广州商用物业市场概况及基本建筑要求.pptx

2013年3月广州商用物业市场概况及基本建筑要求2商用物业市场概况受住宅限购令利好，受住宅限购令利好，2011年以来广州写字楼市场年以来广州写字楼市场发展势头好发展势头好n自自2011年以来广州写字楼市场迅年以来广州写字楼市场迅速发展，供需都达到高位，速发展，供需都达到高位，2011年写字楼价格更是迈上年写字楼价格更是迈上2万台阶万台阶n2012年成交的写字楼中，年成交的写字楼中，54%是是包装成商务公寓包装成商务公寓发售发售n2012年十区写字楼物业成交达年十区写字楼物业成交达129万，均价万，均价22890元元/n天河区作为广州市最主要的商务区，天河区作为广州市最主要的商务区，写字楼物业成交遥遥领先于全市其写字楼物业成交遥遥领先于全市其他区域他区域n万博万博-汉溪开发势头高涨，番禺区汉溪开发势头高涨，番禺区写字楼物业成交位居全市第二写字楼物业成交位居全市第二越秀6%荔湾7%海珠13%天河38%白云2%黄埔1%番禺21%花都1%南沙6%萝岗3%2012年写字楼物年写字楼物业业成交区域分布成交区域分布2007年2008年2009年2010年2011年2012年02040608010012014005000100001500020000250002007-2012年广州市写字楼供求价走年广州市写字楼供求价走势新增供应（万）成交面积（万）成交均价（元/）数据来源：广州市房管局新兴商务区是写字楼物业发展的重点新兴商务区是写字楼物业发展的重点汉溪-万博商贸商务中心：华南商务新旗舰、广州南部最大的CBD总部经济中心珠江新城-员村-琶洲：广州市中心城区现代服务业核心地区、国际化大都市的最核心区域广州南站：以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区南沙：国家级新区白云新城：广州北部片区商业服务中心n随着环市东、天河北等传统商务区随着环市东、天河北等传统商务区日益饱和，新兴商务区发展如火如日益饱和，新兴商务区发展如火如荼。来自这些板块的写字楼物业成荼。来自这些板块的写字楼物业成交量占比超过全市的六成交量占比超过全市的六成5商用物业市场概况l珠江新城珠江新城经过二十年的发展，城市珠江新城经过二十年的发展，城市CBD的作用的作用日益凸显日益凸显珠江新城写字楼多分布西区，销售项目多余货在售珠江新城写字楼多分布西区，销售项目多余货在售广晟大厦富力盈通大厦富力盈凯大厦邦华环球大厦马赛国际商务中心西塔富力中心珠江城恒大中心合景IFP利通广场在售写字楼其他主要写字楼广州银行大厦天銮保利中达星汇Life（财富世纪广场）睿峰在售公寓n珠江新城写字楼多分布在西区，标杆项目集中在中轴线两侧，大多只租不售。珠江新城写字楼多分布在西区，标杆项目集中在中轴线两侧，大多只租不售。富富力盈凯力盈凯及及广晟大厦广晟大厦是为数不多位于中轴线上且出售的项目是为数不多位于中轴线上且出售的项目n当前在售商务公寓则多分布中、东区当前在售商务公寓则多分布中、东区保利克洛维在售项目价格高企，随着珠江新城商务氛围的日益成熟，在售项目价格高企，随着珠江新城商务氛围的日益成熟，写字楼项目价值集中释放，整体售价高出公寓写字楼项目价值集中释放，整体售价高出公寓项目名称物业类型签约均价（2013年1-2月）销售产品情况广晟国际大厦写字楼36115元/标准层面积：约2000，整层发售保利克洛维二期写字楼即将发售60-2400富力盈通大厦写字楼36461元/131-353富力盈凯大厦写字楼44474元/标准层面积：2400，整层或半层发售邦华环球大厦写字楼41546元/标准层面积：约2000，部分楼层整层发售，部分只租不售马赛国际商务中心写字楼/公寓28