城市更新项目地价及增值收益政策.pptx

城市更新项目地价及增值收益政策工改工工改工：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途工业用途或者市政府鼓励市政府鼓励发展产业发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。“工改工”地价=合法建筑面积*0+增加建筑面积*基准地价*50%地价标准地价标准工改商工改商：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业（统称住宅、办公、商业（统称“商商”）等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。“工改商”地价=合法建筑面积*（“商”使用期限*“商”基准地价“工”使用期限*“工”基准地价）+增加建筑面积*“商”使用期限*“商”评估地价拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。资料来源：深圳市城市更新办法38条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途物流或者研发用途的，按照办法第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业认定为市政府鼓励发展产业的，按照办法第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。资料来源：深圳市城市更新办法实施细则第57条地价标准地价标准出让给项目实施主体的用地包含多个地块的用地包含多个地块的，以项目为单位测算以项目为单位测算并计收地价总额，并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。资料来源：深圳市城市更新办法实施细则第63条地价修正系数：地价修正系数：深圳市工业楼宇转让新政：按照深圳市工业楼宇转让新政：按照“1+61+6”文件，文件，“工改工工改工”项项目可分割转让、可配建多达项目总建面目可分割转让、可配建多达项目总建面30%30%的办公、配套单身的办公、配套单身宿舍及小型商业服务设施宿舍及小型商业服务设施非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳地价。资料来源：深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）第8条城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍、及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不超过项目总建筑面积的30%。分割转让时按照下列规定补缴地价：工业楼宇部分按照工业和办公的基准地价平均值计算，配套部分按照市场评估标准标准补缴。资料来源：深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）第9条工业楼宇转让需缴纳土地增值收益：但工业楼宇转让需缴纳土地增值收益：但“城市更新项目中已按城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让”不不需要缴纳需要缴纳土地增值收益土地增值收益：指工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（无登记价扣减其分摊的地价和工程造价）、补缴的地价及转让方受该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；交易价格的确定：以合同成交价格和计税参考价格两者之间的高者为交易价格。土地增值收益=交易价格（登记价+补缴地价+相关税费）城市更新项目首次转让增值收益的缴交方式城市更新项目首次转让增值收益的缴交方式：一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让不需要缴纳增城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让不需要缴纳增值收益。值收益。资料来源：深圳市工业楼宇转让管理办法实施细则第14条