房地产技术经济学.pptx

第一章第一章 导导 论论1.1技术与经济的关系1.2技术经济学研究的对象1.3技术经济分析的一般过程1.1 技术与经济的关系技术与经济的关系课堂提问：1.经济学：是一门研究如何合理地配置和利用资源的学科。2.技术：是指把科学知识、技术能力和物质手段等要素结合起来所形成的一个能够改造自然的运动系统。（是一个有机整体而不是其中任何一部分或简单相加。）1.一块待开发土地，用于开发写字楼、商场、宾馆、住宅等。2.企业引进新的工艺设备还是采用原来的设备生产产品。3.捕鼠器的谬误。例：技术与经济在人类进行物质生产、交换活动中始终并存，是不可分割的两个方面。两者相互促进又相互制约。一方面，发展经济必须依靠一定的技术；另一方面，技术的进步受到经济条件的制约。1.2 技术经济学研究的对象1.定义技术经济学是一门应用理论经济学基本原理，研究技术领域经济问题和经济规律，研究技术进步和经济增长之间的相互关系的科学，是研究技术领域内资源的最佳配置，寻找技术和经济的最佳结合以求可持续发展的科学。2.技术经济学研究对象：研究技术方案的经济效果，寻找具有最佳经济效果的方案。研究技术与经济相互促进与协调发展。研究技术创新，推动技术进步，促进经济增长。1.3 技术经济分析的一般过程确定目标功能提出备选方案方案评价选择最优方案收集资料满意否？否方案实施目标实现技术经济分析的一般过程：第一，要确定目标功能；第二，提出备选方案；第三，方案评价；第四，选择最优方案。第二章第二章 经济性评价基本要素经济性评价基本要素 2.1 经济效果 2.2 投资 2.3 成本2.4 资金时间价值及其等值计算2.1 2.1 经济效果经济效果1.1.定义定义成果与消耗之比或产出与投入之比称为经济效果。2.2.经济效果的表达式经济效果的表达式差额表示法：经济效果=成果-劳动消耗如年利润指标：年利润=年销售收入-年总成本-年销售税金及附加比值表示法：经济效果=成果/劳动消耗如劳动生产率指标、单位产品原材料的消耗水平。差额、比值表示法：经济效果=（成果-劳动消耗）/劳动消耗如：2.2 2.2 投资投资1.1.投资的构成投资的构成建筑安装工程费安装工程费设备及工器具购置费固定资产投资其他工程费用不可预见费建筑期利息固定资产投资方向调节税项目总投资应收及预付款原材料存货产成品流动资产投资在产品包装物 现金房地产项目总投资开发建设投资经营资金土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用开发建设投资开发产品成本开发企业资产固定资产无形资产递延资产流动负债=应付帐款+预收帐款流动资产=流动资金+流动负债流动资产=现金+应收及预付帐款+存货2.2.资产的分类资产的分类固定资产流动资产无形资产递延资产2.3 2.3 成本成本1.1.机会成本机会成本 是指将有限资源用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途中的最高收益。2.2.经济成本经济成本是显性成本和隐性成本之和。显性成本是指看得见的实际成本；隐性成本是指企业自有的资源实际上已经投入生产经营活动但在形式上并没有支付报酬的那部分成本。3.3.沉没成本沉没成本是指过去已经支付而现在无法得到补偿的成本。4.4.经营成本经营成本经营成本是为了分析的需要从总成本费用中分离出来的一部分费用，是在一定时间（通常为一年）内由于生产和销售产品及提供劳务而实际发生的现金支出。经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-财务费用 在经营成本中不包括折旧费、摊销在经营成本中不包括折旧费、摊销费和利息支出的原因：费和利息支出的原因：1.在对工程项目进行工程经济分析时，必须考察项目系统在寿命期内逐年发生的现金流量。由于项目总投资已在期初作为一次性支出被计入现金流出，所以不能再以折旧和摊销的方式计为现金流出，否则会发生重复计算。2.贷款利息是使用资金所要付出的代价，对于企业来说，是实际的现金流出。在评价工程项目全部投资的经济效果时，并不考虑资金的具体来源，利息支出不作为现金流出，而自有资金现金流量表已将利息支出单列，因此，经营成本中不包括利息支出。5.5.变动成本变动成本是指总成本中随产量变动而变动的费用。6.6.固定成本固定成本 是指在一定的产量变动范围内不随产量的变动而变动的成本。7.7.边际成本边际成本是指企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。2.4 2.4 资金时间价值及其等值计算资金时间价值及其等值计算一、资金时间价值的概念资金时间价值指的是不同时间发生的等额资金在价值上的差别。二、衡量尺度绝对尺度：利息利息是资金在运动过程中所带来的利润。