成都中润项目商业模式构建报告.pptx

No.1市场研究市场研究优术篇：中国优术篇：中国成都成都中润项目中润项目商业模式构建报告商业模式构建报告成都市中润实业有限公司成都市中润实业有限公司20102010年年1111月月No.2作业工具图作业工具图无极倍增商业模式无极倍增商业模式取势发展策略建筑规划租售策略财务分析商业运营品牌推广项目的发展战略资源整合商业模式构建市场水平切割项目资源整合政府资源整合产业资源整合资本资源整合城市发展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源优术明道合众No.3商业模式构建逻辑思路商业模式构建逻辑思路 发展策略 业态定位 物业定位 功能定位 客户定位 推广策略规划层面财务层面运营层面规划策略开发策略业态策略建筑策略租售策略营销策略运营策略财务分析商业模式概念 主题定位 市场研究No.4商业模式构建报告商业模式构建报告 目录目录PART 2 PART 2 业态策略业态策略PART 1 PART 1 规划策略规划策略PART 4 PART 4 开发策略开发策略PART 3 PART 3 建筑策略建筑策略PART 5 PART 5 租售策略租售策略PART 6 PART 6 财务分析财务分析PART 8 PART 8 运营策略运营策略PART 9 PART 9 推广策略推广策略PART 7 PART 7 营销策略营销策略No.5 从规划层面而言，它包含有整体规划、业态规划、建筑从规划层面而言，它包含有整体规划、业态规划、建筑规划和开发策略四大部分；规划和开发策略四大部分；而整体规划是业态规划、建筑规划、开发策略的基础和而整体规划是业态规划、建筑规划、开发策略的基础和载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。下面请进入项目的整体规划篇下面请进入项目的整体规划篇No.6PART 1 PART 1 规划策略规划策略一、整体规划原则二、整体规划思路三、整体规划建议PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.71 1、整体规划原则、整体规划原则整体规划整体规划原则原则匹配市调结论匹配市调结论支持商业模式支持商业模式支撑发展策略支撑发展策略满足项目定位满足项目定位符合地块情况符合地块情况结合项目地块情况，充分考虑其在园区的重要战略位置，与园区规划相协调，从整体把握项目规划。以定位目标为基准，始终贯穿“品牌家具总部基地”支撑项目“聚-分-合”发展策略。由市场调研结论推导得出本项目发展方向，从而明确项目整体规划。整体规划应符合商业模式的构建及发展，利于项目开发运营。No.8PART 1 PART 1 规划策略规划策略一、整体规划原则二、整体规划思路2.1 市场容量测算2.2 项目地块分析2.3 项目定位要求三、整体规划建议PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.91 1、市场容量测算、市场容量测算地块现状地块现状：面积38.56万平方米，市场容量市场容量：成都家居市场空间约220万平方米，本项目建筑规模可在此范围内取值。项目定位项目定位：打造品牌家居总部基地，定位高端档次，容积率不宜过高。竞争因素竞争因素：产业园规划为全国性家具批发市场，竞争项目众多，只有具备一定规模优势才有影响力。周边项目周边项目：香江CBD一期容积率约2.5，家和家园约1.3，润川家具城约1.24，具有参考价值。整体规划指标整体规划指标用地面积：38.56万平方米建筑面积：75100万平方米容 积 率：2.02.6No.102 2、项目地块分析、项目地块分析用地规模：用地规模：578.3亩，合38.56万平方米地形地貌：地形地貌：形状方正，边长约600米地块四至：地块四至：东至：东至：园区规划路，与巅峰国际隔路相望 南至：南至：5号路 西至：西至：老成彭路 北至：北至：家和家园主入口主入口：老成彭路是园区主干道，人流车流量最大，展示面最好，项目主入口应在此沿线选点，但不宜开设过多入口，以免破坏其整体性。根据对称原则，主入口选在中间主干道主干道：衔接主入口，引导老成彭路的人流车流进入项目，因此应该是东西走向横跨项目，搭通老成彭路与园区规划路。次干道次干道：考虑对称原则，以及与家和家园的南出口对接，本项目南北向的次干道布局在地块中间。