嘉兴上置香岛营销策划案.pptx

上置香岛2014年度营销策划案2014年度营销目标及分解基于年度项目运营资金需求拟定 2014年销售目标及分解项目名称可售面积（）可售套数销售面积（）销售套数合同金额（元）现金流量（元）香岛澜湾香岛庄园合计2014年度营销大环境剖析项目、市场、客群、渠道等反思营销环境项目销售态势 项目销售套数销售面积总金额销售周期月均销售套数香岛庄园XXXXXXXXXXXX香岛澜湾XXXXXXXXXXXX年化平均销售预计：庄园X套 澜湾XX套庄园的去化速度严重影响指标完成度庄园的去化速度严重影响指标完成度澜湾下叠接受度过低影响整体去化率销售周期24个月上叠下叠精装毛坯精装毛坯月均销售1.452.450.540.8年化销售套数1829710澜湾存量房1883844年度预计销售188710但因澜湾仅余26套上叠，故现有存量只能确保销售XX套。营销环境项目销售态势2013年全年，嘉兴千万级别墅销售总体成交总计35套左右。其中：宝石公馆宝石公馆4套，单套均套，单套均2500万以上，面积万以上，面积1000余平米。余平米。绿城悦庄15套，单套均1100万左右，多为合院，面积600多平米。独栋4套，单套均1800万左右。2012年曾销售4套2600万以上的独栋单位。逸林雅苑逸林雅苑10套（预定），其中套（预定），其中7套独栋套独栋2000万左右，面积万左右，面积900平米。平米。千万豪宅千万豪宅 皆尽独栋皆尽独栋营销环境别墅市场行情200-300万240套左右300-500万350套左右500-700万450套左右1000万以上100套左右嘉兴别墅存量较大，预计在售别墅累计1500套左右。2014年，别墅的竞争主要集中在300-500万及500-800万之间。而200-300万之间的经济型别墅竞争环境较宽松。结合项目进行市场细分竞争；澜湾要面对于经济型联排竞争。庄园则要面对1000万的独栋别墅竞争或毛坯房600万上下的双拼、联排竞争。联排当道联排当道 “加加”缝生存缝生存营销环境别墅市场行情案名销售套数销售面积单套面积产品形态金额成交均价单套总价绿城悦庄159272 618 独栋、合院17027959618365 11351973 宝石公馆99631 1070 独栋、联排17608657018283 19565174 蔚蓝海岸157738 516 独栋、联排9265643411974 6177096 卡门印象429880235 联排945587819571 2251400 信达南郡4810496 219 联排983366459369 2048680 金都夏宫2515253 610 独栋、联排17318088311354 6927235 卡堤亚宫209489 474 双拼11106902011706 5553451 香岛澜湾5211358 218 叠加11424666910058 2197051 香岛庄园21011 506 大叠加182000000180020 91000000 营销环境别墅市场行情狼多肉少狼多肉少 据实力争据实力争营销环境区域市场动态纵深发展纵深发展 联合共赢联合共赢 金湖庄园面市，良友湘湖湾启动、绿城及香港兴业进驻，区域地产大势渐起。君澜酒店、国际会议中心建设加速，旅游小镇启动、亚太路预计通车、320国道北移工程、饲料厂搬迁等，区域发展如火如荼。中央别墅区等区域品牌认知初步建立，区域板块升级势在必行。区域重回南湖区管辖，东南新城地理板块全面接轨悄然而至。营销环境客户圈层基础百位业主百位业主 数千富豪数千富豪 庄园10余位亿万身家的业主，数百名未成交意向客户群。澜湾126位业主，近千组购房客户群体，形成了一定规模的核心圈层。从销售一线数据反馈，澜湾接近50%为朋友介绍。牢牢把握业已形成了圈层效应，是推动两个项目销售的核心及关键。在客户成交的数据上，嘉兴、五县、上海等异地成为主力区域，2013年，嘉兴地区的客群又存在一定的下降，2014年，在稳固嘉兴地区客群之外，应该积极拓展五县客户群体，上海等异地客户群体可以低成本的推广作为辅助，不做为主力推广市场。营销环境媒介渠道平台精准营销精准营销 圈层驱动圈层驱动传统媒体的驱动力已经偏弱，而圈层活动、朋友介绍及项目阵地的户外包装、市区大牌等媒体形式成为有效纳客的重要渠道。