淮南山南新区正源金融世家项目初步方案.pptx

目目 录录 ContentsContentsPART 1目标确立目标确立PART 2PART 2信心来源信心来源 PART 1PART 1目标确立目标确立 首先来看看我们的企图名利双收名利双收 名名引领山南，辐射周边，打造淮引领山南，辐射周边，打造淮南标杆项目南标杆项目打响正源地产安徽第一炮，确打响正源地产安徽第一炮，确立品牌影响立品牌影响利利跳脱区域价格体系，实现利跳脱区域价格体系，实现利润最大化润最大化 利润最大化？利润最大化？在山南新区板块，我们能有多大的利润空间？在山南新区板块，我们能有多大的利润空间？山南新区目前在售项目多层均价约为5600元/平米 小高层均价约为4600元/平米全市住宅价格平均增幅约为6%根据价格拟合根据价格拟合根据价格拟合根据价格拟合当期价格可实现5650元/平米销售均价20112011年预计开盘均价为年预计开盘均价为59895989元元/平米平米参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格广泓城4800.00 1.21 5827.20 0.40 2330.88 5654.495654.49 西湖春天 4300.00 1.25 5379.30 0.30 1613.79 山南印象4600.00 1.24 5699.40 0.30 1709.82 这只是正常情况下，一般高档项目所能达到的标准；这只是正常情况下，一般高档项目所能达到的标准；作为立志塑造淮南标杆的本案，约作为立志塑造淮南标杆的本案，约60006000元元/M/M的销售均价能否突破？的销售均价能否突破？我们能有更高的企图心？我们能有更高的企图心？大胆设想大胆设想整体均价再提升整体均价再提升15%-30%15%-30%目标很远大，信心源自何处？目标很远大，信心源自何处？PART 2PART 2信心来源信心来源u成功经验成功经验u产品优势产品优势u市场机遇市场机遇u高端客户高端客户u产品优化产品优化u营销策略营销策略 信心来源信心来源I：丰富的高端住宅操作经验：丰富的高端住宅操作经验我们在长三角区域操作过数量众多的高档住宅项目，相关经验与积累十分丰富。在豪宅领域，做第一个吃螃蟹的人在豪宅领域，做第一个吃螃蟹的人经典案例之经典案例之“形象定位形象定位+销售服务销售服务”实战解析实战解析 项目介绍项目介绍天正湖滨，2005年南京土地拍卖地王，位居中央路核心显赫地位，政府林立院校环抱，同时拥有紫金山玄武湖双重无敌景观；主城区罕见大规模综合社区，总建面积15万，由豪宅、酒店公寓、商业、写字楼、别墅组成；大气奢华建筑、霍尼韦尔智能家居、保利顶级物业、高档商业配套共同打造国际化豪宅标杆。面临问题及核心战略面临问题及核心战略天正开发商不仅是首次进入南京，更是首次操作地产项目，天正开发商不仅是首次进入南京，更是首次操作地产项目，在品牌知名度和产品信任度上均有很大欠缺在品牌知名度和产品信任度上均有很大欠缺项目邻近中央门汽车站，区域形象不佳，区域价值更是缺乏项目邻近中央门汽车站，区域形象不佳，区域价值更是缺乏认知认知南京市场在南京市场在20062006年尚未形成豪宅氛围，高端住宅欲突破当年尚未形成豪宅氛围，高端住宅欲突破当前价格有一定困难前价格有一定困难 核心策略之一核心策略之一当仁不让的南京豪宅当仁不让的南京豪宅NO.1NO.1充分挖掘地脉价值、首次明确提出豪宅定位充分挖掘地脉价值、首次明确提出豪宅定位重新定位包装项目所在区域，提出“鼓北”新概念，同时充分利用紫金山、玄武湖的双重景观，深度挖掘“城市湖景豪宅”的稀缺价值，结合项目自身品质，首次在南京市场提出“豪宅”概念。核心策略之二核心策略之二豪宅标杆是这样炼成的豪宅标杆是这样炼成的对外形象、现场包装、高端活动等全方位形象推广，奠定江湖地对外形象、现场包装、高端活动等全方位形象推广，奠定江湖地从项目面市伊始，就以豪宅标杆的高度来进行包装推广，从视觉形象到系列震撼推广主题陆续出街，从售楼现场的奢侈品体验中心到“百人空中看玄武”摄影大赛、“TE-Night”仲夏狂想等系列高端活动，都无不向市场昭示了真正的豪宅标杆气度。“TE NightTE NightTE NightTE Night”仲夏狂想仲夏狂想仲夏狂想仲夏狂想与与HERMESHERMES一起，迎接奢华时代驾临一起，迎接奢华时代驾临天正湖滨奢侈品展天正湖滨奢侈品展 核心策略之三核心策略之三豪宅就该拥有豪宅的风范豪宅就该拥有豪宅的风范首次推行真正贵宾式销售服务，价格突破当前市场首次推行真正贵宾式销售服务，价格突破当前市场首次在南京推行预约看房、豪车接送、团式接待等高端销售服务，以实际行为向南京展示了首个豪宅标杆的形象，价格亦突破市场当期以及同区域项目。