600米600米家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路主入口现状现状规划分析规划分析No.112 2、项目地块分析、项目地块分析600米600米家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路 主营业态主营业态：家具、建材；辅助业态辅助业态：灯饰饰品、配套四大区域：四大区域：业态定位为家具、建材、灯饰饰品、配套四种类型，出于各种业态集中连片发展考虑，地块相应地划分为四大区域。四大区域布局四大区域布局：配合主干道的布局，考虑业态主次之分，四大区域也有大小之分。A、B地块边长均为300米，面积各为9万平方米，过于庞大，须以道路切割，以保证该部分区域的交通通达性，以及土地利用的高效性。项目最终形成了以一条主干道、三条次干道为骨架的总体平面布局。业态定位业态定位规划分析规划分析ABNo.122 2、项目地块分析、项目地块分析 商贸物流商贸物流商贸物流：商贸物流：对项目的货运交通要求较高。项目规模项目规模：考虑本项目规模较大，所承受物流交通压力也相应较大。实例比较实例比较：八益家具城、太平园国际家私广场的内部道路约10左右，未能满足物流交通需求，造成交通不畅。功能定位功能定位规划分析规划分析主干道规划指标：主干道规划指标：双向四车道，两边设置人行道。次干道规划指标次干道规划指标：双向两车道，两边设置人行道。600米600米家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路主入口No.13品牌家居总部基地品牌家居总部基地HPT（总部基地、购物公园、家居小镇）（总部基地、购物公园、家居小镇）景观规划要求景观规划结构依托路网规划，形成依托路网规划，形成“一心一轴三带一心一轴三带”景观体系景观体系景观带景观带人造水景人造水景立体绿化立体绿化艺术家居雕塑艺术家居雕塑项目主题定位：项目主题定位：商业模式概念：商业模式概念：景观规划表现景观核心区景观核心区景观主轴景观主轴“三性两化三性两化”：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、3 3、项目定位要求、项目定位要求项目主题定位、商业模式概念项目主题定位、商业模式概念No.14PART 1 PART 1 规划策略规划策略一、整体规划原则二、整体规划思路三、整体规划建议3.1 路网动线规划3.2 分区组团规划3.3 景观资源规划3.4 配套功能规划PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.151 1、路网动线规划路网动线规划一横一横：项目主干道，东西走向，连接老成彭路和园区规划路，短期内沿老成彭路的项目先启动，人流较多，而园区规划路聚集项目众多，远期看将会聚集人气，本项目可通过“一横”的规划，尽享两边人气。三纵三纵：北接家和家园，南接五号路，分担“一横”的交通压力，增强项目内部的可达性。园区次干道项目内部路网园区主干道老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路一横三纵一横三纵主入口次入口次入口次入口No.162 2、分区组团、分区组团规划规划八大组团八大组团老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路以主干道为核心，次干道为界线，项目地块划分以主干道为核心，次干道为界线，项目地块划分八大组团。八大组团。A组团：组团：临老成彭路与家和家园，具有较好的展示面，可打造项目的门户形象；B、C组团组团：与家和家园相邻，可考虑与家和家园竞合发展；D组团组团：临园区规划路，从目前来看，这个位置商业价值最弱；E组团组团：临老成彭路与五号路，离高速公路出口最近，彰显性最好，可与地块A共同组成项目门户形象；F、G组团组团：临五号路，设置三个次入口，可达性较强；H组团组团：五号路与园区规划路交界，巅峰国际正对面，可考虑与其竞合发展。ABCDHEFGNo.173 3、景观资源规划景观资源规划老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路一心一轴三带一心一轴三带一心：一心：景观核心区，以休闲广场为载体，以喷泉、水体、雕塑、绿化等形式表现，是整个项目景观的重点。一轴：一轴：以项目主干道为依托，打造景观主轴。三带：三带：依附项目三条次干道，以绿化、雕塑等元素点缀，营造休闲购物氛围。