同致行韶关市新展鹏风采楼地块物业发展建议.pptx

本报告是严格保密的。1谨呈：韶关市新展鹏房地产有限公司谨呈：韶关市新展鹏房地产有限公司 韶关市泓鑫置业投资有限公司韶关市泓鑫置业投资有限公司新展鹏风采楼地块物业发展建议新展鹏风采楼地块物业发展建议本报告是严格保密的。2战战略略重重心心n住宅住宅n商业商业收益生命线收益生命线收益利润线收益利润线市场需求细分？市场需求细分？市场需求细分？市场需求细分？目标客群搜索？目标客群搜索？目标客群搜索？目标客群搜索？产品如何打造？产品如何打造？产品如何打造？产品如何打造？经济效益目标？经济效益目标？经济效益目标？经济效益目标？形象如何占位？形象如何占位？形象如何占位？形象如何占位？哪些业态适合？哪些业态适合？哪些业态适合？哪些业态适合？市场需求体量？市场需求体量？市场需求体量？市场需求体量？经营管理模式？经营管理模式？经营管理模式？经营管理模式？租售收益实现？租售收益实现？租售收益实现？租售收益实现？&营营销销推推广广先行销售平稳回流平衡招商销售获取最高回报本报告是严格保密的。3l项目分析项目分析l市场研究市场研究项目定位项目定位价格预估价格预估项目分析项目分析物业建议物业建议纲要市场定位市场定位住宅住宅部分部分商业商业部分部分本报告是严格保密的。4地块价值分析地块价值分析宗地状况宗地状况项目价值分析项目价值分析住宅住宅SWOTSWOT分析分析住宅发展初步设想住宅发展初步设想本报告是严格保密的。5宗地状况宗地状况基本指标基本指标总用地面积14560.73总建筑面积131902.88不计容积率面积18158.72计容积率面积113744.16建筑密度57.57%容积率7.81绿化率25%位置韶关市东堤南路风采楼旁N最大建筑基底面积（）平均最高楼层(层)8382.61 16 物业类型组合：物业类型组合：A、高层物业、高层物业B、高层、高层+小高层小高层本报告是严格保密的。6地块分析地块分析社区舒适度及园林打造存在瓶颈；社区舒适度及园林打造存在瓶颈；东西方向最东西方向最长约长约110米米南北方向最南北方向最长约长约200米米N1 1、地块平坦，大体南北向布局；、地块平坦，大体南北向布局；2 2、地块形状极不规则，且局部存、地块形状极不规则，且局部存在灰角区域，在灰角区域，建筑规划布局将受到建筑规划布局将受到较大限制，不利形成社区氛围及园较大限制，不利形成社区氛围及园林品质打造，林品质打造，本报告是严格保密的。7地块四周地块四周地块四周环境优、劣两极化。三面建筑围挡，地块四周环境优、劣两极化。三面建筑围挡，一面江景无限（一面江景无限（但汽车噪音及医院污染较严重），但汽车噪音及医院污染较严重），夹缝中生存。夹缝中生存。旧住宅楼旧住宅楼风度广场北面为图书馆北面为图书馆(9F)图书馆图书馆(9F)西面为风度广场和旧住宅楼西面为风度广场和旧住宅楼（9F）本本案案东东堤堤路路和和浈浈江江东面为东堤路和浈江东面为东堤路和浈江旧住旧住宅楼宅楼南面为旧住宅楼和人民医南面为旧住宅楼和人民医院，紧挨地块南侧的市人院，紧挨地块南侧的市人民医院急救中心民医院急救中心（最南端为停尸房楼）。市一人市一人民医院民医院人民医院急救中心（人民医院急救中心（9F）本本案案无无遮遮挡，挡，全全江江景景9F以下以下受遮受遮挡挡9F以下以下受遮受遮挡挡9F以以下下受受遮遮挡挡视野分析本报告是严格保密的。8老城中心老城中心（小岛）（小岛）通往芙蓉新(5KM)老城交通双通道东河客运站；火车东站；公交枢纽站；西河客运站行政中心；文化中心；商贸中心；购物中心；交通中心；n项目地处韶关市项目地处韶关市中心，寸土寸金，中心，寸土寸金，是韶关稀缺地段。是韶关稀缺地段。n市内路网发达、市内路网发达、交通便利，多条公交通便利，多条公交线路经过项目，交线路经过项目，城际交通枢纽火车城际交通枢纽火车站、汽车站近在咫站、汽车站近在咫尺。尺。项目地段价值项目地段价值小岛之上，城市中心，地段稀缺。小岛之上，城市中心，地段稀缺。本案本案芙蓉芙蓉新城新城本报告是严格保密的。9 老城中心老城中心（小岛）（小岛）建材专题市场体育馆中山公园火车站汽车东站公交枢纽站西河汽车西站国美家电市一中本案本案风度名城、大润发、风度大酒店购物步行街市一医院苏宁家电主要配套：主要配套：u商业：商业：商业步行街，风度名城、大润发超市，一市场、百年东街度假休闲街（建设中，2011年开放）；u教育：教育：机关一幼、二幼，建国路小学、解放路小学，一中，图书馆；u医疗：医疗：市人民医院；u体育休闲：体育休闲：中山公园、滨江长廊、帽峰山公园、森林公园；u餐饮餐饮：启民北餐饮街、步行街、百年东街、大小茶楼等.u商娱：商娱：莱斯大酒店、风度大酒店（在建）等10余家项目配套价值项目配套价值近享老城近享老城6 6大中心超熟生活圈大中心超熟生活圈大中心超熟生活圈大中心超熟生活圈之完善配套。