建筑设计物业管理与营销.pptx

风车型高层（风车型高层（windmill）北京朝阳园北京朝阳园北京朝阳园北京朝阳园风车型楼体设计的特点风车型楼体设计的特点第一，第一，风车风车 型设计使客厅呈长方形，型设计使客厅呈长方形，利于家具的摆放，使用率更高。利于家具的摆放，使用率更高。第二，第二，风车风车 型设计使居室的私密性非型设计使居室的私密性非常好，避免了户与户的对视。从客厅、卧室常好，避免了户与户的对视。从客厅、卧室望不到别人家的单位。望不到别人家的单位。第三，第三，风车风车 型跟型跟 井井 字型一样，每个字型一样，每个单位的厨房、卫生间都可开窗，实现自然采单位的厨房、卫生间都可开窗，实现自然采光、通风。光、通风。风车型楼体设计的特点风车型楼体设计的特点第四，第四，“风车风车”型跟型跟“井井”字型一样有方字型一样有方井，但从外立面看，井，但从外立面看，“风车风车”型的光井跨度不是型的光井跨度不是很大，一米五左右，几乎感觉不到光井，看到的很大，一米五左右，几乎感觉不到光井，看到的全是漂亮的东西：客厅、卧室的窗。而且，每个全是漂亮的东西：客厅、卧室的窗。而且，每个单位的空调分体机都隐藏在光井里，从外面根本单位的空调分体机都隐藏在光井里，从外面根本看不到，保证了楼体外立面的美观。看不到，保证了楼体外立面的美观。第五，第五，风车风车 型的设计能使电梯间自然开窗，型的设计能使电梯间自然开窗，让原本封闭、通风不好的电梯变得舒适，使客人让原本封闭、通风不好的电梯变得舒适，使客人在等候电梯的无聊中体会到夏日的阳光、秋季的在等候电梯的无聊中体会到夏日的阳光、秋季的微风，增添了几分舒适、贴近自然的生活感觉。微风，增添了几分舒适、贴近自然的生活感觉。风车型楼体设计的特点风车型楼体设计的特点第六，第六，风车风车 型设计使相邻的两个单位型设计使相邻的两个单位的公共墙可以拆除，合二为一，形成一套完的公共墙可以拆除，合二为一，形成一套完整的大户型，从而满足不同客户的不同需要。整的大户型，从而满足不同客户的不同需要。第七，第七，风车风车 型设计的外立面更具现代型设计的外立面更具现代气息，加上外挑的弧形窗、转角窗，在阳光气息，加上外挑的弧形窗、转角窗，在阳光的映照下更显建筑物的高大，较一般塔楼更的映照下更显建筑物的高大，较一般塔楼更有品位。有品位。二、规划设计的市场意识二、规划设计的市场意识（一）跳出本本主义的框架（一）跳出本本主义的框架（二）重视发展商、物业管理公司在规划设计（二）重视发展商、物业管理公司在规划设计中的作用中的作用（三）保持一定比例的设计费用（三）保持一定比例的设计费用三、万科在规划设计方面的智慧三、万科在规划设计方面的智慧（一）让建筑产品成为城市景观的组成部分（一）让建筑产品成为城市景观的组成部分（二）反对兵营式住宅（二）反对兵营式住宅（三）确立主力户型概念（三）确立主力户型概念（四）容积率并非越高越好（四）容积率并非越高越好（五）从集中绿地走向组团绿地（五）从集中绿地走向组团绿地（六）拿来主义与本土化（六）拿来主义与本土化第二节建筑环境设计与室内设计第二节建筑环境设计与室内设计一、建筑环境设计一、建筑环境设计室内环境、室外环境室内环境、室外环境云锦美地云锦美地小区占地面积约小区占地面积约1414万平方米，总万平方米，总建筑面积建筑面积2323万平万平方米，总户数方米，总户数20002000户。绿化户。绿化率达到率达到40%40%左左右。建有右。建有5-65-6层层公寓楼公寓楼3030幢，小幢，小高层高层1414幢，以幢，以85-12885-128平方米平方米的标准层为主打的标准层为主打套型套型什么样的房型热销？什么样的房型热销？明确合理的功能分区明确合理的功能分区讲究房间的间隔分布讲究房间的间隔分布重视客厅的设计重视客厅的设计注意厨、卫的功能和面积注意厨、卫的功能和面积重视其它次要功能的设计重视其它次要功能的设计明确合理的功能分区明确合理的功能分区住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。1 1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。门厅等。2 2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等。如卧室、书室、保姆房等。3 3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。干扰。讲究房间的间隔分布讲究房间的间隔分布前几年，前几年，“大厅小卧大厅小卧”之风从香港刮过来，一之风从香港刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的大厅于时形成气候，房产商纷纷效仿。有的大厅于40m40m2 2-50m50m2 2，而卧室则小于，而卧室则小于5m5m2 2-6m-6m2 2，造成严重的比例，造成严重的比例失调，很不实用，也不符合市民的住房情结和居住失调，很不实用，也不符合市民的住房情结和居住习惯。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面习惯。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在积应在12m12m2 2-15m-15m2 2之间，较理想的客厅面积在之间，较理想的客厅面积在21m21m2 2-30m-30m2 2之间，卫生间、厨房、健康房、贮藏之间，卫生间、厨房、健康房、贮藏室各占室各占5m5m2 2-8m-8m2 2，阳台占，阳台占5m5m2 2-6m-6m2 2。