世联连云港润城房地产项目规划设计任务书.doc

世联连云港润城房地产项目规划设计任务书

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2020年6月23日
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连云港润城房地产项目
规划设计任务书

江苏润城房地产置业有限公司

目 录

1．项目概况 2
2．规划设计的基本原则 4
3．规划设计要求 8
4．设计成果要求 12

1 项目概况
1.1 项目区位及用地范围
本项目位于连云港市新浦区东部, 新浦——连云的必经之路, 是新浦区的东大门。
且处于新浦区行政中心规划的所在地。
本项目

图01项目区位图

1.2 项目用地特点
项目规模: 203亩, 长约770米, 宽约220米。
用地性质:
以海连东路凌州路交叉点为圆心, 半径220米以内用地为城市绿化广场用途。
半径220-320米以内用地为商业、 金融、 办公用地;
其余为居住用地。
技术经济指标:
商业用地R＜3.5, 绿地率＞20%, 筑密度＜40%; 居住用地R＜2.5, 绿地率＞35%, 密度＜20%。人均公共绿地＞1.5M2。

1.3 项目用地范围

图02 地块示意图
► 东至: 海连东路
► 南至: 居民区及部分企业用地
► 西至: 陇海东路
► 北至: 凌州路

1.4 道路交通
东侧: 海连东路
路宽60米, 东西双城连接的必然通道, 货运车占主要比例, 车速较快。道路对面是露天的原材料市场, 将来作为商业和居住的开发用地。

南侧: 居民区
有一条小路穿过居民区和巨龙路相通。

西侧: 陇海东路
路幅20米规划道路, 尚未建成, 现状是民房。
北侧: 凌州路
现状路宽8米, 规划拓宽至60米, 计划两年内建成。

2 规划设计的基本原则
2.1 项目定位
2.1.1 项目定位:
立足于新浦东北部将来形成的城市副中心的区域中心位置上, 并考虑与周边其它项目的资源整合以形成项目之间的差异化。本项目开发建设的目标为打造城市中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、 收入的中高端客户群体, 在连云港地区领先的具有标杆示范性的高品质的生活社区, 倡导家的温情和对生活的热爱。
和谐东方, 馨然之所。
高品质体现在以下几个方面:
社区文化——共享的、 和谐的生活理念
社区感——利用凌州广场, 以及经过建设社区内部主景观, 来营造优质的可参与的公共空间, 增强社区氛围
高性价比的产品——高端的形象, 中档的价格, 适中的面积, 较低的总价, 创新的户型( 各式空中院落和阳光花房)
双能双本社区——强调智能与节能, 注重以人为本、 以文为本。
经过以上方面, 形成立足主流之外的差异化。

2.1.2 社区形象描述 :
春暖花开、 阳光明媚、 空气清新;
离尘不离城, 即能够享受城市的繁华, 又能够和自然和谐共生;
居住在一起的人, 都有相同的对人生世相的看法, 洗尽铅华, 热爱家庭、 邻里和睦, 保持一颗自然宁静的心;
在这里, 没有压力, 没有喧嚣、 没有烦燥, 只有和谐、 浪漫、 温馨、 健康……

2.2 产品设计
2.2.1 产品设计原则——在控制成本的前提下, 体现高品质
l 设计时要考虑整体成本
l 区分关键区域和常规区域投入的差异性, 启动期的成本略高于后期
l 采用低成本半地下生态车库
l 减少做不必要的高投入配套; 会所控制面积。并考虑其对外经营的可能。设置公众参与性强的活动项目, 如羽毛球、 网球、 篮球等

2.2.2 住宅设计原则
l 建筑套型进深不宜超过12米。套型设计, 在有条件的情况下, 应当考虑增设书房( 工作室) 、 步入式更衣间、 入口过渡空间、 贮藏室或壁厨、 阳台或阳光房。
l 套型功能分区设计应明确合理, 设置和布局, 既要满足功能上的要求, 也要满足使用便利和卫生的要求, 设计时应合理、 有效地组织各功能区块, 注重动静分区、 洁污分区。起居室、 卧室、 餐厅、 厨房、 卫生间长短边之比≤1.8。
l 当有四个以上居住空间时, 必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、 卧室不朝向凹口、 天井开窗。
l 起居室尺度: 使用面积≥20 m2, 开间≥4.2m; 使用面积≥17 m2, 开间≥3.9m; 使用面积≥14 m2, 开间≥3.6m。
l 住宅的卫生间, 至少应有一间的使用面积不应小于4.5 m2, 设2个及以上卫生间时, 使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小, 共用卫生间面积宜大。
l 合理安排各空间的序列, 减少交通面积, 提高使用效率,组织好公共空间和私密空间的关系, 避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。
l 注重户型设计的特色化, 引入新的设计元素, 做适度的产品创新( 不要求做全面的创新) 。例如, 设置部分入户花园, 采用各种方式与阳光、 户外风景亲密交融, 多做观景阳台、 露台、 观景眺窗等。顶层可做复式, 作为空中别墅。
l 充分考虑设计细节, 诸如空调机位、 室内外管线的隐藏、 家用锅炉的安放等, 提高建筑品质。

