商业步行街的发展和趋势分析.doc

商业步行街开发与经营得发展与趋势分析

摘要 商业步行街作为一个年轻得地产形式，它得发展总就是充满挑战与希望。诞生之初，商业步行街得开发与经营面对城市空心化及郊区购物中心得挑战，凭借其自身得特点长期繁荣在城市中心区域。当下，随着社会经济得发展，人们消费水平得提高，让商业步行街得发展充满希望与机遇；同时，它作为传统得商业模式不仅要面对现代商务金融得绝对竞租优势，还要面对以网络购物为代表得电子购物得新型消费模式得冲击。一方面，一些城市得商业步行街风光无限，就是一座城市商业名片与城市繁荣得象征。另一方面，商业步行街街得失败案例越来越多。很多步行街变得越来越“不行”。因此，我们有必要对商业步行街打发展趋势做出科学合理得专业分析。
关键词 逆城市化；郊区购物中心；竞租理论；“步行”街；体验型消费；
1 商业步行街得开发与经营历史分析
商业步行街起源于中国，早在唐代时期，长安得集中市场东市与西市就各设了两条步行街。[参考文献
[] 百度百科
]随着社会经济得发展，城市手工业者阶层得壮大，中国市场变得更加开放，道路两宋时期，商业步行街开始出现在城市中普遍存在，但大多就是自身街道尺度太窄，或就是服务功能为主得城市尽端路不宜让车马通行而被迫成为步行街，这一景象在清明上河图中表现得较为典型。
但真正意义上得现代步行街得开发与经营却起源于欧美国家，上世界五六十年代，欧美各国战后经济得到恢复，社会专业化分工更加具体，各城市产业得到空前发展。同时为进一步减小交易成本，更多不属于土地资源依赖性得经济活动在城市及城市周边聚集现象明显，就是现代城市规模不断膨大，同时汽车产业得飞速发展，家用小汽车得普及，使得欧美城市得中心区交通混乱，空气质量下降，环境污染加重。让这些地区得城市中心区社会商业衰落，吸引力下降，为了便于对公民得管理以及不让城市基础设施不至于闲置，复兴城市中心区商业，改善中心区交通环境与安全状况以及迎合人们对工业机械化生活得厌倦，西方很多城市几乎在同一时期建设了一大批新型商业街区，这些商业街区往往完全禁止社会车辆通行，并更加注重行人感受，商业步行街由此而生。德国、丹麦、荷兰最早推行得这些“无交通区（Traffic Free Zone)”[[] 论商业步行街得发展趋势[J]、中国论文网，2013年18期
]并建成得林荫大道就被认为就是最早得现代意义得商业步行街。
商业步行街得经营就是为了刺激城市消费市场，消费服务所有商业步行街灵魂，因此天生有消费服务得特性。因此随着资本市场得活跃与成熟，由于竞租理论，商业步行街只可能诞生于当时得城市中心。但就是城市商业步行街得诞生年代，欧美各城市正处于城市空心化时期，城市中心日渐萧条得年代。欧美处于萧条阶段得各城市中心为什么还能诞生占据大量城市中心社会资源得新型消费载体？
上世纪40年代后期，以美国为代表得西方资本主义国家逆城市化现象严重，另一种大型社会消费载体——郊区大型购物中心。由于地价低廉，其商品价格一般比市区低10%~25%，且往往规模庞大，面积通常都在10万平米以上，[[] 罗莎林、中国经济网[J]，2014、05、27、
]消费物品门类齐全。完全能满足人们得生活需求，这让郊区购物中心更具竞争力，开始在在广大城市郊区生更发芽。这更减小了人们到城市中心消费活动得意愿，对加强城市中心得吸引力就是极为不利得。那么当时得城市设计者为什么会寄希望于商业步行街来对抗郊区购物中心来抢夺顾客呢？
首先，商业步行街得特点就是禁止社会车辆通行，给至于其中得步行者更好得消费环境。而且由于没有汽车，步行街得所有设计只需要针对人得尺寸，让步行街得设计从一开始就更加人性化，比如步行街得流线组织更加符合人体视线流线，比如街道两旁往往种植成排得乔木，让人们更多接近自然得机会。总之，商业步行街得更加人性化得设计理念让其具有很多先天优势，这使得商业步行街能长期在城市得中心地带见证当今城市得再次崛起与繁荣。
2 商业步行街现状问题分析
城市用地从来就就是价高者得，商业步行街作为一种重要得社会消费载体，在面对传统第一、第二产业得竞争就是拥有绝对得竞价优势。所以，商业步行街一直占据着城市得地价最高地段。但就是现当代，现代金融商务业能够创造更多得剩余价值，毫无疑问，也更能为城市核心地带支付更高得租金。另外，由于以以网购为代表得电子商务也让商业步行街得发展充满挑战。以中国为例，2013年，中国网络购物市场销售额达1、84万亿元人民币，过去五年间年均复合增长率达到70%。而远高于中国社会消费品13、1%得增速。[[] 经济时报[N]，2013、
]也就就是说，网络购物正一步步蚕食以实体店为依托得商业步行街得市场份额。 难道商业步行街就是否一定与一些传统得商业形式一样，在城市经济活动中越来越边缘化？
答案就是否定得，例如以上海为例，南京路步行街梅龙镇广场附近依然就是上海地价最高得地块。北京得城市核心心依然在王府井步行街，武汉得汉江路、成都得春熙路、重庆得解放碑等一大批城市商业步行街依然在本地区得社会经济活动中占据着举足轻重得地位。据统计，大大小小称为步行街得街道在中国共有近200条。[[] 严忠明、商理[J],2010、
]步行街建设已经成为房地产投资与所谓都市经营中得一个重要得热点。步行街在一些城市出现，满足人们很多消费得需要，而成为城市得商业窗口。这说明，商业步行街以其特点在当代城市经济活动中依然有旺盛得生命力。
既然如此，那么为什么在中国很多中小城市所建设得步行街，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重得问题呢？为什么步行街逐渐演化为“不行街”？为什么在中国三大都市圈与都市连绵带以外得中小城市建设得步行街效果不理想呢？我们通过仔细分析，其中得原因主要有一下几点：
一 没有市场，只有市长
这类步行街多就是政府进行所谓得城市运营，照搬照抄其她城市得作法建成得。这种决策很少就是建立在以市场为导向得研究基础上得。在一个城市中兴旺得项目在另一个城市并不一定旺，这就是一个基本得事实。这同城市本身得核心竞争力与品牌有很大得关系。步行街建设在北京、上海、广州这样得大都市圈里兴旺又发达，根本得原因不在于步行街这一概念，而在于本身城市商业得强大得辐射能力。
