城市经济学分区与增长控制.pptx

第第9 9章章 分区与增长控制分区与增长控制2以往的分析假定土地分配给出价最高的人，即，以往的分析假定土地分配给出价最高的人，即，政府不干预城市土地市场。政府不干预城市土地市场。现实现实:l在世界大多数国家，城市都有关于土地利用控制的在世界大多数国家，城市都有关于土地利用控制的政策。政策。l通过分区规划，限定大多数活动的区位选择。通过分区规划，限定大多数活动的区位选择。思考思考:l为什么城市控制土地利用为什么城市控制土地利用?l土地利用控制的市场效果是什么土地利用控制的市场效果是什么?l分区和其他土地利用控制的法律基础是什么分区和其他土地利用控制的法律基础是什么?1.1.概概 论论9.1 9.1 土地利用分区土地利用分区9.2 9.2 分区的法律环境分区的法律环境9.3 9.3 无分区城市又会怎样呢？无分区城市又会怎样呢？9.4 9.4 增长控制：城市增长边界增长控制：城市增长边界9.5 9.5 其他增长控制政策其他增长控制政策9.1 土地利用分区n城市功能分区是按功能要求将城市中各种物质要城市功能分区是按功能要求将城市中各种物质要素，如工厂、仓库、住宅等进行分区布置，组成素，如工厂、仓库、住宅等进行分区布置，组成一个互相联系、布局合理的有机整体，为城市的一个互相联系、布局合理的有机整体，为城市的各项活动创造良好的环境和条件。各项活动创造良好的环境和条件。n分区制的基本思想是，将那些在功能上分区制的基本思想是，将那些在功能上“不协调不协调”的土地分开利用。的土地分开利用。n但政府对但政府对“不协调不协调”往往给予非常灵活的解释。往往给予非常灵活的解释。9.1.1 分区制早期的历史n中国古代城市的功能分区，早在中国古代城市的功能分区，早在考工记考工记中就中就有有“左祖右社，面朝后市左祖右社，面朝后市”的记载。的记载。n隋以后历代都城，大都采取以宫城为中心的功能隋以后历代都城，大都采取以宫城为中心的功能分区布局形式等。分区布局形式等。n市场一般集中布置在独立的地段；王公贵族和平市场一般集中布置在独立的地段；王公贵族和平民百姓的居住区明显地划分开民百姓的居住区明显地划分开北京北京“东富西东富西贵，南城是布衣贵，南城是布衣”。n产业革命后，城市中出现了大工业、铁路枢纽等新的物产业革命后，城市中出现了大工业、铁路枢纽等新的物质要素，但由于城市建设的无计划性，城市中往往是工质要素，但由于城市建设的无计划性，城市中往往是工厂、住宅、商场、仓库等混杂相处，生活、生产都不方厂、住宅、商场、仓库等混杂相处，生活、生产都不方便。城市的功能分区问题开始引起重视。便。城市的功能分区问题开始引起重视。n现代城市土地分区制，最早于现代城市土地分区制，最早于1870年开始于德国，美国年开始于德国，美国1916年也执行了分区制。年也执行了分区制。n1933年的年的雅典宪章雅典宪章-提出城市应按居住、工作、游提出城市应按居住、工作、游憩进行分区和平衡的布置，建立把三者联系起来的交通憩进行分区和平衡的布置，建立把三者联系起来的交通网，以保证居住、工作、游憩、交通四大活动的正常进网，以保证居住、工作、游憩、交通四大活动的正常进行。这使城市功能分区的思想更为明确。行。这使城市功能分区的思想更为明确。9.1.1 分区制早期的历史n分区制诞生的重要物质条件：交通技术创新扩大分区制诞生的重要物质条件：交通技术创新扩大了人们对商业区为的选择范围。了人们对商业区为的选择范围。n在卡车出现之前，工业和商业所带来的外部性在卡车出现之前，工业和商业所带来的外部性（污染、噪音、拥挤）仅限于城市中心地区，郊（污染、噪音、拥挤）仅限于城市中心地区，郊区房屋所有者并不受其影响。区房屋所有者并不受其影响。n而卡车应用后（大约而卡车应用后（大约19101910年），企业可以迁离城年），企业可以迁离城市中心交通节点选址，并把厂址悬在与城郊工人市中心交通节点选址，并把厂址悬在与城郊工人居住地很近的地区。居住地很近的地区。n当企业选址变得更加自由时，城市将实行分区制，当企业选址变得更加自由时，城市将实行分区制，以将工业与住宅分离。以将工业与住宅分离。