业主室内维修操作规范.doc

业主室内维修操作规范

业主（住户）室内维修操作规范
一、 维修目的
为加强小区室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设备处于正常运作状态，为住户提供方便。
二、 维修原则
（一） 坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件。
（二） 修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
（三） 方便业主（住户）的原则。
三、 维修依据
（一） 符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。
（二） 符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
（三） 符合《维修服务标准》有关条款标准。
四、 住户室内维修标准
（一） 楼屋面漏水
１、 维修程序
A． 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。
B． 如果是浴缸水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。
C． 如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水屋和装饰面。
D． 其它地方漏水，应将相关部位及时处理。
E． 检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。
F． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。
（二） 换锁（木门、铁门）
１、 维修程序
A． 木门锁、铁门锁；检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。
B． 检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。
C． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁活动部位上油。
（三） 个别楼层停水
１、 维修程序
A． 先检查是哪一楼哪一层没有水。
B． 然后关掉总阀。
C． 拆开支阀，取出滤网。
D． 清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。
E． 检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。
F． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。
（四） 维修墙内水管
１、 维修程序
A． 先查找原因。
B． 关好室内所有用水阀门。
C． 查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。
D． 维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。
E． 装入新水管。
F． 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。
G． 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
H． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面漏水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。
（五）阀门接头漏水
１、 维修程序
A． 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。
B． 如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门，接头装上扭紧。
C． 如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。
D． 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。
E． 检验：
a． 维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水。
b． 阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。
c． 请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。（六）水龙头漏水。
A． 检查漏水情况，然后关上自来水总制。
B． 如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。
C． 如是内芯橡皮断裂应更换内芯。
D． 如是内芯橡皮过小或破损，应更换。
E． 如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。
F． 检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水。
G． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
３、 告知住户使用须知，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。
（七）浴缸堵塞和漏水
（一） 维修程序：
１、 堵塞维修程序
A． 先查明原因。
B． 如是排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常。
C． 检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放。
D． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 漏水维修程序
A． 先查明原因。
B． 如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。
C． 检验：维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水。
D． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
３、 告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。
（八）通马桶
１、 维修程序：
A． 先检查马桶堵塞原因。
B． 用马桶抽子抽通马桶。
C． 如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞。
D． 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。
E． 盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。
F． 检验：反复放水，检验马桶是否畅通。
G． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。（九）疏通地漏：
１、 维修程序
A． 先用抽子试通。
B． 不能查明原因时则打开检查口检查。
C． 不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。
D． 检验：用水试通知水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验。
E． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：使用马桶时，不要乱抛杂物（如硬纸等）（十）马桶漏水
１、 维修程序
A． 先检查漏水情况。
B． 如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可以使用）。
C． 检验：维修后，放水看是否漏水。
D． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
2、告知住户使用须知：应正确使用马桶。
（十一）洗菜盆下漏水。
１、 维修程序
A． 先检查何处漏水，查明漏水原因。
B． 如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。
C． 如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。
D． 检验：打开菜盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。
E． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知
A． 必须正确使用水龙头，不要乱动开关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生。
B． 不要用力撞击洗菜盆，以防盆四周的白水泥高松脱。
（十二） 修理门窗
１、 维修程序
A． 检查门窗的附件是否齐全。
B． 检查有无配件损坏。
C． 更换配件，达到预期效果。
D． 维修后请住户验收。
E． 检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及灵活之处，以达到开关自如的目的。
F． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：
A． 需定期往转动部分加油。
B． 如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。
（十三） 洗脸盆下漏水。
１、 维修程序
A． 先检查何处漏水，查明漏水原因。
B． 如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。
C． 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。
D． 检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。
E． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知
A． 不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。
B． 不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥高松动。
（十四） 洗脸盆堵塞
１、 维修程序
A． 查明堵塞原因。
B． 取下存水弯倒掉杂物。
C． 装好存水弯。
D． 如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。
E． 检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
F． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知
A． 用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。
B． 及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。
（十五） 洗菜盆堵塞
１、 维修程序
A． 先用抽子试通。
B． 不通时查明堵塞原因。
C． 打开检查口用疏通工具疏通，再用水试通直至通畅为止。