最终战果最终战果销售层面：销售层面：开盘一个月成交过亿，成交均价比相邻项目开盘一个月成交过亿，成交均价比相邻项目“凤凰和美凤凰和美”高出高出20-30%20-30%，公寓单套总价更是突破公寓单套总价更是突破700700万大关。万大关。品牌层面：品牌层面：天正湖滨的项目品牌一战成名，成功塑造为南京知名豪宅代表天正湖滨的项目品牌一战成名，成功塑造为南京知名豪宅代表天正的开发商品牌藉此项目建立天正的开发商品牌藉此项目建立“豪宅营造专家豪宅营造专家”形象，跻身知名开形象，跻身知名开发商之列，天正桃源等后续豪宅项目也顺势展开发商之列，天正桃源等后续豪宅项目也顺势展开 挥杆之前已决胜挥杆之前已决胜经典案例之经典案例之 实战解读实战解读 项目介绍项目介绍 中环国际广场位于南京第二大商圈山西路-湖南路核心区域。用地面积10019.6平米，总建面积121732平米。包括裙楼中环国际俱乐部，9-22层MOHO式写字楼和23-50层豪华酒店公寓。其50层189米超高建筑高度，CENTRAL INTERNATIONAL PLAZA的尊崇尺度，推向全市景仰的新高度。并与高度和其相当的苏宁银河、索菲特超五星酒店成左臂右膀之势，共同构成山西路商圈的制高点，成为南京城的新地标，成为南京人新的荣耀。面临问题及核心战略面临问题及核心战略面临问题面临问题问题一：酒店公寓与小户型公寓的概念混淆问题一：酒店公寓与小户型公寓的概念混淆问题二：当时市场投资回报率明显偏低问题二：当时市场投资回报率明显偏低核心战略：核心战略：第一步：特殊阶层的精准锁定及心理对位，有限客户空间发掘最大的产第一步：特殊阶层的精准锁定及心理对位，有限客户空间发掘最大的产品价值与营销空间品价值与营销空间第二步：扭转市场认知，确立产品领导者地位第二步：扭转市场认知，确立产品领导者地位-做真正酒店公寓做真正酒店公寓第三步：实施体验营销，以生活氛围直击消费者心灵第三步：实施体验营销，以生活氛围直击消费者心灵第四步：改变参照系数，提出一个标准第四步：改变参照系数，提出一个标准-进入进入“以我为主以我为主”无人竞争领域无人竞争领域 最终战果最终战果取得成绩：优派克思代理中环国际广场，从取得成绩：优派克思代理中环国际广场，从0606年年9 9月开盘，月开盘，0707年售磬，一举奠定酒店公寓领导楼盘的市场形象，销售业绩一年售磬，一举奠定酒店公寓领导楼盘的市场形象，销售业绩一路飘红。路飘红。中环国际广场中环国际广场20062006年年9 9月开盘，推盘均价月开盘，推盘均价1250012500元元/平米，高平米，高于周边同类型物业于周边同类型物业1000-20001000-2000元元/平米。平米。销售周期仅销售周期仅1515个月，个月，20072007年底酒店公寓已全部售罄。实现均年底酒店公寓已全部售罄。实现均价价1400014000元元/平米平米20082008年中旬中环国际广场年中旬中环国际广场MOHOMOHO式写字楼销售率也达式写字楼销售率也达8585。决策高度成就一个神话决策高度成就一个神话经典案例之经典案例之 “城市运营城市运营+街区价值街区价值”实战解析实战解析 项目介绍项目介绍国际丽都城位于上海静安区核心区域，北京西路石门二路口,项目分三期开发。总建面积27万平米，以高层住宅及商业为主，项目紧邻南京西路黄金商业圈。附近有恒隆广场，中信泰富，梅龙镇伊势丹，五星级酒店PortmanRitzCarlton，JCMandarin，国际名牌专卖店Chanel，LouisVuitton，Versace，Cartier等。在国际丽都城旁，将以国际丽都城为中心，并建造一条以老上海洋房形式由名店、咖啡店、酒吧组成的“丽都黄金走廊”。核心战略核心战略 国际丽都城整个项目运作的成功，体现营销代理公司继承发展的专业思想，更突显出营销国际丽都城整个项目运作的成功，体现营销代理公司继承发展的专业思想，更突显出营销代理公司敏锐的市场判断力和前瞻性的定位理论。代理公司敏锐的市场判断力和前瞻性的定位理论。战略一：前瞻性的眼光与策略观战略一：前瞻性的眼光与策略观-在市场低谷中洞察先机在市场低谷中洞察先机 国际丽都城地块的启动始于2001年，整体市场价格中枢徘徊在6000元/平米左右，但历史形成的大量城市暗伤（烂尾楼）在低位大肆抛售物业，市场一片迷茫本公司项目团队携手开发公司以极具前瞻性的眼光，提出“国际化都市，国际化楼盘”的定位理念，以国际化人群的前瞻性客户定位。