No.183 3、景观资源规划景观资源规划人造水景人造水景喷水喷水流水流水跌水跌水立体绿化立体绿化No.193 3、景观资源规划景观资源规划 艺术家居雕塑艺术家居雕塑通过以家居为题材艺术雕塑，塑造项目人文、艺术气质，彰显项目高品位、高品质形象，为入驻品牌提供更多的附加价值运用方式：运用方式：抽象化的家居产品，既可观赏，又可供消费者使用，散落于项目各个公共空间。No.204 4、配套功能规划配套功能规划商务公寓商务公寓配套商业配套商业星级酒店星级酒店配套功能配套功能：星级酒店（四星以上）、商务公寓、配套商业星级酒店：星级酒店：一方面产业园区生产企业众多，另一方面产业园未来将形成全国性家具批发市场，商务来往必将非常频繁，而目前园区内无为此服务的酒店，星级酒店满足园区的商务、会议等需求。商务公寓：商务公寓：居住、办公两用，一方面可以提供给园区内企业、进驻企业、商家；另一方面作为投资产品，满足投资客户的投资需求。此外，商务公寓的规划可以提高容积率，有利于资金流动。配套商业：配套商业：作为娱乐、文化、一般商业的载体，为项目及产业园提供商业配套服务。No.21PART1 PART1 规划规划策略策略 小结小结1.路网规划：一横三纵路网规划：一横三纵2.组团规划：八大组团组团规划：八大组团3.景观规划：一心一轴三带景观规划：一心一轴三带4.配套规划：公寓配套规划：公寓+酒店酒店+底商底商老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路No.22 本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑形态和开发策略等提出严格要求，所以，在明确项目的整体形态和开发策略等提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必须在建筑策略和开发策略之前提出项目的业态规划之后，必须在建筑策略和开发策略之前提出项目的业态策略。策略。下面请进入项目的业态规划篇下面请进入项目的业态规划篇No.23PART 2 PART 2 业态策略业态策略一、业态规划依据二、业态规划思路三、业态容量及布局PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.241 1、业态规划依据业态规划依据业态规划依据业态规划依据市场机会市场机会定位支持定位支持项目竞争项目竞争未来趋势未来趋势定位支持：定位支持：业态定位是：家具、建材、灯饰、饰品，其中家具、建材是主营业态，灯饰、饰品为辅助业态，业态规划在此基础之上进行；市场机会：市场机会：在大家居各大类业态中，家具和建材的成熟度较高，市场容量也最大，所以家具、建材为主营业态；同时，灯饰、饰品有很大的市场空间，存在市场机会；项目竞争：项目竞争：园区内其他项目以家具卖场为主，出现激烈的同类竞争，错位发展可以寻找机会。此外，由于巅峰国际全部规划灯饰业态，在本项目业态发展上应该考虑与它的竞争关系；未来趋势：未来趋势：家居一站式购物；家庭软装饰逐渐流行，灯饰、饰品将迎来市场高速发展时期。No.25PART 2 PART 2 业态策略业态策略一、业态规划依据二、业态规划思路 2.1 业态定位 2.2 规划思路三、业态容量及布局PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.261 1、业态定位、业态定位家具建材灯饰 饰品主营业态主营业态辅助业态辅助业态No.272 2、规划思路规划思路家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路主营业态主营业态辅助业态辅助业态家具家具主营业态辅助业态配套配套现状现状规划规划临老成彭路，是最好的展示面地块西面地块西面临园区规划路，展示面较差地块东面地块东面与家和家园相连，家和家园规划家具业态，考虑与其竞合集中发展地块西北面地块西北面与巅峰国际相对，巅峰国际规划灯饰业态，考虑与其竞合集中发展地块东南面地块东南面地块价值较弱，彰显性最差地块东北面地块东北面灯饰饰品灯饰饰品家具建材灯饰饰品配套建材建材周边无相邻项目，彰显性最好地块西南面地块西南面No.28PART 2 PART 2 业态策略业态策略一、业态规划依据二、业态规划思路三、业态布局及容量3.1 业态布局3.2 业态配比PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.291 1、业态业态配比配比物业物业业态业态用地占比用地占比占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑占比建筑占比专业市场家具42.2%16.28293938.5%建材42.2%16.28293938.5%灯饰饰品7.8%381011.7%配套公寓7.8%391211.3%合计100%38.5675100100%家具、建材：家具、建材：项目的主营业态，占总建筑面积的77%。