DB5333∕T 31.2-2023 《机关事务管理与服务第2部分：机关物业管理规范》(怒江傈僳族自治州).pdf

ICS 03.160CCS A 12B5333怒 江 州 地 方 标 准DB5333/T 31.22023机关事务管理与服务第2部分：机关物业管理规范2023-08-28 发布 2023-09-28 实施怒江像像族自治州市场监督管理局 发 布DB5333/T 31.22023-j刖 百本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规 定起草。本文件是DB5333/T 31怒江州机关事务管理与服务的第2部分。DB5333/T 31 一共发布以下4 个部分：第1部分：机关食堂管理服务规范；第2部分：机关物业管理规范；第3部分：机关公务用车管理规范；第4部分：机关办公用房管理规范。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由怒江州机关事务管理局提出。本文件由怒江州市场监督管理局归口。本文件起草单位：云南省标准化研究院、怒江州机关事务管理局。本文件主要起草人：赵阳楠、李关艳、肖志勇、李菲菲、祝春荣、伍林、崔继梅、聂晶、张专全、王 佳麒、魏迪莉、杨利军、四碧飞、胡琪。IDB5333/T 31.22023引 言机关事务工作是党和政府工作的重要组成部分，是一项政策性、科学性、专业性很强的工作。机关 事务工作旨在保障党政机关的正常运行，是系统性、复合性、平衡性要求很高的服务管理工作，也存在 保障服务“有没有”和保障质量“好不好”的问题。为规范我州机关事务管理工作，明确机关食堂管理 服务、机关物业管理、机关公务用车管理、机关办公用房管理等内容，编制了 DB5333/T 31怒江州 机关事务管理与服务，拟有4个部分组成：第1部分：机关食堂管理服务规范；第2部分：机关物业管理规范；第3部分：机关公务用车管理规范；第4部分：机关办公用房管理规范。IIDB5333/T 31.22023机关事务管理与服务第2部分：机关物业管理规范本文件规定了机关物业管理的基本要求、房屋养护、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、电梯运 行维护、消防安全管理、服务评价与改进等管理内容。本文件适用于机关物业管理。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引:件必不可少的条款。其中，注明日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文彳注明日期的士;等文件，其最新版本（包括所有的修改单）适 用于本文件。口、党政机关Party and go指怒江州各级党的机关、伙西屈、后政麻政协/几关出察惊关，以及工会、共青团、妇联等 人民团体和参照公务员法管司4基本要求4.1物业服务机构4.1.1应依法成立，并取得营在达册地行业主管部门完成登记且按照有源直的经营范围合法经营。X4.1.2 应根据物业服务合同约定V置野梦甯峥理服岁能部门，并根据服务项目、现场复杂 情况、区域特点和服务面积等配备沁誉擢脩业，淞号保务设备及用品。4.1.3 应建立规章制度，包括物业月魂譬、岗碘与/一彳乍流程及服务规范、内部管理制度、安全 应急预案等。4.1.4 物业管理企业可以将办公区的专项服务业多委托给专业的服务机构，但不得将该区域内的全部 物业管理一并委托给他人。专业服务机构应具有独立的法人资格，取得营业执照，并服从物业使用单位 或物业服务机构的监督指导；有特定要求的物业服务，应委托有资质的专业服务机构提供，特定要求应 包含但不限于：a）电梯日常维护保养；b）外墙高空清洗；c）消防设施设备的维护保养。1DB5333/T 31.220234.2物业服务人员4.2.1物业服务人员应包括物业现场管理人员，房屋养护专业技术人员，秩序维护服务、保洁服务、绿化服务等人员。4.2.2应根据物业使用单位需求确定物业服务人员的类别、数量、资质和能力要求。有特殊安全保密 等方面要求的岗位应明确指定服务人员的资质和资历要求，并进行政审。4.2.3现场管理人员应具备相应的物业管理知识，专业技术人员应取得相应专业技术证书或职业技能 资格证书，从事特种设备作业的人员应取得特种作业资格。4.2.4服务人员应符合如下要求：d）应接受物业服务机构和业务单位的从业资格审查，符合法定劳动年龄，身体健康，无违法犯罪 记录，具有良好的职业道德，具备所需的物业管理服务知识和技能；e）应接受思想教育、专业技能、法律法规、安全、保密等培训，合格后上岗；f）应遵守国家法律、法规及物业管理和使用单位的各项规章制度；g）应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；h）应遵循服务规范，保持良好的精神状态，举止大方有礼，用语文明规范，主动、热情、耐心、周到。