在对地脉的认识上，充分挖掘静安地脉、人文价值，并具有前瞻性地提出了梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场“金三角”国际化时尚消费区的潜在影响力和辐射力概念，为国际丽都城的国际性物业的定位提供强力的前瞻性地脉价值挖掘,由此占得市场先机。战略二：国际化的大局观让物业品质笑傲世界战略二：国际化的大局观让物业品质笑傲世界-客户人群放大，国际丽都成为客户人群放大，国际丽都成为全市、全球的国际丽都全市、全球的国际丽都 公司以超越时代的思路将国际丽都城物业定格为在为国际化人群提供国际化生活品质服务的层面上，以差异化的定位将目标人客户细分，物业户型，产品形象与品质都走上高端的国际化领域。随着整个上海房地产市场的进入高速发展期，印证了定位时的超前眼光与胆识。至此国际丽都城的定位价值含金量得以充分体现，至此国际丽都城销售瞬时火曝，更带动静安区住宅物业的销售开始了一新轮波澜壮阔的行情。国际丽都城，于是毫无争议地成为静安国际化物业的首席代表。核心战略核心战略战略三：城市运营理念的驾驭让街区价值全面提升战略三：城市运营理念的驾驭让街区价值全面提升-街区再造，提升地街区再造，提升地段价值和物业价值段价值和物业价值 在整体城市的国际化定位的背景下，国际丽都主动的思考项目运作如何为区域地脉带来核心价值。“丽都黄金走廊”概念的引入和整体运作，充分体现项目城市运营理念的独到高度，以城市深厚的人文底作为地脉价值再塑的基点，形成高级国际性居住社区与城市时尚生活地带的融合，这是本公司在项目运作理念上的一次升华。战略四：文化营销与事件营销相结合，嫁接社会热点，全面提升物业战略四：文化营销与事件营销相结合，嫁接社会热点，全面提升物业内在价值和外在形象内在价值和外在形象 国际丽都城的推广一直围绕事件营销与文化营销相结合，2002年5月公开至基本结案，以一波波气势非凡的公关活动，使国际丽都城跳出传统营销的概念，引发沪地产业界一个个不小的震动与启示-以以“城市让生活更美好城市让生活更美好”为主题的为主题的2002上海双年展的国际设计师作品展上海双年展的国际设计师作品展活动成为当时人们热衷的话题；2002“情系申博情系申博.梦圆两岸梦圆两岸”向申博办公室捐赠黄公望向申博办公室捐赠黄公望“富春山居图富春山居图”的活动的活动已成为两岸申博的历中珍藏；2004保时捷品牌酒会以及东方模特大赛保时捷品牌酒会以及东方模特大赛的举办，使国际丽都城将与世界顶级品牌相互辉映、同步璀璨。通过与顶级品牌的嫁接与互动，让丽都黄金走廊的人气与品牌继续提升街区的价值和气质内涵。更让国际丽都城对街区整体地域价值的提升效果日益突显。最终战果最终战果取得成绩：国际丽都城从推盘之初，一举成为面向国际人士取得成绩：国际丽都城从推盘之初，一举成为面向国际人士的上海的豪宅的标杆之作。从的上海的豪宅的标杆之作。从20022002年下半年丽都城一期开盘，年下半年丽都城一期开盘，均价高于周边均价高于周边30%30%，并迅速获得高端市场大力追捧。，并迅速获得高端市场大力追捧。0404年二年二期推出，期推出，开盘即实现售磬开盘即实现售磬。国际丽都城，承载着提升一个城市街区价值的重任，代表着国际丽都城，承载着提升一个城市街区价值的重任，代表着一种高品质的生活形态，创造着一个记录，引领着一种风格，一种高品质的生活形态，创造着一个记录，引领着一种风格，延续着一个神话延续着一个神话 我们经验丰富，我们擅长打造豪宅标杆项目，因此我们有信心在成功的基础上，我们有信心在成功的基础上，与您一起再创辉煌！与您一起再创辉煌！信心来源信心来源II：优势资源：优势资源+优秀产品优秀产品利用我司团队丰富的包装推广经验将资源与产品优势无限放大 资源分析 项目区位项目区位 老城区老城区舜舜 耕耕 山山山南新区山南新区本案本案淮南淮南合肥合肥90KM淮南市位于安徽省北部，距离省会合肥约有淮南市位于安徽省北部，距离省会合肥约有9090公里距离。公里距离。项目位于淮南市舜耕山以南新规划的山南新项目位于淮南市舜耕山以南新规划的山南新区，与老城区通过隧道相连，交通便捷。区，与老城区通过隧道相连，交通便捷。