860元/59-163天銮江景豪宅55850元/488主席行宫，264四房，363、750复式睿峰公寓36691元/108-114三房；154-158四房星汇life（财富世纪广场）公寓33990元/117-127两房；67-114一房保利中达广场公寓41268元/60-123平层及复式珠江新城当前在售写字楼及商务公寓销售价格珠江新城当前在售写字楼及商务公寓销售价格n珠江新城在售写字楼项目不多，尤其位于中轴线上项目大多只租不售，以西塔、珠江新城在售写字楼项目不多，尤其位于中轴线上项目大多只租不售，以西塔、富力中心、珠江城等为代表的高端标杆项目，租金多在富力中心、珠江城等为代表的高端标杆项目，租金多在200元元/月左右月左右n广晟大厦、富力盈凯大厦是少数位于中轴线上且出售的项目广晟大厦、富力盈凯大厦是少数位于中轴线上且出售的项目富力盈凯大厦：位置优越，超甲级写字楼富力盈凯大厦：位置优越，超甲级写字楼&五星五星级酒店复合业态级酒店复合业态项目规模占地7900；总建18万项目地址珠江新城华夏路12号，中轴线西侧总层数地上65层+地下5层建筑总高度285m酒店面积约30000（53-65层）办公标准层面积约2400地下车位约700个项目整体规划负2层至3层为大堂和配套商业，4-51层为超甲级写字楼，53-65层引入国际五星级酒店“Park Hyatt”（柏悦酒店）一流的办公设施一流的办公设施n分区管理分区管理整栋建筑共设37台高档电梯，其中办公客梯22台，实行垂直分区管理：4-15楼、16-26楼、28-40楼、42-51楼分别为4台客梯、2-29楼6台穿梭梯，货梯2台，另有裙楼穿梭梯3台，酒店客梯8台，酒店服务梯2台n空调系统：采用空调系统：采用VAV变风量及鲜风系变风量及鲜风系统，自动控制室内空气流量和二氧化统，自动控制室内空气流量和二氧化碳的浓度，保证现代办公室的健康需碳的浓度，保证现代办公室的健康需求求采用双源供冷：区域集中供冷冷源及自备供冷冷源销售好，近期推望江单位，报价高达销售好，近期推望江单位，报价高达5-8万万2012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/020.00.51.01.52.02.51500020000250003000035000400004500050000富力盈凯广场销售走势签约面积（万）签约均价（元/）n销售情况：仅剩销售情况：仅剩48层以上单位，南向可望江层以上单位，南向可望江整层或半层发售（标准层面积2400）当前签约面积8.5万，消化率80%n在售价格：近期新推高层望江单位，价格明显上升在售价格：近期新推高层望江单位，价格明显上升对外报价5-8万元/，相比开盘时3.8万元/销售均价，价格上涨明显是当前珠江新城在售写字楼项目中，单价最高的项目之一保利中达广场保利中达广场项目规模占地12335；总建12万项目地址珠江新城兴国路与兴民路交汇处项目整体规划项目包含两栋甲级写字楼（1及2号楼）、一栋商务公寓（3号楼）写字楼户型从92到221，部分带独立中空大堂的复式定制型办公空间公寓分平层和跃复式两种，从60一房至123的四房户型选择物业管理费写字楼16元/月（不含空调能耗费）酒店式公寓6元/月销售情况1号楼为广汽集团整栋购买，2号写字楼及3号公寓都为企业购买自住，3栋公寓投资客购买2012年6月开盘首推3号楼公寓车位地下4层为停车场，879个少量余货在售，价格稳步上升少量余货在售，价格稳步上升n销售情况：销售状况好，少量余货在售销售情况：销售状况好，少量余货在售3号楼（公寓）当前签约面积2.5万，消化率85%。