之完善配套。森林公园启民北餐饮街家居市场街莱斯大酒店百年东街休闲度假街本报告是严格保密的。10韶关百年东街规划概念图韶关百年东街规划概念图桥头广场入口及服务中心广场瀑布酒店该街区打造目标：闻名全国的历史文化街区、韶关市区最具特色的大规模历史商业街区、重要的市民文化娱乐活动中心及韶关文化节展示长廊。集可旅游、购物、享受特色餐饮，又可怀旧、亲水、休闲及融粤北地方风情为一体的商业街区。本报告是严格保密的。11项目景观价值项目景观价值坐拥一线江景和江岸休闲长廊坐拥一线江景和江岸休闲长廊本案本案浈江浈江江江岸岸休休闲闲长长廊廊江岸休闲长廊江岸休闲长廊靓丽浈江靓丽浈江项目坐落于浈江江畔，江景资源优项目坐落于浈江江畔，江景资源优越，拥有近越，拥有近1 1公里的江岸休闲长廊公里的江岸休闲长廊本报告是严格保密的。122 2点劣势分析：点劣势分析：n 地块不规整，不利于规划；地块不规整，不利于规划；n紧紧挨挨医医院院和和旧旧居居住住楼楼，生生活活污污染染势势必必造造成成心心理排斥；理排斥；4 4大机会：大机会：n地段稀缺、供给不足，市场空白利于实现高价格；地段稀缺、供给不足，市场空白利于实现高价格；n经济危机阴影、通货膨胀预期，城市中心物业因抗经济危机阴影、通货膨胀预期，城市中心物业因抗风险性强而倍受青睐；风险性强而倍受青睐；n轨道交通拉动外来人口更加聚集，有利于开发中小轨道交通拉动外来人口更加聚集，有利于开发中小户型投资型单位；户型投资型单位；n百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求；百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求；3 3点威胁：点威胁：n 新城区的规划建设带来客户关注转移；新城区的规划建设带来客户关注转移；n 沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分流居家客户群体；流居家客户群体；n 宏观政策抑制房地产快速发展，观望影响宏观政策抑制房地产快速发展，观望影响购买；购买；4 4大优势分析：大优势分析：n地段优越地段优越居于小岛显赫位置，地处韶关中心；n区域配套区域配套中央生活区，拥6C核心成熟配套；n景观丰富景观丰富品浈江一线美景，览城市无限繁华；n交通发达交通发达路网四通八达，城市、际交通枢纽。住宅住宅SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的。13项目分析项目分析应对策略应对策略发挥优势，抢占机会克服劣势，利用机会基于竞争、发挥优势，转化威胁 基于竞争、减少劣势，避免威胁发挥项目地段、商业配套独特优发挥项目地段、商业配套独特优势及独特性，倡导都市中心生活，势及独特性，倡导都市中心生活，融入融入“易居易投资易居易投资”概念打造商概念打造商住结合的物业。住结合的物业。通过户型高附加值及特色园林通过户型高附加值及特色园林打造，弥补地块不规则对社区打造，弥补地块不规则对社区品质的影响；加强外立面打造品质的影响；加强外立面打造增强项目品质及形象对外昭示增强项目品质及形象对外昭示力，不仅吸引区域客群、截留力，不仅吸引区域客群、截留外地路过人群，同时辐射全市。外地路过人群，同时辐射全市。强调区位优势，产品定位差强调区位优势，产品定位差异化，提高竞争力；异化，提高竞争力；通过交楼标准、物管服务提升通过交楼标准、物管服务提升及销售策略，并选择较好入市及销售策略，并选择较好入市实际避免直面竞争；实际避免直面竞争；本报告是严格保密的。141、地块价值地块价值地块价值地块价值：中心地段中心地段、一线江景一线江景，具备中高品质物业打造潜质具备中高品质物业打造潜质；2、地块目标：地块目标：地块目标：地块目标：在快速回笼资金前提下在快速回笼资金前提下，争取收益最大化争取收益最大化；5、风险预期风险预期风险预期风险预期：政策性市场起伏大，考虑抗风险能力，注意短政策性市场起伏大，考虑抗风险能力，注意短-平平-快快；卖点提炼卖点提炼优化策略优化策略机会利用机会利用应对策略应对策略4、购买情节购买情节购买情节购买情节：都市情节都市情节&投资投资；战略方向战略方向3、开发策略开发策略开发策略开发策略：市场独有（唯一）、差异化营销定位，品牌延续；市场独有（唯一）、差异化营销定位，品牌延续；本报告是严格保密的。