经济指标经济指标 项目总用地面积为项目总用地面积为38667M38667M（5858亩），容亩），容积率积率3.53.5，地上建筑面积地上建筑面积135436M135436M，地下建筑面积，地下建筑面积27499.4M27499.4M，总建筑面积，总建筑面积162925M162925M。项目地块沿南纬五路展开，东西长约项目地块沿南纬五路展开，东西长约380M380M，南北进深约为，南北进深约为80M80M，是目前山南，是目前山南新区规划中最大型、最高端的综合功能项新区规划中最大型、最高端的综合功能项目，主要经济指标如左图。目，主要经济指标如左图。项目四至项目四至 项目北至南纬五路项目北至南纬五路项目东至规划道路项目东至规划道路项目南至规划道路项目南至规划道路项目西至淮河大道项目西至淮河大道N N项目周边道路除淮河大道已基本成型外，其余均处于建设期项目周边道路除淮河大道已基本成型外，其余均处于建设期 地块现状地块现状 项目地块地面目前基本平整，但仍有部分农作物及建筑尚未清理项目地块地面目前基本平整，但仍有部分农作物及建筑尚未清理 项目交通项目交通 l项目周边车行交通十分便利项目周边车行交通十分便利项目周边车行交通十分便利项目周边车行交通十分便利项目位于淮河大道与建设中的南纬五路交汇项目位于淮河大道与建设中的南纬五路交汇处，经淮河大道处，经淮河大道洞山隧道与老城区相连，洞山隧道与老城区相连，直线距离约为直线距离约为5 5公里。公里。项目地块沿淮河大道往南约项目地块沿淮河大道往南约7 7公里可达合阜高公里可达合阜高速，前往合肥、南京等地。速，前往合肥、南京等地。项目地块沿南纬五路向西约项目地块沿南纬五路向西约2.52.5公里与公里与206206国国道相连，通过淮南淮河大桥与潘集区相连。道相连，通过淮南淮河大桥与潘集区相连。l由于目前山南新区尚处于基础设施建由于目前山南新区尚处于基础设施建由于目前山南新区尚处于基础设施建由于目前山南新区尚处于基础设施建设期，目前区域内无任何公共交通，设期，目前区域内无任何公共交通，设期，目前区域内无任何公共交通，设期，目前区域内无任何公共交通，未来规划有轻轨沿南纬五路贯穿全区。未来规划有轻轨沿南纬五路贯穿全区。未来规划有轻轨沿南纬五路贯穿全区。未来规划有轻轨沿南纬五路贯穿全区。本案本案淮淮河河大大道道南纬五路南纬五路洞山隧道洞山隧道舜舜舜舜耕耕耕耕山山山山老老 城城 区区2 20 06 6国国道道往潘集镇方向往潘集镇方向往往合合肥肥方方向向轻轨预留轻轨预留 相关配套相关配套 由于山南新区基础设施建设刚刚启动不由于山南新区基础设施建设刚刚启动不久，目前项目周边半径久，目前项目周边半径2.52.5公里区域内无公里区域内无任何生活配套。任何生活配套。半径半径5 5公里距离内依托老城区，教育、医公里距离内依托老城区，教育、医疗、商业等基本生活配套齐全。疗、商业等基本生活配套齐全。未来随着区域发展的不断提速，各类配未来随着区域发展的不断提速，各类配套必将日益完善，目前淮南市最好的省套必将日益完善，目前淮南市最好的省重点中学重点中学淮南二中已确定搬迁至山淮南二中已确定搬迁至山南新区，且基础建设已完成大半。南新区，且基础建设已完成大半。2.5KM2.5KM本本案案5KM5KM老 城 区 整体规划整体规划 新区规模：规划到新区规模：规划到20202020年，山南新区人口达到年，山南新区人口达到6060万，建设用地万，建设用地6060平方公里，人均城平方公里，人均城市建设用地市建设用地100100平方米平方米/人。人。职能定位：职能定位：全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。现代服务业、休闲产业和轻型工业。规划布局：山南新区建设道路根据南部新城区地形特点、水系的分布系统采用方格网规划布局：山南新区建设道路根据南部新城区地形特点、水系的分布系统采用方格网布局，局部有所变化，形成布局，局部有所变化，形成“八纵六横八纵六横”路网骨架。其水系、绿化将纵贯路网骨架。其水系、绿化将纵贯整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为一体整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为一体 山南新区未来将成为淮南市的行政、商务、文体中心山南新区未来将成为淮南市的行政、商务、文体中心 周边规划周边规划 CBDCBD中央商务区中央商务区项目地块项目地块项目地块项目地块CBDCBDCBDCBD中央水景中央水景中央水景中央水景体育中心体育中心体育中心体育中心新市政府新市政府新市政府新市政府科技馆科技馆科技馆科技馆主题公园主题公园主题公园主题公园本项目处于山南新城最核心区域，紧邻市政府、本项目处于山南新城最核心区域，紧邻市政府、CBDCBD中央商务区、科技馆及中央水景公园。