营销环境反思与总结市场导向下的庄园和澜湾市场导向下的庄园和澜湾提升产品竞力是唯一途径提升产品竞力是唯一途径1营销环境反思与总结区域导向下的庄园和澜湾区域导向下的庄园和澜湾打好中央别墅区牌很关键打好中央别墅区牌很关键2营销环境反思与总结客户导向下的庄园和澜湾客户导向下的庄园和澜湾深度挖掘圈层客户很重要深度挖掘圈层客户很重要3营销环境反思与总结渠道导向下的庄园和澜湾渠道导向下的庄园和澜湾重新选择媒介资源很必要重新选择媒介资源很必要42014年度营销策略导向总体推广思路生成2014营销的一个宗旨庄园澜湾打包推售强化上置香岛品牌强化上置香岛品牌2014营销的两处调整香岛庄园1、2300平米大独栋的全新系产品入市推售。2、400-550平米散户毛坯形式推售，降低门槛。香岛澜湾1、下叠两套并一套540平米全新户型出售。2、上叠剩余户型、边套户型及中间套户型持续价格促销。嘉兴第一别墅生活品牌塑造嘉兴第一别墅生活品牌塑造持续性的促销攻势维持热度持续性的促销攻势维持热度2014营销的三驾马车联合圈层平台放大别墅在刚需产品当道市场下的关注度努力实现中央别墅区的市场占位和品牌效应庄园及澜湾项目统一形象、联合聚力推广让100余位业主形成再次的口碑传播效应继续深挖嘉兴高端异业合作平台优质资源媒体进行重新筛选，精准化投放。摈弃或减少传统无效或低效媒体的投放。2014营销的四大事件1、香岛会客户俱乐部建立及运营、香岛会客户俱乐部建立及运营2、中央别墅区第三届旅游节执行、中央别墅区第三届旅游节执行3、上置香岛嘉兴首个游艇会成立、上置香岛嘉兴首个游艇会成立4、嘉兴首届别墅节的举办、嘉兴首届别墅节的举办2014营销的五个平台1）分众媒介平台：30%1、华数开机画面，精确锁定家庭用户。2、广播电台，882、922 频率 阶段性覆盖投放 3、户外大牌：维持现有两块市区大牌不变 4、嘉兴及五县分众媒体：电梯轿厢、商圈停车场及五县镇框架广告2）传统纸平台：15%1、南湖晚报。2、工商联等期刊杂志，如环球市场、青年企业家、哪里等。3）新兴自媒体平台：5%1、基于微信的公共账号及微网站平台 2014营销的五个平台4）网络平台：10%1、房产超市网 2、腾讯房产频道 以阶段性节点式投放为主。5）圈层活动营销平台：40%1、车商、珠宝商、奢侈品牌、餐娱名店等跨界体验活动，2、结合项目推广需要整合的资本金融类、明星类体验营销。2014年度营销阶段策略解读项目产品批次推售策略澜湾新调整新亮点产品：大户型平层院墅面积：540平米 总价：460万 地上：320平米 地下：220平米房间：6房朝南 院子：80平米超越联排别墅的空间设计两套并一套户型：12套（原户型24套）毛坯 543平米 户型套数 类型均面积大院边套：4套 毛坯 270平米 大院边套：4套 精装 270平米 普通边套：9套 毛坯 270平米 普通边套：10套 精装 270平米 中间套：7套 毛坯 270平米 中间套：24套 精装 270平米 年度上叠去化完毕，下叠销售上表圈定的年度上叠去化完毕，下叠销售上表圈定的29套房子即可达成指标。套房子即可达成指标。如精装部分也做两套并一套处理，则还可增加如精装部分也做两套并一套处理，则还可增加10套此户型，此调整本案不做讨论。套此户型，此调整本案不做讨论。项目产品批次推售策略澜湾调整后，下叠形成三大产品亮点：亮点一：12套540平米平层院墅 亮点二：8套超大私家庭院湖景别墅亮点三：19套边套湖景院墅上叠部分产品作为辅助下叠推广的促销产品。上叠部分产品作为辅助下叠推广的促销产品。项目产品批次推售策略澜湾价格控制建议：12套540平米平层院墅：450万/套8套超大私家庭院户型：250万/套边套下叠毛坯：240万/套下叠中间套：230万/套上叠毛坯房源：200万/套，边套加20万。