灯饰、饰品：灯饰、饰品：项目的辅助业态，占总建筑面积的11.7%。配套：配套：服务于本项目和整个园区，不属于专业市场主体，规划面积占比约为11.3%。No.302 2、业态布局、业态布局老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路家具家具家具建材建材建材配套灯饰饰品家具片区：家具片区：依托老成彭路，与家和家园、香江CBD的家具市场连片集中发展，发挥聚合效应。建材片区：建材片区：周边项目无此同类业态，灯饰片区：灯饰片区：灯饰、饰品是项目辅助业态，与相邻的巅峰国际灯饰市场成片发展，共同形成规模。配套片区：配套片区：项目地块东北角，商业价值最弱，布置项目配套。配套为高层建筑，在此位置将可以形成整个项目富于层次感的天际线。四大片区四大片区家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际No.31PART2 PART2 业态策略业态策略 小结小结1.业态定位业态定位 主营业态主营业态：家具、建材；辅助业态辅助业态：灯饰、饰品2.业态配比业态配比3.业态布局业态布局 四大片区四大片区：家具片区、建材片区、灯饰饰品片区、配套片区老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路家具建材配套灯饰饰品家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际No.32 建筑规划作为整体规划及业态规划的总体的最终表现策建筑规划作为整体规划及业态规划的总体的最终表现策略，在明确本项目的整体规划及业态规划之后，究竟需要怎略，在明确本项目的整体规划及业态规划之后，究竟需要怎样的建筑规划来进行支撑？样的建筑规划来进行支撑？下面请进入项目的建筑规划篇下面请进入项目的建筑规划篇No.33PART 3 PART 3 建筑策略建筑策略一、建筑规划依据二、建筑规划思路三、建筑规划建议PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.341 1、建筑规划依据建筑规划依据整体规划整体规划业态规划业态规划主题定位主题定位商业模式概念商业模式概念物业定位物业定位规划规划依据依据No.35PART 3 PART 3 建筑策略建筑策略一、建筑规划依据二、建筑规划思路三、建筑规划建议PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.361 1、物业定位、物业定位物业定位物业定位独栋式商铺高层建筑联排式商铺集中式商铺No.372 2、建筑规划思路建筑规划思路品牌家居品牌家居总部基地总部基地项目主题定位：项目主题定位：简欧风格简欧风格业内标杆业内标杆休闲环境休闲环境高端形象高端形象商业氛围商业氛围建筑规划要求建筑风格表现大气大气品位品位体验体验闲适闲适商业模式概念：商业模式概念：建筑风格思路：建筑风格思路：总部基地总部基地购物公园购物公园家居小镇家居小镇No.382 2、建筑规划思路建筑规划思路物业布局思路：物业布局思路：整体规划：整体规划：路网规划：一横三纵 组团规划：八大组团业态规划：业态规划：四大片区物业定位：物业定位：集中式、围合联排、独栋、高层集中式集中式：单体建筑体量巨大，气势恢宏，建筑立面表现形式丰富，因此布局在展示面最好的老成彭路沿线，打造项目门户。灯饰、饰品业态经营面积较小，适合集中式建筑，因此，灯饰片区也布局集中式。高层高层：配套业态采用高层物业，所以其与配套片区布局一致。围合式联排围合式联排：具有内连外通的特点，对外可形成迎街面，对内则可围合成内街，可以充当勾连项目内外的角色，布置于项目外围两侧。独栋：独栋：作为企业、品牌总部的主要载体，需要较为独立的空间，与外界形成一定的区隔，布置于项目中部。