住宅设计的朝向要求; 连云港人对朝向很敏感, 要求卧室朝南, 两卫较佳。设计以景观利用为主要原则, 实现资源利用最大化。高层结构, 最大限度满足户型的方正和通透性

设计方案中应提出具体的智能与节能措施, 例如在高层、 小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。

产品设计的创新不限于以上方案, 规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值, 实现产品设计的多角度创新。

2.2.3 以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景, 提升服务品质
设计时应提出概念性景观、 绿化规划设计方案, 室外景观环境布置应做到与实际相协调, 符合当地自然条件, 服务于人性化人居, 实现区内外建筑与景观的相互和谐、 互补、 提升, 满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合, 点、 线、 面结合, 观赏性与参与性结合, 形成良好的特色环境
园林分组团建设
l 分组团构成的主题生态园林, 开放式与半开放式的庭院空间设计, 既能提供邻里交往的空间, 又满足人们感观功能的需求
l 注重节点营造, 营造不同风格主题的Demo(样本)庭院, 未来能够赋予每个院落特殊的气质与文化, 体现场所精神, 界定居民的归属感, 另外, 推售时分期较易辩识
l 园林规划设计决定后期的维护成本, 应偏重设计本身, 要考虑施工和日后维护的成本, 尽量少设硬铺, 多设软铺, 避免大水面、 昂贵植物等
l 休闲空间注重参与性, 布置街灯、 椅子、 小品等

道路交通
l 无论方案的主入口设在何处, 沿海连东路处, 该地块的东南角必须设置一进入居住区的入口, 以保证启动区开发建设的需要。
l 地块南侧现有一条通向外部的通道, 在总体规划设计时须加以利用。
l 人行道不一定要对称, 能够把某一边宽度做足些, 做出街区的感觉
l 上下班是直的, 给老人孩子玩的路最好是弯的
l 车行道路无须太宽, 曲径通幽, 并可降低车速
l 在道路上建立缘石坡道、 设立盲道
l 在住宅入口、 通道、 电梯等附近应安排无障碍设施

停车场
为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境, 以保证整个社区的高品质形象, 设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时, 宜采用半地下、 地面停放等低成本造价方式解决停车位问题。
注重居民停车后回到居所的便利性; 车库的设计要考虑到分期建设的要求, 降低施工影响

室外娱乐设施
l 设置儿童嬉戏场地、 室外健身场地、 家庭休闲区及活动场所
l 由于连云港的天气和居民的爱好, 无须设置游泳池

2.2.4 公寓部分
具有功能弹性、 可组合的、 单元式的、 可商可住的居家型小户公寓/商务公寓

2.2.5 建筑群体组合
建筑群体组合应具有相正确整体性, 形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时, 尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间应有明显界限, 以保证其居住区的私密性, 同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性

2.2.6 处理好与周边环境的关系
在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下, 合理设计视线与各种流线, 达到对外部环境资源的有效利用与阻隔, 注意阻隔不良因素对小区的影响( 如临路噪音等) 以及自身与环境相互协调的目的

2.2.7 建筑单体
l 建筑立面造型要求特点鲜明、 时尚, 突出个性和内涵, 并有一定的超前意识。风格宜以现代为主, 注重色彩, 建筑用材与建筑造型的融合, 以及地、 面、 窗、 台的协调。
l 避免影响外立面的主要因素: 水管、 空调等
l 屋顶设计的原则: 要突出屋顶的标识感, 但要考虑建设成本, 以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装
l 临路建筑立面的处理要注重设计, 投入较多, 达到极强的昭示性和形象推广力; 部分可考虑灯光处理( 需考虑成本) , 增加标识感, 树立区域中心形象; 社区内部建筑的里面可标准化处理

规划设计应充分考虑以上项目定位, 着力打造项目的核心竞争力

2.2.8 分期开发
本项目将分期开发建设, 分期的原则是先住宅后商业, 分期开发的顺序为沿海连东路, 地块东南角向西、 向北依次开发。规划设计时应考虑分期开发的因素, 尽可能地保证每一期有一个景观中心。先期注重提升项目整体品质及形象, 后期实现最大价值。启动区容积率应低于整体容积率, 建议在2.0左右。启动区面积建议控制在7万M2左右。要考虑中心主景观区能够在启动区实施的可能性。在启动区建议不考虑集中地下停车。

3 规划设计要求
3.1 总体要求
设计依据:
l 本设计任务书
l 本项目建设用地规划条件通知书
l 连云港市总体规划
l 国家有关的规划设计规范及省、 市有关规划设计规定。
3.1.1 用地性质
总体用地性质:
住宅、 商业办公
3.1.2 总用地面积与建筑规模
总体用地面积为135312平方米
3.1.3 产品类型
居住区产品
居住区住宅以11( 或11+1) 层和18( 或18+1) 层为主, 高度以不超过18层( 或18+1) 为易。在满足日照、 标杆示范性环境景观要求的前提下, 居住区建筑容积率尽可能达到2.5的要求。

