饭店投资决策的内容与方法.pptx

第四章 饭店投资决策的内容与方法 制作人：周颖，刘娜制作人：周颖，刘娜 王昊王昊 第一节第一节 饭店筹资方式与决策的选择饭店筹资方式与决策的选择 第二节第二节 饭店投资的可行性研究饭店投资的可行性研究 第三节第三节 饭店投资决策的技术分析饭店投资决策的技术分析 第一节 饭店筹资方式与决策的选择n n一、饭店筹资的主要方式一、饭店筹资的主要方式n n二、饭店筹资的基本原则二、饭店筹资的基本原则n n三、饭店筹资策略的选择三、饭店筹资策略的选择一、饭店筹资的主要方式n n1 1、内部筹资：、内部筹资：企业留利企业留利n n 折旧基金折旧基金n n 闲置资产的变卖闲置资产的变卖n n 饭店应收账款饭店应收账款n n 低效益资金占用转移低效益资金占用转移2 2、银行贷款、银行贷款n n 贷款成本贷款成本n n 承担风险的程度承担风险的程度n n 对饭店的忠诚程度对饭店的忠诚程度n n 贷款专业化程度贷款专业化程度n n 银行规模银行规模n n 贷款附加服务贷款附加服务n n3 3、发行股票和债券、发行股票和债券n n4 4、对外筹资：、对外筹资：（1 1）政府贷款）政府贷款n n （2 2）国际金融机构贷款）国际金融机构贷款n n （3 3）发行国际债券）发行国际债券n n （4 4）出口信贷）出口信贷n n5 5、租赁筹资、租赁筹资二、饭店筹资的基本原则二、饭店筹资的基本原则n n1 1、合理确定资金的需要量，控制资金投放时间、合理确定资金的需要量，控制资金投放时间n n饭店经营活动在一定得时间范围内，资金运动具有极强的饭店经营活动在一定得时间范围内，资金运动具有极强的时间性。资金只有在周转中才能创造效益，若资金不足，时间性。资金只有在周转中才能创造效益，若资金不足，会影响经营活动的正常开展，甚至失去市场；若是资金过会影响经营活动的正常开展，甚至失去市场；若是资金过剩，会造成资金周转减慢，影响资金使用效果。剩，会造成资金周转减慢，影响资金使用效果。n n2 2、考虑资金成本与资金效益的比例关系、考虑资金成本与资金效益的比例关系n n资金的稀缺性决定了筹集资金必须付出代价，这一代价就资金的稀缺性决定了筹集资金必须付出代价，这一代价就是资金成本。来源渠道不同资金成本高低不等。资金成本是资金成本。来源渠道不同资金成本高低不等。资金成本是对资金的耗费，资金效益是使用资金的所得，所得是对资金的耗费，资金效益是使用资金的所得，所得 所所费，才有效益。费，才有效益。n n3 3、控制负债资金比例，处理好筹资风险、控制负债资金比例，处理好筹资风险n n饭店资金包括自有资金和负债资金。使用负债资金如果控饭店资金包括自有资金和负债资金。使用负债资金如果控制不严，规模过大，就会造成债务危机，甚至破产。注意制不严，规模过大，就会造成债务危机，甚至破产。注意防范风险。防范风险。三、饭店筹资策略的选择三、饭店筹资策略的选择n n1 1、冒险型筹资策略、冒险型筹资策略n n积极的筹资策略。特点：饭店以长期负债与权益为条件来积极的筹资策略。特点：饭店以长期负债与权益为条件来筹集永久性资产的一部分，其余的永久性资产与临时性资筹集永久性资产的一部分，其余的永久性资产与临时性资产则依靠短期资金来融通。产则依靠短期资金来融通。n n承担筹资困难风险及利率上涨多支付利息。承担筹资困难风险及利率上涨多支付利息。n n2 2、保守型筹资策略、保守型筹资策略n n特点：不仅以长期资金筹集永久性资产，而且还以长期资特点：不仅以长期资金筹集永久性资产，而且还以长期资金来满足由于淡旺季产生的全部临时性资产的资金要求。金来满足由于淡旺季产生的全部临时性资产的资金要求。n n3 3、适度型筹资策略、适度型筹资策略n n比较普遍的饭店筹资策略。比较普遍的饭店筹资策略。n n 特点：对于临时性资产以短期资金来筹措解决，对永久特点：对于临时性资产以短期资金来筹措解决，对永久性资产均采用长期筹资方式，使资产和负债的到期期限能性资产均采用长期筹资方式，使资产和负债的到期期限能相互配合。