9.1.1 分区制早期的历史8工业妨害分区 n工业企业生产负的外部性：工业企业生产负的外部性：n噪声噪声n烟尘烟尘n视野污染视野污染n限定工业企业到工业园区，以降低负的外限定工业企业到工业园区，以降低负的外部性对居民区域的影响部性对居民区域的影响9零售妨害的分区n零售企业也会提供负的外部性零售企业也会提供负的外部性:n噪声噪声n交通拥堵交通拥堵n空气污染空气污染n停车问题停车问题n将零售企业限制在零售中心，以降低诸如汽车、将零售企业限制在零售中心，以降低诸如汽车、卡车对居民区造成的负的外部性卡车对居民区造成的负的外部性n零售的有效分区零售的有效分区n如果开发商满足交通流、停车、景观改进标准，则如果开发商满足交通流、停车、景观改进标准，则允许居民区内的零售企业开发允许居民区内的零售企业开发11居住妨害的分区n高密度的住房通常也会产生负的外部性高密度的住房通常也会产生负的外部性n噪声噪声n交通拥堵交通拥堵n停车问题停车问题n视野污染，诸如采光限制和景观限制视野污染，诸如采光限制和景观限制n在特定区域限制公寓，以降低负面影响在特定区域限制公寓，以降低负面影响n对高密度住宅开发的有效分区对高密度住宅开发的有效分区n当开发商提供以下内容时，在特定区域允许高密度住房开发当开发商提供以下内容时，在特定区域允许高密度住房开发n小巷停车（小区内停车）容量小巷停车（小区内停车）容量n减少交通拥堵所做的街道优化减少交通拥堵所做的街道优化n建筑设计建筑设计n美学方面考虑，使人愉悦美学方面考虑，使人愉悦n通风采光通风采光Luxury apartment奢侈公寓Semi-luxury apartment 半奢侈公寓Common apartment 普通公寓美国CBD公寓客户有明显的等级划分l家族型富豪、闻名世界家族型富豪、闻名世界的财富阶层，金融界、的财富阶层，金融界、文艺界名人及国际名流。文艺界名人及国际名流。l华尔街的华尔街的businessman and women,and their families 客户客户l当地的学生、艺术家、当地的学生、艺术家、下城区的下城区的businessprofessionals及一些及一些名人。名人。9.1.2 分区制等同于环境政策吗n分区可以将污染源（污染、噪音、拥挤）与住宅分区可以将污染源（污染、噪音、拥挤）与住宅区分离。污染不单指工业，商业区和高密度住宅区分离。污染不单指工业，商业区和高密度住宅区带来的交通拥堵、阻挡视线和阳光也是污染。区带来的交通拥堵、阻挡视线和阳光也是污染。n之所以把分区制看作是一项环境政策，是因为它之所以把分区制看作是一项环境政策，是因为它易于操作。其实质是在污染者和受损者之间设置易于操作。其实质是在污染者和受损者之间设置一个缓冲区。一个缓冲区。n但分区制并不能使污染降低到与社会效率相一致但分区制并不能使污染降低到与社会效率相一致的水平，而仅仅是将污染转移到了周边地区。的水平，而仅仅是将污染转移到了周边地区。n只有通过分区，将污染者转移到工业区内，同时只有通过分区，将污染者转移到工业区内，同时征收污染税，使其污染降低到与社会效率相一致征收污染税，使其污染降低到与社会效率相一致的水平，污染才能被控制。的水平，污染才能被控制。9.1.3 财政分区n推动分区的另一因素是确保家庭和企业能够产生推动分区的另一因素是确保家庭和企业能够产生足够的财政剩余，而不是出现赤字。足够的财政剩余，而不是出现赤字。n当土地使用者支付的税收超过了公共服务成本时，当土地使用者支付的税收超过了公共服务成本时，就会产生财政剩余。就会产生财政剩余。n如果一个商业或工业土地所有者能够产生财政剩如果一个商业或工业土地所有者能够产生财政剩余，那么这个剩余将部分抵消负外部性，如噪余，那么这个剩余将部分抵消负外部性，如噪音、交通堵塞和污染。音、交通堵塞和污染。n一般而言，低收入社区要频繁在环境质量和财政一般而言，低收入社区要频繁在环境质量和财政收益之间做权衡。收益之间做权衡。9.1.3 财政分区n假设一个城市仅有一个家庭，住宅价格为假设一个城市仅有一个家庭，住宅价格为200000美元，家庭税收义务等于该市提供的公美元，家庭税收义务等于该市提供的公共服务的成本。每英亩土地价格为共服务的成本。