解决上海住房问题.doc

合理解决上海住房问题

房地产对国民经济增长有着重要的拉动作用，但是房价过快上涨产生的问题是严重的。目前高房价问题严重，产生了不少的负面影响。政府出台了大量调控政策试图使房价回归理性水平，但由于政策的反复性导致收效甚微，因此，稳定房价还需要不断改进住房制度和调控政策。可以从以下几个方面进行探求。

一.控制住房成本

1.降低土地成本

当前，土地成本是房价的重要组成部分，其所占比重越来越高，在一线城市，土地成本占开发成本总额的 40%以上，其他城市土地成本比重高达 30%左右。随着土地政策的不断推出，地价更是飙升。从某种意义上讲，地价的不断上涨是造成当前高房价的直接原因。如何控制土地成本，是解决高房价问题的关键所在。

首先，政府必须改变财政上对土地经济的依赖，降低土地价格。当前，由于税制分配机制问题，土地成为地方政府的重要收入来源，土地出让在地方财政收入所占比例越来越高，甚至对土地经济出现了严重的依赖性。政府必须高度重视民生问题，而民生的关键在于使民安居乐业。当前，房价水平大大超过了居民的购买力，过度强调住房的市场化是政府推卸责任的表现。为解决财政问题，政府可从开辟其他收入、降低行政成本、削减不必要的开支等方面着手。对于普通居民住宅，政府应制定标准，减免土地出让费用；对于保障性住房，政府应当采用划拨方式供地，解决低收入家庭的住房问题；对于高档住宅，政府维持当前政策，抑制高档住宅对土地的浪费。

其次，增加土地供应。对住房用地科学规划，合理分配各类房屋的用地需求，满足保障性住房和普通商品住房的用地需求，特别是廉租房、公租房的用地要求，严格控制高档商品住房的用地。地方政府加强对闲置土地的管理，对闲置的土地，征收惩罚性费用，促使开发商及时开发土地。政府还应当合理规划住宅密度和住宅套型，鼓励开发商向小套型高层发展，要结合实际制定符合地理环境、人文环境的密度指标，发挥土地资源效益的最大化。

再次，推动土地供应制度创新。改进当前土地供应体制体系，转变土地市场竞争的方式，例如由原来的资本竞争转化为技术、方案、成本等要素竞争，推迟土地使用权转让的时间。在房屋出售时，政府根据实际情况收取土地费用，使得开发商不能获得土地增值的收益，减少土地溢价对房价的影响。

2.调节税费标准

在房地产开发成本中，政府税费征收占的比重也很大，名义税率较高，但在实际操作中，开发商通过在建项目延迟交工、销售收入延迟入账、虚增费用等手段缓交或少交税费，实际税负并不算高，很大部分应缴纳税费被开发商以各种“合法形式”逃避，这些财富往往被开发商侵吞。政府如果降低征税税率，加强税收管理，制定详尽的税收政策，减少偷税漏税行为，取得的收入并不会降低。

此外，政府还应当对不同的住房类型制定相应的税费标准。对于保障性住房，应当给予税收优惠政策，减免各种税费；对于普通住宅，实行较低的税率，减轻税负；对于高档住宅，可以实行较高税率，调节社会财富。

3.控制工程成本

在开发工程成本中，人工、材料占了很大的比重。由于工资水平的上涨，人工成本越来越高，在控制上有一定的难度，在人工方面要加强管理，提高工作效率，保证工程质量。工程成本部分的控制，关键在于规划设计阶段，选取性价比较高的方案，优化设计，从源头上降低成本。在材料方面，应当提高材料的利用率，减少浪费，鼓励开发商使用新型廉价材料。政府应当鼓励企业降低工程成本，对成本的合理性实施有效监督。

二.调整市场需求

在住房市场中，主要需求主要表现为消费性需求和投资性需求，政府应当针对不同的收入群体，制定相应的调控政策，解决市场刚性需求，政府应当采取多种措施满足消费性需求，控制投资性需求，防止房地产泡沫进一步膨胀，稳定房价。