家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路集中式集中式高层围合式联排围合式联排独栋No.39PART 3 PART 3 建筑策略建筑策略一、建筑规划依据二、建筑规划思路三、建筑规划建议3.1 建筑风格3.2 物业形态3.3 物业比例3.4 物业布局3.5 建筑单体指标3.6 业态物业组合PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.401 1、建筑风格、建筑风格主推：简欧风格主推：简欧风格简欧风格在国内的住宅、商业等建筑中占据主流地位。简欧风格建筑更能体现项目的高品质，成本相对较低，性价比高。中国人对带有异国情调的欧式风格偏好，欧式代表高品位、高品质。简欧风格建筑更易于营造休闲、高端格调。香江CBD、家和家园建筑均为现代风格，选择简欧风格可形成差异。No.411 1、建筑风格、建筑风格次选：现代风格次选：现代风格No.423 3、物业比例、物业比例物业类型物业类型占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑占比建筑占比专业市场集中式9.6253332.69%独栋8.2162221%围合联排17.8253335%配套公寓32.533.03%酒店2.533.03%底商465.25%建筑总面积38.675100100%集中式、围合联排物业：集中式、围合联排物业：针对的市场面较大，企业、商家、投资者等都能接受，所以规划面积占比较大，分别为约32.7%和35%。独栋物业：独栋物业：主要针对有实力的品牌企业需求，其单栋面积较大，总投资额较高，一般的企业商家和投资者较难接受，所以规划面积占比较小，约为21%。专业市场部分物业面积占比约为88.7%。配套物业：配套物业：服务于本项目和整个园区，不属于专业市场主体，规划面积占比约为11.3%。No.434 4、物业布局、物业布局四种物业，六大板块四种物业，六大板块独栋式：独栋式：在项目中部，借助项目主干道以及景观核心区、景观主轴的优势，形成环境优美的品牌企业总部聚集区。围合式联排：围合式联排：分布项目外围南北两侧，发挥其内联外合的独特功能。集中式：集中式：布局老成彭路沿线，形成项目主要形象展示面；另外为配合业态布局，项目东南角也布局集中式物业。高层：高层：为配套物业，布局与配套业态一致。集中式老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路配套围合式联排围合式联排独栋高层集中式六大板块六大板块No.445 5、单体建筑指标、单体建筑指标物业形态物业形态栋数栋数层数层数建筑面积（建筑面积（）单层面积（单层面积（）各层功能各层功能集中式358101.62展销独栋405063000500014层60090056层30070014层产品展示56层办公围合联排5005504400500100150进深15米，开间8米13层产品展示4层办公酒店12025000300001250150026套/层，50/套客房公寓12025000300001250150026套/层，50/套居住、办公裙楼1340000600001300020000商业、娱乐、饮食、文化本项目专业市场的物业形态分集中式、独栋、围合式联排三种，配套则分酒店、本项目专业市场的物业形态分集中式、独栋、围合式联排三种，配套则分酒店、公寓、裙楼三种，每种物业形态的单体建筑由于功能、布局不同，建筑指标也有公寓、裙楼三种，每种物业形态的单体建筑由于功能、布局不同，建筑指标也有所差异。所差异。No.456 6、业态物业组合、业态物业组合业态业态物业物业建筑面积建筑面积(万平方米万平方米)小计小计(万平方米万平方米)合计合计(万平方米万平方米)家具集中式8.511.5293975100独栋811围合联排12.516.5建材集中式8.511.52939独栋811围合联排12.516.5灯饰饰品集中式810810配套高层912912本项目共有四种业态，四种物业形式，它们之间组成不同的组合。其中家具、建本项目共有四种业态，四种物业形式，它们之间组成不同的组合。其中家具、建材都分布于集中式、独栋与围合联排，灯饰饰品则只置于集中式中，配套放在高材都分布于集中式、独栋与围合联排，灯饰饰品则只置于集中式中，配套放在高层建筑上。层建筑上。No.46PART3 PART3 建筑策略建筑策略 小结小结老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路配套家具家具建材建材配套配套灯饰灯饰饰品饰品1.