每英亩土地价格为80000美元美元n根据经验法则（美国），不动产价值是土地价值根据经验法则（美国），不动产价值是土地价值的的5倍倍n v*=5rsnv*代表不动产的目标市场价值，代表不动产的目标市场价值，r代表每英亩土地代表每英亩土地价格，价格，s代表目标地块面积。代表目标地块面积。n s=200000/(580000）=0.59.1.4 最小地块分区制与空间外部性n推动最小地块分区制的另一因素是住宅空间外部推动最小地块分区制的另一因素是住宅空间外部性的内部化（性的内部化（Evenson 和和Wheaton，2003）n大地块意味着住宅之间有较大的空间，会给社区大地块意味着住宅之间有较大的空间，会给社区内每个人带来较高的效用。内每个人带来较高的效用。n但正外部性会导致人们在选择地块时，忽视邻居但正外部性会导致人们在选择地块时，忽视邻居的利益，因此地块面积变得非常小。的利益，因此地块面积变得非常小。n最小地块分区制即是为应对空间外部性而采取的最小地块分区制即是为应对空间外部性而采取的政策。政策。n有些城市将大块土地中的一部分划分为有些城市将大块土地中的一部分划分为“开放空间开放空间”、“绿化带绿化带”或者或者“农业保护区农业保护区”。这种分区类型不允许。这种分区类型不允许土地所有者完全耗用土地，以给城市居住者提供开放空土地所有者完全耗用土地，以给城市居住者提供开放空间。间。n开放空间分区有效率吗？开放空间分区有效率吗？n这种分区制的一种替代方案是政府购买土地作为开放空间。这种分区制的一种替代方案是政府购买土地作为开放空间。假如某市计划通过购买土地而不是通过分区的方式取得假如某市计划通过购买土地而不是通过分区的方式取得开放空间，那么只有当开放空间的边际收益超过其边际开放空间，那么只有当开放空间的边际收益超过其边际成本时，该市才会保留这些土地。成本时，该市才会保留这些土地。n当该市面对开放空间的总成本时，那么它会选择最佳数量当该市面对开放空间的总成本时，那么它会选择最佳数量的开放空间。相反，如果城市仅仅通过分区划出开放空的开放空间。相反，如果城市仅仅通过分区划出开放空间，这极可能占用过多开放空间。间，这极可能占用过多开放空间。9.1.5 开放空间的供给n开放空间的边际成本是某一用途土地的市场价值开放空间的边际成本是某一用途土地的市场价值(如图的横直线如图的横直线)。点点e表示开放空间的社会有效规模，其中边际收益等于边际成本。表示开放空间的社会有效规模，其中边际收益等于边际成本。n如果土地仅仅被划分为开放空间而没有任何补偿，城市将选择点如果土地仅仅被划分为开放空间而没有任何补偿，城市将选择点z。阴影部分的三角形代表净损失。阴影部分的三角形代表净损失。9.3 无分区城市又会怎么样呢?n未实行分区制的城市会是什么样？胶水厂未实行分区制的城市会是什么样？胶水厂和比萨店会侵人安静的住宅区周边吗？土和比萨店会侵人安静的住宅区周边吗？土地利用会是混乱无序、丑陋的吗？地利用会是混乱无序、丑陋的吗？n休斯敦案例：其利用限制性的契约和土地休斯敦案例：其利用限制性的契约和土地所有者之间自愿达成限制土地利用和布局所有者之间自愿达成限制土地利用和布局的协议，对该市的土地利用进行管理。的协议，对该市的土地利用进行管理。n休斯敦的情况：休斯敦的情况：n工业的分散性：与实行分区制的城市类似，工业工业的分散性：与实行分区制的城市类似，工业企业位于交通网络附近，为实现地方化经济，企企业位于交通网络附近，为实现地方化经济，企业往往集聚在一起。业往往集聚在一起。n零售商：很少位于安静的住宅区内。零售商：很少位于安静的住宅区内。n带状发展区：比实行分区的城市有更多带状发展带状发展区：比实行分区的城市有更多带状发展区。区。n公寓住宅：低收入住宅数量非常大。但公寓住宅公寓住宅：低收入住宅数量非常大。但公寓住宅密度有很大浮动空间，富人住在开放空间大、低密度有很大浮动空间，富人住在开放空间大、低密度公寓里，穷人则居住在密度较高的公寓里。密度公寓里，穷人则居住在密度较高的公寓里。9.3 无分区城市又会怎么样呢?n 从休斯敦的经验中的两个结论：从休斯敦的经验中的两个结论：n、没有分区制，激励土地所有者对土地利用的规定进、没有分区制，激励土地所有者对土地利用的规定进行谈判。行谈判。