公寓复式户型明显快销过普通平层，后调整平层装标与复式相似，销售获得提升2号楼（写字楼）基本售罄，签约面积3.8万n在售价格：在售价格：3号楼（公寓）：成交均价由开盘时的38000上升至当前413002号楼（写字楼）销售均价38000元/2012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/020.00.20.40.60.81.01.21.415000200002500030000350004000045000保利中达公寓（3号楼）销售走势签约面积（万）签约均价（元/）14商用物业市场概况l白云新城白云新城商业商务处于发展阶段白云新城商业商务处于发展阶段万达广场已落成，绿地中心基本售罄万达广场已落成，绿地中心基本售罄明泉居明泉居绿地中心在售写字楼公寓其他标志性建筑白云万达广场已售写字楼公寓n白云新城商业中心集中在南部，现时项白云新城商业中心集中在南部，现时项目主要有：白云万达广场、绿地中心和目主要有：白云万达广场、绿地中心和5号停机坪号停机坪n5号停机坪为原候机厅改建成商场，万达号停机坪为原候机厅改建成商场，万达广场已于广场已于2010年底落成开业，当前在售年底落成开业，当前在售写字楼公寓项目为绿地中心，亦基本售写字楼公寓项目为绿地中心，亦基本售罄罄白云国际会议中心广州体育馆5号停机坪萧岗萧岗飞翔公园飞翔公园白云公园白云公园白云文化广场白云文化广场白云绿地中心：白云新城地标，超甲级写字楼白云绿地中心：白云新城地标，超甲级写字楼&酒店式公寓酒店式公寓项目规模占地39780；总建27万项目地址云城西路与齐心路交汇处（地铁2号白云公园站A出口）总层数地上45层+地下4层建筑总高度200m（白云新城最高点）商场面积约12.7万（负二层-7层）办公标准层面积最大2400地下车位1680个项目整体规划B27层为购物中心，8层为菁英会所，9层19层为公寓，20层44层为超甲级写字楼，45层为商务会所公寓写字楼基本售罄，整体均价公寓写字楼基本售罄，整体均价2.7-2.9万万/平方米平方米n推售时间：推售时间：写字楼：2012年6月公寓：2012年国庆前预售证取得时间：2012年12月5日n销售情况：仅剩最顶层销售情况：仅剩最顶层2层写字楼，开发商保留单位层写字楼，开发商保留单位9-19层公寓售罄20-45层写字楼仅剩44-45层开发商保留单位未售n销售价格：销售价格：公寓整体成交均价28389元/，带豪华装修写字楼成交均价26802元/2012年年12月月2013年年1月月成交面积（）成交均价（元/）成交面积（）成交均价（元/）公寓227012775237928466写字楼4093226905636427349白云绿地中心网签情况白云绿地中心网签情况18商用物业市场概况l万博汉溪商务区番禺区商业金融办公性质的项目集中在汉溪番禺区商业金融办公性质的项目集中在汉溪-万博万博商圈，且都作为商务公寓发售商圈，且都作为商务公寓发售在售公寓已售罄主要公寓敏捷时空一号敏捷上品公馆番禺万达广场海印星玥奥园养生广场广州南站商圈广州南站商圈万博商圈万博商圈n番禺区目前基本无写字楼项目，在售公寓项目仅有番禺区目前基本无写字楼项目，在售公寓项目仅有3个，分布在广州南站，祈福个，分布在广州南站，祈福新邨附近及市桥南。新邨附近及市桥南。n汉溪汉溪-万博商圈是商业项目最集中的区域，当前公寓项目均已售罄万博商圈是商业项目最集中的区域，当前公寓项目均已售罄敏捷上城国际万博商圈及广州南站公寓成交尤其理想万博商圈及广州南站公寓成交尤其理想位置位置项目名称项目名称签约均价签约均价（20132013年年1-1-2 2月）月）装修装修产品情况产品情况层高层高（mm）销售情况销售情况万博商圈番禺万达广场13580精装修31-823.1-3.32012年8月、10月开盘即基本售罄万博商圈敏捷上城国际12225毛坯50-60、89-99102-1104.52011年12月开盘，四个月共售出93%。