成都万科翡翠公园项目个案分析.pptx

万科翡翠公园项目个案分析2017年8月目录开发商介绍区域情况项目信息推广情况1234501开发商介绍开发商介绍万科地产：中国领先的房地产开发商；在中国大陆66个城市拥有项目；全方面发展，主营业务以房地产开发和物业服务为主；成都为万科西南战略核心区域；02区域情况区域量价情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月020000400006000080000100000120000140000160000180000020004000600080001000012000销售面积()成交均价(元/)50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-50001000002000003000004000005000006000007000000200040006000800010000120001400016000销售面积()成交均价(元/)2016年按月度量价情况2016年按面积段量价情况区域量价分析：1-11月份整体销量呈波动上升趋势，在11月份量价达到顶峰值（价格：11145元/，销售面积：159496.88），随着12月份城南限购政策进一步的推出，销量呈断崖式下降趋势。销量下降约82%。限购政策对于该区域影响较大，客户流失严重，未来在一段时间内销量走低情况将持续。区域面积段分析：1-12月份70-110面积段走量最好，偏刚需产品在该区域需求量较大。其次为110-150偏改善产品走量，均价较高的为400-500面积段产品，但整体走量较少。区域项目情况远大中央公园海伦春天德商御府天骄麓湖恒大天府半岛复地御香山万科翡翠公园南湖北辰香麓中信城项目名称产品类型面积段已售套数 未推存量套数（已规划）户型套数占比现在售价去化均价整体去化均价麓湖（云镜、云龙荟）二房产品90505019%三房双卫14013913954%四方产品160707027%德商御府天骄四房产品137-143432612104470%148951489214985跃层四房152-17210834044830%1589215861恒大天府半岛两房产品78-1121448103155148%936774497684三房单卫116-11890221123%85117307三房双卫130-1451363204156749%91457729远大中央公园两房产品70-7575701455%1196581528230三房单卫80-12015931000259384%126078226三房双卫140/19522313435712%122768064海伦春天两房产品67315031523%1000081068208三房单卫8921229050237%120008186三房双卫992127228421%120008259四房产品1202007227220%120008246复地御香山两房产品763479644328%800073677481三房单卫953619445528%87507372三房双卫100-1052985535322%90007026四房产品117-14020315335622%95007730北辰南湖香麓三房双卫11015115125%四房产品120-14438238264%五房产品147-153626210%碧桂园海昌天澜三房单卫898078725%610058695604三房双卫103-1052412326475%59985565中信城两房产品7232616148718%765762016539三房单卫73-90523504102738%79076427三房双卫100-107883333121645%79286548未售项目在售项目区域内在售项目共计7个项目，主力销售面积段为110-150。区域内改善户型存量较多，2016年区域整体去化均价在7454元/，目前在售项目均价11042元/，上涨幅度约48%。未来该区域主力户型为110-150改善户型，预计均价在11000-12000元/。区域交通情况剑南大道牧华路天府大道成仁路地铁5号线（在建）地铁1号线（在建）地铁18号线（在建）区域公交线路较少，地铁线路较多，全部为规划在建线路，地铁5号线预计2019年12月份开通，地铁1号线3期预计2018年通车，地铁18号线预计2020年1月份通车。在未来3年内，区域交通不方便；区域在售项目较多，未来居住人员较多，天府大道与剑南大道为两条主要交通线路，交通压力较大，堵车情况严重；华阳客运站万科翡翠公园区域配套情况教育配套：区域教育用地较多，目前已知的学校有石笋街小学天府校区，龙江路小学天府小区，成都7中天府校区，未来有机关三幼等多家公立学校进入该区域；但目前龙江路小学天府校区将命名为天府三小，其他学校也存在改名的问题；商业配套：目前确定的商业配套少，多以社区底商为主，规划的商业用地较多，但商业配套成熟周期较长；医疗配套：目前区域内没有大型的医疗设施，规划中的医疗用地约在200亩左右，在剑南大道以西，未来引入医院待定，目前该区域就医难度较大；公园配套：临近南湖公园与规划中的怡心湖公园，距离怡心湖公园仅几百米距离。