这样的面积。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。使用的需求和习惯。重视客厅的设计重视客厅的设计客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。关于开间，如流行重要的地位。关于开间，如流行4.24.2米的做法，米的做法，更有更有“三米九是起步，四米是小康三米九是起步，四米是小康”的说法。的说法。这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的秘密内家具的布置和使用，也影响了休息区的秘密性和安静。从方便布置二三件套的角度出发，性和安静。从方便布置二三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4 4米以米以上上注意厨、卫的功能和面积注意厨、卫的功能和面积厨房间作了放大其使用面积之外，还应注厨房间作了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用小阳台采用“三位一体化三位一体化”设计，好的厨房设计，好的厨房带有一个带有一个2m2m2 2左右的服务阳台。厨房与餐厅左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房担任人与用餐人交流，产生一种也便于厨房担任人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。舒适的生活情调。重视其它次要功能的设计重视其它次要功能的设计所谓次要功能，是把以下几个方面：所谓次要功能，是把以下几个方面：1 1、“玄关玄关”，即住宅分户门以内吸伸出的一小，即住宅分户门以内吸伸出的一小块地方或独立式住宅的门斗。就一般城市住宅块地方或独立式住宅的门斗。就一般城市住宅而言，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，而言，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私密性或实用性，都显得十分必对增加住宅的私密性或实用性，都显得十分必要，因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存要，因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，还可以进一雨具、放包等提供了方便。此外，还可以进一步利用步利用“玄关玄关”顶部做成吊顶或吊柜，适当压顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放物品，节省空间，可谓一举柜，还可适当存放物品，节省空间，可谓一举数得。数得。重视其它次要功能的设计重视其它次要功能的设计2 2、贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮、贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁厨。藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁厨。更应考虑到一年四季时序的变化，设立衣厨，更应考虑到一年四季时序的变化，设立衣厨，实用方便。解决贮藏功能，即可堆放什物，实用方便。解决贮藏功能，即可堆放什物，又可保持房间整洁，节约生活空间。提供更又可保持房间整洁，节约生活空间。提供更多的方便。多的方便。重视其它次要功能的设计重视其它次要功能的设计3 3、洗衣机位置的考虑，一个好的房间设、洗衣机位置的考虑，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆放，以免洗衣或晾衣时辟出一定的位置来摆放，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。重视其它次要功能的设计重视其它次要功能的设计4 4、健身器材的摆放。随着生活水平的提、健身器材的摆放。随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入高和健身意识的增强，健身器材已开始走入普通人家。有条件的，可以专设健身房，一普通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。为家庭室内健康运动提供方便。“可塑性可塑性”房型房型所谓所谓“可塑性可塑性”房型具有以下几个特点：房型具有以下几个特点：一、没有明显的承重剪力墙分隔，在同一一、没有明显的承重剪力墙分隔，在同一空间下可由居住者通过家具或其他材料进行空间下可由居住者通过家具或其他材料进行临时组合。临时组合。二、没有明显厅和卧的区别，居住者可以二、没有明显厅和卧的区别，居住者可以根据自己需要确定各房间的功能定位。根据自己需要确定各房间的功能定位。三、没有明显的阳台同房间区分，便于居三、没有明显的阳台同房间区分，便于居住者安排住宅内外的互相贯通。住者安排住宅内外的互相贯通。比较这两种三房两厅两卫的房型比较这两种三房两厅两卫的房型跃层（跃层（195m2）跃层（跃层（202m2）