4.3 物业服务办公场所4.3.1物业管理或使用单位应为物业服务提供相对集中、规模合理的物业服务办公用房。4.3.2物业服务办公场所应在适当位置公示相关服务信息，如服务人员、服务电话、咨询和投诉电话、服务响应时间等。4.4 档案管理4.4.1应建立物业信息和档案管理制度，准确、及时、系统地对文件资料和服务记录进行归档保存。4.4.2信息、档案资料应收集完整，方便查阅，档案包括但不限于以下内容：a）物业竣工验收资料、物业权属资料、物业承接查验资料，设施设备等基础档案及其他技术档案。b）物业服务人员档案、管理制度、房屋维护、保洁、绿化、安保服务记录；各类设备设施巡查、维修、保养、配备、报废等服务记录；投诉处理、服务满意度评价及回访记录等管理与服务 过程中形成的文件记录。4.4.3应遵守物业使用单位的信息、档案资料保密要求，未经许可，不应将资料内容转作其他用途。4.4.4应建立档案管理制度，专人管理、专属场所存放，规范档案借阅、复制等相关流程。4.4.5涉及设施设备的修缮、改扩建档案资料应及时移交物业使用单位。4.5 保密管理4.5.1 应根据物业使用单位的保密需求建立保密制度，按照保密等级管理服务人员。涉密工作岗位和 服务人员应签订保密协议。4.5.2 应定期对服务人员进行保密教育和培训，培养服务人员保密意识。4.5.3服务人员应履行保密职责并至少做到：a）不翻阅、拍照、复制、抄录文件、资料；b）不以任何形式传播、泄漏文件内容、领导谈话内容、领导信息等；c）捡到写有“秘密”“机密”或“内部文件”字样的文件或资料，应按规定及时上交；2DB5333/T 31.22023d）清理办公室文件、资料、报纸、杂志、书籍等，应经有关领导同意且有工作人员陪同，不应私 自处理；e）妥善保管办公室钥匙，不应私自配置、将钥匙带回家或交由非授权人员管理。4.6 物业承接、交接及终止、4.6.1物业管理工作实行公开招标，吟片逾兴服与呼建物业管理或使用单位签订物业服务合同,一年一签，并明确双方权利义务、委上.范围用,本内容。飞、4.6.2物业服务合同解除或终止后，陨*月翻漏聘跖业管买雷使用单位按照合同约定，在规定时 间内办理退出手续，并履行下列即嘀；a）移交保管的物业档案、0k服窦窿脸%b）与新物业服务机构共嚅臀熠曲之设猿施，黑成物业交接查验档案；C）提供物业服务期间设瞰爨e修嶂、源邮4注料；d）移交物业项目合同及耶也合同；,/GJ T Z 1e）移交物业服务场所；，I G5 I 3.If)g)配合新物业服务机构 其他事项。原物业服务机构应按照,服务活动，退出物业管理区域现场。11/5房屋养护 Q/琳/5 房屋养护.*J1左、y麻/5.1 基本要求%k5.1.1 应建立房屋维护与管理制度，办公嘉屋若3、建筑一件、附属构筑物、文体设施、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管特勤能访业使用单位正确使用房屋。5.1.2 应建立房屋巡查制度，根据房屋卖:使用年限3豳查房屋的使用状况;大风、暴雨等极端 天气之前进行应急检查。5.1.3 做好日常巡查管理，发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时上报，协助物业管理或使用单 位进行维修。超出保修期的，还应及时配合提出维修计划。5.1.4 做好日常维修，大中修项目应报告物业使用单位，物业使用单位提报维修计划，物业管理单位 按照规定对房屋进行维修管理。做好房屋报修、维修和回访记录。5.1.5 应结合办公区房屋使用年限、使用状况，定期向使用单位提出房屋修缮养护计划及预算，建立 健全档案管理，房屋修缮养护记录应齐全。5.2主体结构每季度巡查屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件。发现外观有变形、开裂、沉降等状况时，应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定，并采取相应的避险和防护措施。5.3建筑部件5.3.1每季度巡查1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等，应保持无裂缝、破损、松脱等现象。3DB5333/T 31.220235.3.2每半月巡查1次共用部位的门、窗、楼梯、通风管道等，应符合消防疏散要求，开闭良好，扶 手、把手牢靠，通风口无遮挡物。