成都南延线天府新城金融商务中心项目定位建议.pptx

我们认为本项目不仅是解决办公、商务、休闲购物。我们认为本项目不仅是解决办公、商务、休闲购物。我们认为本项目也不仅是对成都和西南的示范。我们认为本项目也不仅是对成都和西南的示范。我们认为本项目也不仅是增加政府功能配套和提供办公场地的我们认为本项目也不仅是增加政府功能配套和提供办公场地的景观建筑。景观建筑。我们相信，除了满足上述的需求以外，应该是一个转换平台，我们相信，除了满足上述的需求以外，应该是一个转换平台，以国际化的视野，替大西南吸纳金融资讯和以国际化的视野，替大西南吸纳金融资讯和2424小时办公平台，同时小时办公平台，同时也向国际社会展现成都的精彩！也向国际社会展现成都的精彩！成都市场概述成都市场概述2首先了解城市首先了解城市巴巴 黎黎P A R I东东京京TOKYOTokyo中 心Tokyo曼 哈 顿Fashion金 融时尚世界全 球 化领 先繁华流行流行机会财富梦想榜样创富纽纽约约N NEWEWY YORKORK国际都市印象Tokyo银 座Tokyo曼 哈 顿Fashion金 融时尚金融中心梦 想TokyoTokyo文化国际机会财富梦想榜样创富INTERNATIONAL金金 融融潮流潮流视野视野 国际视野国际潮流国际金融成成 都都CHENG DU成都需要什么样的写字楼？现状发展保守缺 乏 都 市 的 进 取 力陈旧是一个没有创新的城市宏观三中心两枢纽微观西部最有活力的城市成都CHENGDU新的动力中心新的动力中心新的城市标识新的城市标识新的经济中心新的经济中心新的精神家园新的精神家园新的都市符号新的都市符号需要成都需要在新时代下代表西南实现国际化使命成都需要在新时代下代表西南实现国际化使命天府新城天府新城TIANEFU XINCHENG现状配套交通、商务尚不成熟写字楼投入使用的项目较少发展宏观新中心天府新城担负了实现国际化新城的使命天府新城担负了实现国际化新城的使命天府新城天府新城TIANEFU XINCHENG城城市市新新中中心心新新的的商商务务新新城城新新的的国国际际新新城城新新的的宜宜居居新新城城新新的的科科技技新新城城定位成成 都写字楼市场都写字楼市场CHENG DU成都国民经济发展概要成都国民经济发展概要资料来源：成都市政府网 成都市辖成都市辖9区区4市市6县，面积县，面积12390平方公里，全市户籍人口平方公里，全市户籍人口1112.3万人万人,常住人口常住人口1271.9万人。万人。93年被年被国务院确定为西部地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。国务院确定为西部地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。成都经济整体保持低通胀、高增长的发展态势，国民经济连续成都经济整体保持低通胀、高增长的发展态势，国民经济连续1818年两位数增长年两位数增长1、2009年1-6月成都GPD同比增长14.3%，人均GDP达4500美元，经济发展势头良好。2、德国大众、埃森哲、DHL、摩根大通在2009年陆续进驻成都，截至目前已有134134家世界500强企业落户成都，排名中西部城市第排名中西部城市第1 1位。位。资料来源：成都市统计局1 1、麦肯锡：成都将成巨型城市、麦肯锡：成都将成巨型城市据麦肯锡全球研究院分析，成都作为四川省的省会城市，经济迅速增长，已在西部地区形成了较强的竞争力。从GDP来看，成都GDP从2000年开始以每年14%的高速增长，拥有世界500强企业数量居中西部首位。成都拥有巨大的发展潜力，到到20252025年，将由大型城市扩展为巨型城市，成为中国八大巨型城市年，将由大型城市扩展为巨型城市，成为中国八大巨型城市之一。之一。2 2、世界银行：成都是中国内陆投资环境的标杆城市世界银行：成都是中国内陆投资环境的标杆城市 世界银行从2002年起，对中国120座城市进行了投资环境的分析研究，在2007年的120个城市投资环境排名中，尽管成都在对内资企业的总体投资环境排名上居第14位，是中西部地区唯一进入前12名城市。3 3、仲量联行：成都已成二线城市翘楚、仲量联行：成都已成二线城市翘楚仲量联行2009年初发布了最新研究报告中国新兴城市四十强，为那些准备将目光投向一线城市以外市场的房地产租户、投资者和开发商提供战略参考。成都位居增长阶段的二线城市首位，其后是杭州、成都位居增长阶段的二线城市首位，其后是杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞和宁波。