相互配合。n n 此策略饭店可以降低其无法偿还的风险，避免陷入严重此策略饭店可以降低其无法偿还的风险，避免陷入严重的财务危机。的财务危机。第二节 饭店投资的可行性研究 n n一、饭店投资的分类一、饭店投资的分类n n二、外部一般环境研究二、外部一般环境研究n n三、外部特殊环境研究三、外部特殊环境研究n n四、饭店选址四、饭店选址一、饭店投资的分类n n1 1、按投资的时间长短可以分为短期投资和长期投资、按投资的时间长短可以分为短期投资和长期投资n n2 2、按投资发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资、按投资发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资n n3 3、按投资构成的资金性质可以分为固定资产投资和流动、按投资构成的资金性质可以分为固定资产投资和流动资金投资资金投资n n4 4、按投资在再生产过程中的作用可分为创始性投资和生、按投资在再生产过程中的作用可分为创始性投资和生产经营投资产经营投资二、外部一般环境研究n n 外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。n n1 1政治环境政治环境n n2 2社会文化环境社会文化环境n n3 3经济环境：经济环境：1 1宏观经济环境。宏观经济环境。n n 2 2微观经济环境微观经济环境n n4 4、技术环境、技术环境n n5 5自然环境：自然环境：1 1地理位置是制约企业经营的一个重要地理位置是制约企业经营的一个重要 因因素。素。n n 2 2气候条件及其变化亦然。气候条件及其变化亦然。n n 3 3资源状况则与地理位置有着密切的关系资源状况则与地理位置有着密切的关系三、外部特殊环境研究n n1 1城市饭店需求评价城市饭店需求评价n n2 2区域饭店业供给规模评价区域饭店业供给规模评价n n3 3饭店业发展趋势预测：饭店业发展趋势预测：1 1从饭店客房规模及收益统计看从饭店客房规模及收益统计看n n 2 22121世纪饭店业面临的新特点世纪饭店业面临的新特点n n4 4旅游业发展趋势预测旅游业发展趋势预测n n5 5现有竞争对手研究现有竞争对手研究n n饭店之间的竞争有以下三种基本模式：饭店之间的竞争有以下三种基本模式：1 1纯粹竞争抗衡模式。纯粹竞争抗衡模式。n n 2 2纯粹垄断抗衡模式。纯粹垄断抗衡模式。n n 3 3垄断竞争抗衡模式。垄断竞争抗衡模式。n n6 6潜在投资者潜在投资者n n7 7消费者的需求趋势消费者的需求趋势:1:1市场信息的充分程度市场信息的充分程度n n 2 2购买者收入水平购买者收入水平n n 3 3购买产品的数量购买产品的数量n n 4 4购买者消费偏好购买者消费偏好四、饭店选址n n1饭店选址考察因素n n a.需求性变量n n b.竞争性变量n n c.规模性变量n n d.物理性变量n n e.消费偏好变量2 2饭店选址的中观选择因素饭店选址的中观选择因素2.12.1饭店选择中的地段、区域评价饭店选择中的地段、区域评价因素因素(见右表见右表)n n 在上述评价中，下列地段适宜在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：建造饭店：n na a交通方便：由于时间关系，交通方便：由于时间关系，饭店与车站、码头、航空港联饭店与车站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。系方便，很受旅客欢迎。n nb b靠近市中心或闹市区：市中靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、政治、文化心是城市的商业、政治、文化中心，也是饭店中心。