目前已全部售馨万博商圈海印星玥19708毛坯85-95、1715.152011年3、4月份开盘5、6栋销售情况较好，两月内网签均达七成，目前已售罄广州南站敏捷时空一号16251毛坯30、44、53-60、1094.52013年1月中旬开盘，推出718套大卖500多套，目前已售出94%祈福新村附近敏捷上品公馆13679毛坯53-58、1144.52013年3月推出二期，470多套售出约六成市桥南奥园养生广场10523毛坯36、52-58、82-8832013年3月推出二期，460套售出约五成番禺区主要商务公寓情况番禺区主要商务公寓情况n番禺区目前公寓价格在番禺区目前公寓价格在1万万-1.6万，低于番禺区目前洋房均价万，低于番禺区目前洋房均价1.5-1.6万，其产品大多有万，其产品大多有4.5米米层高，使用面积更高。层高，使用面积更高。n从销售情况来看，目前万博商圈虽无公寓在售，但其销售速度相对于其他地区更为畅销；而从销售情况来看，目前万博商圈虽无公寓在售，但其销售速度相对于其他地区更为畅销；而发展前景优越的广州南站首盘敏捷时空一号销售也相对理想。发展前景优越的广州南站首盘敏捷时空一号销售也相对理想。万博商务区：万博商务区：多个大型商业体已落成，未来仍有较多个大型商业体已落成，未来仍有较多大型项目开发，区域处于快速发展期多大型项目开发，区域处于快速发展期北n万博商务区已有奥园、万达、广晟、敏捷等多家发展商拿下地块。n其中，万博中心及海印又一城已开业，包括天河城、吉盛伟邦、四海一家、沃尔玛等多家知名商家进驻，商业氛围浓厚。n而敏捷、海印及万达的公寓/商业销售情况理想。其他商业项目包括奥园、信投、天河城等已平整土地并有施工车辆、预料将要动工建设。万博中心吉盛伟邦店万博中心吉盛伟邦店万博中心天河城店万博中心天河城店海印又一城（商场）海印又一城（商场）海印星海印星玥（公寓）玥（公寓）敏捷上城国际（公寓）敏捷上城国际（公寓）天河城、信投等地块工程现状天河城、信投等地块工程现状万达广场万达广场迎迎 宾宾 路路番禺万达广场：万博中心大规模商业综合体番禺万达广场：万博中心大规模商业综合体位置位置番禺区汉溪大道万博番禺区汉溪大道万博CBD中心中心发展商发展商广州市万诺投资管理有限公司广州市万诺投资管理有限公司 （万达集团）（万达集团）规模规模占地占地6.76.7万，总建万，总建50.3450.34万万容积率容积率5.55.5车位数车位数32823282（只租不售）（只租不售）产品类型产品类型商场、写字楼、公寓商场、写字楼、公寓拿地时间拿地时间19981998年（土地为办公性质，年（土地为办公性质，5050年产权）年产权）规划规划项目由项目由3 3栋栋SOHOSOHO公寓（公寓（1 1栋栋3131层，层，2 2栋栋4141层）、层）、1 1栋甲级写字楼（栋甲级写字楼（4949层），以及商层），以及商场和街铺组成。场和街铺组成。交通交通地铁地铁3 3号线汉溪长隆站（离项目号线汉溪长隆站（离项目5 5钟车程），钟车程），地铁地铁7 7号线鹤庄站或官堂站（号线鹤庄站或官堂站（20122012年动工，年动工，20162016年开通旁；新光快速路（珠江新城约年开通旁；新光快速路（珠江新城约1515分钟车程）分钟车程）配套配套万博商业中心，万达项目自带大型商场、万博商业中心，万达项目自带大型商场、步行街、写字楼等步行街、写字楼等已售罄公寓已售罄公寓已售罄公寓已售罄公寓已售罄公寓已售罄公寓未售未售推货时间推货时间推货楼栋推货楼栋户型配比户型配比推货套数推货套数成交成交套数套数成交均价成交均价消化情况消化情况2012-8B-2栋49-66100%78378313397开盘基本售罄2012-10B-3栋、B-4栋31-82100%1878187813763开盘基本售罄n推出办公公寓推出办公公寓26582658套，全部售罄；均价套，全部售罄；均价1358013580元元/带精装修（带精装修（15001500元元/）。）