建筑风格：简欧风格建筑风格：简欧风格2.物业比例：物业比例：3.物业布局：六大板块物业布局：六大板块4.业态物业组合：业态物业组合：家具：家具：集中式+独栋+围合联排 建材：建材：集中式+独栋+围合联排 灯饰饰品：灯饰饰品：集中式 配套：配套：高层No.47 明确了项目的整体规划、业态规划、建筑规划之后，那明确了项目的整体规划、业态规划、建筑规划之后，那项目究竟应该分几期开发、先开发怎样的业态和建筑等等，项目究竟应该分几期开发、先开发怎样的业态和建筑等等，这些就需要在开发策略中进行明确。这些就需要在开发策略中进行明确。下面请进入项目的开发策略篇下面请进入项目的开发策略篇No.48PART 4 PART 4 开发策略开发策略PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略一、总体开发原则二、开发分期思路三、开发分期建议四、开发策略建议No.491 1、总体开发原则总体开发原则可持续发展可持续发展资源整合资源整合项目发展原则项目发展原则稳健推进稳健推进专业导向专业导向协调项目各方利益，最大化实现各方目标，实现项目的可持续发展；充分整合各方资源，借助政府、行业、社会等各方资源，谋求自身价值最大化；始终坚持专业化原则，实现项目各方面领先；以切实可行的开发节奏，促进市场繁荣，缔造共赢平台；No.50PART 4 PART 4 开发策略开发策略一、总体开发原则二、开发分期思路三、开发分期建议四、开发策略建议PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.511 1、开发分期开发分期思路思路1.分期的必要性：分期的必要性：地块规模较大，总开发量大，必须采用分期开发方式，降低投资风险；2.分三期开发：分三期开发：项目总用地面积38.56万平方米，总建筑面积85.7万平方米，分三期开发既可有效降低投资风险，又可保证每期有足够规模。3.主营业态先行：主营业态先行：主营业态是整个项目的核心，必须首先启动，辅助业态可以后期开发。4.形象界面先行：形象界面先行：地块西侧临老成彭路，将是项目的主要界面，作为项目的门面应该首期启动，以树立项目形象。5.基于路网规划：基于路网规划：分期与路网规划相协调，可大大提高效率，节约成本。6.沿主干道延伸：沿主干道延伸：主干道是项目交通主动脉，开发顺序沿主干道延伸有利于保证每期交通的通畅性和合理性。老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际以靠成彭路一侧为起点，沿主干道，自西往东分三期渐进开发以靠成彭路一侧为起点，沿主干道，自西往东分三期渐进开发家具建材灯饰饰品配套No.52PART 4 PART 4 开发策略开发策略一、总体开发原则二、开发分期思路三、开发分期建议 3.1 整体分期 3.2 业态分期 3.3 物业分期四、开发策略建议PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.531 1、整体、整体分期分期一期：一期：地块A临近老成彭路与五号路，具有最好的展示面，商业价值最高，规划家具、建材。二期：二期：地块B与地块A连接，作为二期有利于项目的连续开发、业态的成片发展。三期：三期：地块C规划为配套，一、二期开发完毕后，本项目以及整个园区逐渐成熟，对酒店、公寓、商业的需求增加，地块C适于作为三期开发。营销中心：营销中心：为避免影响一期开发，同时保证彰显性，临时营销中心规划布局在项目二期用地西南角处。老成彭路园区规划路五 号 路一期一期二期二期三期三期临时营销中心临时营销中心地块地块A地块地块B地块地块C三期开发三期开发No.542 2、业态、业态分期分期业态分期建议业态分期建议老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路一期一期二期二期三期三期家具家具家具建材建材建材配套灯饰饰品分期分期业态业态建筑面积建筑面积（万（万m m2 2）小计小计（万（万m m2 2）合计合计（万（万m m2 2）一期家具2025405075100建材2025二期家具9142638建材914灯饰饰品810三期酒店2.53912公寓2.53底商46No.553 