天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞和宁波。成都作为国务院确定的西部地区经济、金融、交通中心，蓬勃发展的国民经济成都作为国务院确定的西部地区经济、金融、交通中心，蓬勃发展的国民经济将对高端写字楼物业产生持续、强劲的市场需求。将对高端写字楼物业产生持续、强劲的市场需求。发展潜力展望发展潜力展望成都商业写字楼市场概况（成都商业写字楼市场概况（20092009年）年）成都优质写字楼年平均投资回报率约为成都优质写字楼年平均投资回报率约为10%，位居全国前列，位居全国前列。市场概况市场概况成都商业写字楼市场概况（2009年度）另据世邦魏理仕最新数据：优质写字楼租金及售价均较二季度开始小幅上升，其中甲级写字楼空置率另据世邦魏理仕最新数据：优质写字楼租金及售价均较二季度开始小幅上升，其中甲级写字楼空置率下降到下降到19.2%，售价增长至，售价增长至12,490元元/平方米，并且出现多个大宗交易，市场回暖趋势明显。平方米，并且出现多个大宗交易，市场回暖趋势明显。市场概况市场概况成都商业写字楼市场概况（2009年度）由于经济快速发展与城市改造的不断完善，自2006年开始，写字楼市场需求出现大幅增长,供应量和吸纳规模超过过去10年总和。并在2008年上市了第一个符合国际甲级标准的写字楼项目：香格里拉中心。香格里拉中心。备注：以上为租赁吸纳指标。市场概况市场概况成都商业写字楼市场概况成都商业写字楼市场概况（20092009年度）年度）成都主要商务区甲级写字楼租金及售价成都主要商务区甲级写字楼租金及售价市中心市中心CBD区域区域人民南路区域人民南路区域平均租金：112元/月平均售价：13814元/平均租金：105元/月平均售价：12075元/天府新城天府新城平均租金：80元/月平均售价：11000元/备注：天府新城目前有高新国际广场、拉德方斯、特拉克斯项目正式投入运营。现有优质写字楼分布现有优质写字楼分布成都商业写字楼市场概况成都商业写字楼市场概况只只租租不不售售1航天科技大厦销销售售物物业业10摩根中心2仁恒广场11蜀都项目3来福士广场12大陆国际4华置广场13新希望大厦5汉景大厦14天府时代广场6铁狮门广场157IFC国际金融中心16中航国际广场8中汇广场2期17中航城市广场9ICC环球贸易广场18万通地产项目19希顿国际广场20新希望国际21天合凯旋广场22百扬大厦23金沙国际24华宇.蓉国府25富力天汇26东方投资1、根据目前已公布的规划预测，2010-2012年成都将供应180180万万优质写字楼（含只租不售型）。2、以上数据含已公布项目的规划指标及未公布项目写字楼最大容积率面积计算，为理论供应最大值。成都优质写字未来供应项目成都优质写字未来供应项目（2010-20122010-2012）25231851012222431611121920212647896141715131、作为西部地区经济、文化、交通中心，成都经济具有极强的辐射能力，结合GDP总量与写字楼存量数据来看，成都与一线城市相比，还存在较大的发展空间。2、此外，成都作为二线城市，写字楼产品稳健、高额的投资回报，预示未来具有较大的市场发展空间。成都市优质写字楼未来需求（与主要城市存量对比）展望未来展望未来1 1、近年来，随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升，从、近年来，随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升，从20032003年开年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，20092009年开始，伴随经济探底回升与年开始，伴随经济探底回升与房地产市场的持续复苏，成都写字楼市场亦逐步企稳并恢复较好发展态势，租房地产市场的持续复苏，成都写字楼市场亦逐步企稳并恢复较好发展态势，租售价格环比开始止跌回升。售价格环比开始止跌回升。2 2、成都作为中国中西部经济、文化与交通的中心城市，多项发展指标均排名、成都作为中国中西部经济、文化与交通的中心城市，多项发展指标均排名西部城市第一。西部城市第一。展望未来，伴随国民经济快速发展展望未来，伴随国民经济快速发展 ，结合国内主要城市写字，结合国内主要城市写字楼市场发展趋势，成都的优质写字楼市场具有较大发展空间。