文案2007青岛青特汇豪景苑全案营销推广报告.pptx

本次推广立足一期产品销售阶段，营销范畴从眼前的推广任务到整个二期产品开盘的推广任务，时间跨度比较长，目的是认清局势，理顺销售关系，合理安排资源。我们的做法是：全盘整合，根本改善。我们的做法是：全盘整合，根本改善。对现阶段的执行计划作得比较详细，对未来的营销计划也有一个策略上的安排。营销任务描述营销任务描述 2007年年1月月9日日2007.12月月31日日方案涉及的营销推广期间方案涉及的营销推广期间全盘思考全盘思考在接近一年的时间内建立分阶段销售动线，将一年的时间解散为六大阶段：1-2月3-4月5-6月7-9月10-11月12月3.115.20预热期内部认购认筹日开盘期开盘日强销期持销期一期尾盘消化二期过渡形象导入形象导入强化刺激强化刺激持续延展持续延展再度强化再度强化工作重点工作重点销售部分策划部分广告部分1.规范现场管理2.统一人员培训3.强化销售控制1.了解客户情况2.规范销售系统：价格、销控3.制定整体的推广计划4.品牌树立1.整合项目新形象2.品牌树立工作重点工作重点报告构成报告构成一、市场回顾一、市场回顾二、客群定位二、客群定位三、全盘分阶段营销推广方案三、全盘分阶段营销推广方案p认筹前战略计划p认筹期战略计划p开盘期战略计划p强销期文化活动营销p促销持续期计划1 1、政策的不可预测性政策的不可预测性2 2、区域内竞争激烈区域内竞争激烈3 3、大盘对区域的拉升大盘对区域的拉升市场回顾市场回顾行业动态行业动态经济经济 经济蓝皮书经济蓝皮书中国社科院发布的2007年中国经济形势分析与预测蓝皮书中，预测2007年土地调控将是最主要的宏观调控手段，并预测如果国家继续实行严厉的宏观调控态度，房价有望下降。这是官方首次表态房价具有下降可能性。中央经济工作会议中央经济工作会议中央经济工作会议12月5日7日在北京举行。会议指出，做好明年的经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。会上明确提出要加强房地产市场有效调控，要求健全廉租住房制度，改进规范经适房制度。政策政策 土地利用年度计划管理办法土地利用年度计划管理办法国土资源部昨日（25日）公布了修订后的土地利用年度计划管理办法，主要有两大修改重点：新增建设用地计划指标被纳入年度计划控制，并实现指令性管理；以实际用地情况作为计划考核的依据。全国工业用地出让最低标准全国工业用地出让最低标准国土资源部日发布全国工业用地出让最低价标准，并将从年月日起实施。标准规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。城市规划城市规划 12 12月月2727日，胶州湾隧道工程开工。日，胶州湾隧道工程开工。胶州湾隧道的开通可以更好地联系青岛市区和黄岛区，对黄岛区以及青岛市团岛老城区房地产的快速发展将会有较大促进作用。青岛中央居住区开工青岛中央居住区开工12月27日，位于李沧区东部的青岛中央居住区举行了开工仪式。一期项目为青岛休闲商住区，位于青银高速公路以东、银川路与合川路以西，九水东路以北，天水路以南，总投资额达80亿元。该项目由绿城房地产集团于06年1月25日通过公开招标的形式获得。一期项目商品房部分将于2009年完成，整个项目计划510年内完成。小埠东旧村改造启动小埠东旧村改造启动12月27日，小埠东社区旧村改造工程正式启动，改造区域占地35亩，规划总建筑面积7万平方米，为5栋20层的高层建筑。