3、物业、物业分期分期物业分期建议物业分期建议一期一期二期二期三期三期集中式老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路配套围合式联排围合式联排独栋高层集中式一期一期二期二期三期三期分期分期物业类型物业类型占地面积占地面积（万（万m m2 2）建筑面积建筑面积（万（万m m2 2）小计小计（万（万m m2 2）合计合计（万（万m m2 2）一期一期集中式6.617-23405075-100独栋4.16-7围合联排8.917-20 二期二期集中式38-102638独栋4.110-15围合联排8.98-13三期三期公寓32.53912酒店2.53底商45围合式联排围合式联排独栋No.56PART 4 PART 4 开发策略开发策略PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略一、总体开发原则二、开发分期思路三、开发分期建议四、开发策略建议 4.1 滚动开发 4.2 订单式开发 4.3 产品模型No.571 1、滚动开发、滚动开发一期一期二期二期三期三期银行贷款占50%银行贷款占50%银行贷款占50%自有资金占50%一期销售回款占50%二期销售回款占50%滚动滚动开发开发融资融资一期带动后期一期带动后期销售大于持有销售大于持有借助银行、信贷机构等进行融资，提高资金利用率，达到利润最大化。项目整体销售约占60%，开发商持有40%。保证销售资金回笼的同时提升后期物业价值。一期占地约300亩，规划建面达4050万平米，集中式持有，其余销售。实现销售资金快速回笼，带动后期开发。No.582 2、订单式开发订单式开发订单式开发订单式开发模式模式国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟；“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念订单式开发理念已经得到广泛认同；符合商业地产发展规律和特征的运营理念，并逐渐开始流行。主力店品牌定制主力店品牌定制定制前提：定制前提：开发商必须拥有丰富的商家资源并且有长期合作的机制；目标客户：目标客户：行业内品牌企业；客户需求：客户需求：对建筑要求较高，具备品牌彰显性。No.593 3、产品模型产品模型物业规模物业规模产品品牌产品品牌建筑风格建筑风格标识符号标识符号物业模型物业模型可复制的产品模型可复制的产品模型简欧风格简欧风格 由集中式、联排、独栋由集中式、联排、独栋及配套物业组合而成。及配套物业组合而成。超大体量，总建面超大体量，总建面积达百万平米。积达百万平米。成功打造本项目，塑造可复制产品模型。成功打造本项目，塑造可复制产品模型。具备良好的品牌延展性、符号性，利于项目传播及推广，能复制到全国各地；具备良好的品牌延展性、符号性，利于项目传播及推广，能复制到全国各地；该产品模型具备五大元素：品牌、标识符号、标志性建筑风格、科学的物业组合，该产品模型具备五大元素：品牌、标识符号、标志性建筑风格、科学的物业组合，和超大体量的规模。和超大体量的规模。No.60PART4 PART4 开发策略开发策略 小结小结老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路集中式集中式集中式集中式集中式集中式围合式围合式围合式围合式围合式围合式围合式围合式独栋独栋独栋独栋独栋独栋独栋独栋高层高层主主入入口口次入口次入口次入口次入口次入口次入口一期一期二期二期三期三期建材建材家具家具配套配套灯饰饰品灯饰饰品分分期期业态业态物业物业建筑面积建筑面积（万（万m m2 2）小计小计（万（万m m2 2）一期家具集中式8.5112025独栋34围合联排8.510建材集中式8.5112025独栋34围合联排8.510二期家具独栋57914围合联排47建材独栋57914围合联排47灯饰饰品集中式810810三期酒店高层2.53912公寓2.53底商46项目以靠成彭路一侧为起点，沿主干道，自西往东分三期渐进开发，项目以靠成彭路一侧为起点，沿主干道，自西往东分三期渐进开发，一期规划家具、建材两种业态，集中式、独栋、围合联排三种物业；一期规划家具、建材两种业态，集中式、独栋、围合联排三种物业；二期规划家具、建材、灯饰、饰品四种业态，集中式、独栋、围合联二期规划家具、建材、灯饰、饰品四种业态，集中式、独栋、围合联排三种物业；三期规划配套，高层物业。排三种物业；三期规划配套，高层物业。