由于能中心，也是饭店中心。由于能够提供参加各种中心区活动的够提供参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。便利条件，客房出租率高。n nc c环境安静、具有一定私密性。环境安静、具有一定私密性。2.22.2社区社会经济环境社区社会经济环境n nA.A.客源地国民生产总值和居民客源地国民生产总值和居民消费状况消费状况n nB.B.投资地未来的经济发展速度投资地未来的经济发展速度n nC.C.有关投资的优惠政策，限制政有关投资的优惠政策，限制政策，土地征用的规定策，土地征用的规定分类分类 活动内容活动场所活动内容活动场所活动场所活动场所商业业务商业业务 国内外贸易交往、交易会、展国内外贸易交往、交易会、展览会、商业业务旅行览会、商业业务旅行 办公大楼、陈列办公大楼、陈列馆、展览厅、商馆、展览厅、商场、公司、商业场、公司、商业广场、步行街广场、步行街 会议 各种集会、会议、学术交流 会议中心、会堂、会议中心、会堂、会议厅、多功能会议厅、多功能厅、大学、研究厅、大学、研究中心中心 旅游 风景游览海、湖、河滨，海、湖、河滨，山、森林、风景山、森林、风景区、公园、自然区、公园、自然保护区保护区 文化活动展览馆、博物馆、展览馆、博物馆、古迹、纪念地、古迹、纪念地、大学、研究中心、大学、研究中心、医院医院宗教活动教堂、庙宇、寺教堂、庙宇、寺院、圣地院、圣地娱乐活动剧院、电影院、剧院、电影院、夜总会、音乐厅、夜总会、音乐厅、娱乐中心、游乐娱乐中心、游乐园园体育活动体育场、体育馆、体育场、体育馆、各类球场、赛场、各类球场、赛场、滑雪地、海滨浴滑雪地、海滨浴场场疗养疗养院疗养院探亲探亲 暂住、中转暂住、中转 城市交通枢纽城市交通枢纽附近附近 第三节 饭店投资决策的技术分析 n n一、决策：一、决策：就是人们为了达到一定目标，在掌握就是人们为了达到一定目标，在掌握充分的信息和对有关情况进行深刻分析的基础上，充分的信息和对有关情况进行深刻分析的基础上，用科学的方法拟定并评估各种方案，从中选择出用科学的方法拟定并评估各种方案，从中选择出合理的过程合理的过程。n n1、确定型决策n n2、风险型决策一、确定型决策n n确定型决策必须具备以下四个条件：确定型决策必须具备以下四个条件：n n有一个决策者希望达到的明确目标，例如，利润最大或有一个决策者希望达到的明确目标，例如，利润最大或损失最少；损失最少；n n有两个或两个以上可供决策者选择的可行的行动方案；有两个或两个以上可供决策者选择的可行的行动方案；只有一个确定的自然状态；只有一个确定的自然状态；n n每个可行方案在确定状态下的损益值每个可行方案在确定状态下的损益值(收益或损失值收益或损失值)可可以计算出来。对以上所列的这些效果进行评比之后就可以以计算出来。对以上所列的这些效果进行评比之后就可以选出最优方案。由于这种决策的约束条件十分明确，因此，选出最优方案。由于这种决策的约束条件十分明确，因此，相对说来，这种决策的分析、计算和比较都较为简单、准相对说来，这种决策的分析、计算和比较都较为简单、准确。目前人们已发展的确定型决策方法种类繁多，名称也确。目前人们已发展的确定型决策方法种类繁多，名称也各异。常用的方法有如简单优选法、成本效益法、量本利各异。常用的方法有如简单优选法、成本效益法、量本利分析法、经济分析法，以及图论、线性规划、网络分析等分析法、经济分析法，以及图论、线性规划、网络分析等方面的方法。方面的方法。n n 饭店经济效益分析方法都可以作为饭店经济效益分析方法都可以作为确定型的决策方法确定型的决策方法来来利用。下面再介绍简单优选法、盈亏平衡法和线性规划法利用。下面再介绍简单优选法、盈亏平衡法和线性规划法三种三种。