土地使使用税契税.pptx

城镇土地使用税城镇土地使用税q房房地地产开开发企企业对城城镇土土地地使使用用税税上上存存在在误区区具具体表体表现在在：q1、商商品品房房在在售售出出前前不不缴纳房房产税税，企企业也也就就无无需需缴纳城城镇土地使用税；土地使用税；q2、只只有有实际交交付付土土地地并并办理理了了土土地地使使用用证，才才需需缴纳城城镇土地使用税；土地使用税；q3、拿拿到到建建设部部门的的预售售证以以后后，从从收收到到的的第第一一笔笔预收收款款起起，就就应停停止止缴纳该处房房产所所占占土土地地的的城城镇土地使用税；土地使用税；q4、从从拿拿到到预售售证之之日日起起就就应停停止止缴纳该预售售证注注明房明房产所所处土地的城土地的城镇土地使用税；土地使用税；q案例1：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额2.19亿元，土地面积29.32万，实际支付土地款2亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。q土地使用税纳税义务发生的时间如何确定？合同约定交付土地时间的，从合同约定交付土合同约定交付土地时间的，从合同约定交付土时间的时间的次月次月起缴纳起缴纳合同未约定交付土地时间的，从合同签订的合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次次月月起缴纳起缴纳 上述政策上述政策20072007年年1 1月月1 1日起执行日起执行 财税财税20062006186186号号 文件文件缴纳土地使用税的时间不以缴纳土地使用税的时间不以办证日期、实际交付土地的日期、办证日期、实际交付土地的日期、实际付款日期实际付款日期为准为准！q企业有偿取得土地使用权，城镇土地使用税企业有偿取得土地使用权，城镇土地使用税的缴纳时间的确定：的缴纳时间的确定：财税财税20061862006186号号 文件文件q但但客客观事事实是是，购地地签约时间、土土地地出出让（转让）支支付付日日、交交付付土土地地时间与与土土地地使使用用证签发日日期期有有一一段段时间差差距距；平平改改房房及及城城中中村村建建设过程程中中甚甚至至会会有有先先建建设后后补签约办证情情况况，财务处理理上上也也随随之之相相对滞滞后后，186号号文文件件在在执行行过程程中中就就会会不不宜宜把握从而大打折扣。把握从而大打折扣。q但但是是：如如由由于于政政府府动动迁迁不不及及时时等等原原因因，政政府府没没有有按按照照合合同同约约定定的的时时间间将将土土地地交交付付给给受受让让者者，土土地地受受让让人人应应与与出出让让者者签签订订补补充充协协议议，重重新新明明确确交交付付土土地地的的时时间间；也也可可由由出出让让者者出出具具有有效效证证明明，证证明明该该宗宗土土地地确确因因政政府府的的原原因因没没有有按按时时交交付付土土地地。经经主主管管地地方方税税务务部部门门确确认认后后，可可按按补补充充合合同同或或政政府府有有关关部部门门证证明明的的时时间间，确确定定土土地地使使用用税税纳纳税税义义务务发生的时间。发生的时间。q案案例例2：某某市市A房房地地产企企业，2013年年2月月份份取取得得了了22万万平平土土地地使使用用权。该土土地地招招拍拍挂挂前前属属于于耕耕地地，2012年年10月月由由土土地地收收储中中心心收收储，并并缴纳耕耕地地占占用用税税，地地税税部部门开开具具完完税税凭凭证给土土地地收收储中中心心。该公公司司认为缴纳耕耕地地占占用用税税一一年年后后缴纳土土地地使使用用权，因因此此从从2013年年10月月才才开开始始缴纳土土地地使使用用税税，该公司公司处理是否正确？理是否正确？q（1）土土地地收收储中中心心是是否否是是耕耕地地占占用用税税的的纳税税义务人？人？q根根据据国国家家税税务总局局关关于于耕耕地地占占用用税税征征收收管管理理有有关关问题的的通通知知(国国税税发2007129号号）第第一一款款规定定：耕耕地地占占用用税税纳税税人人应主主要要依依据据农用用地地转用用审批批文文件件认定定。农用用地地转用用审批批文文件件中中标明明用用地地人人的的，用用地地人人为纳税税人人；审批批文文件件中中未未标明明用用地地人人的的，应要要求求申申请用用地地人人举证实际用用地地人人，实际用用地地人人为纳税税人人；实际用用地地人人尚尚未未确确定定的的，申申请用用地地人人为纳税税人人。