楼市场发展趋势，成都的优质写字楼市场具有较大发展空间。小结小结天府新城定位与发展天府新城定位与发展TIANEFU XINCHENG成都高新区经济发展概况成都高新区经济发展概况成都高新区成都高新区19911991年被批准为首批国家高新技术产业开年被批准为首批国家高新技术产业开发区，国家科技部确定的全国首批创建发区，国家科技部确定的全国首批创建“世界一流园区世界一流园区”六家试点单位之一。六家试点单位之一。区内登记注册的企业区内登记注册的企业1300013000余余家，其中外商投资企业家，其中外商投资企业756756家家,世界世界500500强投资企业强投资企业3838家家 。南部园区：南部园区：位于成都市南部，规划面积47平方公里，依托成都市城市新中心，重点建设以市政中心、国际金融及科技创新为主体的城市新中心，即隶属该区域核心商务区。西部园区：西部园区：位于成灌高速路两侧，规划面积约35.5平方公里，围绕加快引进和聚集产业项目，建成生产自动化、园区生活化、科技与人文协调统一的一流综合产业园区。行政办公中心行政办公中心城市新中心天府新城定位天府新城定位总用地面积:37平方公里总建筑面积:6000万 总就业人口:60万人 总居住人口:60万人u站南组团规划为“总部经济区”和“行政商务区”；u站南组团主要发展“国际会展、现代办公商务、金融服务与生态居住”。u天府新城具备国际、商务、科技、宜居四个核心属性。根据天府新城的规划，至根据天府新城的规划，至2012年年：机场路机场路 锦江锦江锦江锦江成成昆昆铁铁路路站南组团站南组团大源组团大源组团金融总部商务区金融总部商务区国际新城天府新城定位天府新城定位中西部地区最具国际化水准的新区。中西部地区最具国际化水准的新区。传统城南国际区域国际城南区域代表机构：a.容纳20个领事馆的成都新领事馆区b.占地面积154亩国际人士社区c.国际歌剧院、高尔夫球场d.中国欧盟项目中心 e.德国巴伐利亚国际医院f.国际会展中心，洲际酒店g.美视国际学校h.MicroSoft IBM Cisco SAP Nokia等756家外商投资企业商务新城天府新城定位天府新城定位资料来源：高新区政府网 超过超过2020个国内外知名企业、个国内外知名企业、机构建立西南、四川总部。机构建立西南、四川总部。新华通讯社四川电力三峡电力成都海关高新区政府高新区政府中国石油中国石化赛门铁克中兴通讯地铁OCCMICROSOFT,IBM,NOKIA,CISCO,SAP,MOTOROLA,ERICCSON,SIEMENS成都新行政办公中心资料来源：高新区政府网 超过超过2020个国内外知名企业、个国内外知名企业、机构建立西南、四川总部。机构建立西南、四川总部。新华通讯社四川电力三峡电力成都海关高新区政府高新区政府中国石油中国石化赛门铁克中兴通讯地铁OCCMICROSOFT,IBM,NOKIA,CISCO,SAP,MOTOROLA,ERICCSON,SIEMENS成都新行政办公中心中国贸促会中国贸促会20072007年将成都与北京、上海、广州、大连列为中国五大会展中心城市。年将成都与北京、上海、广州、大连列为中国五大会展中心城市。世纪城国际会展中心世纪城国际会展中心 成都世纪城国际会展中心成都世纪城国际会展中心 成都国际会展中心由规模庞大的建筑群体组合构成，占地150亩，总建筑面积达21万，是成都现代化的标志性建筑之一。是目前中国西部建筑规模最大、功能配套最完备、设施最先进的多功能展览中心、会议中心。据成都会展办统计，成都2009年全年将举行会展节庆活动280个以上。预计全年来蓉参会参展客商将达到约130万人次。20092012，成都会展经济将继续保持20%以上的年均增长速度。商务新城天府新城定位天府新城定位各项商业配套设施稳步推进，进展顺利。位于天府新城城南国际购物商圈的新位于天府新城城南国际购物商圈的新加坡凯德置地、苏宁广场、荷兰加坡凯德置地、苏宁广场、荷兰GTCGTC凯凯丹广场、中航城市广场、深圳茂业中心等丹广场、中航城市广场、深圳茂业中心等重头项目正在积极修建中。整个片区的商重头项目正在积极修建中。整个片区的商业覆盖了精品百货、高端休闲娱乐、运动业覆盖了精品百货、高端休闲娱乐、运动广场、仓储式购物中心、便利店等各种类广场、仓储式购物中心、便利店等各种类型的物业。型的物业。