项目产品批次推售策略澜湾4月6月9月11月项目产品批次推售策略澜湾仅8席大院边套湖景别墅抢购季3月上置香岛全新湖墅惊艳上市展会促销季200平一线湖墅最后机会上置香岛稀缺边套湖景别墅最后，最珍贵买精装院墅送家私大礼促销季夏季房博会春季房博会旅游节秋季房博会别墅节上半年主力上半年主力毛坯下叠毛坯下叠上半年主力上半年主力精装下叠精装下叠上半年上叠仅为促销房源上半年上叠仅为促销房源6F6户5F5户散售部分房源整栋已售房源精装房源1、可整栋出售房源总计：、可整栋出售房源总计：11栋栋2、分户散售房源总计：、分户散售房源总计：14套套 10套精装套精装 4套毛坯套毛坯3、另有、另有30套套6F6户产品户产品 暂不推出暂不推出项目产品批次推售策略庄园项目产品批次推售策略庄园年度推出单位：231786栋单体 3000万内1413910套精装 18000元/平米114套毛坯 13000元/平米10121813项目产品批次推售策略庄园4月6月9月11月仅3席一线湖岛精装别墅 800万起3月湖岛庄园 23号楼王 1栋起售仅4席庄园别墅 580万 一口价庄园别墅 17、18号楼启售夏季房博会秋季房博会别墅节春季房博会旅游节湖岛庄园 一线湖岛豪宅8号楼 全城发售中第一别墅生活 年度最后3席第一阶段：预热期 2014年3月。项目阶段性营销执行要点阶段诉求主题：上置香岛 中央别墅区首席湖岛豪宅 阶段产品推售：香岛澜湾8席大院边套，庄园3席一线湖岛单位阶段执行策略：针对此11套房源，以老客户带新客户政策推行为主，主力以梳理老客户资源进行推广为主，线上推广以软文、网络快讯等为主。阶段配合活动：澜湾3月底第二批次房源交房。阶段媒体通路：1、电台广告，2、网络新闻通稿，3、报纸类新闻稿。4、电话 回访。阶段活动：三八妇女节业主风筝节（暖场活动）。嘉兴顶级富豪深度拜访（借助第三方平台）第二阶段：启动期 2014年4月5月。项目阶段性营销执行要点阶段诉求主题：上置香岛 两大全新系产品联合发售阶段产品推售：香岛澜湾540平米新产品，庄园23号楼王阶段执行策略：庄园以户外等资源进行形象高度占位，澜湾以客户圈层活动、精准媒体渠道进行客户挖掘，实现销售的推进。阶段配合活动：中央别墅区 第三届国际旅游节开幕、房交会。阶段媒体通路：1、电台广告，2、网络新闻通稿，3、报纸类新闻稿。4、户外 5、华数开机广告，6、五县画框广告，7、微网站建立使用 8、香岛会成立阶段活动：中央别墅区第三届国际旅游节开幕 香岛会成立暨首批会员入会酒会（嘉兴富豪生活白皮书发布会）第三阶段：热销期 2014年6月8月。项目阶段性营销执行要点阶段诉求主题：上置香岛 中央别墅区仲夏夜体验季阶段产品推售：香岛澜湾珍稀边套院墅发售，庄园8号楼王推出及毛坯房促销阶段执行策略：本阶段适当减少媒体的投放，转以圈层活动的推广为主，切合中央别墅区的话题，形成销售的热点。阶段配合活动：中央别墅区 仲夏夜体验季系列活动。阶段媒体通路：1、电台广告，2、网络新闻通稿，3、报纸类新闻稿。4、户外 5、微网站建立使用 6、香岛会 阶段活动：中央别墅区 上置香岛游艇会成立及游艇文化节活动第四阶段：持销期 2014年9月10月。项目阶段性营销执行要点阶段诉求主题：上置香岛 嘉兴别墅首席生活 阶段产品推售：香岛澜湾精装院墅促销，庄园17、18号楼王发售阶段执行策略：本阶段整合媒体资源，进行立体式轰炸，形成市场的绝对关注度，另外，积极推进嘉兴首届别墅节的举办，借助别墅节的举办形成对中央别墅区的区域价值、项目自身的价值的占位，促进销售。阶段配合活动：中央别墅区秋收行动。阶段媒体通路：1、电台广告，2、网络新闻通稿，3、报纸类新闻稿。4、户外 5、微网站建立使用 6、香岛会、7、开机画面，8、短信，9报纸媒体 阶段活动：嘉兴首届别墅节举办第五阶段：收官期 2014年11月12月。项目阶段性营销执行要点阶段诉求主题：上置香岛 最后 最珍贵阶段产品推售：香岛澜湾精装院墅及上叠稀缺户型的促销阶段执行策略：阶段周期内，减少大众媒体投放，以香岛会的年度回馈季为核心，开展一些列老带新的活动，促进澜湾的销售。此阶段的销售主要以澜湾为主。同时，联合区域内的其他同业，举办中央别墅区为主题的圣诞或新年音乐会，吸引客户的关注。阶段配合活动：香岛会年度回馈季及节日性有礼促销活动。阶段媒体通路：1、电台广告，2、网络新闻通稿，3、报纸类新闻稿。4、户外 5、微网站建立使用 6、香岛会、阶段活动：中央别墅区 新年音乐会举办。2014年度营销月度目标分解2014年度营销费用预估营销费用预估p报纸及杂志媒体：全年5万/期 投放4期 杂志1万/期 总计25万p网站媒体：全年5个阶段，每半个月1期，总计20万。