占占用耕地尚未用耕地尚未经批准的，批准的，实际用地人用地人为纳税人。税人。q（先（先批批后占、先后占、先占占后批）后批）q耕耕地地一一般般先先由由区区政政府府统一一向向省省政政府府报批批土土地地，待待批批复复后后统一一纳入入区区土土地地储备交交易易中中心心，然然后后再再招招拍拍挂挂。土土地地收收储中中心心收收储耕耕地地，办理理好好转用用手手续后后再再招招拍拍挂挂转让出出去去。这种种情情况况应该由由土土地地收收储中心中心负责缴纳耕地占用税。耕地占用税。q（2）土地收储中心缴纳耕地占用税，A房地产企业取得该土地使用权是否可以免征一年土地使用税？q购地时，土地整理中心代缴的耕地占用税。虽然这部分税金包含在地价中，但耕地占用税完税证明的纳税人名字是土地收储中心，A房地产企业不是该地块的耕占税纳税人，因此不得减免一年的土地使用税。q争议点：与立法初衷相违背国家税国家税务总局关于通局关于通过招拍挂方式取得土招拍挂方式取得土地地缴纳城城镇土地使用税土地使用税问题的公告的公告国家税国家税务总局局2014年年74号号q通通过过招招标标、拍拍卖卖、挂挂牌牌方方式式取取得得的的建建设设用用地地，不不属属于于新新征征用用的的耕耕地地，纳纳税税人人应应按按照照财财政政部部 国国家家税税务务总总局局关关于于房房产产税税 城城镇镇土土地地使使用用税税有有关关政政策策的的通通知知（财财税税20062006186186号号）第第二二条条规规定定，从从合合同同约约定定交交付付土土地地时时间间的的次次月月起起缴缴纳纳城城镇镇土土地地使使用用税税；合合同同未未约约定定交交付付土土地地时时间间的的，从从合合同同签签订订的的次次月月起起缴纳城镇土地使用税。缴纳城镇土地使用税。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末实物或权利状态发生变化的当月末。财税财税2008 2008 152152号第三条号第三条1 1、实物发生变化：实物发生变化：如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒发企业，房屋被拆除了，土地撂荒2 2、权利发生变化：权利发生变化：主要是办理相关手续，即产权证、土主要是办理相关手续，即产权证、土地使用证或地使用证或“合同合同”、“协议协议”这些履行了，就是权利发生这些履行了，就是权利发生变化了变化了3 3、状态发生变化：状态发生变化：应该理解为是否改变原状和实物形态。如原应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。是耕地，现在变成了撂荒地。销售阶段：土地使用税纳税截止日期销售阶段：土地使用税纳税截止日期q房房地地产产企企业业将将房房产产销销售售给给客客户户到到为为客客户户办办理理好好土土地地使使用用证证要要经经历历一一段段较较长长的的时时间间，那那么么是是以以收收取取第第一一笔笔购购房房款款之之日日、签签订订房房地地产产预预售售合合同同之之日日、房房产产交交付付使使用用之之日日、房房产产证证发发证证之之日日，还还是是以以住住户户取取得得的的土土地地使使用用证证签签发发日日期期作作为为房房地地产产企企业缴纳土地使用税义务的终止期限？业缴纳土地使用税义务的终止期限？青地税函青地税函【2009】128q二、纳税义务的截止时间房地产企业开发商品二、纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付即商品房交付使用的当月末。使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。的钥匙交付给买受人。土地使用税土地使用税计税依据（即税依据（即计税面税面积）确）确认q国国家家税税务务局局关关于于土土地地使使用用税税若若干干具具体体问问题题的的解解释释和和暂暂行行规规定定（国国税税地地字字19880151988015号号）第第六六条条：“纳纳税税人人实实际际占占用用的的土土地地面面积积，是是指指由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府确确定定的的单单位位组组织织测测定定的的土土地地面面积积。尚尚未未组组织织测测量量，但但纳纳税税人人持持有有政政府府部部门门核核发发的的土土地地使使用用证证书书的的，以以证证书书确确认认的的土土地地面面积积为为准准；尚尚未未核核发发土土地地使使用用证证书书的的，应应由由纳纳税税人人据据实实申申报报土地面积。