2007楼市动态楼市动态1 1、房价在平、房价在平 稳中分化稳中分化2 2、土地市场、土地市场 稳中变奏稳中变奏3 3、热点片区、热点片区 上演血拼上演血拼4 4、外地大颚、外地大颚 集体发力集体发力5 5、品质地产、品质地产 高奏凯歌高奏凯歌6 6、郊区楼市、郊区楼市 理性反思理性反思在售项目成交动态在售项目成交动态项目项目统计时间统计时间成交价格（元成交价格（元/平米）平米）成交量（套）成交量（套）加州枫景加州枫景2006-12-154734473414142006-12-31474547453030瑞麟公馆瑞麟公馆2006-12-15466146614 42006-12-31468646866 6世正爱丽安世正爱丽安2006-12-159744974429292006-12-31956695667272盛世民生花园盛世民生花园2006-12-15/2006-12-31500550054444备注：备注：1 1、1212月月3131日统计数据为日统计数据为1212月月1 1日日-12-12月月3131日成交的信息日成交的信息 2 2、世正爱丽安的成交数据中包括商住楼和网点、世正爱丽安的成交数据中包括商住楼和网点行业动态行业动态潜在项目动态潜在项目动态项目项目动态动态都霖美景都霖美景工程建设中无报广推广万科万科-魅力之城魅力之城工程建设中2006-12-12开始报广推广（广告语：生活是有限的吗？）在报广推广的同时发表系列软文：万科地产在中国系列报道之一：三城记户型公开户型公开报广宣传配合报广宣传配合“万客会万客会”的成立（广告诉求语：你在哪？）的成立（广告诉求语：你在哪？）万客会成立万客会成立宝龙城市广场宝龙城市广场工程建设中无报广推广活动行业活动行业活动项目项目活动详情活动详情瑞麟公馆瑞麟公馆活动名称：瑞麟公馆活动名称：瑞麟公馆万邦王府家装设计博览活动万邦王府家装设计博览活动活动时间：活动时间：20062006年12月31日至2007年1月3日活动地点：城阳区春城路东段售楼中心活动地点：城阳区春城路东段售楼中心活动内容：展示百余幅优秀家装设计作品，以作为各位业主家装参考活动内容：展示百余幅优秀家装设计作品，以作为各位业主家装参考万科万科-魅力之城魅力之城活动名称：活动名称：“和你在一起和你在一起”PARTY活动时间：活动时间：20062006年12月29日活动地点：青岛香格里拉大饭店活动地点：青岛香格里拉大饭店活动内容：正式成立活动内容：正式成立“青岛万科地产客户俱乐部青岛万科地产客户俱乐部”青岛和北京万科的负责人和来自青岛媒体界的来宾将欢聚一堂，在轻松、高雅的酒会中拉开青岛万客会的序幕。万客会是由万科企业股份有限公司发起的消费者俱乐部，1998年8月在深圳创立。作为中国房地产行业的第一个客户俱乐部组织，目前，在上海、北京、天津、沈阳、成都等27个城市已经拥有超过14万会员。据悉，万客会成立会，万科将正式推出寻找岛城万科迷活动。学府康庭活动名称：开盘活动名称：开盘活动时间：活动时间：20062006年12月29日活动地点：售楼处活动地点：售楼处活动内容：开盘一周内购房均可享受九八折优惠；开盘当天凡参加幸运转活动内容：开盘一周内购房均可享受九八折优惠；开盘当天凡参加幸运转转活动购房者均有转活动购房者均有100%机会获赠名牌家电。城阳市场新起项目较多，竞争压力较大。因此，城阳市场新起项目较多，竞争压力较大。因此，如何快速抢占市场，形成市场口碑是本项目营销的关如何快速抢占市场，形成市场口碑是本项目营销的关键，也是快速消化的出路。键，也是快速消化的出路。中产阶层中产阶层 主要是民营企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业人员，尤其以区域民营企业家及事业单位人士为主；社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置。客群定位客群定位目标人群特征目标人群特征工作态度工作态度中产阶层相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及工作强度为代价。