p华数开机画面：三个月，总计15万。p户外大牌：1年期 2块 40万。p电台广告：6个月强销期 20万。两个台。p分众媒体：3个月 25万。轿厢、框架广告p活动预算：全年250万 三个大活动及1次庄园圈层访谈。p微网站：5万。p短信群发：15万。总计：总计：415万万附件主要竞品分析我们主要选取了秀洲区及南湖区近期主力在售及后续待推体量较大的项目作为竞品研究。1 1、主要竞品项目主要竞品项目领秀智谷盛世豪庭蓝光名仕公馆尚品翠苑罗马都市金都夏宫东方普罗旺斯晴湾恒大绿洲燕园领秀智谷地理位置：北侧洪高路、西侧秀园路、南侧洪贤路发展商：北科建集团-嘉兴创新园发展有限公司总建面积：16万平方米（地上可售住宅约10万方）最新开盘：2011年9月产品类型：高层均价：8300元/平方米主力面积：81-114平方米主力总价：69-97万项目概述：项目东临秀清港生态绿带和京杭大运河景观，北枕1700亩秀湖生态公园和3800亩石臼漾湿地公园。客源情况：以市中心和秀洲客户为主，用作首置和改善。1 1、主要竞品项目主要竞品项目领秀智谷2011年9月10日推出2#楼126套，面积82-139平方米，均价8300元/平方米，去化2套，去化情况较差。3#楼64套，面积134-139平方米，目前尚未正式推出，可预订但无优惠。面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下3360/11840901209700/34180120140/8640/27980140以上/合计130608640/74000目前库存主要集中在90-120中小户型；预计3#楼将年底或者明年年初正式推出，面积120-140。1 1、主要竞品项目主要竞品项目盛世豪庭香园地理位置：秀洲中山西路与聚贤路交会处发展商：浙江发展房地产有限公司总建面积：15万平方米最新开盘：2011年5月产品类型：高层均价：7800元/平方米主力面积：110-140平方米主力总价：88-112万元项目概述：香园为盛世豪庭三期项目，位处整个小区的北部，面朝二期“香堡”别墅，北面是规划中的商业步行街。客源情况：以市中心和秀洲客户为主，用作首置和改善。1 1、主要竞品项目主要竞品项目盛世豪庭香园2011年5月28日推出1#楼和3#楼共计266套房源，主力面积110-140平方米，开盘去化相对较好，目前签约161套。2011年9月加推出2#楼和4#楼共计233套房源，面积80-140平方米，主力面积101，均价7800元/，仅去化10套，去化情况较差。面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下2230/200009012016420/340001201407320/33200140以上11200/24800合计38160/112000目前库存主要集中在90-120和140以上户型段；今年无待推楼幢。1 1、主要竞品项目主要竞品项目晴湾地理位置：文昌路与昌盛路交叉口发展商：浙江华地置业有限公司总建面积：20万平方米最新开盘：预计12月开盘产品类型：高层产品面积：55-140平方米项目概述：项目总占地约83000平米，地上总建筑面积约20万平方米，约1700套住宅。社区从北到南依次分为A、B、C三个组团，由27栋18-27层高层组成。1 1、主要竞品项目主要竞品项目晴湾一期位于项目北面，由1#-10#组成，约8万方，产品面积55-140平方米；计划12月推出1#、2#楼，面积56-89平方米。面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下/220002000090120/70000120140/50000140以上/30000合计/220001800002011年底2012年初待推体量主要集中在90平方米以下小户型。1 1、主要竞品项目主要竞品项目1-2#楼燕园地理位置：昌盛路与洪波西路交叉口发展商：嘉兴市恒创置业有限公司总建面积：7.2万平方米最新开盘：预计12月开盘产品类型：高层产品面积：66-190平方米项目概述：项目总占地约40000平米，小区由双拼别墅、多联排屋、多层花园洋房、高层组成。