中央商务区、科技馆及中央水景公园。发展进度发展进度 中央水景公园中央水景公园 市政府市政府淮南市二中淮南市二中 洞山隧道洞山隧道目前新区建设尚处起步阶段，新区路网格局已初步形成，相关市政及住宅项目目前新区建设尚处起步阶段，新区路网格局已初步形成，相关市政及住宅项目也正快速的建设。也正快速的建设。新城印象新城印象 生态环境生态环境规划前景规划前景市政配套市政配套政府宣传与引导政府宣传与引导山南新城得到广大居民的认可和支持山南新城得到广大居民的认可和支持居民对新区充满信心和期待居民对新区充满信心和期待山南新城房地产项目受到购房者的追捧山南新城房地产项目受到购房者的追捧 资源小结资源小结区位：位于山南新区淮南政府主力打造的高端板块规划：未来将打造为淮南文化教育、行政办公、运动休闲中心，未来区域人口将达到60万交通：目前区内车行交通十分便捷，未来随着新城建设的不断加速，整体交通条件将十分优越。配套：未来商务、生活配套及休闲、运动配套齐备可满足生活及高端休闲需求本案的区位、规划、交通等众多资源为打造高端本案的区位、规划、交通等众多资源为打造高端物业创造了先决条件。物业创造了先决条件。产品解读 项目情况项目情况规划指标规划指标内容内容总用地面积总用地面积38696M地上总建面积地上总建面积135436M容积率容积率3.5绿化率绿化率50%住宅面积住宅面积82145.5M办公面积办公面积45902.4M商业面积商业面积7387.7M地下车位地下车位880个个1313万方高品质社区，产品为万方高品质社区，产品为3 3幢幢3030层公寓以及高档写字楼与独立商业层公寓以及高档写字楼与独立商业 户型配比户型配比房型房型套内面积（套内面积（MM）建筑面积建筑面积（MM）使用率使用率户数户数占比占比2室室2厅厅2卫卫111.81139.8679.94%24050%112.25140.4112025%3室室2厅厅4卫卫218.95263.2883.16%5812%3室室2厅厅3卫卫226.69274.235812%5室室3厅厅5卫卫410.24496.1382.69%21%项目产品以项目产品以140M140M左右两房为主力户型，占整体约左右两房为主力户型，占整体约75%75%的比重。的比重。从房型来看，产品面积尺度较大，能够提供较为舒适的感受。从房型来看，产品面积尺度较大，能够提供较为舒适的感受。项目规划项目规划项目由超高层办公楼、高层豪宅和商业三大部分组成。其中办公楼项目由超高层办公楼、高层豪宅和商业三大部分组成。其中办公楼1 1幢，高度幢，高度140-140-150150米；高层豪宅米；高层豪宅3 3幢，高度为幢，高度为90-10090-100米；独立商业米；独立商业3 3层，高度约为层，高度约为1616米。米。立面风格立面风格n立面采用立面采用Art DecoArt Deco风格风格n竖向线条的运用使得建筑整体感强烈竖向线条的运用使得建筑整体感强烈n注重文化和艺术内涵的表达注重文化和艺术内涵的表达n主题鲜明，线条流畅主题鲜明，线条流畅 户型简析户型简析户型面积分别为约为户型面积分别为约为140M140M、270M270M、500M500M其中其中140M140M产品均赠送双露台，实际使用面积可达产品均赠送双露台，实际使用面积可达170M170M。280M280M产品每两户三部电梯，主人与工人分别入户。产品每两户三部电梯，主人与工人分别入户。顶层仅有的两套顶层仅有的两套500M500M楼王内有豪华天际泳池。楼王内有豪华天际泳池。500M500M500M500M140M140M140M140M270M270M270M270M露台露台露台露台露台露台露台露台天际泳池天际泳池天际泳池天际泳池户均户均户均户均1.51.51.51.5部电梯部电梯部电梯部电梯 优势户型优势户型主卧主卧主卧主卧次卧次卧次卧次卧露台露台露台露台入户花园入户花园入户花园入户花园主卫主卫主卫主卫+步入式步入式步入式步入式衣帽间衣帽间衣帽间衣帽间次卫次卫次卫次卫对入口处略作改动，即可对入口处略作改动，即可将入户花园改造为房间将入户花园改造为房间项目项目140M140M户型赠送面积较多，将入户花园或露台略作改造，即可将户型赠送面积较多，将入户花园或露台略作改造，即可将2 2房房2 2厅厅2 2卫的卫的产品改造为产品改造为3 3房甚至房甚至4 4房户型，灵活的空间使得该户型有着极强的市场竞争力房户型，灵活的空间使得该户型有着极强的市场竞争力 科技运用科技运用项目采用多项先进技术，其中中央新风系统、同层排水系统等新技术项目采用多项先进技术，其中中央新风系统、同层排水系统等新技术都将在本项目全面应用都将在本项目全面应用 产品小结产品小结n品质：13万方顶级品质社区。