n科斯定律：如果市场交易成本为零，不管权利初始安排科斯定律：如果市场交易成本为零，不管权利初始安排如何，市场机制会自动使资源配置达到帕累托最优。一如何，市场机制会自动使资源配置达到帕累托最优。一旦考虑到市场交易的成本，合法权利的初始界定以及经旦考虑到市场交易的成本，合法权利的初始界定以及经济组织形式的选择将会对资源配置效率产生影响。济组织形式的选择将会对资源配置效率产生影响。n、没有分区制，使大部分工业厂商聚集在易于进到交、没有分区制，使大部分工业厂商聚集在易于进到交通网的地方，大部分的零售商聚集在购物中心和零售业通网的地方，大部分的零售商聚集在购物中心和零售业带。带。9.3 无分区城市又会怎么样呢?9.4 增长控制：城市增长边界n一般的城市会制定大量的政策来限制土地开发数一般的城市会制定大量的政策来限制土地开发数量和人口数量。城市可以宣布那些超出边界的开量和人口数量。城市可以宣布那些超出边界的开发违法；或者限制某一地区的公共产品供给数量，发违法；或者限制某一地区的公共产品供给数量，如道路、供水管道和下水道。如道路、供水管道和下水道。n赫斯勒赫斯勒&斯特兰奇（斯特兰奇（19951995）分析框架。假设一个区）分析框架。假设一个区域经济体内有两个完全相同的城市；城市居民都域经济体内有两个完全相同的城市；城市居民都承租土地。承租土地。n最开始，每个城市的效用水平都是最开始，每个城市的效用水平都是7272美元，最初美元，最初的区位均衡：没有工人会有激励去改变自己的区的区位均衡：没有工人会有激励去改变自己的区位。位。n初始均衡可用点初始均衡可用点i表示：两个城市每个都有表示：两个城市每个都有400万人口。一项增长万人口。一项增长控制政策使受控制城市人口下降到控制政策使受控制城市人口下降到300万（点万（点c），而不实行增长控），而不实行增长控制政策的城市人口则增加到制政策的城市人口则增加到500万。万。n该增长政策使两城市的效用差距达到了该增长政策使两城市的效用差距达到了20美元。美元。n其结果是导致执行控制政策的城市土地价格上涨，并使城市效用曲其结果是导致执行控制政策的城市土地价格上涨，并使城市效用曲线向下移动到实现均衡为止。点线向下移动到实现均衡为止。点e和点和点n是均衡点。是均衡点。制定增长边界又限制最小地块面积制定增长边界又限制最小地块面积n从图形可以看出，两个同样规模的城市向一个大从图形可以看出，两个同样规模的城市向一个大城市和一个小城市转变的过程是非效率的。城市和一个小城市转变的过程是非效率的。n小城市具有较高的效用，因此一个有效的政策是小城市具有较高的效用，因此一个有效的政策是使人口从大城市向小城市转移。使人口从大城市向小城市转移。n增长控制政策阻止了工人的有效移动，从而使得增长控制政策阻止了工人的有效移动，从而使得在均衡点所获得的共同效用低于两个城市初始的在均衡点所获得的共同效用低于两个城市初始的效用。效用。9.4 增长控制：城市增长边界9.4 增长控制：城市增长边界n考虑控制城市增长边界对土地所有者考虑控制城市增长边界对土地所有者的影响。的影响。n较细的负斜率曲线是初始的城市竞价较细的负斜率曲线是初始的城市竞价租金曲线。初始均衡状态下，城市土地租金曲线。初始均衡状态下，城市土地竞价租金曲线与水平的农地竞价租金曲竞价租金曲线与水平的农地竞价租金曲线相交于点线相交于点i。城市初始半径。城市初始半径12英里。英里。n引入增长边界后，城市增长边界为于引入增长边界后，城市增长边界为于8英里处，英里处，8英里外禁止开发。这样，英里外禁止开发。这样，8-12英里的土地租金将下降到农地租金水英里的土地租金将下降到农地租金水平。平。0-8英里的城市竞价租金曲线向上英里的城市竞价租金曲线向上移动至粗线所在位置。移动至粗线所在位置。n显然，边界以内的土地所有者将是受显然，边界以内的土地所有者将是受益者；边界以外的土地所有者是受损者。益者；边界以外的土地所有者是受损者。9.4.3 城市增长边界与密度n假定城市制定增长边假定城市制定增长边界，但不限制地块面积。界，但不限制地块面积。n这时，在增长边界政这时，在增长边界政策驱使下，土地价格将策驱使下，土地价格将上涨，由此会提高建筑上涨，由此会提高建筑密度，使得该城市的人密度，使得该城市的人口达到口达到350万。