具有危机感、成就感双重感受,收入较丰厚，有事业基础中产阶层的忧虑和对策中产阶层的忧虑和对策忧虑：对衰老尤为恐惧，不论在生理、年龄上，还是在心理、知识上对策：加强个人培训、交际活跃是中产阶层为化解生存危机感而普通采用的方式 中产阶层的生活方式中产阶层的生活方式城阳的中产之家，餐饮及置装方面的投入不高，但在自身教育、子女教育等方面则相对舍得投入家庭理财方面选择股票不普及，而是更倾向于风险较小的储蓄和购买保险选择买房更普遍中产阶级的生活态度中产阶级的生活态度 追求享受“自己工作那么辛苦，就应该享受好一些”“享受多一些，享受好一些”是他们的人生信条 想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本能、更单纯的 生活目标人群消费目标人群消费 房产、汽车、旅游成为消费主体 健身成为一项生活内容；保龄球、网球等深受中产阶层的欢迎 消费取向更专注专家的建议，对消费品的质量及服务有更专业化的要求，对 美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步 购物的时间在缩短，消费的方式力求简化。中产阶层的消费类型属于淡漠购物的高档消费型 一般选择大商场购买有一定档次的名牌产品或进口产品目标人群对房产的要求目标人群对房产的要求对区位的要求对区位的要求u既是都市又是自然的地块，其独特性，珍贵性，满足成功人士对地位的要求。u拥有珍稀、绝版自然资源：山、水、林、湖之美。对社区的要求对社区的要求u社区在城市中心，又真正封闭，享受悠然自在的主人感觉u对房子有超乎功能与价格之上的要求u充分考虑社区配套u社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。对社区环境的要求对社区环境的要求u山水、园林环境：珍稀的第一自然u建筑：把建筑作为第二自然来规划u人 ：主动性的第三自然对物业的要求对物业的要求一切服务围绕主人，由看不见的管理和无处不在的服务组成，给予主人充分自由和享受。从现在这一秒钟开始，在这样一个时间跨度内，我们要做2件核心事：u项目快速上市，形象导入项目快速上市，形象导入u认筹前目标客户积累认筹前目标客户积累2007.12007.12007.32007.3月月1010日对我们意味着什么？日对我们意味着什么？认筹前战略计划认筹前战略计划1月 2月 3月文化行销蓄势期文化行销蓄势期认筹准备期认筹准备期认筹认筹认筹认筹2月3月生活享受形象导入期生活享受形象导入期市场启动前基础准备工作为项目正式入市做好各方面准备客户积累工作营销目的工程进度基础施工吸引市场关注积累客群销售目标销售执行对项目的理解和培训均应充分到位；完善并确定本阶段销售说辞；做好客户积累接待回访客户本阶段全程行销节奏概述 推广主线：前期预热，集中爆发 青特V.S目标客群：借青特的影响力关系感性诉求为主 预期目标：开始关注 产生兴趣广告推进节奏广告推进节奏 逐步升温 热点出现 以活动带出利益点及优势核心，同时显露品质保障 整合媒介能力，全面推出产品，为销售发力营销对策营销对策主线：大众撒网主线：大众撒网A A、青特、青特汇豪景苑园林环境设计赏鉴会汇豪景苑园林环境设计赏鉴会时间安排：时间安排：20072007年年3 3月月1010日日地点：香格里拉（暂定）活动目的：扩大项目市场知名度，积累目标客户前提条件前提条件：景观规划确定宣传资料配合B B、产品推介会（项目规划、景观设计、智能配套、装修标准、户型特、产品推介会（项目规划、景观设计、智能配套、装修标准、户型特点、工程进度、认筹信息告知等具体展示）点、工程进度、认筹信息告知等具体展示）时间安排：时间安排：20072007年年4 4月月1010日日地点：香格里拉（暂定）活动目的：扩大项目市场知名度和美誉度，积累有效客户前提条件：项目推介因素确定 工程进度配合 客户积累一定数量 项目上市宣传一定程度广告宣传计划广告宣传计划“生活享受生活享受”形象导入期形象导入期广告目标广告目标第一时间传达项目形象气质，扩大知名度，锁定目标客户群，促成认筹。广告策略广告策略从生活享受的价值观入手，结合客户群的心理特征，导出本项目的形象气质，本阶段广告以形象广告为主。诉求方向诉求方向以一篇整体形象稿反复刊登，宣告项目整体气质和产品形象，加深客户印象，产生兴趣。广告主题广告主题生活中有些东西能真正感动人，譬如一所好房子。汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！人生上了境界，享受生活就是最大的事业!汇豪景苑，生活，可以如此享受!在路上，拼搏了这么久，也到了享受生活的时候！汇豪景苑，生活，可以如此享受!文化行销续势期文化行销续势期广告目标广告目标以“园林环境设计鉴赏会园林环境设计鉴赏会”为主导，活动广告（软文为主）与卖点广告交叉，将项目热点升温，为开盘蓄势。广告策略广告策略本阶段广告以形象广告为主，同时结合活动信息，提升广告的事件影响力和新闻效应。广告主题广告主题 汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！“青特汇豪景苑项目园林环境设计评审会”于3月10日在香格里拉倾情展开，欢迎关注青特汇豪景苑的朋友们预约参加。认筹准备期认筹准备期广告目标广告目标以“产品推介会产品推介会”为主导，活动广告（软文为主）与卖点广告交叉，将项目热点升温，为开盘蓄势。广告策略广告策略本阶段广告以活动信息渗透为引，提升广告的事件影响力和新闻效应。广告主题广告主题 汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！“青特汇豪景苑项目产品推介会”于4月10日在香格里拉倾情展开，欢迎关注青特汇豪景苑的朋友们预约参加，届时将有精彩演出和精美礼品赠送。广告设计展示广告设计展示售楼处展板报广形象墙户型单页手提袋纸杯指示牌媒体发布计划媒体发布计划平面宣传推广部分平面宣传推广部分时间时间工作项目工作项目宣传主题宣传主题费用（万元）费用（万元）1月18日半岛都市报软宣，通讯稿140001月25日半岛都市报（整版）汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！280002月1日青岛早报（整版）汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！250002月8日半岛都市报（整版）汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！280003月8日半岛都市报（整版）汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！汇豪景苑，献给懂得享受生活的人！28000合计合计123000其他配合媒体其他配合媒体1月202月20日15秒广播广告SIMULRADIO项目形象诉求250001月-12月高炮项目形象诉求8000001月-12月道旗项目形象诉求待定1月-12月工地围挡项目形象诉求150000 合计合计975000（未含道旗费用）（未含道旗费用）总计总计1098000销售策略销售策略客户挖掘策略客户挖掘策略明星制行销系统数据库行销系统3小众目标营销即圈层行销（宣传途径：汽车品牌4S店、商务俱乐部、高档百 货、高档餐饮，娱乐、高尔夫，网球俱乐部等）推售房源推售房源 6#、7#可根据实际情况，加推1#或5#推售价格策略推售价格策略 以6#、7#的实际底价为基准，对外报价可提升3%。6#6#、7#7#价格表（附文本文稿）价格表（附文本文稿）现场形象现场形象 工地围挡树立 临时售楼处使用认筹期战略计划认筹期战略计划1月 2月 3月内部认筹期内部认筹期开盘准备期开盘准备期5.205.20开盘开盘开盘开盘5月4月3.113.11认筹认筹在市场上树立本项目高档次/稀缺的形象，最大任务完成实现销售目标积累更多的目标客户，并促成快速签约营销目的销售执行对客户进行追踪，为开盘做好客户积累/维护工作确定价格策略进一步加强培训，完善销售队伍；执行围点打援的策略，针对高端消费场所进行定点直投进行圈层营销，制定相应的营销优惠政策本阶段全程行销节奏概述推广主线：具体卖点渗透，快速形成客户忠诚度；目标客群：从感性到理性的诉求预期目标：持币观望 购买欲望爆发广告推进节奏广告推进节奏 市场热度持续 以内部认筹使客户落订 有效利用客户口碑宣传营销对策营销对策主线：内部认筹主线：内部认筹A A、内部认筹活动内部认筹活动时间安排：时间安排：20072007年年3 3月月1111日日地点：临时售楼处活动目的：以内部认筹锁定目标客户，不使客户流失前提条件前提条件：认筹方案确定宣传资料配合准客户积累到一定程度B B、售楼处投入使用及样板间开放活动、售楼处投入使用及样板间开放活动时间安排：时间安排：20072007年年5 5月月8 8日日地点：售楼处活动目的：以售楼处的投入使用为新闻点，增强客户的关注；同时样板间的开放更增加了客户对项目的信心。