n类型：3幢30层标杆建筑。n建筑风格：时尚、科技感的Art Deco立面。n产品：140M以上的舒适产品。n设施：新风系统、同层排水、隔音降噪等。本案产品围绕高端豪宅概念进行规划设计，为实现市场突本案产品围绕高端豪宅概念进行规划设计，为实现市场突破打下了坚实基础破打下了坚实基础 SWOT分析 优势分析（优势分析（strength）区域优势区域优势本案位于淮南山南新区，目前是淮南市政府重点发展方向，拥有极大的发展潜力。未来将成为淮南行政办公、文化教育、运动休闲中心。景观优势景观优势项目为区域内标杆建筑，近100米的高度使得项目可以俯瞰中央水景公园，景观视野极佳。规划优势规划优势项目周边未来规划有淮南市政府、淮南科技馆、体育公园等机构与设施，未来发展前景较好。交通便捷交通便捷本项目交通车行通达性良好，依托淮河大道、南纬五路，10分钟抵达淮南老城区，20分钟通达合阜高速。未来随着区域的发展，公共交通必将逐渐完善，城市轻轨目前也已进入规划阶段，未来交通出行将更为多样与便利。产品优势产品优势本项规划起点较高，产品从设计理念、户型尺度、建筑风格、材质运用，均体现了产品高端性特征，具有市场领先性。品牌优势品牌优势来自北方品牌企业，以开发高端产品为己任，在北京，大连等地开发一系列标杆楼盘，开发商实力及战略理念，为本案高起点开发提供发展导向。劣势分析（劣势分析（weakness）现状劣势现状劣势项目所属的板块还处发展期，目前周边各项生活配套较为缺乏。目前区域内欠缺居住氛围，人气明显不足，具有一定的偏僻感。规模劣势规模劣势本案与区域内其他项目相比，规模相对较小，居住氛围较难形成。产品认知劣势产品认知劣势目前淮南市场购房者对高层产品存在一定程度的抗性，有待于后期引导。机会分析（机会分析（opportunity）客群机遇客群机遇作为能源型城市的淮南，近年来城市综合实力不断提升，高收入群也将不断增加，居住升级换代的需求日益强烈，特别对高端物业的购买需求更加突显。区域发展机遇区域发展机遇淮南政府对山南新城的规划提升了区域的整体价值。随着淮南版图的南移，区域升值潜力巨大，未来版块整体影响力很大。市场机遇市场机遇老城区较差的自然环境与基础设施，使得自然环境优越、规划理念先进的山南新城成为淮南房地产市场无可争议的热点。09年全国房价的整体飙升，使得淮南房地产的价格空间全面打开，为发展高端物业创造价格支撑。威胁分析（威胁分析（threat）宏观环境不利影响宏观环境不利影响随着09年房市的井喷，市场的价格透支，购买已然全面释放，10年市场进入一定阶段的盘整期是可以预见的，对本案开发风险及推盘难度将有所增加。金融政策不利影响金融政策不利影响09年年底前国家出台一系列拟制房产过快涨增的相关金融政策，主要是控制二次置业及投资型置业，并且淮南即将于10年8月对贷款政策进一步收紧，作为高端物业的本案必将受到一定影响。区域竞争威胁区域竞争威胁作为新规划的区域，山南新城未来土地供应量必将成倍增加，未来区域内竞争必将十分激烈。优势及机遇聚焦优势及机遇聚焦板块价值板块价值 发展前景发展前景资源及资源及规划优势规划优势聚焦聚焦1 1聚焦聚焦2 2交通及交通及配套特点配套特点聚焦聚焦3 3区域发展起点较高，未来空间较大资源及条件具备打造高品质产品为导入老城区及周边高端客户创造了条件市场机遇市场机遇及品牌战略及品牌战略聚焦聚焦4 4开发理念与市场空间为发展高端产品提供发展导向。劣势及威胁小结劣势及威胁小结现状及现状及规模劣势规模劣势产品认知产品认知劣势劣势聚焦聚焦1 1聚焦聚焦2 2宏观环境宏观环境及区域竞争及区域竞争聚焦聚焦3 3导入目标客群存在抗性居住习惯有待进一步引导宏观环境及区域竞争加大开发风险 SWOT启示启示产品（主力主力140的超大两房的超大两房极尽奢华的高端定位极尽奢华的高端定位）优势？超大尺度，更多享受空间，超大尺度，更多享受空间，带来高舒适度带来高舒适度 机会？区域内稀缺的大户型高档社区，区域内稀缺的大户型高档社区，产品有差异化产品有差异化威胁？