土地面积。”q由由于于房房地地产产开开发发过过程程中中土土地地使使用用权权变变更更有有很很强强的的时时点点性性，纳纳税税义义务务的的起起点点与与终终点点难难以以确确定定，客客观观上上造造成成计计税税面面积积难难以准确核算。以准确核算。q建建造造期期间间土土地地使使用用税税应应纳纳税税额额=单单位位税税额额(总总计计税税面面积积-免免税面积税面积)q1 1、总计税面积的确定、总计税面积的确定q房房地地产产开开发发企企业业建建造造期期间间土土地地使使用用税税开开征征的的计计税税依依据据，应应依依据下面两个规定：据下面两个规定：q城城镇镇土土地地使使用用税税暂暂行行条条例例第第三三条条：土土地地使使用用税税以以纳纳税税人人实实际际占占用用的的土土地地面面积积为为计计税税依依据据，依依照照规规定定税税额额计计算算征征收收。前前款款土土地地占占用用面面积积的的组组织织测测量量工工作作，由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人民政府根据实际情况确定。人民政府根据实际情况确定。q土地使用税计税依据（即计税面积）确认土地使用税计税依据（即计税面积）确认q国国家家税税务务局局关关于于土土地地使使用用税税若若干干具具体体问问题题的的解解释释和和暂暂行行规规定定(国国税税地地字字19880151988015号号)第第六六条条：纳纳税税人人实实际际占占用用的的土土地地面面积积，是是指指由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府确确定定的的单单位位组组织织测测定定的的土土地地面面积积。尚尚未未组组织织测测量量，但但纳纳税税人人持持有有政政府府部部门门核核发发的的土土地地使使用用证证书书的的，以以证证书书确确认认的的土土地地面面积积为为准准;尚尚未未核核发发土土地地使使用用证证书书的的，应应由由纳纳税税人人据据实实申申报报土土地面积。地面积。q2.免免税税面面积的的扣扣除除：经济适适用用房房用用地地和和廉廉租租房房用用地地面面积扣除扣除q财政政部部国国家家税税务总局局关关于于廉廉租租住住房房经济适适用用住住房房和和住住房房租租赁有有关关税税收收政政策策的的通通知知(财税税200824号号)第第一一条条第第(二二)项规定定：开开发商商在在经济适适用用住住房房、商商品品住住房房项目目中中配配套套建建造造廉廉租租住住房房，在在商商品品住住房房项目目中中配配套套建建造造经济适适用用住住房房，如如能能提提供供政政府府部部门出出具具的的相相关关材材料料，可可按按廉廉租租住住房房、经济适适用用住住房房建建筑筑面面积占占总建建筑筑面面积的的比比例例免免征开征开发商商应缴纳的城的城镇土地使用税。土地使用税。q3、对于于其其他他符符合合优惠惠政政策策列列明明用用途途(学学校校、医医院院、托托儿儿所所、幼幼儿儿园园，小小区区外外与与社社会会公公用用地地段段未未加加隔隔离离的的绿化化用用地、道路用地。地、道路用地。青地税函青地税函【2009】128q三、应纳土地使用税计算公式三、应纳土地使用税计算公式每月应纳土地使用税每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积开发初期应税土地总面积（1 1截至上月末累计销售商品房交付使用的建截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积筑面积商品房可售总建筑面积）商品房可售总建筑面积）土地使用税土地使用税单位税额标准单位税额标准1212q四、开发初期应税土地总面积四、开发初期应税土地总面积不包括不包括经规划部门经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。积。免征城免征城镇土地使用税的荒山、林地和湖泊恢复征税土地使用税的荒山、林地和湖泊恢复征税q案案例例：某某经经营营性性公公墓墓于于20022002年年4 4月月注注册册成成立立，于于20102010年年征征用用了了50005000平平方方米米的的荒荒山山作作为为储储备备用用地地，逐逐步步投投入入使使用用。