前提条件前提条件：样板间、会所装修完毕，并可投入使用，具备开放条件广告计划广告计划广告目标广告目标以“内部认筹内部认筹”为引导，将项目热点升温，快速锁定目标客户，为开盘蓄势。广告策略广告策略本阶段广告可相对减少，推出两篇形象系列稿，同时配合活动信息，对位客户心理，与客户达成共鸣，促成认筹，加快客户积累速度。广告主题广告主题 汇豪景苑，样板间倾情开放！“青特汇豪景苑样板间”于5月8日在项目会所开放，欢迎关注青特汇豪景苑的朋友们参观鉴赏。媒体发布计划媒体发布计划平面宣传推广部分平面宣传推广部分时间时间工作项目工作项目宣传主题宣传主题费用（万元）费用（万元）3月13日半岛都市报生活可以如此享受280003月15日半岛都市报青岛早报生活可以如此享受530003月22日半岛都市报生活可以如此享受280003月29日半岛都市报生活可以如此享受280003月30日青岛晚报生活可以如此享受20000 4月3日半岛都市报生活可以如此享受28000 4月5日半岛都市报青岛早报生活可以如此享受53000 4月12日半岛都市报生活可以如此享受28000 4月19日半岛都市报生活可以如此享受28000 4月26日半岛都市报生活可以如此享受28000 5月15日半岛都市报生活样板，恭请鉴赏28000 5月18日半岛都市报青岛早报青岛晚报青岛日报开盘100000合计合计450000其他配合媒体其他配合媒体5月10日道旗更换画面，告知开盘信息40000(未含发布)06.3.10-07.3.10户外形象广告3000005月20日短信告知开盘信息200003月、4月、5月杂志城阳第一居所600003月205月20日15秒广播项目形象诉求50000 合计合计430000总计总计880000销售策略销售策略1/目标客户跟踪服务2/创新服务升级（重点客户看房车看房车接送至现场参观和签约服务)3/卖场及品牌连动行销系统推售房源推售房源6#、7#、1#、2#、5#推售价格策略推售价格策略以实际底价为基准，对外报价可提升3%。告知客户认筹期间可享受开盘前最低价的优惠。价格单（附文本文稿）价格单（附文本文稿）现场形象现场形象售楼处、会所现场形象包装售楼处导引系统售楼处内部气氛营造示范单位攻击（样板房）现场接待形象：人员的态度和礼仪现场销售资料形象：折页、户型单张、楼书摆放等开盘期战略计划开盘期战略计划1月 2月 3月开盘热销期开盘热销期5.206月5.205.20开盘开盘开盘开盘正式公开销售，开盘热销继续有效地与客户沟通有效利用客户资源，快速销售营销目的销售执行维系老客户,争取老带新的销售促进深化城阳范围内圈层营销，制定相应的销售策略本阶段全程行销节奏概述推广主线：开盘信息告知目标客群：快速成交预期目标：促成购买广告推进节奏市场热度最高以开盘热销到达市场最热营销对策营销对策主线：开盘主线：开盘A A、开盘活动开盘活动时间安排：时间安排：20072007年年5 5月月2020日日地点：售楼处活动目的：正式开盘，签定合同前提条件前提条件：宣传资料配合客户认筹到一定数量预售证下发B B、商业招商启动商业招商启动时间安排：时间安排：20072007年年6 6月月1 1日日地点：售楼处活动目的：借助开盘影响力，招商启动前提条件前提条件：宣传资料配合商业定位、规划确定广告计划广告计划广告目标广告目标强化项目形象，高端形象中渗透产品卖点，彰显不凡气质。提升知名度，吸引更多高端客户的关注，宣告开盘信息，快速去化产品。