15中中大大户户型型的的七七大大置置业业要要素素社区社区规模大，居住氛围强；规模大，居住氛围强；周边周边环境环境好，健康静谧；好，健康静谧；园林园林环境优，舒适度高；环境优，舒适度高；建筑建筑规划精良，规划精良，户型户型舒适；舒适；社区社区治安治安好，好，物业物业服务优；服务优；城市城市地段地段，道路道路发达；发达；完善完善配套配套，生活无优；，生活无优；交通交通齐全，出入便捷；齐全，出入便捷；三级市场活跃三级市场活跃，投资回报率高；，投资回报率高；本本项项目目小小户户型型的的六六大大市市场场土土壤壤住宅价值住宅价值9要素要素（非价格）（非价格）本地块价值研判本地块价值研判p部部分分区区域域具具有有品品质质居居家家物物业业条条件件。p整整体体适适合合过过渡渡置置业业及及投投资资物物业业价价值值。地块地块项目项目定位定位年轻群体年轻群体充足，充足，首次置业首次置业刚需足；刚需足；流动人口流动人口多，多，过渡置业过渡置业需求旺；需求旺；档次：档次：高档高档本报告是严格保密的。16住宅发展初步设想住宅发展初步设想 地段优越地段优越居于小岛显赫位置，地处韶关东西部中央；居于小岛显赫位置，地处韶关东西部中央；4大优势大优势方向一：方向一：依据项目稀缺地段和绝佳江景打造依据项目稀缺地段和绝佳江景打造,以中大户型为主的高档住宅楼盘以中大户型为主的高档住宅楼盘方向二：方向二：依据项目完善配套、发达交通和流动人口多等特点依据项目完善配套、发达交通和流动人口多等特点打造打造,以小户型为主的高档投资型物业以小户型为主的高档投资型物业？项目项目定位定位本报告是严格保密的。17项目项目定位定位从本地块本身价值研判从本地块本身价值研判从市场需求研判从市场需求研判从开发战略研判从开发战略研判本报告是严格保密的。18本地块本地块7大价值特性大价值特性城市地段，道路发达；部分一面临江，但周边环境缺乏静谧；完善配套，生活无优；公交齐全，出入便捷；三级市场活跃，投资回报率高；年轻群体充足，首次置业刚需足；流动人口多，过渡置业需求旺；结论结论：p整体以过渡置业及投资产品为主；整体以过渡置业及投资产品为主；p少量品质居家产品为补充。少量品质居家产品为补充。项目项目定位定位从本地块本身价值研判从本地块本身价值研判本报告是严格保密的。19整体住宅市场分析整体住宅市场分析高品质住宅市场分析高品质住宅市场分析中小户型市场分析中小户型市场分析片区内市场分析片区内市场分析三级市场特征三级市场特征住宅市场启示及发展建议住宅市场启示及发展建议项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。2007年供应量同比激增44%，08年由于市场低迷供应量亦跟随下降；09年市场回暖供应量强势反弹，达888907，到达峰值。整体住宅市场分析整体住宅市场分析近近3年住宅供应走势年住宅供应走势0707年供应量激增，年供应量激增，0808年至年至0909年上半年供应量急剧萎缩，年上半年供应量急剧萎缩，0909年下半年开始供应量强势反弹。年下半年开始供应量强势反弹。供应量走势供应量走势07年08年09年建面（）817621597397888907套数558144445777同比增幅(按建面)44%-27%49%09年供应量前少后多：受08年市场低迷影响，09年上半年供应量极低，至下半年才开始释放。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。21市场成交量在经历了08年的低谷之后，09年强势反弹，同比激增124%，达108万，5800套；成交均价经历了07年的快速提升之后，08年上升缓慢；09年均价涨幅有所增大，均价达3359元/。整体住宅市场分析整体住宅市场分析近近3年住宅成交情况走势年住宅成交情况走势成交情况走势成交情况走势07年08年09年建面（）6450004820831082005套数442338007518均价（元/）285029953359 均价增幅40%5%12.15%近近3 3年销售量出现较大政策性波动，年销售量出现较大政策性波动，但价格持续上涨，但价格持续上涨，0909年一年内上涨年一年内上涨30%30%（站上（站上39003900元元/高位高位)。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。22 由于08年市场惨淡，住宅待售量在年底升至69万，市场压力增大，开发商纷纷减缓开发步伐；09年市场火爆之后，市场存量逐月降低，迅速出现供应紧张局面，目前市场存量降至近三年最低点，仅3035套。