截截至至20132013年年底底，该该公公墓墓仍仍有有30003000平平方方米米的的荒荒山山用用地地未未利利用用，每每年年按按季季度度申申报报缴缴纳纳城城镇镇土土地地使使用用税税时时，均均向向当当地地税税务务机机关关出出具具税税收收优优惠惠事事项项备备案案报报告告表表、土土地地权权属属证证明明、企企业业占占地地情情况况平平面面图图、使使用用土土地地明明细细情情况况和和国国家家土土地地部部门门出出具具的的土土地地性性质质证证明明。20142014年年2 2月月初初，税税务务机机关关要要求求该该公公墓墓对对尚尚未未利利用用的的30003000平平方方米米荒山用地从荒山用地从20142014年起减半申报城镇土地使用税。年起减半申报城镇土地使用税。q财财政政部部、国国家家税税务务总总局局关关于于企企业业范范围围内内的的荒荒山山、林林地地、湖湖泊泊等等占占地地城城镇镇土土地地使使用用税税有有关关政政策策的的通通知知（财税（财税201420141 1号）号）q对对已已按按规规定定免免征征城城镇镇土土地地使使用用税税的的企企业业范范围围内内荒荒山山、林林地地、湖湖泊泊等等占占地地，自自20142014年年1 1月月1 1日日-2015-2015年年1212月月3131日日，按按应应纳纳税税额额减减半半征征收收城城镇镇土土地地使使用用税税，自自20162016年年1 1月月1 1日起，全额征收城镇土地使用税。日起，全额征收城镇土地使用税。q国国家家税税务务局局关关于于印印发发关关于于土土地地使使用用税税若若干干具具体体问问题题的的补补充充规规定定的的通通知知（8989国国税税地地字字第第140140号号）第第十十二二条条规规定定，对对企企业业范范围围内内的的荒荒山山、林林地地和和湖湖泊泊等等占占地地，尚尚未未利利用用的的，经经各各省省、自自治治区区和和直直辖辖市市税税务务局局审审批批，可可暂暂免免征征收收土土地地使使用用税税。自自20142014年年1 1月月1 1日起废止日起废止 契契 税税财政部政部 国家税国家税务总局局 关于关于进一步支持企一步支持企业事事业单位改制重位改制重组有关契税政策的通知有关契税政策的通知 财税税201537号号 q一、企业改制一、企业改制-免征契税免征契税q企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原原企企业业投投资资主主体体存存续续并并在在改改制制（变变更更）后后的的公公司司中中所所持持股股权权（股股份份）比比例例超超过过75%75%，且且改改制制（变变更更）后后公公司司承承继继原原企企业业权权利利、义义务务的的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。q财财税税201537201537号号第第十十条条对对相相关关概概念念进进行行了了界界定定，避避免实务中由于对概念的不同理解而产生争议。免实务中由于对概念的不同理解而产生争议。q 本本通通知知所所称称企企业业、公公司司，是是指指依依照照我我国国有有关关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。q 本本通通知知所所称称投投资资主主体体存存续续，是是指指原原企企业业、事事业业单单位位的的出出资资人人必必须须存存在在于于改改制制重重组组后后的的企企业业，出出资资人人的的出出资资比比例例可可以以发发生生变变动动；投投资资主主体体相相同同，是是指指公公司司分分立立前前后后出出资资人人不不发发生生变变动动，出出资资人人的的出出资资比比例可以发生变动。例可以发生变动。q财税【财税【20122012】4 4号文号文q“非非公公司司制制国国有有独独资资企企业业或或国国有有独独资资有有限限责责任任公公司司，以以其其部部分分资资产产与与他他人人组组建建新新公公司司，且且该该国国有有独独资资企企业业（公公司司）在在新新设设公公司司中中所所占占股股份份超超过过50%50%的的，对对新新设设公公司司承承受受该该国国有有独独资资企企业业（公公司司）的的土土地地、房房屋权属，免征契税。屋权属，免征契税。q国国有有控控股股公公司司以以部部分分资资产产投投资资组组建建新新公公司司，且且该该国国有有控控股股公公司司占占新新公公司司股股份份超超过过85%85%的的，对对新新公公司司承承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。