广告策略广告策略以两轮系列报广来传达产品创新性卖点，引发市场关注，延续高端形象。广告主题广告主题人的诞生有两次，一次是为了生存，一次是为了享受生活！人的诞生有两次，一次是为了生存，一次是为了享受生活！法国思想家卢梭汇豪景苑，汇豪景苑，5 5月月2020日，耀世公开！日，耀世公开！开盘期系列篇开盘期系列篇于繁华处，求淡然。（说地段）生活，可以如此从容自如！居大自然里，物我两相忘。（说景观）生活，可以如此意韵天成！对语建筑，优雅生活如艺术。（说建筑）生活，可以如此内敛静美！自家花园里品茗看风景，享受有了高度。（说空间）生活，可以如此舒适悠然强者联手，笑看风云。（说团队）生活，可以如此境界高远！媒体发布计划媒体发布计划平面宣传推广部分平面宣传推广部分时间时间工作项目工作项目宣传主题宣传主题费用（万元）费用（万元）5月22日半岛都市报青岛早报于繁华处，求淡然。于繁华处，求淡然。530005月23日青岛晚报于繁华处，求淡然。于繁华处，求淡然。200005月25日半岛都市报青岛早报居大自然里，物我两相忘。居大自然里，物我两相忘。530005月29日半岛都市报居大自然里，物我两相忘。居大自然里，物我两相忘。280005月31日半岛都市报对语建筑，优雅生活如艺术。对语建筑，优雅生活如艺术。280006.5半岛都市报对语建筑，优雅生活如艺术。对语建筑，优雅生活如艺术。280006.7半岛都市报青岛早报自家花园里品茗看风景，享受有了高度。自家花园里品茗看风景，享受有了高度。530006.12半岛都市报自家花园里品茗看风景，享受有了高度。自家花园里品茗看风景，享受有了高度。280006.14半岛都市报强者联手，笑看风云。强者联手，笑看风云。280006.21半岛都市报强者联手，笑看风云。强者联手，笑看风云。280006.28半岛都市报青岛早报 于繁华处，求淡然。于繁华处，求淡然。53000合计合计400000其他配合媒体其他配合媒体5.20-6.2015秒广播广告项目形象诉求25000 合计合计25000总计总计425000销售策略销售策略客户挖掘客户挖掘客带客行销策略运用推售房源推售房源在推出1#、2#、5#、6#、7#的基础上，再加推3#、4#，同时别墅公开销售推售价格策略推售价格策略在原有价格的基础上，1#、2#、5#、6#、7#剩余房源价格提升50元/平；3#、4#价格提升100元/平。别墅根据实际情况调整价格策略。现场形象现场形象开盘售楼处形象包装开盘现场活动包装工地形象包装1月 2月 3月公关强销期公关强销期黄金强势期黄金强势期9月8月7月强销期文化活动营销强销期文化活动营销借助公关事件活动，加强客户认知快速渗透客户信息，加强客户与项目之间的感情强势公关，快速销售营销目的销售执行维系老客户,争取老带新的销售促进借文化行销活动，加强客户跟踪本阶段全程行销节奏概述推广主线：文化行销活动目标客群：加强客户对项目的感情沟通预期目标：促成老带新客户成交广告推进节奏加强广告投放，增强市场热度以文化行销活动为主线，扩大项目覆盖面，促使客户口 碑宣传营销对策营销对策主线：文化行销、节日营销主线：文化行销、节日营销A A、与青岛市高级商场或俱乐部联动举办派对、与青岛市高级商场或俱乐部联动举办派对时间安排：时间安排：20072007年年7 7月月1515日日地点：如海信广场、车友俱乐部活动目的：强势公关，增强客户的忠诚度，促进口碑传播前提条件前提条件：宣传资料配合与相关部门洽谈B B、仲秋佳节业主联欢晚会、仲秋佳节业主联欢晚会时间安排：时间安排：20072007年年8 8月月1515日日地点：海梦圆(暂定)活动目的：强势公关，增强客户的忠诚度，促进口碑传播前提条件前提条件：与相关部门洽谈业主及意向客户告知C C、汇豪景苑辛勤园丁节日送、汇豪景苑辛勤园丁节日送时间安排：时间安排：20072007年年9 9月月1010日日地点：售楼处活动目的：强势公关，增强客户的忠诚度，促进口碑传播前提条件前提条件：城阳区教师购房调研广告计划广告计划广告目标广告目标以系列报广对项目进行深度挖掘，以项目景观为主轴进行广告推广，实现产品差异化和价值最大化。