确定型的决策方法确定型的决策方法n n简单优选法简单优选法n n 简单优选法主要是对这类问题进行决策：方案仅是有限数个，掌握的资料无须加工简单优选法主要是对这类问题进行决策：方案仅是有限数个，掌握的资料无须加工计算，或只需进行简单的分析、处理，就可逐个比较、直接选出最优方案。计算，或只需进行简单的分析、处理，就可逐个比较、直接选出最优方案。n n盈亏平衡决策法盈亏平衡决策法n n 这是利用量这是利用量本本利利(销售量、成本、利润销售量、成本、利润)之间关系进行决策的方法，特别适用于之间关系进行决策的方法，特别适用于饭店的规模经营、利润预算、成本控制等方面决策，以及用于饭店购置设备计划的决饭店的规模经营、利润预算、成本控制等方面决策，以及用于饭店购置设备计划的决定等工作。这种方法的基本公式为：定等工作。这种方法的基本公式为：式中：式中：P P为单位价格；为单位价格；n nCvCv为单位变动费用；为单位变动费用；F F为固定费用；为固定费用；mm为预算利润：为预算利润：n nX1X1、X2X2分别表示盈亏平衡时的业务量和完成一定利润分别表示盈亏平衡时的业务量和完成一定利润mm的业务量。的业务量。n n线性规划决策法线性规划决策法n n 线性规划是应用于解决生产问题的线性规划是应用于解决生产问题的种定量分析决策方法。这种方法在决策时，可种定量分析决策方法。这种方法在决策时，可用作解决可供使用资源进行控制的主要决策方法。线性规划主要解决的决策问题有二用作解决可供使用资源进行控制的主要决策方法。线性规划主要解决的决策问题有二类：类：n n 第一类：在可供使用的人力、物力资源有限的情况下，如何筹划决策使其产生最大第一类：在可供使用的人力、物力资源有限的情况下，如何筹划决策使其产生最大的经济效益。的经济效益。n n 第二类：在决策目标已定情况下，如何筹划使完成目标所消耗的资源最少。第二类：在决策目标已定情况下，如何筹划使完成目标所消耗的资源最少。n n线性规划的具体方法很多，下面通过两个例子来介绍线性规划在决策中的最基本用法。线性规划的具体方法很多，下面通过两个例子来介绍线性规划在决策中的最基本用法。n n 1.1.决策筹划资源分配问题决策筹划资源分配问题n n 2.2.决策筹划获取最佳经济效益问题决策筹划获取最佳经济效益问题 二、风险型决策二、风险型决策 n n 饭店的决策者在进行经营决策时，既可能获得成功，也面临决策失误造成亏饭店的决策者在进行经营决策时，既可能获得成功，也面临决策失误造成亏损，亦存在着达不到预期决策目标的可能性。只要存在着两种以上的可能，损，亦存在着达不到预期决策目标的可能性。只要存在着两种以上的可能，决策者就要承担风险。在现实中，经营环境经常变化，决策的风险随时存在，决策者就要承担风险。在现实中，经营环境经常变化，决策的风险随时存在，应学习掌握风险型决策法。应学习掌握风险型决策法。n n 风险型决策面临两种以上自然状态且每种状态都是随机的。决策者采取任风险型决策面临两种以上自然状态且每种状态都是随机的。决策者采取任何一种方案都可能遇到由两种以上自然状态引起的不同结果，但结果出现的何一种方案都可能遇到由两种以上自然状态引起的不同结果，但结果出现的概率是可以通过计算或判断获得的。风险型决策的最优方案只是成功可能性概率是可以通过计算或判断获得的。风险型决策的最优方案只是成功可能性较大或损失较小的方案，所以称这种决策为风险型决策或随机型决策。风险较大或损失较小的方案，所以称这种决策为风险型决策或随机型决策。风险型决策一般需具备以下五个条件：型决策一般需具备以下五个条件：存在着决策者希望达到的目标；存在着决策者希望达到的目标；n n存在着两个或两个以上的方案可供决策者选择；存在着两个或两个以上的方案可供决策者选择；n n存在着两个或两个以上的不以决策者的主观意志为转移的自然状态存在着两个或两个以上的不以决策者的主观意志为转移的自然状态n n；不同的行动方案在不同的自然状态下的收益或损失值是可以计算的；不同的行动方案在不同的自然状态下的收益或损失值是可以计算的；n n在几种自然状态中，未来究竟出现哪一种状态，决策者无法肯定。