q财税财税201520153737号号 废除了国有企业的特殊待遇，改为普惠制，增加废除了国有企业的特殊待遇，改为普惠制，增加了了“并在改制（变更）后的公司中所持股权（股并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过份）比例超过75%”75%”，这对，这对整体改制时引入新的整体改制时引入新的股东且不超过股东且不超过25%25%的也能免征契税的也能免征契税.q二、事业单位改制二、事业单位改制-免征契税免征契税q事事业业单单位位按按照照国国家家有有关关规规定定改改制制为为企企业业，原原投投资资主主体体存存续续并并在在改改制制后后企企业业中中出出资资（股股权权、股股份份）比比例例超超过过50%50%的的，对对改改制制后后企企业业承承受受原原事事业业单单位位土地、房屋权属，免征契税。土地、房屋权属，免征契税。q1 1、降低了持股比例；、降低了持股比例；q2 2、取消了对原事业单位职工安置的要求。、取消了对原事业单位职工安置的要求。q三、公司合并三、公司合并-免征契税。免征契税。q两两个个或或两两个个以以上上的的公公司司，依依照照法法律律规规定定、合合同同约约定定，合合并并为为一一个个公公司司，且且原原投投资资主主体体存存续续的的，对对合合并并后后公公司司承承受受原原合合并并各各方方土土地地、房房屋屋权权属属，免免征契税。征契税。q四、公司分立四、公司分立-免征契税。免征契税。q公公司司依依照照法法律律规规定定、合合同同约约定定分分立立为为两两个个或或两两个个以以上上与与原原公公司司投投资资主主体体相相同同的的公公司司，对对分分立立后后公公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。q五、企业破产五、企业破产-免征契税；减半征收契税免征契税；减半征收契税q企企业业依依照照有有关关法法律律法法规规规规定定实实施施破破产产，债债权权人人（包包括括破破产产企企业业职职工工）承承受受破破产产企企业业抵抵偿偿债债务务的土地、房屋权属，的土地、房屋权属，免征契税；免征契税；q对对非非债债权权人人承承受受破破产产企企业业土土地地、房房屋屋权权属属，凡凡按按照照中中华华人人民民共共和和国国劳劳动动法法等等国国家家有有关关法法律律法法规规政政策策妥妥善善安安置置原原企企业业全全部部职职工工，与与原原企企业业全全部部职职工工签签订订服服务务年年限限不不少少于于三三年年的的劳劳动动用用工工合合同同的的，对对其其承承受受所所购购企企业业土土地地、房房屋屋权权属属，免免征征契契税税；与与原原企企业业超超过过30%30%的的职职工工签签订订服服务务年年限限不不少少于于三三年年的劳动用工合同的，的劳动用工合同的，减半征收契税。减半征收契税。q六、资产划转六、资产划转-免征契税免征契税q对对承承受受县县级级以以上上人人民民政政府府或或国国有有资资产产管管理理部部门门按按规规定定进进行行行行政政性性调调整整、划划转转国国有有土土地地、房房屋屋权属的单位，免征契税。权属的单位，免征契税。q同同一一投投资资主主体体内内部部所所属属企企业业之之间间土土地地、房房屋屋权权属属的的划划转转，包包括括母母公公司司与与其其全全资资子子公公司司之之间间，同同一一公公司司所所属属全全资资子子公公司司之之间间，同同一一自自然然人人与与其其设设立立的的个个人人独独资资企企业业、一一人人有有限限公公司司之之间间土土地地、房房屋屋权属的划转，免征契税。权属的划转，免征契税。q七、债权转股权七、债权转股权-免征契税免征契税q经经国国务务院院批批准准实实施施债债权权转转股股权权的的企企业业，对对债债权权转转股股权权后后新新设设立立的的公公司司承承受受原原企企业业的的土土地地、房房屋屋权权属属，免征契税。免征契税。q八、划拨用地出让或作价出资八、划拨用地出让或作价出资-征收契税征收契税q以以出出让让方方式式或或国国家家作作价价出出资资（入入股股）方方式式承承受受原原改改制制重重组组企企业业、事事业业单单位位划划拨拨用用地地的的，不不属属上上述述规规定定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。的免税范围，对承受方应按规定征收契税。q九、公司股权（股份）转让九、公司股权（股份）转让-不征收契税不征收契税q在在股股权权（股股份份）转转让让中中，单单位位、个个人人承承受受公公司司股股权权（股股份份），公公司司土土地地、房房屋屋权权属属不不发发生生转转移移，不不征征收契税。收契税。