广告策略广告策略项目核心优势宣传与公关活动宣传两条线同时进行。广告主题广告主题窗外，看到阳光，星星，小鸟还有情趣盎然的风景线街道上，没有喧哗，没有繁嚣亦没有陌生人。家里面，不时传来阵阵欢笑声社区内潺潺流水声也从不间断。是花园在室内，还是客厅在室外？景观别墅、花园洋房看得到风景亦成为风景 在汇豪景苑，生活只有舒适和更舒适的管家级物业管理，体验人生尊崇媒体发布计划媒体发布计划平面宣传推广部分平面宣传推广部分时间时间工作项目工作项目宣传主题宣传主题费用（万元）费用（万元）7.5半岛都市报卖点阐述28000 7.12半岛都市报卖点阐述530007.19半岛都市报卖点阐述280007.26半岛都市报青岛早报卖点阐述530008.2半岛都市报卖点阐述280008.9半岛都市报卖点阐述280008.16半岛都市报卖点阐述280008.23半岛都市报卖点阐述280008.24半岛都市报卖点阐述280008.30半岛都市报青岛早报卖点阐述530009.6半岛都市报卖点阐述280009.13半岛都市报青岛早报卖点阐述530009.20半岛都市报卖点阐述280009.25半岛都市报卖点阐述280009.27半岛都市报卖点阐述28000合计合计411000其他配合媒体其他配合媒体9.110.115秒广播广告套播（交通台）项目形象诉求25000 合计合计25000总计总计436000销售策略销售策略公关客户营销公关客户营销活动及事件行销系统推售房源推售房源前期剩余房源推售价格策略推售价格策略依据本阶段工程进度，在原有的基础上，价格上浮50元/平。现场形象现场形象售楼处现场形象包装售楼处现场活动宣传工程形象宣传促销持续期计划促销持续期计划 1月 2月 3月促销持续期促销持续期高层开盘准备期高层开盘准备期11月10月11.2511.25开盘开盘开盘开盘11.2512月在销售后期促进销售，避免冷场继续有效地与客户沟通促进项目后期销售营销目的销售执行对最后单位的促销维系老客户,争取老带新的销售促进高层目标客户的积累尾盘期尾盘期 （2008/012008/02）本阶段全程行销节奏概述推广主线：旅游行销+促销目标客群：一期优惠促销拉动客户预期目标：促成一期尾盘快速消化广告推进节奏加强广告投放，维持市场热度；以促销活动为主线，拉动客户以一期即将交付宣传，促使高层客户积累营销对策营销对策主线：旅游行销与优惠促销相结合主线：旅游行销与优惠促销相结合A A、汇豪景苑业主杭州三日游、汇豪景苑业主杭州三日游时间安排：时间安排：20072007年年1010月月4 4日日-10-10月月6 6日（暂定）日（暂定）地点：杭州（暂定）活动目的：让业主亲身体验感受青特.汇豪景苑为业主服务，达到口碑相传的效果，通过广告的行程花絮报道，放大活动影响力。前提条件前提条件：旅行社事前沟通费用预算B B、青特汇豪景苑钻石户型拍卖会、青特汇豪景苑钻石户型拍卖会时间安排：时间安排：20072007年年1111月月1818日日地点：售楼处活动目的：我们的目标族群大都是很在乎住宅风水的一群人。他们对难以得到的东西更有兴趣，好竞争。根据两种心理因素，我们可用心理战促进销售，并放大项目的品质档次。前提条件前提条件：户型确定C C、高层开盘活动高层开盘活动时间安排：时间安排：20072007年年1111月月2525日（暂定）日（暂定）地点：售楼处活动目的：高层正式开盘，签定合同前提条件前提条件：宣传资料配合高层装修、规划等因素确定高层工程进度配合高层客户认筹到一定数量高层预售证下发广告计划广告计划广告目标广告目标加快项目去化，完成一期产品销售，为二期做准备广告策略广告策略以系列报广对项目卖点进行再一轮宣传，报广风格突出产品实质，树立项目在市场的领导力。广告总精神广告总精神醉人的生活醉人的生活 “醉醉”系列系列生活，在汇豪景苑，幻化为一种浪漫的醉醉！现代建筑融于古典元素，简约之中醉醉高雅！环绕水系，立体景观，大师级园林醉醉自然！