5.3.3每两个月巡查1次共用部位的地面、墙面、顶棚和室外立面等，应保持表面整洁、无空鼓起翘 等。5.3.4每年汛前和暴雨天气前后巡检屋面防、排水和落水管等，保持排水沟（口）畅通、管网牢固且 无滴漏。5.4附属构筑物5.4.1每半月巡查1次大门、围墙（栏）、道路、场地、明暗沟渠、景观等，保持功能完好。5.4.2每月巡查1次雨/污水井等客井，保持设施功能完好有效。5.4.3每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查。5.5文体设施5.5.1定期对办公区内的公共文体设施、健身设施等进行巡查，保持设施完好、牢靠，活动部件灵活、润滑，配套铭牌及标识清晰完好，围挡及其他防护措施安全有效。5.5.2根据物业使用人的实际需求，对室内健身设施或器材，进行相应的维护保养，保持其有效的使 用功能和安全性能。5.5.3做好巡查及维护保养记录，发现损坏或其他安全隐患，应停止使用并隔离，适时向有关单位报 告，跟踪修缮处置。6保洁服务6.1 基本要求6.1.1 应建立保洁管理制度和保洁服务方案，做好保洁服务工作记录。6.1.2 应配备专职保洁服务人员，明确保洁责任范围。6.1.3 清洁时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。6.1.4应根据清洁区域的不同，对所使用的墩布、抹布、尘推等设施设备、劳作用品，应标记不同标 识或颜色进行区分。6.1.5 定期做好日常服务监督，对员工行为规范和环境保洁效果进行定期巡查，记录检查结果，及时 反馈整改措施。6.1.6 开展2米或2米以上高空清洁作业时，应由专业保洁服务机构在采取充分安全措施的前提下实 施。6.2室外共有部分清洁6.2.1办公区域道路、地面、室外停车场等每日清扫不少于1次，日常根据人车流量循环保洁，目视 地面干净整洁，无杂物。6.2.2公共场所和周围环境应按照要求定期进行预防性卫生消杀，采取综合措施除“四害”，控制蚊 虫滋生，配合有关部门进行有害生物预防和控制，做好爱国卫生运动。6.2.3适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制，对明沟、垃圾中转站等至少每月开展1 次消杀，防止害虫滋生。6.2.4各类指示牌、照明灯具等保持清晰完好、无污垢。宣传栏每日清洁1次，保持完好、无污垢。4DB5333/T 31.220236.2.5绿化带、花台、草地、盆栽植物等无枯叶、烟蒂，无杂物垃圾。建筑小品干净无涂污。6.2.6景观水质清澈无漂浮杂物，水质干净无异味。6.3室内共有部分保洁6.3.1地面每日循环清扫、拖洗，每5不 无划痕；踢脚线、接缝、角落处洁卡 台阶、出入口处放置警示标志及目6.3.2墙面、玻璃、桌椅等,洁无积灰；低位墙、踢脚线、网。6.3.36.3.4灰尘、窗框、窗台无灰尘、楼道、扶手等应定期?水迹。楼梯扶手应保持少于1次。6.3.5电梯轿厢内顶面和内0 钢油护理，石材饰面的部位定 洁，摆放规整。6.3.6垃圾箱应及时清洗、擦、至垃圾收集站。6.3.7卫生间地面每日循环清扫 阻，及时清空垃圾桶。清洁墙面、无擦痕、定时消毒。6.4垃圾处理清洁不少每渍，金属鼾表把手定期）做晶面护理;异味，每天指定时间内将垃圾倒持光亮、干净，墙面、桌椅等整 洁不少于1次，保持干净、无蛛,保持干净、无痕迹。1次清扫，确保无垃圾、污迹、璃无手印、污迹，每周清扫不保持谢洁净有光泽，无垃圾杂物、灰尘污渍、为风整恃殊天、时应及时清扫道路、院场，并在通道、应保蚱蒯灰蛛网；不锈钢材质部位定期做 地毯吸尘清洗，保持地毯干净整无垃圾、无污谶、无积水、定时消毒；地漏畅通无 保持7爆、镜面表面光洁明亮、无毛发异物、6.4.1 根据实际情况进行垃圾分类，合理设置环境卫生设施，设立对不同品种的有害垃圾进行分类投 放、收集、暂存的专门场所或容器，设置单独存放厨余垃圾的专门密闭容器，在办公室、公共区域适当 位置配置可回收垃圾、其他垃圾等分类垃圾桶（篓），设置垃圾中转房（站、车、箱）、垃圾集中缓存 区等。垃圾投放、处理的容器和场所应设置显著标识，应符合GB/T 19095的要求。6.4.2 公共区域垃圾应日产日清，保持清洁无异味，无散积垃圾，在垃圾清运过程中做好防护措施，避免造成二次环境污染。7绿化服务7.1基本要求7.1.1 应建立物业服务区域绿化管理制度，建立绿化管理台账。配备专（兼）职的养护人员。7.1.2 应对绿化区域定期巡查，制定养护计划与实施方案，根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施 肥、修剪及松土等。