高端定位、高层产品，高端定位、高层产品，可能造成客群面较窄可能造成客群面较窄劣势？大面积造成高总价，大面积造成高总价，相同功能空间，本案总价将高于周相同功能空间，本案总价将高于周边大多数楼盘边大多数楼盘一个需要特别思一个需要特别思考的重要问题点考的重要问题点恰当的定位将化险恰当的定位将化险为夷、化劣为优为夷、化劣为优 信心来源信心来源III：高端公寓的市场空白：高端公寓的市场空白我司利用丰富经验，敏锐的寻找到了市场的机会点 成交分布成交分布淮南2010年1月7月住宅累计销售面积为63.71万，与2009年前11个月成交139.7万平米的销售量相比有一定程度的回落。淮南目前商品房项目主要集中在老城田家庵区，该区房源约占总成交房源的85%。价格对比价格对比由于老城区配套齐全，其仍是淮南房价的至高点。田家庵区成交均价3539元/平方，与其它区域差距较为明显。高档住宅分布高档住宅分布东区东区东区东区4300430043004300元元元元/M/M/M/M山南新区山南新区山南新区山南新区4600460046004600元元元元/M/M/M/M目前淮南老城居住环境较差，高端住宅主要分布在老城东片及山南新区。目前淮南老城居住环境较差，高端住宅主要分布在老城东片及山南新区。而山南新区房价则是淮南的价格高地，城市较为高端的住宅产品全部集中在此片区。而山南新区房价则是淮南的价格高地，城市较为高端的住宅产品全部集中在此片区。新区项目分布新区项目分布广弘城广弘城广弘城广弘城西湖春天西湖春天西湖春天西湖春天山南印象山南印象山南印象山南印象金地滟澜山金地滟澜山金地滟澜山金地滟澜山泉山湖泉山湖泉山湖泉山湖项目地块项目地块项目地块项目地块目前山南新区住宅主要分布在淮河大道西侧，山南大道以北区域目前山南新区住宅主要分布在淮河大道西侧，山南大道以北区域目前有五个项目已公开，四个普通公寓项目分布在淮河大道西侧，泉山湖别墅项目前有五个项目已公开，四个普通公寓项目分布在淮河大道西侧，泉山湖别墅项目处于新城西部泉山水库。目处于新城西部泉山水库。新区供销新区供销项目物业类型体量主力户型开盘时间蓄水周期上市量销售量价格广弘城国际社区纯高层43.880-90平米两房110平米左右小三房130平米的户型160平米四房2010.68个月680套281套4700-4900金地滟澜山多层、别墅24多层90140平米联排别墅180330平米下半年上市/西湖春天 多层、高层、洋房49.5高层：80、99左右二房多层：110-120三房洋房：99、148三房预计下半年开盘2010年5月开始蓄水预计上市400多套房源目前意向客户约300多组高层4300多层5300洋房6100山南印象洋房、小高层23小高层：110左右三房多层：120左右三房2010.55个月585208小高层4600多层5600联华泉山湖独栋、联排、洋房、高层150洋房:150三房、160四房多层：120三房、80-100二房独栋：340-578联排：228、252未定2010年6月开始蓄水未定未定未定 新区特征新区特征l山南新区房地产项目不乏高端物业，别墅、类别墅等低密度住宅较为普遍，现有五个项目中四个拥有此类物业。l众别墅物业抬升自身形象的同时也提高了整体区位形象。l淮南都市豪宅公寓房源鲜有供应。未来供应未来供应项目物业类型总建面积上市面积后续体量广弘城国际社区纯高层43.810.2533.55金地滟澜山多层、别墅24024西湖春天 多层、高层、洋房49.5049.5山南印象洋房、小高层236.9916.01联华泉山湖独栋、联排、洋房、高层1500150合计290.317.24273.06山南新区已公开的五个项目总体量达山南新区已公开的五个项目总体量达290290万平，未上市体量约为万平，未上市体量约为273273万平方，其中别墅类高档万平方，其中别墅类高档物业体量将超过物业体量将超过100100万平方。未来城市高端住宅市场将仍以别墅为主导。万平方。未来城市高端住宅市场将仍以别墅为主导。未来项目将直面别墅产品的竞争，而根据当地购房习惯，与别墅争客源的难度较大。未来项目将直面别墅产品的竞争，而根据当地购房习惯，与别墅争客源的难度较大。本项目需巧用推广策略，加强前期推广力度，改变高端购房者偏爱低密度产品的喜好习惯，与别墅争客源。客户需求客户需求现有高端公寓主力户型：2/2/1：80-100平米3/2/1：110-120平米3/2/2：130-140平米大尺度豪宅公寓市场存在空白，市场是否需要此类产品？