1.满足住房需求

①提高土地利用率

一是改善住宅小区规划，加大土地的高效利用。适度控制非住宅面积，合理安排小区建筑密度，适当提高容积率。二是控制住宅套型，限制大面积、大户型的住宅，多建中小户型住宅，总体上增加住宅的套数，满足中低收入家庭的住房需求。三是对低效利用土地进行检查，通过多种手段把分散和不便利用的小块土地整合成为建房基地。四是加快对旧区、棚户区的改造，提高土地利用率，改善居民住房条件。

②鼓励多种住房供给方式，满足刚性需求

政府应当深化改革住房制度，满足当前旺盛的住房需求，针对不同收入群体制定多层次、差异化住房政策体系。对于低收入者，政府要落实保障性住房建设的任务，地方政府要合理规划土地，多种渠道筹集资金，加大住房保障力度；对于中等收入群体，政府应积极采取多种方式帮助这部分群体获得住房，从首付比例、利率等给予政策优惠减轻购房负担；对于高收入群体，加强房地产市场管理，限制高档房对土地资源的浪费，利用税收手段调节财富。简而言之，住房供给做到“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。 政府还应当充分调动社会力量解决当前的住房矛盾，鼓励企业修建职工住房，鼓励非营利组织参与住房供给，深化住房公积金改革等方式增加住房供给，满足当前的住房缺口。

③正确认识和引导住房需求

实现“住有所居”，也要求普通群众转变住房观念。要从我国国情出发，树立正确的住房消费观念。主流媒体应引导正确的价值观，改变当前社会对住房的误解，提倡采取多种方式解决居住需求。对刚参加工作的人来说，先租房，或者买小户型住房，待个人经济条件变好了，再逐步改善住房品质。

购房者结合自身的收入水平选择适合的住房，对于按揭买房要有正确的认识，充分考虑风险因素，避免陷入过度消费的困境。在购买居住性住房时应看重其实用性，而不是过分关注房屋日后的增值效应。

2 .抑制投资需求

对于投资性住房需求，政府应当积极寻求有效的措施加以遏制住房投机行为，合理引导投资行为：增加投资性房屋持有环节的税负，开征物业税、房产税等，对高档住房和第二套以上住宅征收累进制财产税；禁止国外热钱流入房地产市场，对其资金去向严加监管，限制其投资领域；提高投资性住宅的首付比例，对其停止购房优惠，提高利率；对市场二手房交易加强监管，征收土地增值税等。

此外，政府还应加强管理空置房。空置房包括竣工验收后超过一定时间开发 商未出售的住房以及交房后业主长期未居住的住房。政府应当进行空置房普查，调查各小区房屋使用情况，减少住宅资源的浪费。对于空置房，应当责令其限期折价出售。另外一些专家建议开征房屋空置税，对长期闲置住房收取惩罚性的税款，通过政策、经济、技术等手段将这部分存量住房逼入市场，这样同时可以减少开发商捂盘惜售的行为。

针对市场的投资行为，政府应当合理引导投资方向，避免社会闲置资金涌入住房等生活必需品市场，哄抬必需品价格。政府应当积极推进金融改革，善加利用这些闲置资金，拓宽投资渠道，通过鼓励实业投资、鼓励创业等手段充分利用这些资金，创造更多的社会财富。

三.加强法律法规监管

当前房地产市场管理亟待完善，官商勾结，欺压百姓，腐败、寻租行为等违法违纪行为时有发生，政府应当加强对房地产相关利益人的监管，主要对其行为实施有效的监管，监管对象主要包括开发商行为、政府行为以及银行的信贷政策。