。n万达广场开盘时，万博商圈基本无公寓在售，万达广场开盘时，万博商圈基本无公寓在售，凭借商圈优势、万达品牌，入市引起抢购。凭借商圈优势、万达品牌，入市引起抢购。强势品牌及颇有吸引力的定价，迎合了市场旺盛强势品牌及颇有吸引力的定价，迎合了市场旺盛的投资需求的投资需求广州南站地区：广州南站地区：发展前景好，目前发展前景好，目前除了南站外，除了南站外，基本无任何配套基本无任何配套n未来：定位华南交通枢纽，核心商务未来：定位华南交通枢纽，核心商务领地，商贸都会区，发展前景优越。领地，商贸都会区，发展前景优越。广州南站凭借南站核心交通枢纽优势，未来将承担高端商务，商贸都会区等功能；包括发展高端商务中心、商务办公、金融、高端服务业、高新技术研发业等；由于交通枢纽、高端商务带来的商机，未来会打造一系列商贸中心区，地下商城等。n现状：广州南站已经投入使用，道路建设现状：广州南站已经投入使用，道路建设基本完成，但缺少人流及生活配套。基本完成，但缺少人流及生活配套。广州南站目前已投入使用，为全国六大高铁亚运站之一，也是目前亚洲最大的火车站；目前南站核心区基本完成道路建设，包括23万道路建设及13万景观河涌建设。广州南站地区目前现状广州南站地区目前现状未来定位未来定位敏捷时空一号：南站首盘，敏捷时空一号：南站首盘，4.5米层高，买一层送一层米层高，买一层送一层位置位置广州南站汉溪大道与石山大道交汇处广州南站汉溪大道与石山大道交汇处发展商发展商广州市敏捷投资有限公司广州市敏捷投资有限公司规模规模占地占地1.321.32万，总建万，总建7.287.28万万容积率容积率5.55.5总户数总户数718718产品类型产品类型商铺、公寓商铺、公寓拿地时间拿地时间20122012年（土地为办公性质，年（土地为办公性质，5050年产权）年产权）楼面地价楼面地价50385038元元/规划规划项目建筑主体由项目建筑主体由2 2座独立的塔楼及其配套商座独立的塔楼及其配套商业中心组成，塔楼均为独立产权楼宇，其业中心组成，塔楼均为独立产权楼宇，其主要功能为商业办公及公寓。主要功能为商业办公及公寓。交通交通广州南站，地铁广州南站，地铁2 2号号 线广州南站站线广州南站站配套配套石三公园、南站广场、韦浦公园、体育公石三公园、南站广场、韦浦公园、体育公园（规划中）、两所三甲综合医院（规划园（规划中）、两所三甲综合医院（规划中）、项目自身大型商业街铺中）、项目自身大型商业街铺推货时间推货时间推货楼栋推货楼栋户型户型推货套数推货套数成交成交套数套数成交均价成交均价消化率（套数）消化率（套数）2013-11、2栋30、44、53-60、1094.5米层高公寓7186751628594%n推出718套4.5米层高30-109loft公寓n2个月总体消化率高达94%；均价16285元/。n除了南站的发展潜力，项目的loft公寓产品展示较好，4.5米层高产品也受客户欢迎。南站发展潜力，引来大批投资客，热销九成以上南站发展潜力，引来大批投资客，热销九成以上1 1栋栋2 2栋栋5555样板房样板房27商用物业市场概况l南沙中心区近两年南沙主要的商务公寓沿进港大道分布，近两年南沙主要的商务公寓沿进港大道分布，均集中在以金洲广场为中心半径均集中在以金洲广场为中心半径1公里内的区域公里内的区域n近两年南沙主要商务公寓有近两年南沙主要商务公寓有6个，沿进港大道分布，均集中在以金洲广场为中心半径个，沿进港大道分布，均集中在以金洲广场为中心半径1公公里内的区域。