部份已入驻天府新城的知名商业企业部份已入驻天府新城的知名商业企业商务新城天府新城定位天府新城定位宜家宜家欧尚欧尚伊藤伊藤富森美富森美苏宁苏宁茂业茂业假日酒店假日酒店凯德凯德GTCOUTLETS洲际酒店洲际酒店成都大魔方成都大魔方上海复地上海复地誉峰誉峰中航城市广场中航城市广场未来将有约10家五星级酒店进驻天府新城 未来将有未来将有1010个以上五星级酒店分布在天府新城，为片区提供高端商务酒店配套。目前，已个以上五星级酒店分布在天府新城，为片区提供高端商务酒店配套。目前，已经有世纪城洲际酒店与世纪城假日酒店开业，经有世纪城洲际酒店与世纪城假日酒店开业，成都世纪城洲际酒店商务新城天府新城定位天府新城定位ITIT及服务外包集群及服务外包集群 2008年，在科技部54个国家级高新区综合考评中，成都高新区排名由2005年的第5位上升到第4位，紧跟在北京中关村、上海张江、深圳高新区之后，具有较强的竞争力。科技新城天府新城定位天府新城定位20102010年年5 5月一线品牌开发商住宅均价：月一线品牌开发商住宅均价：电梯公寓：电梯公寓：78007800元元/（南湖国际等）;高档住宅：高档住宅：2500025000元元/（誉峰、城南一号）;联排别墅：联排别墅：1600016000元元/（麓山国际、蜀郡）;独栋别墅：独栋别墅：2000020000元元/（麓山国际）。宜居新城天府新城定位天府新城定位区域核心规划之成都新市级行政中心区域核心规划之成都新市级行政中心地理位置：本项目北面100米处交通优势：本项目西面100米处有地铁孵化园站建筑面积：约37万平米（占地约255亩）。项目组成：由行政中心、文化中心、科技商务中心、配套办公区和新益州公园组成。竣工时间：2008年入住时间：目前市政府绝大部分职能部门已搬迁完毕，市人大、政协相继入住，整体搬迁完成已指日可待。目前市政府绝大部分职能部门已搬迁完毕，市人大、政协相继入住，整体搬迁完成已指日可待。结合其他城市的发展经验，市政府南迁将带来大量人流，极大提升区域人气，使本区域成为未来城市发展结合其他城市的发展经验，市政府南迁将带来大量人流，极大提升区域人气，使本区域成为未来城市发展的核心热点。的核心热点。数据来源：http:/ 1号线年内通车号线年内通车成都地铁一号线的通车将从根本上改善片区公共交通的运载能力，为天府新城带来大量的办公和居住人口。成都地铁一号线的通车将从根本上改善片区公共交通的运载能力，为天府新城带来大量的办公和居住人口。重大发展事件重大发展事件A、平均时速：考虑停靠站台等因素，平均时速在35公里/小时，从本项目至市中心天府广场预计10分钟即可抵达。B、正式运营：2010年10月C、车站总数：23座本项目离地铁孵化园站本项目离地铁孵化园站C C路口仅路口仅100100米。米。1、销售报价区间：7500-18000元/2、成交价格区间：7800-14000元/3、新房成交均价：11000元/按照行业规范及五大行联合制定的商务写字楼等级标准片区目前已入市写字楼主要为乙级标准，硬件方面尚未有甲级写字楼面市。成交价：成交价：1000010000元元/二手楼带租约成交价：二手楼带租约成交价：95009500元元/成交价：成交价：1400014000元元/高新国际高新国际特拉克斯特拉克斯拉德方斯拉德方斯中国水电中国水电成交价：成交价：95009500元元/新希望国际新希望国际成交价：成交价：85008500元元/凯旋广场凯旋广场成交价：成交价：78007800元元/天府新城写字楼概况天府新城写字楼概况天府新城主要优质商业写字楼市场供应天府新城主要优质商业写字楼市场供应 （2010-2012）物业名称物业名称发展商发展商总建面总建面写字楼建面写字楼建面租售方式租售方式最新项目动态最新项目动态中航城市广场中航地产19800075935对外销售地基工程阶段合景泰富.誉峰合景泰富46000061720对外销售与W酒店签约，预计一期住宅售价1.6-2万平方米希顿国际广场陇海集团27000050000对外销售基础阶段 中欧NANA对外销售前期准备天府国际广场美美力诚110000NA对外销售未开工九龙仓之钻九龙仓NA50000只租不售地基工程完成，正在进行主体建设茂业中心崇德投资60000NA只租不售地基工程阶段天合凯旋广场天合地产120000NA对外销售未开工上海复地大厦上海复地250000NA只租不售未开工创世纪大厦高新置业NA60000对外销售前期规划备注：以上统计不含企业总部类型的项目。中航城市广场、誉峰、希顿国际广场等项目已确定为甲级对外销售项目，初步估计销售面积为27万平方米。主城区甲级写字楼主要采用只租不售策略，将促使投资者在天府新城区域寻求投资机会。