定制精装修，大尺度空间以人为本醉醉舒适！1：1车位配套，多层专属电梯，生活享受醉醉尊荣！媒体发布计划媒体发布计划平面宣传推广部分平面宣传推广部分时间时间工作项目工作项目宣传主题宣传主题费用（万元）费用（万元）10.11半岛都市报卖点阐述2800010.12半岛都市报 卖点阐述2800010.18半岛都市报青岛早报卖点阐述5300010.23半岛都市报卖点阐述2800010.25半岛都市报卖点阐述2800011.1半岛都市报卖点阐述2800011.8半岛都市报卖点阐述2800011.15半岛都市报青岛早报卖点阐述5300011.22半岛都市报青岛早报青岛晚报青岛日报25日开盘2800011.29半岛都市报青岛早报卖点阐述5300012.4半岛都市报卖点阐述2800012.6半岛都市报卖点阐述2800012.13半岛都市报卖点阐述2800011.20半岛都市报卖点阐述2800012.27半岛都市报卖点阐述28000合计合计567000其他配合媒体其他配合媒体10.1围挡更换画面，导入高层2000011.25道旗更换画面，高层开盘4000010、11、12杂志高层形象6000010.1户外更换画面，导入高层5000010.1-12.115秒广播广告项目形象诉求75000 合计合计245000总计总计812000销售策略销售策略客户优惠促销客户优惠促销特价房源推出心理战术促销优惠：优势房源拍卖推售房源推售房源前阶段剩余房源，加推8#一单元房源高层房源推出推售价格策略推售价格策略根据实际销售情况，调整价格策略，也可推出特价房源。，同时8#一单元房价提升100元/平。高层房源以实际价格的3%为对外报价。现场形象现场形象售楼处现场包装工地围挡更换为高层形象宣传对我司提出的整体报告以及下阶段的媒体排期给与明确答复。对我司提出的整体报告以及下阶段的媒体排期给与明确答复。中原整合中原整合住宅五住宅五大支持体系大支持体系护航本案护航本案明星制行销系统数据库行销系统3CRM客户分析跟踪系统4活动及事件行销系统5卖场及品牌连动行销系统明星制行销系统明星制行销系统中原将利用自身优势融会诸多地产销售精英，培训淘汰上岗，组合项目专属的销售攻坚部队.作为销售的实践及总结，中原坚信高端销售队伍必将以其队伍本身的“精、简、专”及协同作战能力把握市场，因而，“明星制行销”提倡以“最精简销售队伍”实现“最大化销售力”数据库行销系统数据库行销系统利用中原强大的市场数据库系统,建立“一对一”的数据行销方式，全面了解顾客需求和心理，也使销售由单纯的销售产品提升到人性化服务，疏通产品和客群信息通路，成为超越“推销”的市场艺术，也接近“销售就是沟通”的真谛。数据库：积累7万高收入客户资料。（山东诸多豪宅项目及多个高档公寓、别墅的业主信息）3 3CRMCRM客户分析跟踪系统客户分析跟踪系统即时分析客群变化，第一时间调整营销策略，降低风险。4 4活动及事件行销系统活动及事件行销系统强势组合多元化与专一性，是中原提倡之有效行销方式强势组合多元化与专一性，是中原提倡之有效行销方式基于此基础之上的活动行销，以多元化的PR组合应变市场，搭建产品社会通路，挖掘、调动客群消费潜力和欲望，以提高产品成交 5 5卖场及品牌连动行销系统卖场及品牌连动行销系统一一 卖卖场场:作作为为高高端端项项目目的的强强势势销销售售利利器器，卖卖场场行行销销是是中中原原精精耕耕细细作作之之行行销体系之一销体系之一针对不同高端项目产品提出差异化场地包装、布置策略，同时根据营销节点调整包装布置，从而提升产品形象及价值感，成为一线销售最有力的运作模式 二品牌连动行销是以横向营销方式，借产业、品牌间的连盟互动，二品牌连动行销是以横向营销方式，借产业、品牌间的连盟互动，取得销售外围资源的突破与更新，其价值在于以社会资源的最大化利取得销售外围资源的突破与更新，其价值在于以社会资源的最大化利用，提升品牌影响力及市场渗透性用，提升品牌影响力及市场渗透性对于高端项目项目而言，高端品牌间的互动联盟带来快捷且显性的市场效应，是凸现其价值的实销路径之一谢 谢！