No.61项目规划综合示意图（示例）项目规划综合示意图（示例）老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路集中式集中式占地：3.28万建面：9万占地：3.28万建面：9万占地：3万建面：9.7万占地：3万建面：10万集中式集中式集中式集中式围合式围合式围合式围合式围合式围合式围合式围合式独栋独栋独栋独栋独栋独栋独栋独栋高层高层占地：4.75万建面：8.75万占地：1.75万建面：3.25万占地：1.75万建面：3.25万占地：4.75万建面：8.75万占地：3万建面：5.75万占地：3.5万建面：6.25万占地：3.5万建面：6.25万占地：3万建面：5.75万主主入入口口次入次入口口次入次入口口次入次入口口一期一期二期二期三期三期建材建材家具家具灯饰饰品灯饰饰品配套配套物业物业占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）集中式9.628独栋9.518联排16.530高层39.7合计38.685.7No.62 做为一个地产项目，成本和收益都是需要首先考量的核做为一个地产项目，成本和收益都是需要首先考量的核心问题。心问题。在明确了项目规划层面的问题后，那基于以上规划，下在明确了项目规划层面的问题后，那基于以上规划，下面将进入财务分析层面，而在正式进行财务分析之前，我们面将进入财务分析层面，而在正式进行财务分析之前，我们需要先明确项目的租售策略，因为它们将直接影响项目的收需要先明确项目的租售策略，因为它们将直接影响项目的收益。益。下面请进入项目的租售策略篇下面请进入项目的租售策略篇No.63PART 5 PART 5 租售策略租售策略一、整体租售原则二、租售物业建议三、租售价格测算PART 2 业态策略PART 1 规划策略PART 3 建筑策略PART 4 开发策略PART 5 租售策略PART 6 财务分析PART 8 运营策略PART 9 推广策略PART 7 营销策略No.641 1、整体租售原则、整体租售原则市场导向原则市场导向原则项目价格应能反映产品的定位和消费群的定位，成为目标消费群能够接受并愿意支付的价格。在同类竞争中，借助价格优势，取得更好业绩，树立企业和产品良好的品牌形象资金回笼原则资金回笼原则合理定价有利市场销售，并实现目标利润，过高或过低都不利于资金回笼，从而影响项目的滚动开发有利竞争原则有利竞争原则周边项目是主要竞争对手，本项目的价位制定要充分参考他们的价格，使本项目具较强吸引力，但不是低价获取市场，而是通过好的质价比获取竞争力。价值提升原则价值提升原则市场瞬息变化，而商业项目价值提升空间一般较大，推盘时应考虑价值提升过程，恰当安排推盘节奏。整体租整体租售原则售原则No.652 2、租售物业建议、租售物业建议 租售比例租售比例整体租售比例：整体租售比例：4 6租售比例考虑因素租售比例考虑因素收益最大化收益最大化规避风险规避风险滚动开发滚动开发复制扩张复制扩张行业普遍规律行业普遍规律从长远发展来看，本项目是首个商业产业项目，需要通过复制扩张不断壮大，本项目应该为下一个项目提供足够的资金支持通过一期的销售、招商，回笼资金，使之足以带动下一期开发，实现开发的滚动，提高资金利用效率项目处于新商圈，暂不成熟，具有不确定的市场风险，出售一定比例的物业可以规避市场风险符合收益最大化原则，租期按20年算（主力店签约一般为20年左右），租售比例为46时，项目收益最大大家居专业市场租售比例一般为46这是此行业多年积淀下来的经验值，符合整体利益的最优化租售比总收益37约67亿46约69亿55约60亿64约52亿73约43亿No.662 2、租售物业建议、租售物业建议 出租物业出租物业集中式集中式+酒店酒店+底商底商 持有物业类型持有物业类型建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）占比占比集中式253332.69%酒店2.533.03%底商465.25%合计31.54240.97%集中式物业一般适于分割处理，对广大中小经营者来说总投入较小，且便于统一集中式物业一般适于分割处理，对广大中小经营者来说总投入较小，且便于统一出租、统一管理，租金收益较高，持有集中式物业利于后续运营。出租、统一管理，租金收益较高，持有集中式物业利于后续运营。酒店、底商是项目的主要配套，服务于整个产业园，随着产业园商圈逐渐成熟，酒店、底商是项目的主要配套，服务于整个产业园，随着产业园商圈逐渐成熟，具有较大的升值空间。具有较大的升值空间。No.672 2、租售物业建议、租