整体住宅市场分析整体住宅市场分析近近3年住宅存量走势年住宅存量走势住宅存量07年底08年底09年底套数346048043063建面（）478,171694713501615市场存量重回市场存量重回3 3年来最低，严重供不应求，短期房市将持续高涨；年来最低，严重供不应求，短期房市将持续高涨；项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。23主力户型：主力户型：二房三房；主力面积：主力面积：80140；主要竞争力：主要竞争力：大社区、好景观。未来未来1 1年内住宅市场竞争分析年内住宅市场竞争分析中户型为主流，中户型为主流，竞争激烈。竞争激烈。江景资源盘竞争江景资源盘竞争激烈。激烈。小户型供给量较小户型供给量较少，市场相对空白。少，市场相对空白。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判楼盘名称供应建面（万）主力户型主力面积（）主要竞争力碧桂园36别墅200-300大社区、内部配套及园林、山景凯旋华府4三房120-140大社区、环境优越东景园2两房、三房90-150江景、配套汇展华城1.5一房40-50配套、地段翰林世家3两房、三房90-130环境香槟小城1.3三房120地段、配套长城世家6三房140-160大社区、山景御龙湾5两房、三房90-130大社区、山景太阳城24别墅200-300大社区、内部配套及园林、山景碧水花城5两房、三房90-140大社区、江、山景翡翠湾1.6三房120-150江、山景棕榈湾5.5三房140-170江、山景龙洲岛0.9别墅200-300江、山景天泓居5三房120-140江、山景南天豪庭3.5三房110-130配套、地段三江紫园3三房165-200江、山景、配套林雨阳光雅苑3.3三房100-120山景雍华豪庭5三房133-143地段、配套、江景莱斯豪苑2.4三房120-140地段、配套、江景本报告是严格保密的。242010年住宅市场预测年住宅市场预测 09年市场火爆，成交量(住宅达7500套)远高于历史最高水平，同比增幅近100%。火爆的市场完全激发出了消费者的需求，同时也透支了部分未来需求；2010年韶关成交量将迅速回落（预计住宅成交5000套）。在在09年市场迅速回暖之后，供不应求，开工面积大增，市场供应将在年市场迅速回暖之后，供不应求，开工面积大增，市场供应将在2010年爆发。年爆发。2010年两会后，国家经济保稳、保民生基调下，预计房价将稳定在09年12月的价格附近，同致行预测全年均价保持同比增长10-12%。市区配套盘市区配套盘：5个，莱斯豪苑、碧水花城、御龙湾、雍华豪庭、东景园；大规模楼盘：大规模楼盘：6个，个，碧水花城、御龙湾、凯旋华府、碧桂园、太阳城、汇展华城；江景山景资源盘：江景山景资源盘：11个，个，凯旋华府、东景园、碧水花城、翡翠湾、棕榈湾、信合置业西河项目、雍华豪庭、三江紫园、兴盛地产项目、星河湾、龙洲岛。产品形态丰富：产品形态丰富：高层、多层及别墅；户型多样：户型多样：主流80-140平米，二房-四房。并基本大阳台、内庭院赠送成为主流。1、市场新供应将大增、成交将同比回降，买方市场、竞争剧烈。、市场新供应将大增、成交将同比回降，买方市场、竞争剧烈。3、预测韶关房价继续保持稳定增长，二套房受一定抑制。、预测韶关房价继续保持稳定增长，二套房受一定抑制。2、楼盘布局全线开花，产品丰富，选择多样各具特色。、楼盘布局全线开花，产品丰富，选择多样各具特色。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。25大户型住宅市场分析大户型住宅市场分析项目名称大户型面积（）入市时间产品优势销售情况沃尔玛160-1802007年9月配套完善，地段优，交通便利大户型销售缓慢，目前剩余单位全是大户型盈翠皇庭180、2002007年9月配套完善，地段优大户型销售缓慢，目前剩余单位全是大户型威尼斯1902007年9月江景资源优越销售情况较好，价格与其它户型相差不大翡翠湾1902008年4月江景资源优越销售速度与中小户型一样，价格与其它户型相差不大龙珠华庭160-1802008年4月配套完善，地段优销售速度较中小户型慢，价格与中小户型一样汇展华城180-1902008年9月配套完善，地段优，交通便利销售速度较中小户型慢，价格与中小户型一样凯旋华府160-2002009年10月江、山资源优越江景资源优越的大户型销售较好，但江景资源差的大户型相对滞销碧桂园别墅（160以上）2007年10月开发商品牌好，内部配套完善销售情况整体较好，但别墅价格与市场电梯楼价格差别不大中大户型居家住宅环境景观要求高，竞争激烈，价格难以拔高中大户型居家住宅环境景观要求高，竞争激烈，价格难以拔高项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。