小结小结 天府新城天府新城”是一座以软件服务、外包产业为主的科技商务新城。其建设是一座以软件服务、外包产业为主的科技商务新城。其建设规划特色，就是要打破过去一块用地，一个功能的单一用地模式，提倡复合办规划特色，就是要打破过去一块用地，一个功能的单一用地模式，提倡复合办公，商办复合、研商复合，构建商业复合体，大型交通复合体等，在此基础上公，商办复合、研商复合，构建商业复合体，大型交通复合体等，在此基础上构建科技创新，软件研发总部商务，现代服务、文化休闲，生活配套等六个板构建科技创新，软件研发总部商务，现代服务、文化休闲，生活配套等六个板块，打造宜业宜居的块，打造宜业宜居的2424小时不夜城。高新区希望通过天府新城的开发建设，小时不夜城。高新区希望通过天府新城的开发建设，力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。流提供地。从整个成都写字楼的发展来看，随着城南沿线天府新城的快速发展，众从整个成都写字楼的发展来看，随着城南沿线天府新城的快速发展，众多企业总部基地，大型品牌企业纷纷迁入天府新城，我们可以预见：天府新城多企业总部基地，大型品牌企业纷纷迁入天府新城，我们可以预见：天府新城将是成都写字楼市场最具发展潜力的热点开发区域。将是成都写字楼市场最具发展潜力的热点开发区域。项目定位分析项目定位分析XIANG MU1.1.成都市两枢纽、三中心，经济蓬勃发展成都市两枢纽、三中心，经济蓬勃发展2.2.天府新城国际级的城市规划天府新城国际级的城市规划3.3.成都新市政府办公中心成都新市政府办公中心4.4.世界世界500500强聚集区强聚集区5.5.世纪城国际会展中心世纪城国际会展中心6.6.各类高档商业中心各类高档商业中心7.7.金融总部办公区金融总部办公区8.8.一线地产商成片优质住宅开发一线地产商成片优质住宅开发9.9.领事馆、国际社区、医院、学校领事馆、国际社区、医院、学校10.10.三横五纵、地铁、距机场三横五纵、地铁、距机场1212分钟分钟11.11.地脉分析地脉分析大大量量中中、高高端端优优质质写写字字楼楼城城市市新新中中心心，未未来来核核心心CBD区区域域 伴随天府新城各项建设的加速推进，区域交通、商务氛围及各类配套设施将不断完善，逐渐伴随天府新城各项建设的加速推进，区域交通、商务氛围及各类配套设施将不断完善，逐渐成为成都写字楼开发、成为成都写字楼开发、投资的核心区域之一。投资的核心区域之一。大量知名、实力企业已经或即将搬迁至天府新城，未来将对高品质写字楼保持旺盛的市场需求。大量知名、实力企业已经或即将搬迁至天府新城，未来将对高品质写字楼保持旺盛的市场需求。备注：两枢纽、三中心即西部交通枢纽、通信枢纽；金融、物流和商贸、科技中心。天府新城需要什么写字楼天府新城需要什么写字楼写字楼租赁市场成长空间写字楼租赁市场成长空间区域总存量（）空置率（%）租金（元/月）同比增长率（相对09年2季度）老城区13243117.2196.41.2南沿线商务区137,27816.80108.27.1其他区域90,89126.35102.02.4总体总体360,600360,60019.3619.36100.4100.43.83.8优质写字楼现状 从上表可以看出，从04年1季度到09年的4季度，市场平均租金涨幅在3.8%左右，其中科技商务区的租金水平上涨最为明显，环比增长7.1%，而老城区的租金水平环比上涨幅度最低，为1.2%。在未来的35年，大量租客搬出住宅办公，进入到写字楼办公，对写字楼租赁将是一个利好的发展态势，其租金水平涨幅为5.0%左右。写字楼销售价格指数从图三可以看出，整个上升达6个百分点。在09年推出销售的甲级写字楼可售房源非常有限，其销售已达80%，价格也出现小幅上扬。2009年，成都市甲级写字楼市场存量保持为360,600。市场整体空置率19.36%，环比下降0.25个百分点。2009年入伙的拉德芳斯和特拉克斯目前租赁状况较理想，项目空置率分别降至20%和30%。市场租赁需求在集中释放后，09年的市场净吸纳量出现明显下降，四季度为907，环比下降93.5%。除客户需求下降之外，甲级写字楼附近区域新入伙的高品质乙级写字楼、城市综合体等项目也因其地段、硬件、价格、配套设施等优势分流了部分客户。