q十、有关用语含义十、有关用语含义q本本通通知知所所称称企企业业、公公司司，是是指指依依照照我我国国有有关关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。q本本通通知知所所称称投投资资主主体体存存续续，是是指指原原企企业业、事事业业单单位位的的出出资资人人必必须须存存在在于于改改制制重重组组后后的的企企业业，出出资资人人的的出出资资比比例例可可以以发发生生变变动动；投投资资主主体体相相同同，是是指指公公司司分分立立前前后后出出资资人人不不发发生生变变动动，出出资资人人的的出资比例可以发生变动。出资比例可以发生变动。q本本通通知知自自20152015年年1 1月月1 1日日起起至至20172017年年1212月月3131日日执行。执行。q财财税税201537201537号号具具有有追追溯溯效效力力：本本通通知知发发布布前前，企企业业、事事业业单单位位改改制制重重组组过过程程中中涉涉及及的的契契税税尚尚未未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。q注注意意：财财税税201537201537号号废废止止了了企企业业出出售售免免税税的的政政策策。也也就就是是是是说说自自20152015年年1 1月月1 1日日起起，不不管管是是企企业业整整体体出出售售还还是是部部分分出出售售，对对受受让让方方承承受受所所购购企企业业的土地、房屋权属，的土地、房屋权属，一律征收契税。一律征收契税。财政部政部 国家税国家税务总局局 关于企关于企业以售后回租方式以售后回租方式进行融行融资等有关契税等有关契税政策的通知政策的通知财税税201282号号q一、对金融租赁公司开展一、对金融租赁公司开展售后回租售后回租业务，承受业务，承受承租人房屋、土地权属的，承租人房屋、土地权属的，照章征税照章征税。对售后回。对售后回租合同期满，承租人租合同期满，承租人回购回购原房屋、土地权属的，原房屋、土地权属的，免征契税免征契税。出租人受让时出租人受让时承租人回购时承租人回购时金融租赁公司金融租赁公司征收契税征收契税免征契税免征契税非金融租赁公司非金融租赁公司征收契税征收契税征收契税征收契税q根根据据金金融融租租赁赁公公司司管管理理办办法法的的规规定定“金金融融租租赁赁公公司司是是指指经经中中国国银银行行业业监监督督管管理理委委员员会会批批准准，以以经经营营融融资资租租赁赁业业务务为为主主的的非非银银行行金金融融机机构构。金金融融租租赁赁公公司司名名称称中中标标明明“金金融融租租赁赁”字字样样。未未经经中中国国银银行行业业监监督督管管理理委委员员会会批批准准，任任何何单单位位和和个个人人不不得得经经营营融融资资租租赁赁业业务务或或在在其其名名称称中中使使用用“金金融融租租赁赁”字字样样，但但法法律律法法规规另另有有规规定定的的除除外外”，也也就就是是说说经经商商务务部部门门和和国国家家税税务务总总局局等等批批准准内内资资试试点点融融资资租租赁赁公公司司以以及及外外资资融融资资租租赁赁公公司司不不得得适适用用该该政政策策，换换句句话话说说必必须须是是作作为为出出租租方方的的融融资资租租赁赁公公司司名名称称中中必必须须带带有有“金金融融租租赁赁”字样的才能适用该政策字样的才能适用该政策。q【安徽水利回租案例安徽水利回租案例】q20112011年年1 1月月9 9日日，安安徽徽水水利利开开发发股股份份有有限限公公司司（股股票票代代码码“600502”600502”，股股票票简简称称“安安徽徽水水利利”）发发布布公公告告，安安徽徽水水利利及及控控股股子子公公司司安安徽徽白白莲莲崖崖水水库库开开发发有有限限责责任任公公司司和和安安徽徽金金寨寨流流波波水水力力发发电电有有限限公公司司分分别别将将山山推推推推土土机机、发发电电厂厂房房、水水轮轮发发电电机机及及其其附附属属设设备备等等资资产产以以售售后后回回租租方方式式，向向华华融融金金融融租租赁赁股股份份有有限限公公司司融融资资人人民民币币1700 1700 万万元元、6000 6000 万万元元和和35003500万万元元，融融资资总总金金额额为为11200 11200 万万元元。自自租租赁赁合合同同履履行行完完毕毕之之日日起起，安安徽徽水水利利及及控控股股公公司司按按名名义义货货价价支支付付款款项项后后，租赁设备所有权归还本公司。租赁设备所有权归还本公司。