26中小户型市场分析中小户型市场分析项目名称小户型面积（）入市时间产品优势销售情况沃尔玛90（两房）2007年10月配套完善，地段优，交通便利入市一周之内基本售罄，价格高于其他户型近200元/碧水花城90（两房）2008年9月山景资源优越，周边生活配套较为完善两房销售速度略快于三房，价格相当龙珠华庭40-50（一房两厅）2008年4月配套完善，地段优，交通便利入市一个月内基本售罄，且价格高于其他户型200-300元/香槟小城40-50（公寓）、80-87（两房）2009年7月配套完善，地段优，交通便利销售速度较其它户型更快，两房价格高于三房单位约200元/，公寓价格高于三房1000多元/。龙洲岛80-90（两房）2007年5月江景资源优越销售速度与三房无异，价格低于三房户型价格高升压迫下，小户型需求高涨，呈现供不应求局面，价格高升压迫下，小户型需求高涨，呈现供不应求局面，实现销售价格高、周期短，繁华地段小户型更凸显。实现销售价格高、周期短，繁华地段小户型更凸显。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。27片区内住宅市场分析片区内住宅市场分析本地块位于小岛片区，小岛属于韶关市中心，土地供应少，近年推出楼盘非常少，最近推出的楼盘只有帝景湾。帝景湾：09年4月入市，户型为120-130的三房和160-180的四房。项目江景山景资源优越，生活配套完善，120-130户型销售非常理想，但160-180的四房单位销售较差。小岛片区居家型需求客户充足，中大户型小岛片区居家型需求客户充足，中大户型需求吸引力相对较弱。需求吸引力相对较弱。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。28片区住宅三级市场特征片区住宅三级市场特征三级市场活跃，租金价格高，且与户三级市场活跃，租金价格高，且与户型面积成反比，投资回报率支撑高价物型面积成反比，投资回报率支撑高价物业投资价值。业投资价值。小岛片区居家型需求客户充足，中小小岛片区居家型需求客户充足，中小户型需求较强；户型需求较强；区域小生意人及年轻人群的流动人口区域小生意人及年轻人群的流动人口多，过渡居住需求大；多，过渡居住需求大；项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判说明：依据各地段出租价格的分布情况，我们将市区风采路以南分为四个版块：板块1：风度中路、和平路、仁爱路及上后街、下后街等支线；板块2：风采南路、复兴路、建国路；板块3：西堤中路、熏风路、解放路、一 市场及二市场附近（本项目位于该板块）；板块4：中山公园附近地块。经调查，该片区内住宅租赁价格排位应为1234。从该片区抽取出149个出租房样本，其中1区55个，2区39个，3区41个，4区14个，通过对数据进行整理统计，得出以下住宅租赁水平：片区统计平均月租金(元/套)平均面积(元/M2)单面月租(元/M2)1室0厅459 25.42 18 1室1厅562 36.91 15 2室1厅737 72.38 10 2室2厅900 78.43 11 3室1厅910 92.00 10 3室2厅1379 120.15 11 1243代表物业（亿和广场）套均月租（元/套）平均面积（元/M2）单面月租（元/M2）1室0厅7773522 1室1厅8164219 2室1厅12587018 3室2厅130010013 备注：由于片区内的单位多的房龄较老，我们从中抽取出了楼龄较短且活跃的典型社区亿和广场的数据，以达到与本项目对比的效果。其中抽样33间，1室0厅共3间，1室1厅共25间，2室1厅共4间，3室2厅共1间。单面租金（元/月）年收益（元/年）预期均价（元/月）回报率3036055006.55%2530055005.45%2024055004.36%1518055003.27%本报告是严格保密的。29解读解读2010年房地产新政国十一条年房地产新政国十一条中华人民共和国国务院办公厅/二一年一月七日 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。鼓励中小套型住房比例。鼓励中小套型住房比例。