写字楼租赁市场成长空间写字楼租赁市场成长空间项目名称销售楼层销售面积（）销售报价（元/）租 金（元/月）物管费用（元/月）备注写字楼拉德方斯14F500起1800095-10016现已入住高新国际1-5F3001200090-10014已入住特拉克斯200起1100095-10020现南楼已入住住宅中海城南一号14F24020000NA3清水，按揭5.5%+2万的优惠，一次性6.5%+2万的优惠誉峰180-37021000-30000NA3.951%的优惠，其装修标准是按6000元/起南城都汇80-240均价9000NA2.5清水，1%的优惠晶科名苑950-160均价10000NA2预计2期5月开盘天府新城在售写字楼与住宅情况对比天府新城在售写字楼与住宅情况对比 新政对写字楼租赁市场的影响新政对写字楼租赁市场的影响 4.17新政以前所未有的力度冲击着房地产市场，原本刚进入快速上升通道的中国房地产业，受到了突然遏制。然而，在一片楼市即将大跌的恐慌中，新的利润增长点逐渐浮现，时代金融中心项目将能把握住这个利润增长点，实现预期投资收益。楼市新政主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商业市场。而楼市投资者超过80%是利用银行信贷，现在二套住房首付提高到5成，利率上浮，而三套房甚至不放贷，相对来说，商业地产投资（商业地产贷款一直就是5成首付）与新政后的住宅投资相比，从限贷范围看投资商业地产更为优厚，投资成本降低，风险降低。大量房地产市场投资资金将改变原先住宅投资为商业写字楼投资。另外一方面，在项目所在的站南组团，以中海、和黄、中天盈、九龙仓等品牌开发的住宅销售价格是该片区写字楼售价的1.25倍。整个住宅销售价格和写字楼销售价格倒挂，在建筑成本上写字楼比住宅高20003000元/，这充分说明了本区域写字楼还有很大的成长空间和价值洼地。金融城项目地块c项目区域规划项目区域规划 位于成都天府新位于成都天府新城核心区站南组团，城核心区站南组团，项目紧挨成都市新市项目紧挨成都市新市政府、高新区管委会、政府、高新区管委会、新国际会展中心、天新国际会展中心、天府软件园、各类高尚府软件园、各类高尚住宅区等，距离住宅区等，距离20102010年正式通车的成都市年正式通车的成都市地铁地铁1 1号线孵化园站仅号线孵化园站仅100100米，距成都双流国米，距成都双流国际机场际机场1212分钟车程，分钟车程，地理位置较为优越。地理位置较为优越。新新市市政政府府项目区位项目区位 项目所在区域天府新城是成都市副中心，新城区，未来定位、金融、商务、居住等功能的综合新城。目前区内已建成市政府行政中心、高新区管委会、国际会展中心、国家级的天府软件园等行政、商务、科研机构，未来发展潜力巨大。从生态环境和配套服务角度分析，项目宗地位于成都市区南部，地区周边为商务办公和科技研发中心区，没有生产性污染；此外，区内规划建设与市行政中心相对的新益州城市公园、绕城高速两侧的中央公园、海洋乐园、高尔夫主题公园等户外休闲场所，以及欧尚、宜家家居、中航时尚购物中心、现代艺术馆、歌剧院、铂仕紫荆精品电影城等购物娱乐场所。项目周边环境项目周边环境周边地块分布周边地块分布 项目周边土地已基本出让完毕，竣工项目不断增多，片区成熟度日渐提高，目前本项目周边土地已基本出让完毕，竣工项目不断增多，片区成熟度日渐提高，目前本区域写字楼项目以企业总部定位为主兼部分投入市场，但缺乏高端写字楼项目，利于高品区域写字楼项目以企业总部定位为主兼部分投入市场，但缺乏高端写字楼项目，利于高品质项目入市。质项目入市。已已建建1 1新市政府新市政府未未动动工工1717NANA2 2华电华电1818益丰投资益丰投资3 3网通网通1919中航中航4 4行政行政A A楼楼2020友谊集团友谊集团6 6新益州城市公园新益州城市公园2121华润凤凰华润凤凰7 7拉德芳斯拉德芳斯2222金控广场（城投集团）金控广场（城投集团）在在建建8 8西南设计院西南设计院2323航瑞赛航瑞赛9 9省电力公司省电力公司2424北大青鸟北大青鸟1010新华社新华社2525成都银行成都银行1111深圳创新投资深圳创新投资2626奥克斯（原铂士项目）奥克斯（原铂士项目）1212华诚（孵化园二期）华诚（孵化园二期）2727民丰（市政项目）民丰（市政项目）1313东方希望中心东方希望中心2828环球金融中心环球金融中心未未动动工工1414神旺项目神旺项目2929鼎力项目鼎力项目1515美美力诚美美力诚1616NANA1548239691514111617181920212223242626272825成都市成都市中级法中级法院院29高新孵化园高新孵化园成都大魔方成都大魔方7101213项项目目建面建面（）（）入入伙伙时时间间电梯电梯数量数量电梯电梯速度速度m/sm/s层层高高(m)(m)空调空调系统系统车位车位外立面外立面物物管管费费整层整层面积面积（）（）供电供电供水供水销售销售报价报价（元（元/）最新动态最新动态点评点评高高新新国国际际4660046600202006066 