q【泸天化回租案例泸天化回租案例】q20122012年年7 7月月2626日日，四四川川泸泸天天化化股股份份有有限限公公司司（股股票票代代码码“000912”000912”，股股票票简简称称“泸泸天天化化”）发发布布公公告告，四四川川泸泸天天化化股股份份有有限限公公司司（以以下下简简称称“本本公公司司”）控控股股子子公公司司四四川川天天华华股股份份有有限限公公司司（以以下下简简称称“天天华华公公司司”）拟拟用用机机器器设设备备及及与与设设备备配配套套的的建建筑筑物物、构构筑筑物物以以“售售后后租租回回”方方式式向向华华远远租租赁赁有有限限公公司司申申请请办办理理融融资资租租赁赁业业务务，融融资资总总额额为为人人民民币币2 2亿亿元元，融融资资期期限限5 5年年。在在租租赁赁期期间间租租赁赁物物的的所所有有权权属属于于华华远远租租赁赁有有限限公公司司；租租赁赁期期限限届届满满，全全部部租租赁赁物物所所有有权权以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。q在在安安徽徽水水利利的的案案例例中中，出出租租方方是是华华融融金金融融租租赁赁公公司司，那那么么在在整整个个交交易易中中，华华融融融融资资租租赁赁公公司司办办理理产产权权证证时时，华华融融融融资资租租赁赁缴缴纳纳契契税税，在在安安徽徽水水利利回回购购时时办办理理产产权权证证时时根根据据8282号文的规定安徽水利暂免征收契税；号文的规定安徽水利暂免征收契税；q在在泸泸天天化化的的案案例例中中，出出租租方方是是华华远远租租赁赁，华华远远租租赁赁是是经经国国家家商商务务部部和和税税务务总总局局批批准准的的第第三三批批融融资资租租赁赁试试点点企企业业，并并非非银银监监会会批批准准的的金金融融租租赁赁公公司司，那那么么在在整整个个交交易易中中，华华远远租租赁赁办办理理产产权权证证时时，华华远远租租赁赁缴缴纳纳契契税税，在在泸泸天天化化回回购购时时办办理理产产权权证证时时根根据据8282号号文文的的规规定定，则则应应该该缴缴纳纳契契税，不能享受免税的待遇。税，不能享受免税的待遇。q二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人用权承受人。q案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税？合同，谁交契税？q子公司子公司 q国土资源部印发的国土资源部印发的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）规范（试行）（国土资发（国土资发20061142006114号）就挂牌出让国号）就挂牌出让国有土地使用权中有土地使用权中“申请和资格审查申请和资格审查”中规定，国有土地中规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请。q国国土土资资发发20061142006114号号规规定定，申申请请人人竞竞得得土土地地后后，拟拟成成立立新新公公司司进进行行开开发发建建设设的的，应应在在申申请请书书中中明明确确新新公公司司的的出出资资构构成成、成成立立时时间间等等内内容容。出出让让人人可可以以根根据据招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让结结果果，先先与与竞竞得得人人签签订订国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同，在在竞竞得得人人按按约约定定办办理理完完新新公公司司注注册册登登记记手手续续后后，再再与与新新公公司司签签订订国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同变变更更协协议议；也也可可按按约约定定直直接接与与新新公公司司签签订订国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同。q三三、市市、县县级级人人民民政政府府根根据据国国有有土土地地上上房房屋屋征征收收与与补补偿偿条条例例有有关关规规定定征征收收居居民民房房屋屋，居居民民因因个个人人房房屋屋被被征征收收而而选选择择货货币币补补偿偿用用以以重重新新购购置置房房屋屋，并并且且购购房房成成交交价价格格不不超超过过货货币币补补偿偿的的，对对新新购购房房屋屋免免征征契契税税；购购房房成成交交价价格格超超过过货货币币补补偿偿的的，对对差差价价部部分分按按规规定定征征收收契契税税。