里内的区域。说明：今洲广场是南沙岛传统的商业中心，汇集了肯德基、信和超市、家电广场、农贸市场等生活及商业配套。说明：今洲广场是南沙岛传统的商业中心，汇集了肯德基、信和超市、家电广场、农贸市场等生活及商业配套。南沙城南沙海璟奥园（奥园中环广场）创鸿一品奥园商务大厦（奥园领海国际）华汇商业广场敏捷国际公寓金洲广场进港大道进港大道约1公里约1公里主要商务公寓南沙岛南沙岛进港大道2012年热销公寓直接受益于国家新区落实，不限购不限贷商务公寓直接受益于国家新区落实，不限购不限贷商务公寓投资门槛低，销售火爆投资门槛低，销售火爆项目名称项目整体签约均价（元/）推售时间产品情况装修总价区间（万）销售情况客户情况创鸿一品95002012-9-849-684.5米层高复式毛坯40-90近300套货开盘一个月基开盘一个月基本售罄本售罄广州投资客广州投资客约占约占8-9成成南沙城93582012-10-142-803.5米层高平层装修40-77近400套货开盘当天成交九成广州投资客广州投资客约占约占9成成南沙南沙2012年主要在售商务公寓项目概况年主要在售商务公寓项目概况n9月中旬国家新区规划落实，客户看好南沙发展前景，掀起一股投资热潮。月中旬国家新区规划落实，客户看好南沙发展前景，掀起一股投资热潮。n总价总价100万以下，投资门槛低。万以下，投资门槛低。南沙城：受益国家新区规划落实，开盘当前去货九成南沙城：受益国家新区规划落实，开盘当前去货九成项目规模占地约4.73万；总建约9.47万项目地址南沙区进港大道与环市大道交接总层数A座14层，B座18层办公标准层面积约19526产品情况42-80一至两房（平层）带精装修地下车位约800个项目整体规划项目规划有公寓及洋房，首期推出领会国际公寓，共370套，另外还有两栋17层住宅A座B座2栋住宅未售栋住宅未售商业裙楼商业裙楼南沙城：受益国家新区规划落实，开盘当前去货九成南沙城：受益国家新区规划落实，开盘当前去货九成n销售情况：看盘当天去货九成销售情况：看盘当天去货九成2012.10.1开盘，当天先推B座，后续加推A座，近400套货，成交九成成交九成。n价格情况：开盘均价约价格情况：开盘均价约9300元元/，总价，总价80万以下万以下n客户情况：广州投资客占九成客户情况：广州投资客占九成2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月00.511.52020004000600080001000012000南沙城商南沙城商务公寓公寓销售走售走势签约面积（万）签约均价（元/）创鸿一品：国家新区落实后，成交速度加快，近创鸿一品：国家新区落实后，成交速度加快，近300套货套货开盘一个月基本售罄开盘一个月基本售罄项目规模占地2.5万；总建约11.5万项目地址南沙区进港大道祈福南沙酒店西侧直入50米总层数6号楼（LOFT商务公寓），21层办公标准层面积约2400产品情况49-68（4.5米层高复式）毛坯地下车位约700个项目整体规划项目规划有公寓及洋房6号楼为LOFT商务公寓，21层1-5楼号为高层洋房，31或32层6号楼号楼国家新区落实后，成交速度加快，近国家新区落实后，成交速度加快，近300套货开套货开盘一个月内基本售罄盘一个月内基本售罄n销售情况：近销售情况：近300套货开盘一个月基本售罄套货开盘一个月基本售罄2012.9.8开盘，当天推了130套，成交约五成。南沙作为国家级新区的规划落实后国家级新区的规划落实后，成交速度加快成交速度加快，随后加推剩余的货量，十一黄金周期间仅剩下少量单位。