1.开发商行为

①开发成本信息

鉴于房地产行业的特殊性，应当要求开发商对公众披露成本信息，并对其真实性负责。住房作为大额的消费商品，购房者应对所购房屋有知悉权，特别是房屋的成本信息。政府应当加强对开发商的信息管理，使开发成本处于监控中，可以有效地减少寻租行为。另外，开发商成本信息的披露，有利于房地产市场的健康运行，有利于房地产业的稳定发展。

②操纵价格行为

开发商常常项目利用在地区的垄断优势，恶意炒作房价。开发商对房屋的定价大多参考市场上同类房屋的价格，通过一定的标准修正得出市场可忍受的价格。在实际中，开发商的定价并没有紧密相关的依据，特别是实际的成本。房屋销售常常夸大房屋的优势，通过促销手段吸引更多购买者，通过所谓抢购抬高价格。购房者成为弱势群体，加上信息不对称等因素，无法了解真实情况，无法判断住房价格的合理性。

对于开发商的操作房屋价格的行为：房屋预售登记时所有的房屋都要标明价格，防止开发商捂盘惜售；政府应当监管房价，对市场上不合理的房价进行干预，开发商应当提供定价依据；要统一房屋交付标准，防止开发商通过促销手段人为制造需求哄抬房价，要保持房地产市场房价的稳定性。此外，对开发商行为的监管还应包括对开发质量的监管和对预收款的监管。通过加强房地产市场的监管改善开发商的从业素质和牟利行为，使房地产经济合理运作，房价能够回归合理价位。

2.政府行为

政府行为对房价有着直接的影响，直接影响房地产市场的房屋供需情况，对政府行为的监管对象主要是对政府动机、税费征收行为和调控政策。

政府动机

政府要切实负起责任，改善民生，稳定房价，应当把百姓的安居乐业作为工作重心。政府，应当正确定位房地产经济，应当把它作为住房体系的组成部分来对待，注重房地产的社会性和福利性，不能总是强调其产业性，堂而皇之地利用房地产行业增加财政收入。

3.银行信贷政策

银行也是房地产市场的重要影响者，银行在获取高额收益的同时承担着巨大的风险。由于房地产行业对银行的高度依赖，银行信贷政策变动对房地产企业影响很大。国家往往通过改变银行的信贷政策来调控房价，作用是十分显著的。

但是，银行作为自负盈亏的主体，更倾向于通过资金运作获取丰厚的回报。在很多时候，银行信贷政策的宽松，为开发商大行方便之门，因此，银行的逐利行为刺激了房价的上涨。加强对银行信贷政策的监管有利于保证房价调控效果，避免发生类似美国房地产那样的金融灾难。

政府可以引导社会闲置资金成立类似德国的住房储蓄银行这样的金融机构，降低贷款利率，减轻购房者的利息负担，减少中间环节的交易费用。

四.完善住房保障制度
当前的高房价与居民收入水平不符，应当完善我国的保障性住房制度，解决中低收入者的住房难的问题。完善保障性住房制度不仅是政府调控的关键，更是政府应尽的责任。

第一，加大住房保障的覆盖面，针对不同群体提供多种的保障性住房。在确定保障对象上，还需考虑其他弱势群体。政府应当根据不同收入群体的情况，构建下面三类保障性住房：针对“夹心层”，提供以市场化运作为主的经济适用房或限价商品房， 政府相关部门组织监管，对此类保障性住房的建设标准、销售价格和销售对象应当明确限定；针对低收入者，即政策明确规定的障对象和“双特困”家庭，由政府直接投资组织建造或委托开发单位建造基本保障性住房；针对进城务工群体，政府组织建造或收购价格低廉的二手房或普通商品房，已出租的形式满足其居住需求，当然也可将其纳入住房保障体系。

第二，调动其他社会力量，共同促进住房保障制度的建设。政府应积极采取措施，鼓励其他社会参与保障住房的建设。例如，鼓励企业为职工修建住房，鼓励非盈利组织参与保障住房的建设，规定开发商承担建设保障住房的责任，充分挖掘社会潜力，动员整个社会力量加快住房保障制度的步伐。
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