D． 检验：维修完毕后，把菜盆的水储满后再排放，使之畅为止。
E． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：
A． 剩饭、剩菜及其它杂物不能倒入洗菜盆内。
B． 及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。
（十六） 维修墙外水管
１、 维修程序
A． 先查明原因。
B． 如无法明显地找到漏水处，可先关好室内所有用水阀门。
C． 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。
D． 维修时先关水表前的总阀，取下破损水管。
E． 装入新水管。
F． 打开总阀后看各相关部位是否漏水。
G． 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
H． 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：
A． 不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。
B． 一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。
（十七） 住户门铃不响。
１、 维修程序
A． 分析原因，门铃不响可能由以下原因造成；
B． 因电源极板受空侵蚀生活，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电。
C． 线路问题造成。
D． 门铃开关接触不良。
（1） 针对1A中的原因，则需换上新电池。
（2） 针对1B中的原因，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。
（3） 针对1C中的原因，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断或是门铃木身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。
（4） 针对1D中的原因，修理或更换门铃开关。
（5） 检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。
（6） 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。
（十八） 插座无电
１、 维修程序
（1） 分析原因，插座无电可能由以下原因造成：
A． 由于处理因素（如停电检修）引起的人为停电。
B． 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
C． 由于频敏插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。
D． 线路出现断线。
（2） 针对（1）A中的原因，告诉用户现在是在停电检修。
（3） 针对（1）B中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆检查找故障点，再更换保险或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷 ，可告知住户及时处理。
（4） 针对（1）C中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆查找故障点，故障排除后方可送电。
（5） 针对（1）D中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆检查找故障点，故障排除后方可送电。
（6） 检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电电原是否稳定正常。
（7） 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。
（十九） 住户家中无电
１、 维修程序
（1） 分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：
A． 线路停电检修。
B． 用户总开关烧坏。
C． 因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。
D． 进户线与接线端子接触不牢。
E． 电度表烧坏。
（2） 针对（1）A中的原因，及时向用户说明停电的原因。
（3） 针对（1）B中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备及停用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。
（4） 针对（1）C中的原因，首先将与跳闸的保护控制开关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。
（5） 针对（1）D中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
（6） 检查：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。
（7） 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 维修须知：维修人员找出故障点并排除故障的确认线路完好后，方可送电。
３、 告知住户须知：
（1） 用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。
（2） 不要超负荷 用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。
（二十） 配电箱开关故障
１、 维修程序
（1） 分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：
A． 因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电源大于空气开关的额定路通断能力时，空气开关烧坏。
B． 因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负荷 电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。
（2） 针对（1）A中的原因，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电）。
（3） 针对（1）B中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需要换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。
（4） 检验：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
（5） 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。
（二十一） 灯不亮
１、 维修程序
（1） 分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：
A． 灯内灯丝烧断。
B． 电源保险丝熔断。
C． 电源开关接触不良。
（2） 针对（1）A中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
（3） 针对（1）B中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。
（4） 针对（1）C中的原因，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有无短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。
（5） 针对（1）D中的原因，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。
（6） 检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。
（7） 维修完毕后，请住户在《任务单》上签名验收。
２、 维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。
３、 告知住户须知
A． 不要点长明灯。
B． 发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。
（二十二） 顶棚抹灰层（饰面）脱落。
１、 维修程序
（1） 如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：
A． 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周围已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹层全部铲下。
B． 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
C． 用喷水器具充分喷水湿2~3次。
D． 均匀地刷一道素水泥浆。
E． 用1：3的水泥砂浆打底抹平。
F． 批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。
G． 刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚面同种材料恢复。
H． 清理垃圾，恢复场地整洁。
（2） 如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落。
A． 同（1）A
B． 同（1）B
C． 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。
D． 其它程序同（1）D至（1）H。
２、 维修完毕后，请用户在《任务单》上签名验收。
３、 告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。
（二十三） 楼板裂缝
１、 维修程序
（1） 先进行全面仔细的查看。
（2） 如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。
（3） 如裂缝较宽、较深、应及时处理，具体如下：
A． 沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。
B． 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。
C． 准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。
D． 用抹子刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。
E． 修复饰面（按用户原标准）。
（4） 如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。
（5） 维修完毕后，请用户在《任务单》上签名验收。
２、 告知住户须知
A． 不要集中堆放过重物品。
B． 平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知管理处派技术人员到现场查看作业处理。

附：相关文件和记录
１、 维修记录表
２、 任务单
３、 更换水表记录
４、 更换电表记录

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