2011年4月29日开高层9#楼，12月份预计开24#高层1 1、主要竞品项目主要竞品项目一期位于北面，由9#,24#,25#三幢高层组成，建筑面积约4万方，产品面积66-190平方米；面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下2880/9012034001500/1500120140111206480/6480140以上/3040/36020合计1740011020/440002011年4月29日推出9#楼共计207套房源，主力面积110-140平方米目前签约47套，去化情况一般。计划12月推出24#楼共计80套房源面积94-190平方米。燕园1 1、主要竞品项目主要竞品项目预计2011年12月初推出24#高层，户型面积集中在120-140平方米。蓝光名仕公馆地理位置：秀洲明谭路东侧、京杭大运河南侧发展商：四川蓝光地产总建面积：8万平方米最新开盘：预计产品类型：高层、别墅产品面积：55-140平方米项目概述：蓝光名仕公馆由四川蓝光何骏实业股份有限公司（蓝光地产）全力打造。地处国际商业区与秀洲高端住宅区交汇处。1 1、主要竞品项目主要竞品项目蓝光名仕公馆项目共6幢高层，预计12月推出南北2幢高层。约240套。面积103-128面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下/400090120/9280/14000120140/20960/30000140以上/合计/30240/480002011年12月底推出两幢高层，户型面积主要集中在100-130。1 1、主要竞品项目主要竞品项目恒大绿洲地理位置：嘉兴市秀洲区麟湖新城正元北路、正阳路口发展商：恒大集团总建面积：36万平方米(其中商业约6万平方米）占地面积：15.6万方容积率：2.3最新开盘：预计年底或明年年初推出产品类型：高层、多层产品面积：80-160平方米1 1、主要竞品项目主要竞品项目面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下/27000/3030090120/16700/30000120140/40000/80000140以上/12000/100000合计/58700/24030002011年底或者2012年初将会推出一期12#-20#9幢高层，户型主力面积在120-140。金都夏宫地理位置：南溪路与南江路交叉口发展商：金都房产集团嘉兴置业有限公司总建面积：22万平方米最新开盘：2011年7月产品类型：别墅、高层主力面积：联排400-600平米高层100-140平米均价：高层8600元/平米主力总价：联排500-600万元高层85-119万元项目概述：项目南临凌公塘生态景观公园东段、北靠南溪路与规划中的平湖塘生态公园隔路相望，双公园绿带环腰，与清澈的九曲港将金都夏宫紧紧环绕，是绿色生态人居福地。客源情况：以南湖区客户为主，部分秀洲区和嘉兴其他区域客户。1 1、主要竞品项目主要竞品项目金都夏宫2010年12月推出一期联排、双拼、独栋别墅，共58套，面积在200-500平米不等，总价500-1200万元，目前去化24套，地下室为赠送。二期别墅预计在2012年推出，产品有联排、双拼和独栋别墅；2011年6月推出高层49#和58#楼共计163套房源，开盘去化约80%左右，目前签约123套，均价8500元/平米；7月加推48#和53#楼共计212套房源，均价8600元/平米，目前已签约119套。10月28日推出57#楼，共220套房源,面积105-110,目前已经签约52套。495853481 1、主要竞品项目主要竞品项目面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下1500/60009012014800/160001201402730/22000140以上10600/11000合计29630/55000目前库存主要集中在90-120中小户型；今年无再推楼幢。