n价格情况：开盘均价约价格情况：开盘均价约9500元元/，尾货价格升至万元以上，尾货价格升至万元以上n客户情况：广州投资客占八客户情况：广州投资客占八-九成九成2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月00.10.20.30.40.5850090009500100001050011000创鸿一品商一品商务公寓公寓销售走售走势签约面积（万）签约均价（元/）34商务公寓建筑要求商务公寓功能使用特点：属于商用物业，使用年限40年；不能设置明火；可工商注册消防要求不能走燃气管道，所以厨房不能明火；要求不能配备厨房、只能改造茶水间商务公寓以办公等公共使用为主要功能、因此对日照条件无特别要求商务公寓虽兼具居住功能、但用地为商业性质、因此可以作为公司注册地址商务公寓要求每层尽量为有公共洗手间：此规定根据各地各区域要求严格程度不一部分区域商务公寓会出现不能保证每户均有厕位（大多是通过预留改造空间后期增设）类型水费/顿电费/度居住约2.0元0.61元商业约3.5元1.2元商务公寓层高要求：按写字楼设计规范设计层高超高4.5m计2倍面积夹层部分超过2.2m算一半面积4.5m2.6m2.2m4.8m以前要求不严2.3m2.2m现在控制较严环状布局带状布局面积计算：按写字楼设计规范层高超高4.5m计2倍面积夹层部分超过2.2m算一半面积平面布局特征：通常是内廊式样布局（带状或环状）平层复式布局(LOFt)商务公寓消防要求：属于公共民用建筑，公共民用物业单个防火分区2000公共民用物业单个防火分区2000商务公寓单层平面面积一般不超过2000部分区域对喷淋系统要求较严单层超过200、至少要设置2个疏散楼梯、相对独立且尽量分散布置、且不能为剪刀梯d40md40m商务公寓消防要求：房门距疏散出口40米（袋形走道22米）袋形走道的出口不能多于总数1/3超过60房间原则上至少要设置2个疏散门d22md22m超过60房间原则上至少要设置2个疏散门，但各地要求严格程度不一；操作时往往是报建时候设置两个出口，后期取消一个d14m1.房门距疏散出口40米（袋形走道22米）2.尽端房间内最远一点到房门直线距离不超过14m3.袋形走道的出口不能多于总数1/3商务公寓居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在4.2（有的地方控制在3.6米）米以内。当标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。酒店型公寓建筑标准层层高应控制在5.6米以内。当标准层层高大于5.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在4.2（有的地方控制在3.6米）米以内。当标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。酒店型公寓建筑标准层层高应控制在5.6米以内。当标准层层高大于5.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。消防要求使用权限和结构特点防火分区决定了单层面积一般不超过2000喷淋系统（根据各地要求、基本需要设置）使用特点不能走燃气管道、不能明火（可以做工作）不必满足日照条件可以注册公司房门距疏散出口不40（袋形走道22）m超过60房间至少要设置2个疏散门部分户内无洗手间（各区域强调程度不同）层高超过4.5m算2倍面积、夹层超过2.2m算一半面积一般为内廊式平层布局或复式物业使用年限40年，商业性质单层超过200，至少设置2个疏散楼梯（不能为剪刀梯）尽端房间内最远一点到房门直线距离不超过14m结束，谢谢！