相对尺度：利率单位时间所获得的利息与本金的比值称为利率。三、单利计算单利只对本金计算利息，即利息不再生息。1.单利利息单利利息 P本金；i利率；n时间。四、复利计算复利本金与前一期的利息累计并计算后一期的利息。即利滚利地计算本利和。1.复利本利和复利本利和 F=P(1+i)n 式中：(1+i)n为复利终值系数，简记为：(F/P,i,n)公式：五、名义利率与实际利率五、名义利率与实际利率当利率的时间单位与计息周期的时间单位不一致时，就产生了名义利率与实际利率。例1：年利率为12%，一年计息一次，则实际利率为12%，如每月计息一次，则名义利率为12%，实际利率为（1+1%）12-1=12.68%。例2：某住房价格为125000元，采用分期付款的方式购买。付款方式如下：购房时现付20%，其余在15年内每月支付等额偿还，即共支付180次，月利率为1%。则每月应支付的金额为1200元，实际年利率为12.68%，名义利率为12%。1.名名义义利利率率计息周期利率乘以每年的计息周期数。例：计息周期为一个月，月利率为1%，则年名义利率r=1%12=12%。3.实际利率实际利率将付息周期内的利息再生利息的因素考虑在内所计算出来的利率。2.计息周期实际利率计息周期实际利率计息周期实际发生的利率。4.名义利率与实际利率的关系名义利率与实际利率的关系讨论：m=1时，i=rm1时，I r称间断复利当m 时，称为连续复利例：某企业拟向银行借款1500万元，5年后一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年计息；乙银行贷款年利率为16%，按月计息，企业向哪家银行贷款较为经济？解：乙银行的年实际利率为：甲银行的年实际利率为：17%企业应向甲银行贷款。六、现金流量与现金流量图六、现金流量与现金流量图1.现金流量现金流量现金流入现金流出2.净现金流量净现金流量=现金流入现金流入 现金流出现金流出为了能够直观的反映项目在建设和寿命年限内为了能够直观的反映项目在建设和寿命年限内现金的流入与流出情况，在技术经济分析时，一般现金的流入与流出情况，在技术经济分析时，一般要求绘制出现金流量图。现金流量图是在时间坐标要求绘制出现金流量图。现金流量图是在时间坐标上用带箭头的，与时间坐标垂直的直线段来形象的上用带箭头的，与时间坐标垂直的直线段来形象的表示现金流发生的时间及现金流的大小和流向的。表示现金流发生的时间及现金流的大小和流向的。图中横轴表示时间，垂直线段的长度与现金流量的图中横轴表示时间，垂直线段的长度与现金流量的大小成正比。箭头向下表示资金流出，为负现金流大小成正比。箭头向下表示资金流出，为负现金流量；箭头向上表示资金流入，为正现金流量。将横量；箭头向上表示资金流入，为正现金流量。将横轴分为若干个相等的时段，每一个时段表示一个计轴分为若干个相等的时段，每一个时段表示一个计算周期，一般以年为单位。算周期，一般以年为单位。3.现金流量图规范画法现金流量图规范画法1234578500150200例：某技术方案，预计初始投资500万元，一年后投产，投产后每年销售收入250万元，经营费用150万元，经济寿命为8年，寿命终止时残值为60万元，试画现金流量图。12345678915025060500七、资金的等值与等值变换七、资金的等值与等值变换 1.资金的等值：资金的等值：在时间因素作用下，不同时点数额不等的资金可能具有相同的价值 2.资金的等值变换：资金的等值变换：把某一时点，某一数额的资金按一定利率换算到指定时点上数额不等，但具有相等价值的资金的折算过程八、几个重要名词八、几个重要名词 1.现现值值P：把未来时点上的资金等值地换算为现在时点上资金的价值。2.终值终值F(未来值；将来值未来值；将来值)：与现有资金等值的未来某一时点上资金的价值。3.等等年年值值A(等等年年金金)：发生在多个连续时点上与某一资金等值且各年数额相等的资金序列。4.贴贴现现(折折现现)：把未来某一时点上的资金换算成等值的现在时点上资金的折算过程。5.贴现率贴现率i0(折现率折现率)：贴现中采用的利率。九、资金等值计算公式九、资金等值计算公式1.一次支付终值公式F=？P(已知)0123n1 n F=P(1+i)n 式中：(1+i)n为复利终值系数，简记为：(F/P,i,n)公式：2.一次支付现值公式F(已知)P=？0123n1 n P P=F F(1+(1+i i)n n 式中：(1+i)n为复利现值系数，简记为：(P/F,i,n)公式：P=？0 12345n2 n1 nA(已知)3.等额分付现值公式例：某工程一年建成投产，寿命10年，每年预计净收益2万，若期望投资报酬率是10，恰好能够在寿命期内收回初始投资。问该工程初始投入的资金是多少？解：4.等额分付终值公式F=？