（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。提高土地及住宅供应量。提高土地及住宅供应量。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价。通过提高多次置业或投资置业门槛及利率，抑制投资。通过提高多次置业或投资置业门槛及利率，抑制投资。（四）继续实施差别化的住房税收政策。通过税收抑制多次置业或投资置业。通过税收抑制多次置业或投资置业。三、加强风险防范和市场监管（五）加强房地产信贷风险管理。防止境外防止境外“热钱热钱”冲击我国市场投资置业。冲击我国市场投资置业。（六）继续整顿房地产市场秩序。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。打击囤地，平衡央企地产的高地价舆论。打击囤地，平衡央企地产的高地价舆论。（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。打击囤地及分批推售等人为操作。打击囤地及分批推售等人为操作。（八）加强市场监测。房地产预警机制，加强调控预前性。房地产预警机制，加强调控预前性。四、加快推进保障性安居工程建设（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。提高保障房供应。提高保障房供应。（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，五、落实地方各级人民政府责任（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。加强地方政府对中央政策的执行力、监管力及责任制。加强地方政府对中央政策的执行力、监管力及责任制。看空方看空方宏观宏观大势大势 2010年年4月国家住房用地供地月国家住房用地供地18万公顷，增长万公顷，增长1.35倍倍。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，并强调指出，在三类住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房计划供地总中小套型商品房计划供地总量量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量公顷，超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷公顷)。新政核心要点及看空房观点：新政核心要点及看空房观点：1、提高供应量，平抑需求及房价；、提高供应量，平抑需求及房价；2、加大保障和自住中小房、保稳定；、加大保障和自住中小房、保稳定；3、金融、税收政策抑制投机投资；、金融、税收政策抑制投机投资；同致行观点：同致行观点：1、未来市场仍稳定增长，价格增幅平缓；、未来市场仍稳定增长，价格增幅平缓；2、保障性房增加、价差将更大；、保障性房增加、价差将更大；3、90以内中小户成主流，二次置业及投资置业放缓；以内中小户成主流，二次置业及投资置业放缓；从市场角度研判从市场角度研判 2010年年4月月14日，国务院发布：对贷款日，国务院发布：对贷款购买第二套住房购买第二套住房的家庭，的家庭，贷款首付款不得低于贷款首付款不得低于50，贷款贷款利率不得利率不得低于基准利率的低于基准利率的11倍。倍。同时提出要求，对同时提出要求，对购买首套住房购买首套住房且且套型建筑面积在平方米以上套型建筑面积在平方米以上的家庭，的家庭，贷款首付贷款首付款款比例比例不得低于。不得低于。本报告是严格保密的。302010博鳌经济论坛看好中国经济与房地产发展博鳌经济论坛看好中国经济与房地产发展看好方观点：看好方观点：1、未来中国经济持续高速发展，房地产基本无泡沫；、未来中国经济持续高速发展，房地产基本无泡沫；2、供需不平衡，导致房产火爆上涨；、供需不平衡，导致房产火爆上涨；3、土地价格高涨，拉动房产价格上涨；、土地价格高涨，拉动房产价格上涨；4、整体健康，局部市场区域过热；、整体健康，局部市场区域过热；同致行观点：同致行观点：1、1-3年新增供给无法入市短期仍上涨，未来趋平稳，价格增幅回落；年新增供给无法入市短期仍上涨，未来趋平稳，价格增幅回落；2、房产政策局部地区差异化，刚性需求为主的三、四线城市影响较小；、房产政策局部地区差异化，刚性需求为主的三、四线城市影响较小；3、城市及经济结构调整，利于三、四线城市人口增加并拉动房产需求；、城市及经济结构调整，利于三、四线城市人口增加并拉动房产需求；【梁锦松梁锦松】观点：只要不发生世界大战，中国以后二三十年都会高速的增长只要不发生世界大战，中国以后二三十年都会高速的增长。