天津金桥物业科技有限公司世贸中心 11万平方米天津房地产发展股份有限公司浙江华庭股份有限公司河东区冠福大厦 3.1万平方米天津美东房地产开发公司鼎泰大厦 4.2万平方米天津河东区建委河北区海河大道 4.1万平方米天津乐康置业奥式商务区 4.3万平方米天津开发区天厦房地产开发有限公司红桥区泰达城 7万平方米天津泰达城市开发有限公司预计今年，天津市写字楼的推出量在40万平米左右，未来两年内，天津市将要动工的写字楼或以写字楼为主的大型综合体项目将超过121万平米，仍以写字楼部分占总建54.4%统计，则预估08— ，大型写字楼推出量为67万平米。加之较小体量的写字楼，预计本案推出市场时，每年写字楼的投放量将超过60万平米，竞争将更加激烈。当前市场存量写字楼出租状况尚可，但销售则面临了销售速度缓慢的困境，考虑到写字楼的供应增加速度远超过需求的增长速度，未来写字楼项目必将面临更激烈的竞争，市场环境不利于写字楼产品，特别是边缘区域，缺乏足够竞争优势的写字楼产品的推出。二、潜在写字楼分布状况——写字楼分布变动特征注：红色为未来三年可能推出的项目，蓝色为预计今年推出的项目在潜在写字楼的区域分布上，主要表现为中央质变，两侧扩充的现象。即未来高端写字楼沿地铁分布的趋势越来越明显，在当前写字楼最集中，商务氛围最浓厚的中央商务区小白楼——南京路一线将成为甲级写字楼的主要聚集区。出现写字楼的数量进一步密集与质量的提升，随着人才大厦、和记黄埔等高品质写字楼的推出，将使此区域写字楼市场出现质的飞跃，彻底改变国际大厦一枝独秀的局面，成为天津最高档次写字楼的主要聚集区。而在中央商务区的延长线——鞍山西道以及中央商务带南北两翼——河西友谊路与河北东站前广场区域，也将有部分写字楼入市，从而进一步扩散天津写字楼的分布区域，形成一线为主，两翼联动的格局。但由于中央商务区的写字楼多为大规模、高档次的建筑综合体，整体开发时间较长，进入市场时间相对滞后。而南北两侧的友谊路与前广场区域，写字楼启动与入市时间相对较早，预期在明年能够逐渐入市，形成未来一到两年的新兴市场热点。写字楼市场出现南、北、中区鼎足而三的格局。在这几个商务区之外，当前还不具备成熟的办公氛围，开发写字楼，特别是高端写字楼的条件不成熟，预计3—5年内，大规模、高档次写字楼主要在以上区域推出，在其它区域将会有明显的市场抗性。由此，沿地铁、海河，小白楼CBD区域将与南京路沿线、十一经路区域及海河广场、南站CBD等新兴地块联系起来，开始由点、线向面的转化，以南京路沿线和海河沿线为主干，以和平区为主体，包括河西区小白楼、河东区十一经路、后广场区域，向西延伸到南开区万德庄地区的商务中心区格局轮廓将于明年初步呈现。能够看出，未来三年写字楼市场的发展趋势中，友谊路北部是天津市商务中心区的最南端。相对而言，本案的写字楼将面临全市写字楼产品集中放量、竞争激烈的背景，却难以得到供应增加引发的外部经济的益处。加之友谊路商务区对客户的阻截，市场大势对本案相当不利。

展开阅读全文