罗马都市地理位置：东临云东路，西临双溪路，北靠南溪路发展商：嘉兴市明源房地产开发有限公司占地面积：30万平方米总建面积：70万平方米容积率：2.3最新开盘：2011年3月产品类型：多层、高层均价：多层11000元/平方米高层8300元/平方米主力面积：120-144平方米主力总价：144-173万项目概述：罗马都市“前有公园，后有花园”，位于小区南端的是占地200亩的文化主题公园，位于小区北侧的是占地50亩，由人工堆土建成的罗马皇家花园，使整个小区形成南低北高的格局。客源情况：以南湖区客户为主，部分秀洲区和嘉兴其他区域客户，另有少数外地投资客户。1 1、主要竞品项目主要竞品项目罗马都市一期多层、高层，主力面积高层88-98平方米，多层118-143平方米，目前已经交付；09年底推出二期第一批多层复式房源，户型在200-300平方米，共400余套，目前基本售完，去化速度较快；二期分批推出多层平层和复式房源约400余套，面积在80-310平方米之间，目前销售率70%左右；2011年8月25日推出115#与122#116#高层159套，面积90-174平方米，折后价8300元/平方米，目前已签约85套。面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下220/90120660/200600001201403800/767040000140以上5500/20000合计10180/7870120000目前库存主要集中在140以上大户型；预计2012年初推121#楼。1 1、主要竞品项目主要竞品项目预计2012年初推出121#楼。东方普罗旺斯地理位置：位于南湖长水路、泰宁路交汇发展商：浙江东方蓝海置地有限公司总建面积：45万平方米最新开盘：2011年1月产品类型：别墅、高层均价：独栋21000-24000元/平方米，双拼16000-21000元/平方米，公寓折后价6030元/平方米主力面积：独栋400-500平方米、双拼300-380平方米，公寓88-160平方米主力总价：独栋840-1200万、双拼500-800万，公寓60-109万项目概述：项目规划为别墅与高层两大组团，法式岛居别墅社区，采用新古典主力立面，规划有159栋别墅，是嘉兴市范围内大规模的别墅园区。客源情况：以南湖区客户为主，部分秀洲区和嘉兴其他区域客户，另有少数外地投资客户。1 1、主要竞品项目主要竞品项目2010年6月一期别墅共推出97套，面积300-500平方米，目前仅成交27套。2010年9月至今一期公寓共推出1234套，面积88-160平方米，均价7500元/平方米，去化情况较好，目前已成交1172套。2011年9月10日推出136#楼共246套，面积89-140平方米，折后价6030元/平方米,目前签约99套。二期别墅推出时间待定。东方普罗旺斯1 1、主要竞品项目主要竞品项目面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下2640/7000901203560/80001201404760/9000140以上19200/6400合计30160/33000目前库存主要集中在120-140户型；今年无再推楼幢，计划明年初推134#楼。别墅一期别墅二期143#142#141#140#139#138#137#136#135#133#134#尚景翠苑地理位置：纺工路东侧，五环洞路南侧发展商：嘉兴世茂新城房地产开发有限公司总建面积：23万平方米最新开盘：2011年6月产品类型：排屋、高层均价：高层5700元/平方米排屋12500元/平方米主力面积：二房82-87平方米三房120-133平方米主力总价：二房47-50万三房68-76万项目概述：世茂新城卡门印象作为一期尚景蓝湾的经典延续，世茂新城卡门印象在社区规划、景观塑造、建筑品质与产品细节中已全面升级。1 1、主要竞品项目主要竞品项目尚景翠苑1 1、主要竞品项目主要竞品项目面积（平方米）存量（平方米）2012年12月待推2012年1月待推未来待推体量90以下/4000901205440/1200012014011200/24000140以上9000/20000合计25640/60000目前库存主要集中在120-140户型；今年无推案计划。