商业区产品
l 商业区内的商业建筑以区域商业中心为主, 辅以少量为区内配套的社区邻里商业, 社区邻里商业面积控制在1500M2左右。社区邻里商业要满足分期开发的要求而独立建设。
l 商业区内的高层建筑( 主楼) 外立面要求商业化, 内部功能需偏向于商住( 公寓) 。商业区内建筑的内部使用功能要求在外部规划不变或少变的情况下, 尽可能多地满足不同物业类型的使用要求。
l 商业区内商业建筑以不超过2层为宜。商业区内建筑容积率可根据实际情况确定, 建议为2.5—3.0

配套产品
l 居住区内需配建6班幼儿园一所, 面积约1500M2。幼儿园的位置须考虑面向城市开放而不影响小区。
l 社区会所面积约1500M2, 位置可考虑跨区域( 居住区和商业区) 布置, 或和邻里商业结合一并考虑。
l 其它配套, 如配电、 煤气调压、 消防值班、 物业管理等, 按相关规定要求配建, 不得漏项。

3.1.4 建筑密度
住宅不大于20％, 商业不大于40%。
3.1.5 绿化率
绿地率>20%( 商业) , >35%( 居住) ; 人均公共绿地>1.5m2 。

图04项目分期开发示意图( 仅供参考)

3.1.6 相关说明
3.1.6.1 本项目住宅将进行分期开发( 包括启动区在内共分四—五期) : 考虑市场接受度, 以12层的小高层物业启动, 同时在一期推出1~2栋18层试探市场, 一期容积率在2.0左右; 在项目后期, 小高层物业成为市场普及的物业类型, 增强了18层左右的高层物业的市场成熟度, 而且从预期利润最大化、 有效降低建筑密度、 分摊土地成本等角度, 后期将基本是18层左右的高层物业; 整体容积率2.5左右。

3.1.6.2 高层( 18层) 物业分布相对集中, 形成相对独立的片区; 少量几栋18层物业坐落于主景观轴附近, 与12层物业形成高低错落有致。

3.1.6.3 商铺和公寓后期开发。

3.1.6.4 设计方案需考虑小区分期开发与建设, 每期有相正确完整性和各自的卖点。一期开发的成本略高于后期, 树立形象, 推动销售。

3.2 产品配比
启动区户型比
面积
户型
比例
80
两房一厅一卫
8%
95
两房两厅一卫
27%
110
三房两厅一卫
18%
110
三房两厅两卫
10%
130
三房两厅两卫
32%
150
四房两厅
5%

注: 比例为套数的比例, 面积为该套型的建筑面积, 含公摊、 阳台等, 即销售面积。阳台为封闭阳台。( 下表同)

整个项目户型比
面积
户型
比例
80
两房一厅一卫
5%
95
两房两厅一卫
20%
110
三房两厅一卫
20%
110
三房两厅两卫
15%
130
三房两厅两卫
30%
150
四房两厅
10%

公寓:

公寓面积控制在40~110平方米, 40~60平方米的一房( 占20%左右) , 60~80平方米的两房( 占40%左右) , 80~110平方米的两房( 占40%左右)
4 设计成果要求

4.1 彩色规划总平面图一份, 比例1: 500
4.2 规划方案设计文本15本, 规格为A3幅面, 内容至少包括:
4.2.1 设计说明, 表示规划设计构想, 设计意向;
4.2.2 现状分析( 地形、 交通、 植物) ;
4.2.3 规划总平面图;
4.2.4 日照分析图;
4.2.5 交通分析图( 道路与停车场) ;
4.2.6 规划结构分析图;
4.2.7 配套设施布置分析图;
4.2.8 景观分析图;
4.2.9 视线分析图;
4.2.10 总体剖面图;
4.2.11 道路及竖向设计图;
4.2.12 管线综合设计图
4.2.13 小区管理模式分析图;
4.2.14 产品选型设计, 要求各种产品类型的平面、 立面、 剖面、 效果图, 包括立面材料与说明;
4.2.15 配套公建设计, 包括住户会所、 公共活动区及其它配套设施的平面、 立面、 剖面、 效果图, 色括立面材料与说明;
4.2.16 其它节点( 如居住区入口、 会所入口等) 的详细设计;
4.2.17 表现部分: 总体鸟瞰图, 组团景观, 沿街部分立面, 沿小区主轴景观, 院落景观, 入园广场, 商业, 公共活动区等;
4.2.18 项目综合技术经济指标表
4.2.19 分期技术经济指标表
4.2.20 户型面积分布表
4.3 A0、 A1规格展示图板一套
4.4 所有内容的电子文件( 光碟) 两份。