7.1.3 应有专人专项管理绿化病虫害防治药品，建立出入库及使用全过程的详细台账。7.1.4 对因生长不良造成的残缺花草树木及时补种，无明显缺株，无裸露黄土。7.1.5 实施户外修剪作业时，应采取必要的作业隔离及安全防护措施。5DB5333/T 31.220237.2浇灌排水7.2.1浇水均匀无遗漏全覆盖。土壤湿度保持在植物正常需水状态，无明显干旱、绿地开裂，植被枯 萎现象。7.2.2根据气候、土壤，及植被生长状态，应有计划地进行浇灌，合理安排浇灌，秋冬季干旱灌溉水 下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生。7.2.3暴雨后1天内积水应及时排涝。7.2.4采用节水浇灌措施提高浇水效率，节约用水。7.3施肥7.3.1按植被品种、生长状况、土壤条件，选择适宜的肥料定期施肥。7.3.2整体施肥（如：有机肥料、复合肥）每年不少于1次，部分花草、灌木施肥2至3次，绿地长 势良好，无明显缺肥症状。7.4 修剪整形7.4.1草地：根据品种不同合理安排修剪，每年修剪不少于4次，保持平整无斑秃，草高不超过6厘 米，边缘清晰。7.4.2灌木：夏秋季每月至少修剪1次，全年不少于4次，形状丰满色块完整美观，无下部空虚。7.4.3乔木：每年大修剪1次，树形端正通透、长势良好。7.4.4做好修剪现场的清理；落叶、树枝、杂草等绿化垃圾应定点收运，及时清理。7.5 松土、除杂草7.5.1 草地应定期清除杂草，无明显杂草，灌木丛中无高于灌木的杂草。7.5.2 定期松土，每年不少于2次，乔木树穴大小适宜，土壤疏松，灌木丛分界沟线明显完整。7.6防治病虫害7.6.1应根据病虫害发生规律，植物生长季定期检查病虫害情况并根据检查结果防治病虫害。7.6.2预防性防治为主，以生病虫害时及早防治灭杀，病虫害发生率低于5%。7.6.3药剂使用应符合环保要求，不使用高毒高异味农药。7.6.4施药前，须做好告示，并建立施药记录。7.7灾害预防7.7.1冬季来临前，应安排专人巡查，做好冬季花木的防寒保暖工作。7.7.2防风防汛在灾前积极预防，对树木加固扶正，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状。8秩序维护服务8.1基本要求6DB5333/T 31.220238.1.1 公共秩序维护服务应包括来访登记、检查、通报，治安防范、财产安全、办公区域道路交通车 辆管理、公共秩序管理、突发事件处置以及重大节假日、特殊或重要时期、重大政治活动期间的秩序维 护工作等。8.1.2 应建立机关办公楼门卫、车辆及公共秩序等管理制度，确保正常工作秩序和办公区域安全。8.1.3 应配备专职秩序维护人员，秩序维护人员上岗前应接受相关培训。8.2出入管理8.2.1人员出入8.2.1.18.2.1.28.2.1.38.2.1.4主要出入口安排专人24，工作人员凭有效证件却协会 来访人员进入，应办野国对于不按规定登记、8.2.2物品出入8.2.2.18.2.2.28.2.2.38.2.2.4大宗物品经使用 大宗物品运出时回 严防危险物品进 可向物业使用人8.2.3车辆出入8.2.3.18.2.3.28.2.3.38.2.3.48.2.3.5制定车辆行驶路线 公务车辆和工作人 外来车辆进入时，国 进入车辆应遵守停车 载有易燃、易爆等危馈8.3车辆停放管理8.3,1场地管理听劝4组使后放行，做好记录。报告上级。健严重时可通知公安机关处理。亍，不应鸣笛的通畅。区，有序停放在指定区域。在指定区域。远光灯。由认屋(8.3.1.18.3.1.28.3.1.3 理。地面车场或地下车库的安全和交通标志应清晰明了。场地管理应责任分明，定期维护场地相关设施设备，保持完好有序，智能高效。应做好场地及车辆动静态管理，保持有序，无违停，发现异常情况应及时报告，联系车主处8.3.1.4应定期检查确认长期不使用的车辆，及时向业主或物业使用人报告。8.3.1.5不得堆积、存放易燃易爆等危险品以及其他杂物。8.3.1.6应根据办公区域规划，做好车辆分类管理，倡导人车分流。8.3.2机动车停放 8.3.2.1应做好停车引导，保持车辆有序停放，禁止车辆占用消防通道。8.3.2.2应定期梳理车辆信息与数据，配合办理车辆通行证。8.3.2.3施工及载货等外来车辆，应核实身份，并做好引导。7DB5333/T 31.220238.3.2.4发生交通事故，应及时疏导，配合调查取证。8.3.2.5设置充电桩的停车区域，应制定相应管理规定，定期对配套充电设施设备进行检查。8.3.3非机动车停放8.3.3.1应加强对自行车、电动车、电动助力单车等非机动车的引导管控，停放于专用停放区域。