对于中国经济是否存在泡沫的问题，梁锦松予以否认。他说，泡沫要有很大的所谓财务杠杆，但现在从中国整体来看，无论是银行的贷款，如存贷比例，还是从政府的财政状况看，如政府的总体债务占整个GDP的比例。这些数据，均显示出中国没有很大的债务负担，杠杆率不高。所谓存贷比，即银行贷款总额除以存款总额，从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，但从银行抗风险的角度讲，存贷比不宜过高。目前国内市场的存贷比为75%，低于国际水平。而中国目前债务占GDP低于20%，远小于60%的国家标准，而财政赤字占GDP比重也低于国际3%的水平。但是，梁锦松也同时指出，在个别城市，可能因为供求的关系和一些投机的活动，这个房地产的价格还比较高。在个别城市，可能因为供求的关系和一些投机的活动，这个房地产的价格还比较高。但是如果看整个中国看整个中国，“我觉得还不太担心有一个什么泡沫的现象出现不太担心有一个什么泡沫的现象出现”。【龙永图龙永图】观点:“总体上中国的经济没有泡沫总体上中国的经济没有泡沫,房地产是健康的发展房地产是健康的发展,不需要打压。不需要打压。”只要有需求就没有泡沫,但是中国的泡沫应该分地区、行业、时间但是中国的泡沫应该分地区、行业、时间,所以从房地产的问题来讲谈不上复苏,因为中国的房地产不是复苏的问题,中国的房地产是健康的发展,不需要打压。”看好方看好方宏观宏观大势大势从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。31中国经济与房地产发展博弈论中国经济与房地产发展博弈论宏观宏观大势大势中国经济较快稳定发展国情中国经济较快稳定发展国情房地产等投资性行业经济支柱论房地产等投资性行业经济支柱论城市发展结构中心论城市发展结构中心论人口集聚一线城市房市火爆论人口集聚一线城市房市火爆论全球及中国经济通货膨胀全球及中国经济通货膨胀房地产保值增值特性论房地产保值增值特性论中国中国“安居乐业安居乐业”传统居家观传统居家观房地产刚性需求主导论房地产刚性需求主导论城市化建设进程论城市化建设进程论（45-65%空间）空间）房地产行业发展前景论房地产行业发展前景论VS中国经济基本面经济基本面房地产发展基本面房地产发展基本面【宏观大势总论宏观大势总论】1、经济基本面稳定快速发展，房地产中长期内持续向上态势；、经济基本面稳定快速发展，房地产中长期内持续向上态势；2、韶关作为三、四线城市刚性需求为主，房产新政影响较小；、韶关作为三、四线城市刚性需求为主，房产新政影响较小；3、随着城市化进程加快及房价提高，韶关可能是全国性投资群体考虑进入市、随着城市化进程加快及房价提高，韶关可能是全国性投资群体考虑进入市场城市之一，投资型、中小户型需求将得到更大催生；场城市之一，投资型、中小户型需求将得到更大催生；从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。32市场小结市场小结成交量成交量：09年市场量赠7成，市场同比冰冷08年加倍反扑；价格价格：增幅近年持续上涨，09年出现大跳跃，同年内增幅3成；户型户型：品质明显提升，户型面积需求转小，中小户型供不应求；地段地段：房地产近年大起大落，市区地段及配套好盘备受市场青睐；环境环境：品质型居家成竞争地带，社区环境成购买要素；客群客群：同中有异。分为地段价值驱动、环境价值驱动、产品价值驱动；竞争竞争：未来1-2年市场产品同质化竞争激烈，中小户型相对空白；形势形势：房产新政变化出台，购买心态决定市场波动，中小户型成主流；市场持续良好，产品质素提高，量、价齐升；市场持续良好，产品质素提高，量、价齐升；未来竞争激烈，中小户型将成主流。未来竞争激烈，中小户型将成主流。从市场角度研判从市场角度研判项目项目定位定位本报告是严格保密的。33住宅市场启示及发展建议住宅市场启示及发展建议高端住宅市场环境景观要求高高端住宅市场环境景观要求高本项目具备良好江景，但西南面环境较差，本项目具备良好江景，但西南面环境较差，紧挨医院，与其他高端楼盘相比资源优势紧挨医院，与其他高端楼盘相比资源优势不明显。不明显。高端住宅竞争激烈，价格难以拔高高端住宅竞争激烈，价格难以拔高高端住宅不利实现销售高价，周期拉长。高端住宅不利实现销售高价，周期拉长。小户型需求越来越大，且实现价格高小户型需求越来越大，且实现价格高于大户型，繁华地段小户型优势明显。