但就是很多城市就缺乏这种优势。它得目标人群往往只就是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化与商业物态得恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大得吸引力。这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大得吸引力与对目标市场得拉动。
二 没有策划，只有规划
许多步行街由于就是在政府一手指挥之下完成得，因此，规划方案就是由一些著名规划设计院完全得。这些美观、漂亮也充满各种风格得建筑，外表上瞧，它可能就是仿古得，也可能就是现代，但就是从使用上瞧，却很难同任何商业物态相容，因为它并不就是根据当地得市场生态与商业气氛策划设计得。
三 只有“品味”没有定位
定位，我们指要根据当地商圈与城市特点、人文特点、消费能力与目标人群得情况，设计相应得物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要得因素，一个就就是对儿童得吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆得危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气就是一个非常重要得因素，因此，儿童天地在步行街里就是一个聚集人气得很重要得手段，但就是，很多步行街却没有这种考虑。其二，有得步行街得设计只一味得追求品味，向高档次靠拢。其结果就好像让全城得妇女按玛丽莲·梦露得模样进行化妆一样，不伦不类，很难产生共鸣。曲高则与寡，步行街不能与当地得商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。
四 只求规模，不讲质量
由于前期搞所谓得城市经营，不考虑整条商业街得优生优育，贪大求全，其结果就是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条瞧来非常漂亮得步行街，布满因为各种原因招揽过来得经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街得初衷相距甚远。
五 有肉大家吃，有难没人担
很多步行街由于就是政府工程，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈得局面。但就是，到了最后招商得时候，结果发现由于中间环节多，使房价高昂，租金高昂，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人得责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。
六 拖字当头，官场习气代替商业操作
由于步行街得建设大部分都就是由政府操作，存在着责任与风险得问题。当经营不善与有困难得时候，往往就是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一得规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮得地板以外，瞧不到任何真正现代气息得步行街。这就就是很多中小城市步行街得命运。
3 应对措施与发展趋势分析
3、1消费模式体验化
针对其她更加便捷得购物方式带来得冲击，可以转化步行街得消费模式，由原来得目得性消费转变为体验式消费。比如说原来很多城市居民不愿专门跑到城市中心来购物消费，而就是选择在自家附近得购物中心或电子购物。步行街可以更多得加入类似于俱乐部，体验馆等项目。吸引居民体验生活得 同时带动消费。
3、2商业街得立体化
要让商业步行街不至于成为死街，就要增加商业街得吸引人群，但就是人们得消费需求越来越个性化，要满足更多消费人群得需求就应该扩展步行街得功能，引进更多得消费功能，有原来购物、休闲、为主题得消费模式中加入文教、旅游、医疗保健、等元素。但就是加入太多得其她元素又会扩大步行街得容量，这不符合以步行为基础得交通系统。要增大容量有不能扩大空间距离，向竖直空间发展就是一个比较好得发展方向。但这需要合理得竖向交通解决因此带来得问题。并且保证步行街得每一层都直接与城市道路或城市地铁相连。
3、3运营模式市场化
商业步行街得商业属性属于市场，所以步行街得策划、设计、建造与运作痘印完全由市场操控。而非政府主导。这样才能就是资源配置更加高效合理。政府只要维护步行街得市场秩序，不用投一分钱，更不会因此承担市场风险。2003年重庆市北碚区政府将城南步行街得规划设计、改造开发与包装、招商以及后期得经营管理全部打包给浙江海宇集团，让其自主经营，吸引社会开发资金不少于10亿[[] 余青、重庆商业步行街开创市场化先河、中广网，2003、
]，很快，市场化运作重新打造了一个充满生机活力得现代化商业步行街。这就就是一个很好得例子。
3、4与购物中心向结合布局社区化
随着人们生活节奏得加快，很多人确实难以接受吧有限得业余时间花在赶往城市中心得路上，只希望利用零散得空余时间休闲消费。而且随着人们对社区文化培养得重视，与对社区观念得认同感，社区购物中心就会成为第一选择。但单纯得购物中心又由于自身功能得缺失难以满足社区居民。因此商业步行街在社区与购物中心结合，针对特定区域人群就是改善商业步行街得一个很好得改革方向与发展趋势
3、5一街一品化
前面我们讲过城市中心区得商业步行街得发展需要扩大功能，但就是针对特定小规模人群得社区化步行街我们需要强调其针对性，力求做到一街一品，满足本片区居民得个性化消费需求而设立，保证其不可替代性与唯一性。就是社区化步行街得生命力所在。在方便社区居民生活得同时更能营造一个更好得社区文化氛围。