2011年6月推出3#5#6#三幢高层，推出346套，面积110-130平方米，目前成交117套。1 1、主要竞品项目小结主要竞品项目小结主要竞品项目的存量高达16万方，主要集中在90-120平方米和140平方米以上的产品段，未来竞争压力较大；今年年底或明年年初的待推体量约17万方，主力面积为120-140平方米，主要待推项目为晴湾、恒大绿洲、燕园；未来待推体量体量较大，达到95万方，集中在90-140平方米产品段，主要集中在晴湾、恒大绿洲、罗马都市等大盘。主要竞品项目库存及2011年待推情况面积（平方米）存量（平方米）2011年12月待推 2012年1月待推未来待推体量90以下12830270002200010314090120539802748020027968012014040930760807670322660140以上5550015040248220合计16324014560029870953700绿城悦庄英伦都市御上江南东方普罗旺斯云间绿大地卡缇亚宫盛世豪庭2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况嘉兴主要在售及待推别墅项目竞争研究。绿城悦庄预计12月底推出24套独栋别墅，约2万平方米，主力面积为700-1000平方米，总价预计1500万/套起。2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况未来待推体量15000平方米卡缇亚宫预计12月3日推出独墅样板区，同时推出42套双拼别墅，约1.5万平方米，主力面积为380平方米（地上），总价600-700万 套，单 价18000元/平方米。2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况未来待推体量20000平方米云间绿大地云间绿大地于2010年7月推出一期独栋别墅，共推出44套。主力面积398-411平方米，均价为18500元/平米，目前已售完2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况预计2012年上半年推出二期别墅，共推出56套，约2.2万平方米。盛世香堡项目于2010年10月开盘，共93套联排墅，主力面积450，总价500万-600万。目前可售房源25套，库存约1.1万平方米，月均去化5套。未来无待推。2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况英伦都市10.12开盘，推出93套联排，主力面积为245-345平方米，均价22000元/平方米，目前去化37套，去化率39.7%，库存约1.6万平方米，月均去化3套左右，近期受新政影响，无成交。高层剩余别墅预计明年待推。2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况未来待推体量40000平方米御上江南御上江南瑞园为别墅品，面 积 300-1000平方米，预计明年推出。御上江南景园为高层产品。2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况未来待推体量90000平方米东方普罗旺斯别墅一期别墅二期143#142#141#140#139#138#137#136#135#133#134#2010年6月一期别墅共推出97套，面积300-500平方米，独栋21000-24000元/平方米，双拼16000-21000元/平方米。目前仅成交20套。库存约3万平方米，月均去化1套，均为去年成交，近期内无成交。二期别墅预计明年推出。高层2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况未来待推体量20000平方米别墅库存体量约为5.7万方，压力相对较大。从月销售情况来看，月均去化仅1-5套，而且均为调控前所销售，近期受政策影响，别墅去化难度较大。今年待推项目为绿城悦庄和卡缇亚宫，卡缇亚宫预计12月3日推出，绿城悦庄预计12月底推出，体量约为3.5万方；未来待推别墅体量20.7万方，竞争压力较大。2 2、别墅项目销售及待推情况别墅项目销售及待推情况