但是，在几种自然状态中，未来究竟出现哪一种状态，决策者无法肯定。但是，每种状态出现的可能性每种状态出现的可能性(概率概率)是可以计算或估计的。是可以计算或估计的。n n 风险型决策的方法很多，常用的有损益期望值决策法、决策树法、敏感性风险型决策的方法很多，常用的有损益期望值决策法、决策树法、敏感性分析法、矩阵决策法、边际分析法、排队论方法等。本章着重介绍损益期望分析法、矩阵决策法、边际分析法、排队论方法等。本章着重介绍损益期望值决策法、决策树法和敏感性分析法、层次分析法和马尔科夫法。值决策法、决策树法和敏感性分析法、层次分析法和马尔科夫法。概率和风险型决策标准n n1 1概率：概率是衡量一个事件出现的可能性的尺度。概率：概率是衡量一个事件出现的可能性的尺度。n n 在某一试验中，可能出现的结果称为基本事件，基本事件的总数用在某一试验中，可能出现的结果称为基本事件，基本事件的总数用mm表示。表示。对基本事件中出现我们感兴趣的事件用对基本事件中出现我们感兴趣的事件用A A表示，出现的次数用表示，出现的次数用n n表示。则事件表示。则事件A A的概率用的概率用P(A)P(A)表示。表示。n n 在计算概率时，必须注意概率的基本特性：在计算概率时，必须注意概率的基本特性：事件的完备性。所谓事件的事件的完备性。所谓事件的完备性就是把可能出现的事件全部包括进去。如例完备性就是把可能出现的事件全部包括进去。如例5 5中，出现的出租率的全部中，出现的出租率的全部情况都应包括在内，即不存在小于情况都应包括在内，即不存在小于4040或者大于或者大于100100的情况，把所有情况都的情况，把所有情况都包括在内。包括在内。n n 事件的互不相容性。事件的互不相容性是指在某一次试验中不可能同时事件的互不相容性。事件的互不相容性是指在某一次试验中不可能同时出现两个或更多的事件。如例出现两个或更多的事件。如例5 5中，某一天的出租率只能是其中的一种结果，中，某一天的出租率只能是其中的一种结果，即出现了即出现了5555出租率，就不可能再出现出租率，就不可能再出现6565出租率。出租率。n n 概率的基本性质：概率的基本性质：n na.a.任何事件任何事件A A的概率总是处于的概率总是处于0 0和和1 1之间。即：之间。即：0P(A)10P(A)1；P(A)P(A)1 1，则，则A A事件事件为必然发生的事件；为必然发生的事件；n nP(A)P(A)0 0，则，则A A事件为不可能发生的事件。事件为不可能发生的事件。n n b.b.一个完备事件组的概率之和等于一个完备事件组的概率之和等于1 1。n n2.2.风险型决策标准：风险型决策标准：期望值准则期望值准则n n 期望值就是最大最期望也最可能达到的数值。期望值就是最大最期望也最可能达到的数值。n n 最大可能准则最大可能准则n n 某一种自然状态的概率越大，则其发生的可能性就越大。基于这样的规律，某一种自然状态的概率越大，则其发生的可能性就越大。基于这样的规律，风险型决策还有另一种决策准则，就是在各自然状态中挑选一个概率最大的风险型决策还有另一种决策准则，就是在各自然状态中挑选一个概率最大的状态进行决策。这种决策方法就是最大可能准则的决策方法。状态进行决策。这种决策方法就是最大可能准则的决策方法。问题讨论问题讨论 n n饭店筹资方式有哪几种？各有什么特点？饭店筹资方式有哪几种？各有什么特点？n n为什么要进行饭店建设投资的可行性分析？为什么要进行饭店建设投资的可行性分析？n n饭店建设投资的成本分为哪几类？什么叫确定性决策？饭店建设投资的成本分为哪几类？什么叫确定性决策？如何做如何做“盈亏平衡分析盈亏平衡分析”？n n什么叫风险性决策？什么叫风险性决策？n n什么叫不确定性决策？有哪几种类型？什么叫不确定性决策？有哪几种类型？