根据UPCS多种渠道了解和考查，广弘城项目少量180平米大户型市场关注度高，后期产品将加大此类产品比例。市场存在大面积豪市场存在大面积豪宅公寓需求市场。宅公寓需求市场。如选择适合的操盘如选择适合的操盘手法，此类房源将手法，此类房源将成来市场的一个空成来市场的一个空白点。白点。配套分析配套分析项目配套设施建筑风格外立面物业管理开发商景观广弘城国际社区5600平米商务会所、大型露天泳池现代欧式简约干挂石材深圳长城（国家一级资质）广弘资产经营有限公司（2003年上市）近万平米中央水景金地滟澜山五星级休闲健身会所西班牙/安徽金大地地产水系贯穿社区西湖春天 休闲健身会所新古典石材/投资：康博置业开发：盛世钱塘中央水景山南印象/Art Deco/香港中泰安徽君励置业30000平米公园联华泉山湖/石材/安徽泉山湖置业600亩泉山湖山南新区各现有项目产品建材、景观、配套档次均较高，山南新区各现有项目产品建材、景观、配套档次均较高，本项目本项目需加强自身综合品质，与其它项目形成较大落差需加强自身综合品质，与其它项目形成较大落差，方可树立本项，方可树立本项目高端的形象，为项目单价能跳脱市场作铺垫。目高端的形象，为项目单价能跳脱市场作铺垫。高端项目鉴赏高端项目鉴赏联华联华联华联华 泉山湖泉山湖泉山湖泉山湖金地金地金地金地 滟澜山滟澜山滟澜山滟澜山山南印象山南印象山南印象山南印象西湖春天西湖春天西湖春天西湖春天广弘城广弘城广弘城广弘城国际社区国际社区国际社区国际社区 小结小结豪宅公寓豪宅公寓豪宅公寓豪宅公寓市场存在空白市场存在空白市场存在空白市场存在空白别墅供应量别墅供应量别墅供应量别墅供应量在不断增加在不断增加在不断增加在不断增加城市普通住宅供应量大，城市普通住宅供应量大，城市普通住宅供应量大，城市普通住宅供应量大，市场竞争激烈市场竞争激烈市场竞争激烈市场竞争激烈结论：山南需要高端公寓结论：山南需要高端公寓 信心来源信心来源IV：发达的地区经济：发达的地区经济+较强的居民购买力较强的居民购买力当地居民的购买力与我司操盘手法的强强结合，将激发出强大的潜在需求 宏观经济分析宏观经济分析由于能源产业的支撑，由于能源产业的支撑，20092009年底淮南人均年底淮南人均GDPGDP为为2216922169元，元，在安徽省处于中上水平，城市较为富裕。在安徽省处于中上水平，城市较为富裕。收入分析收入分析淮南统计局数据显示，与安徽较发达地区相比，淮南居民整体收入水平不高。2009年该市城镇居民可支配收入仅为1.4万元。淮南是否存在高端豪宅的消费群体淮南是否存在高端豪宅的消费群体？高端消费者定位高端消费者定位至2009年末，淮南国有第二产业从业人员为19.119.1万人万人；淮南大型国有煤矿企业淮南矿业集团在册员工8.48.4万人万人；淮南是著名的能源城市，根据淮南是著名的能源城市，根据20092009年淮年淮南统计局数据，淮南市南统计局数据，淮南市20092009年三产结构年三产结构中第二产业比重达中第二产业比重达62.8%62.8%。据了解，当地煤、电企业职工收入水平据了解，当地煤、电企业职工收入水平较高，平均月工资都在较高，平均月工资都在60006000以上，一线以上，一线职工和管理人员待遇更在万元以上。职工和管理人员待遇更在万元以上。作为典型的能源城市，淮南存在较大高收入群体，此类人群购买力较强，对高价作为典型的能源城市，淮南存在较大高收入群体，此类人群购买力较强，对高价商品具有较强的承受力商品具有较强的承受力 与发达城市一样，淮南需要高端物业来满足与发达城市一样，淮南需要高端物业来满足高端消费者的置业需求。高端消费者的置业需求。与大型城市相比，淮南人均可支配收入水平仍有较大差距；然而当地近20万煤、电、化工行业从业者收入水平确已远超大型城市平均收入水平；目前一线城市社会收入结构多以橄榄型结构为主，中产阶层是社会的主体，而社会上层人士数量较少。淮南目前属于保龄球型社会收入结构，中产阶层人数较少，社会贫富差距较大，虽然整体水平相对落后，但社会上层高收人群不比发达城市少。淮南社会结构大型发达城市社会结构收入结构对比收入结构对比 区域客群区域客群项目项目客群客群广弘城国际社区以煤、电从业者以及政府公务员为主金地滟澜山以公务员、矿业从业者为主西湖春天 公务员、矿业集团人员、私营业主山南印象公务员、矿业集团人员、私营业主联华泉山湖私营业主、煤矿行业、电力行业等目前淮南住宅主要消费者分为以下三类：目前淮南住宅主要消费者分为以下三类：一、能源行业从业者一、能源行业从业