于大户型，繁华地段小户型优势明显。本项目具备开发投资型小户型的各种条件，本项目具备开发投资型小户型的各种条件，可以迎合市场推出小户型。可以迎合市场推出小户型。小岛片区具备大量居家型客户，但对小岛片区具备大量居家型客户，但对大户型需求不大。大户型需求不大。本项目应抢占居家型客户市场，但大户型本项目应抢占居家型客户市场，但大户型风险较大。风险较大。市场研判市场研判结论：结论：以中小户型投资型物业为主，中小三房为重要补充更符以中小户型投资型物业为主，中小三房为重要补充更符合市场需求和政策导向走势。合市场需求和政策导向走势。项目项目定位定位从市场角度研判从市场角度研判本报告是严格保密的。34项目项目定位定位低价低价中价中价高价高价价格线价格线开发周期开发周期1 1年年2 2年年3 3年年4 4年年规划设计规划设计/施工施工/推广攒客推广攒客销售期销售期盈亏平衡线盈亏平衡线项目开发收益项目开发收益土地资金投入、施工垫资土地资金投入、施工垫资单个项目开发：单个项目开发：长周期、高价格、高利润率长周期、高价格、高利润率价格线价格线适用情况：项目公司，无土地储备及长远发展计划。企业发展战略考企业发展战略考虑虑本报告是严格保密的。35项目项目定位定位企业发展战略考企业发展战略考虑虑价格线价格线开发周期开发周期1 1年年2 2年年3 3年年4 4年年规划设计规划设计/施工施工/推广攒客推广攒客销售期销售期盈亏平衡线盈亏平衡线盈利资金积累盈利资金积累滚动开发滚动开发资金收益资金收益地价资金地价资金/施工垫资施工垫资滚动投入2或多个项目开发低价低价中价中价高价高价多个项目滚动开发：多个项目滚动开发：“短短 平平 快快”短周期、平价格、资金回笼快，项目利润率低，但短周期、平价格、资金回笼快，项目利润率低，但总集团利润额高总集团利润额高；价格线价格线项目开发项目开发资金收益资金收益适用情况：集团公司，有土地储备及长远发展目标。本报告是严格保密的。36项目项目定位定位企业发展战略考企业发展战略考虑虑战略战略销售速度销售速度/资资金回笼周期金回笼周期价格目价格目标标利润利润率率持续性持续性品牌品牌资金抗风险性资金抗风险性战略战略1 1：单个项目开发：单个项目开发平/长高高高高单一无弱战略战略2 2：多项目滚动开发：多项目滚动开发快快/短短平适中多头连续多头连续有沉淀有沉淀强强战略发展战略发展研判结论：研判结论：以小户型居家及投资型物业为主，更具经济效益和抗风险性；以小户型居家及投资型物业为主，更具经济效益和抗风险性；中大户型产品作为目前需求主流做补充能提高一定项目形象。中大户型产品作为目前需求主流做补充能提高一定项目形象。战略模式与项目产品吻合度战略模式与项目产品吻合度中大户型中大户型慢中高中高形象高形象高总价高、波动性大小户型小户型快快高高高高形象中总价低、总价低、风险性小风险性小“战略战略2 2：多项目滚动开发：多项目滚动开发”“战略战略1 1：单个项目开发：单个项目开发”本报告是严格保密的。37属性属性定位定位以小户型居家及投资型高档物业为主；以小户型居家及投资型高档物业为主；少量中大户型产品作为补充。少量中大户型产品作为补充。从本地块本身价值研判从本地块本身价值研判从市场需求研判从市场需求研判从开发战略研判从开发战略研判“韶关首席豪宅小户住区韶关首席豪宅小户住区”本报告是严格保密的。38产品塑造1 1、1 1房、房、2 2房为主，单身公寓、居家小三房为辅房为主，单身公寓、居家小三房为辅 ；2 2、高品质外立面构筑高档次形象；、高品质外立面构筑高档次形象；3 3、引入立体空中花园及会所设施等创新空间；、引入立体空中花园及会所设施等创新空间；4 4、户型分隔考虑灵活组合性；户型分隔考虑灵活组合性；5 5、利用稀缺性吸引投资客；利用稀缺性吸引投资客；中、小户型中、小户型营销增值 1 1、装修增值：、装修增值：400400元元/标准做出标准做出800800的效果；的效果；2 2、与酒店寻求合作，附加管理服务；、与酒店寻求合作，附加管理服务；3 3、利用宣传包装进行概念突破；、利用宣传包装进行概念突破；4 4、跳出韶关看市场；、跳出韶关看市场；酒店式公寓酒店式公寓属性属性定位定位本报告是严格保密的。39房型房型面积面积建面比例建面比例用途说明用途说明单房公寓单房公寓35515%投资一房一厅一房一厅45530%投资、过渡居住二房一厅二房一厅70535%投资、过渡居住三房一厅三房一厅80510%投资、过渡居住三房二厅三房二厅120520%首次居家合计100%住宅户型配比建议住宅户型配比建议过渡居住为主、投资为