6部部蒂森蒂森2.52.53.23.2约克约克中央中央空调空调17001700个，个，200200元元/月月铝扣板铝扣板+半半隐框玻璃幕隐框玻璃幕墙墙141428702870双路供电，美双路供电，美国原装康明斯国原装康明斯备用发电机备用发电机德国原装德国原装威乐给水威乐给水泵泵12000 12000 该项目入该项目入住率极高。住率极高。拉拉德德方方斯斯8795087950202009.09.5 51212部部三菱三菱2.52.53.73.7分户分户式中式中央空央空调，调，“绿绿色空色空调系调系统统”408408个个Low-ELow-E镀膜镀膜隐框玻璃幕隐框玻璃幕墙墙161622002200市网供电、地市网供电、地下二层设下二层设10KV10KV配电及配电及10/0.4KV10/0.4KV变电，变电，总容量为总容量为6400KVA6400KVA；应急；应急电源：一台电源：一台650KV650KV自启柴油自启柴油发电机组发电机组三层以下三层以下市政给水，市政给水，三层以上三层以上高位水箱高位水箱供水，各供水，各层设公共层设公共卫生间及卫生间及开水间开水间1800018000入伙交房入伙交房后，价格后，价格有有1515的的提升。目提升。目前部分单前部分单位已入场位已入场办公。办公。特特拉拉克克斯斯7971279712202009.09.4 41818部部OTISOTIS2.52.53.83.8分层分层TraneTrane中央中央空调空调560560个个中空玻璃幕中空玻璃幕墙，灰色花墙，灰色花岗石干挂外岗石干挂外墙，灰色铝墙，灰色铝塑板塑板151512001200NANANANA1000010000目前主要目前主要进行裙楼进行裙楼商业的销商业的销售与招商售与招商工作。工作。表一：未完续表地块周边典型项目调研地块周边典型项目调研项项目目建面建面（）（）入入伙伙时时间间电电梯梯数数量量电梯电梯速度速度m/sm/s层层高高(m)(m)空调系空调系统统车位车位外立面外立面物物管管费费整层整层面积面积（）（）供电供电供供水水销售报销售报价（元价（元/）最新动态点评最新动态点评水水电电大大厦厦765676566 6，容积容积率率3.993.992002009.59.51414部部蒂蒂森森2.52.53.73.7分户式分户式中央空中央空调调347347，1:0.61:0.6以上以上节能节能LOW-ELOW-E大面玻璃幕大面玻璃幕墙墙+高档深高档深灰色石材墙灰色石材墙面面161620772077变压器选型变压器选型采用低损耗采用低损耗干式变压器，干式变压器，设置电容补设置电容补偿，降低无偿，降低无功损耗功损耗NANA89508950目前暂停销售，目前暂停销售，售楼部关闭。售楼部关闭。新新希希望望国国际际2828万，万，容积容积率率6.66.62012010.10.10 01010部部2.52.53.73.7预留分预留分户机位户机位的自由的自由式中央式中央空调系空调系统统11601160个个1:11:1low-elow-e中空中空玻璃挺拔立玻璃挺拔立面面7.57.5-9.59.519601960NANANANA86008600A A栋三个月清栋三个月清盘，盘，B B栋栋2929层，层，1-31-3层商业，层商业，一批次一批次16-2916-29层销售率达层销售率达80%80%，4-154-15层层将在将在1010月推出。月推出。凯凯旋旋广广场场1105110582m82m2 2NANA1212部部迅迅达达4 44 4预留分预留分户式空户式空调机位调机位681681个个面砖加点窗面砖加点窗9 921702170双电源供电双电源供电NANA83008300低栋已经售完低栋已经售完表二：续表地块周边典型项目调研地块周边典型项目调研地块周边典型项目调研分析地块周边典型项目调研分析1 1、天府新城写字楼虽然起步较晚，但随着城市向南发展、政府南迁以及产业机、天府新城写字楼虽然起步较晚，但随着城市向南发展、政府南迁以及产业机构的调整，使得南部新城写字楼物业发展起点较高，加上政府对天府新城的着构的调整，使得南部新城写字楼物业发展起点较高，加上政府对天府新城的着力打造，天府新城成了真正意义上的甲级写字楼聚集地。