8.3.3.2规范充电行为，充电设施应配有防漏电保护装置，以及相应的报警装置和消防设备。8.4 巡查8.4.1 应建立巡查制度，合理安排巡查路线，按指定时间和路线对路面、楼道进行巡查，对重点区域、重点部位增加巡查频次。8.4.2 巡查宜使用巡更设备，做好巡更记录。如无巡更设备，做好重点区域、重点部位巡查记录。8.4.3巡查时排除不安全因素，发现违规行为应制止。巡查中发现异常情况应立即查明并上报物业使 用单位和管理单位，并现场对紧急情况采取必要措施。发现可疑人员应前往询问，检查证件，必要时检 查其所带物品。8.5监控8.5.1 监控系统应24小时正常运行，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整记录，不得擅自删除监控资料。8.5.2 监控室实行专人24小时值班制度，保持监控工作电话畅通，电话应及时接听，做好相关记录。8.5.3 应安排有从业资格人员负责监控室管理与值班，严格执行监控室管理规定。8.5.4 值班期间应遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。无关人员进入监控中心或查 阅监控记录，应经授权人批准。8.5.5 监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应第一时间安排工作人员到场处置，根据 现场情况启动应急预案。8.5.6发现设备故障，应第一时间联系维保部门或单位进行维修。9电梯运行维护9.1 应建立电梯运行管理、设备维护、安全管理、应急预案等制度，做好档案管理。9.2 应定期进行电梯的维护保养检验，保障电梯正常运行。9.3 应保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好运行正常。9.4 在电梯轿厢内或出入口的显著位置应标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使 用管理和维护保养单位等相关信息。保持应急救援电话畅通、电话应及时接听。9.5应委托取得相应电梯维修项目许可的单位进行维保，每年进行安全检测并持有有效的电梯准用证、年检合格证、维保合同。9.6 电梯发生一般故障，专业维修人员应30分钟内到达现场修理；发生电梯困人或重大故障时，物业 服务人员应15分钟内到达现场应急处理，专业技术人员应30分钟内到场进行救助和排除故障。10消防安全管理8DB5333/T 31.2202310.1 应建立消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案，确定消防安全责任人、消防安 全管理人，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，定期进行消防工作检查考核。10.2 物业管理单位、使用单位、物业服务机构应分别签订安全责任书，明确安全责任。10.3 消防控制室实行24小时值班制度，电话保持畅通，每班不少于2人，值班人员需持证上岗。10.4 应按照相关标准配备消防设施、器材，设置消防安全标志，定期测试、维护消防设施设备，发现 设施设备故障时，应及时报修。应委托专业维保机构定期检验维修，对建筑消防设施每年至少进行1 次全面检测，维保质量达到消防要求。10.5 应根据情况确定消防安全重点部储癣质置明显的善滚志，配备符合要求的灭火器材，由专人 每日巡查：对易燃易爆品设专人专区移卡国摩垂、。,10.6应定期对消防通道进行检查,/期礴通I；、霎圈出口、户防车道畅通，常闭式防火门处于常闭 状态。应在消防车道设置禁止占用嘲/志。%io.7应在显著位置张贴平面疏嘘矗检隼普明咨违反消防法规的行为及时制止。10.8应定期组织消防安全宣传。土那 开瞰网I硝疏练。;10.9应建立消防档案，统 111服务评价与改进 I）目I ej 空11.1 服务评价 I.11.1.1 物业管理或使用单位鼻黛就泣服务提供机构d服容供育加、服务质量水平、机构信用评 价等进行综合测评。超,*I:刎噬征求意见表、邀请第三方机构测.方少对决亚最密弧构蟆行怪代进行考核管理，测评结果可作为 物业服务提供机构服务合同续签好1g/瞅11.1.3 物业服务机构应建立投诉;眄麻鬻责任人，对外务监督、投诉电话。11.2 持续改进/11.2.1 物业服务机构应通过对物业服度调查血务处置、投诉及其他有关活动的意见分析，进行服务改进。二二二11.2.2 物业服务机构应对收集的服务评价进行分析，查找问题及原因，制定整改措施，并跟踪整改措 施的落实情况，同时保存物业服务改进记录。9