居居民民因因个个人人房房屋屋被被征征收收而而选选择择房房屋屋产产权权调调换换，并并且且不不缴缴纳纳房房屋屋产产权权调调换换差差价价的的，对对新新换换房房屋屋免免征征契契税税；缴缴纳纳房房屋屋产产权权调调换换差差价价的的，对对差价部分按规定征收契税差价部分按规定征收契税。q案例：案例：A A房地产公司拆迁中，房地产公司拆迁中，B B个人房屋被征收，获取货币个人房屋被征收，获取货币补偿补偿100100万元，再次购房，购房价款万元，再次购房，购房价款9090万元，则新购房免契万元，则新购房免契税。购房价格税。购房价格120120万元，则（万元，则（120-100120-100）征收契税。）征收契税。B B获取房获取房屋补偿，不支付差价，则不征收契税，支付屋补偿，不支付差价，则不征收契税，支付2020万元差价，万元差价，则征收契税。则征收契税。q四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。使用权的成交价格。五、单位、个人以房屋、土地以外的资产五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资增资，相应扩，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。收契税。q六、六、个体工商户个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，下，免征契税免征契税。q合伙企业合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，土地权属转回原合伙人名下，免征契税。免征契税。q案例：A将自家商铺转移至自家开的老A快餐店，都是自家的，免征契税，如果是B将他的商铺转移至老A快餐店，不是自家的，征税。三年后老A快餐店倒闭注销，房子转移给老A，老A 免征契税。房地产开发企业通过房地产开发企业通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序取得程序取得土地，应如何确定契税的计税依据？土地，应如何确定契税的计税依据？q房地房地产开开发企企业“招、拍、挂招、拍、挂”程序取得土地不管是以什么程序取得土地不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取得，只要构成了取得土地所支付的土地所支付的经济利益，均利益，均应当当计入成交入成交总额价款做价款做为契税契税的的计税依据。如果开税依据。如果开发企企业承受土地承受土地权属另行支付前期开属另行支付前期开发费用，用，则此部分此部分费用用应当当计入契税成交价格，不允入契税成交价格，不允许从支付从支付总价中扣除。价中扣除。（国税函（国税函2009603号）号）q国国税税函函2009603号号是是立立足足于于财税税2004134号号文文所所做做出出的的补充充解解释，两者政策上没有冲突之，两者政策上没有冲突之处。q财政政部部、国国家家税税务总局局关关于于土土地地使使用用权出出让等等有有关关契契税税问题的通知的通知（财税税2004134号）号）q案案例例：甲甲房房地地产产公公司司注注册册在在A A市市，到到异异地地B B市市购购得得土土地地一一块块，面面积积7 7万万平平方方米米。土土地地出出让让合合同同约约定定土土地地净净价价70 70 000000万万元元，市市政政建建设设配配套套1 1 000000万万元元，有有线线电电视视配配套套费费800800万万元元，土土地地出出让让合合同同总总金金额额71 71 800800万万元元，由由甲甲一一次次性性支支付付给给财财政政局局。合合同同签签订订时时点点20122012年年6 6月月1818日日，合合同同约约定定交交地地时时间间20122012年年1212月月1818日日。20122012年年8 8月月1 1日日，甲甲一一次次性性支支付付给给财财政政局局71 71 800800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。万元，由财政局统一开具土地出让金收据。q如何交契税？如果土地出让合同中没有包含市政建设配套1000万元的金额，市政建设配套设施通过规费的形式在前期报批的时候收取，是否可以作为契税的计税基础？q财财政政部部、国国家家税税务务总总局局关关于于国国有有土土地地使使