力打造，天府新城成了真正意义上的甲级写字楼聚集地。2 2、从区位上来看，拉德方斯属于地铁上盖物业，投资成本较高，所以现销售价、从区位上来看，拉德方斯属于地铁上盖物业，投资成本较高，所以现销售价格也最高。其他写字楼多是品质上的竞争，其中凯旋广场的层高格也最高。其他写字楼多是品质上的竞争，其中凯旋广场的层高4m,4m/s4m,4m/s的的电梯以及区别于其他写字楼的外立面和相对较低的价格对消费者有很大吸引力。电梯以及区别于其他写字楼的外立面和相对较低的价格对消费者有很大吸引力。地块指标地块指标项目地块规整，适合发展高端写字楼项目。项目地块规整，适合发展高端写字楼项目。宗地基本信息 近三成的企业表示未来会选择人南沿线的办公物业。其次为站南组团，比例为23.9%。选择站南组团、春熙路、盐市口的企业比例相当。人南沿线、站南组团未来数年将成为办公地点人南沿线、站南组团未来数年将成为办公地点选择热点区域。选择热点区域。IT/高新科技、建筑高新科技、建筑/房地产、能源、金融保房地产、能源、金融保险未来选择天府新城片区的办公物业意愿险未来选择天府新城片区的办公物业意愿最强。本项目未来可考虑将此几类企业作最强。本项目未来可考虑将此几类企业作为主力客户群。为主力客户群。目标客户分析目标客户分析目标客户分析目标客户分析主要由六大大族群组成：需要与政府单位经常往来的：各种认证机构、律师事务所、评估机 构、担保公司、咨询机构、政府机关转制出来的公司、机构金融机构总部及金融服务行业 IT/高新科技、建筑高新科技、建筑/房地产、能源等房地产、能源等大、中型企业集团外资企业在成都设的办事机构高成长性版块：工作室+show-office机构投资人或其他目标客户心理目标客户心理自用：自用：将本项目作为企业总部。将本项目作为企业总部。他们主要考虑：地段、环境、社会认同度、品质、圈子中的人他们主要考虑：地段、环境、社会认同度、品质、圈子中的人投资：投资：主要考虑：区域前景主要考虑：区域前景+物业档次物业档次+回报分析回报分析消费动机目标客户选择写字楼的主要考虑因素：目标客户选择写字楼的主要考虑因素：高效的办公效率高效的办公效率低廉的办公成本低廉的办公成本便捷的交通环境便捷的交通环境优质的办公环境和企业形象展示性优质的办公环境和企业形象展示性极具潜力的升值空间极具潜力的升值空间目标客户心理目标客户心理消费需求市场定位市场定位SWOT分析优势（优势（Strength Strength）：）：1、项目位于站南组团核心区，地块规整，其地理位置是不可复制的；地铁的开通使本项目的交通更为便利2、品牌具有较强的市场竞争力、号召力；3、项目的功能定位将更大程度的满足中小客户需求4、项目周边配套设施齐全，有大型的商业购物中心劣势（劣势（Weakness Weakness）：）：1、目前项目所处站南组团生活配套、商务氛围尚不成熟。2、项目整体限高受局限，在整个规划上受影响；3、周边配套很完善，所以我们在配套设施方面要避免与周边的重复或者冲突。机会（机会（Opportunity Opportunity）：）：1、住宅的价格压制对写字楼是利好因素，导致边缘性的写字楼开始进入投资和企业的关注范围，宏观政策对住宅的打压使项目更具有竞争优势。2、目前写字楼价格的不断上涨以及可利用土地资源的减少，使我们在价格上有机会参与竞争。3、有的企业不想与政府机构离得太近，但也有很多企业单位希望或者必须与政府机构长期频繁往来。威胁（威胁（Threat Threat）：）：1、天府新城在明后年写字楼集中放量为首要威胁2、从规模上来看，容易被分流一些客户；2、政府、法院的进驻，其租赁客户的相对制约；3、孵化园的大绿化环境，对租赁客户的吸引较大；4、若政策和大的经济环境发生变化的影响；市场定位建议市场定位建议 基于天府新城定位、发展趋势与项目区域特征，结合地产品牌实力，建议定位方向：A级、绿色、低碳、节能，级、绿色、低碳、节能，24小时金融商务中心小时金融商务中心 跨层智能可变空间（可卸楼板）、架空地板、分区智能空调系统、节能保温系统、智能节电C-bus系统、中水系统、隔音降噪系统、分质供水系统、光速光纤系统、智能门禁系统等高科技技术。建筑空间灵动可变，从需求200到需求20000客户都会在这里动心。产品定位建议产品定位建议1、外立面 建议采用与其他竞争性楼盘有区别的能突出本项目的材质，总体建筑和广场统筹考虑，规避政府和法院在风水上的不利影响2、空调 建议满足中小客户分区使用的需求，