在万。在f和和g点又重新实现了均衡。点又重新实现了均衡。n此时，共同的效用水此时，共同的效用水平是平是67美元。美元。n注意：此时两城市的注意：此时两城市的效用水平比制定增长边效用水平比制定增长边界又限地块面积时的界又限地块面积时的60美元高。美元高。由于增长控制带来的扭曲影响可以部分地被由于增长控制带来的扭曲影响可以部分地被密度提高抵消，因此在更为灵活的密度控制密度提高抵消，因此在更为灵活的密度控制下，城市居民可以获得更高的效用。下，城市居民可以获得更高的效用。增长边界与开放空间的权衡增长边界与开放空间的权衡n增长边界可以降低本区域的效用水平，提高受控增长边界可以降低本区域的效用水平，提高受控城市的土地租金。城市的土地租金。n土地和住宅价格的上涨损害了承租人的利益，而土地和住宅价格的上涨损害了承租人的利益，而增长边界以内的土地所有者将从较高的土地价增长边界以内的土地所有者将从较高的土地价格中获益。格中获益。n如何比较增长边界的收益与成本？如何比较增长边界的收益与成本？nCheshire&Sheppard(2002)认为增长边界认为增长边界产生的成本要大于它的收益。产生的成本要大于它的收益。28n9.5.1 限制发放建筑许可证限制发放建筑许可证n通过限制新建房屋供应来限制人口增长通过限制新建房屋供应来限制人口增长n有限的建造许可的效果有限的建造许可的效果n减少了新住房的供应减少了新住房的供应 n新住房价格较高新住房价格较高n新住房建设数目少新住房建设数目少n居住土地地价较低居住土地地价较低n获得许可的开发商有较大利润获得许可的开发商有较大利润n分配有效许可的方式分配有效许可的方式n拍卖许可给最高标价者拍卖许可给最高标价者 n地方政府额外的收入地方政府额外的收入n对建议中的项目进行排序，按照美学、绿地、密度对建议中的项目进行排序，按照美学、绿地、密度等等等等.9.5 其它增长控制政策建造许可限制的效果$2502508080需求需求供给限制到60个许可每年新建住房每年新建住房住住房房价价格格 ($($千千)最初供给曲线 200200120120160160n如果限制建筑如果限制建筑许可证的数量为许可证的数量为80，住宅供给曲，住宅供给曲线变为图上黄色线变为图上黄色折线。点折线。点d是新是新均衡点。均衡点。n点点c表示建造住表示建造住房的边际成本。房的边际成本。n住宅价格与边住宅价格与边际成本之间的差际成本之间的差距是开发商为获距是开发商为获得建筑许可证而得建筑许可证而愿意支付的货币愿意支付的货币额。额。cdi9.5.2 开发费n限制城市人口的另一种方法是对新住宅征收开发费。限制城市人口的另一种方法是对新住宅征收开发费。征收开发费也能为地方公共产品融资。征收开发费也能为地方公共产品融资。n当征收的不动产税不足以抵消提供公共产品所支付当征收的不动产税不足以抵消提供公共产品所支付的成本时，那么就必须征收开发费来弥补成本缺的成本时，那么就必须征收开发费来弥补成本缺口。口。n洛杉矶的洛杉矶的WestchesterWestchester地区，开发商将为新商业建地区，开发商将为新商业建筑所引发的每个旅游高峰期一次性支付筑所引发的每个旅游高峰期一次性支付20102010美元美元的费用。这些影响费收入常被用于拓宽道路等。的费用。这些影响费收入常被用于拓宽道路等。n开发费事实上起到了控制人口增长的作用。开发费事实上起到了控制人口增长的作用。历年城市人口规模计算城市人口发展规模城市发展规模、规划数据不真实过程不科学数据不科学假计算假计算政府指标政府指标结论主观性计划经济模式计划经济模式忽视市场作用忽视市场作用方法太落后思考:中国有哪些类似分区的政策？2.城市土地利用规划城市土地利用规划1.中国中国18亿亩的耕地亿亩的耕地“红线红线”n3.土地储备、土地储备、“招招/拍拍/挂挂”n4.给开发商的项目设定容积率给开发商的项目设定容积率n容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。n5.设立开发区，为开发区的企业提供税收优惠。设立开发区，为开发区的企业提供税收优惠。-类类似于财政分区似于财政分区