龙江路小学成都7中天府校区石笋街天府校区居住用地商业用地仓储用地教育用地医疗用地公共绿地万科翡翠公园区域项目针对限购措施项目应对措施德商御府天骄暂无应对措施万科翡翠公园持续跟踪有意向客户，包含无购房资格客户；一次性付款，不分期，延迟备案，直至客户将社保补完（暂定）；海伦春天现状客户来访少；因无房源，暂未出新政应对措施；远大中央公园拟借鉴恒大天府半岛应对方式，全款分期，延迟备案；（具体操作在商讨中）恒大天府半岛首期30%，剩余按17%、18%分四期付完，期限为9个月（96折）、2年（99折）；在此期间客户自己补交社保，如之后政策松动可转按揭；认购时签订购房承诺书；万达天府壹号一次性付款，不分期，直至客户补完社保；签订购房承诺书，逾期未付清收取总房款5%违约金；蔚蓝卡地亚项目目前在做意向登记，项目售出房源在限购政策出来之前已经备案完毕。现未针对政策出台相关新措施。复地御香山现未针对政策出台相关新措施，客户自然流失情况较多。03项目信息项目土地信息类别内容内容地块位置天府新区华阳街道一心村五、六、八、十四组，鹤林村四组成交楼面地价3830元/m2成交时间2016-05-31区域现状周边新小区较多，环境较好生活氛围不成熟交通情况交通不方便商业配套没有完善商业配套教育配套龙江路小学、成都七中、石笋街小学公园配套南湖公园本地块净用地面积220.12亩，计算容积率2.8。绕城以内，周边交通不方便，商业配套不完善，地区发展时间较长。项目基本信息项目地址目地址剑南大道与沈阳路交汇处所属板所属板块南湖板块开开发商商万科集团物管公司物管公司万科物业代理公司代理公司正合、汇合占地面占地面积220亩建筑面建筑面积56万m2物物业类型型住宅、商业建筑建筑类别超高层、高层、别墅容容积率率2.8绿化率化率35%总户数（数（户）3076物业费层高住宅层高2.85米，底楼5.7米交房交房标准准清水本案万科2017年品质大盘，万科城南核心项目，尚未入市，市场关注度高项目规划n项目占地：占地共计220亩，规划一期，打造住宅与商业为一体的综合体项目；n规划设计：高层采用围合式设计，保证主卧全部正对中庭，最大程度上保证中庭景观；并规划有7栋独栋商业，商业体量共计5.7万方，另10栋与1栋楼下有底商。n产品情况：高层住宅共计12栋，面积段94-121，3栋42层（5、6、11栋），其余楼栋35层，梯户比2T4。双拼别墅共计374套。别墅高层别墅商业底商底商项目规划1期，占地220亩，高低配项目，中高端配置户型分布户型标记套型面积实得面积套数占比A1套四双卫121143134850%A2套三双卫94108134850%总数2696100%双拼别墅143330374项目产品以改善产品为主，主力户型为94与121户型分析主卧次卧1次卧2厨房客厅赠送面积3.6*3.72.8*3.43*3.44.9*2.76.3*3.622优势：板式结构，横厅及超大宽景阳台，采光通风俱佳；主卧带衣物间设计，空间利用合理；独立双套房，更具私密性设计；劣势：入户门靠近卧室门，影响居住体验；动静不分区；水线过长，动线布置不合理；A1户型 121 4室2厅2卫户型分析主卧次卧厨房客厅赠送面积3.6*3.63.0*3.0约2.0*3.04.9*3.614优势：270墅级采光，客厅、主卧均享中庭景观；次卧通过三分房设计更具私密性；动静分区，空间利用更合理；劣势：厕所门正对主卧门，不符合风水学布置；主卧过道过长，面积浪费严重；厨房采光不理想；A2户型 94 3室2厅2卫户型分析别墅户型 143 实得面积330超大赠送面积，楼顶花园设计，独立套房设计，私密性较好。超大底楼花园，享受舒适生活，多功能区设计核心卖点1.学区房：项目周边拥有龙江路小学，成都7中天府校区等规划完善0-18岁教育配套；2.地铁房：项目临近地铁5号线高峰站，未来升值空间大；3.品牌：品质开发商万科，配有万科物业，未来升值保证，不论自住与投资，都具有很强的吸引力；4.设计：高层与别墅分区域，产品设计以改善性户型为主，居住舒适度佳；5.区域配套：自带5.7万商业体量，临近南湖公园与规划中的怡心湖公园。04推广情况营销节点10月1号接待中心开启（原公园5号售楼部）10月3号10月7号房交会参展（共计意向客户登记1200组）诚意金1万12.20常规蓄客期，推广较少线上推广项目售楼部尚未呈现，推广主要以释放开盘相关信息为主，线下推广较少。总结1.项目除户型、规划对外释放以外，其他售楼部开放时间，开盘时间均未知；2.所在区域在售项目较多，竞争较大。核心竞品项目以南湖香麓，德商御府天骄为主，产品重合度高，所处同一区域；3.限购政策对整个片区影响较大，客户流失严重，万科并未出台相应政策。4.前期由于较好的区域地理位置，和规划中的区域配套获得市场大量关注，在房交会期间，大量客户选择排号。未来预计入市将引起市场关注，在限购的情况下，仍有机会出现开盘清盘的情况。5.精装标准：高层基本确定为精装房，但精准标准暂未确定。