012345n2 n1 nA(已知)例：某学生在大学四年学习期间，每年年初从银行借款2000元以支付学费，若按年利率6%计复利，第四年末一次归还全部本息需要多少钱？解：5.等额分付偿债基金公式已知终值F。求与之等价的等额年值A，由式（2-10）可直接导出：其中称为等额分付偿债基金系数，用符号（A/F，i,n）表示。公式：公式：A=F A=F（A/FA/F，i,ni,n）例：某企业欲积累一笔福利基金，用于3年后建造职工俱乐部。此项投资总额为200万元，银行利率为12%，问每年末至少要存款多少？解：6.资金回收公式已知终值P。求与之等价的等额年值A，由式可直接导出：其中为资金回收复利系数，记为(A/P，i，n)。公式：公式：A=P(A/P，i，n)例：某项目贷款200万元，银行4年内等额收回全部贷款，已知贷款利率为10%，那么项目每年的净收益不应少于多少万元？解：第三章第三章 经济性评价方法经济性评价方法3.1 3.1 经济性评价方法概述经济性评价方法概述3.2 3.2 时间型经济评价指标时间型经济评价指标3.3 3.3 价值型经济评价指标价值型经济评价指标3.4 3.4 效率型经济评价指标效率型经济评价指标3.5 3.5 备选方案与经济性评价方法备选方案与经济性评价方法3.6 3.6 不确定性评价方法不确定性评价方法3.1 3.1 经济性评价方法概述经济性评价方法概述项目经济性评价的基本方法包括确定性评价方法和不确定性评价方法两类。根据是否考虑资金时间价值，可将常用方法分为静态评价方法和动态评价方法。根据项目对资金的回收速度，获利能力和资金使用效率进行分类，项目经济性评价指标可以分为时间型指标、价值型指标和效率型指标三类。3.2 3.2 时间型经济评价指标时间型经济评价指标一、投资回收期1.定义是指用投资方案所产生的净现金回收初始全部投资所需要的时间。通常以年为单位。1.静态投资回收期（T）：不考虑资金时间价值因素。（1）项目在期初一次性支付全部投资P，当年产生收益，每年的净现金收入不变，为收入B减去支出C，则T=P/（B-C）（2）项目在期初一次性支付全部投资P，每年的净现金收入由于生产和销售的变化而不一样。设t年的收入为Bt，t年的支出为Ct，则：（3）投资在建设期m年内投入，设t年的投资为为Pt，t年的收入为Bt，t年的支出为Ct，则：TT标方案可行。具体计算方法参考书P43P44。投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+（上年累计净现金流量/当年净现金流量）2.动态投资回收期法（Tp）：考虑资金时间价值因素。Tp=累计净现金流量折现值开始出现正值的年份-1+（上年累计净现金流量折现值/当年净现金流量折现值）TpT标方案可行。例1：用下表数据计算静态和动态投资回收期。（设折现率为10%）项目 0123456总投资60005000收入60006000700080008000支出20002500300035004000年解：折现率为10%年0123456净现金流量-6000-500040003500400045004000累计净现金流量-6000-11000-7000-350050050009000净现金流量折现值-6000-454533062630273227942258累计净现金流量折现值-6000-10545-7239-4609-18779173175静态投资回收期：4-1+3500/4000=3.875年动态投资回收期：5-1+1877/2794=4.672年3.增量投资回收期：是指一个方案比另一个方案所追加的投资，用年费用的节约额或超额年收益去补偿增量投资所需要的时间。若T表明投资大的方案优于投资小的方案。反之，投资投资小的方案优于投资大的方案。3.3 3.3 价值型经济评价指标价值型经济评价指标一、费用现值和费用年值在对两个以上的方案比较选优时，如果诸方案的产出价值相同，或者诸方案能够满足同样的需要，但其产出效果难以用价值形态来计量时，比如环保效果、教育效果等，可以通过对各方案费用现值或费用年值的比较进行选择。费用现值的计算式为：费用年值的计算式为：式中：PC费用现值AC费用年值第t年的现金流出n方案寿命年限基准收益率费用现值或费用年值用于多方案比选时，其判别准则是：费用现值或费用年值最小的方案为优。5.某厂拟购买机器设备一套，有A、B两种型号可供选择，两种型号机器性能相同，但使用年限不同，有关资料如下表所示，i0=10%，试优选方案。（单位：万元）解:A项目的费用现值:B项目的费用现值:=4.157二、净现值(netpresentvalue通常用NPV表示)NPV是指方案在寿命期内各年的净现金流量时的现值之和。其表达式为：1.定义：2.公式：10005001001224例：项目A(万元)单方案：NPV0，方案可行。多方案互斥：NPV大者为优。3.评判标准：4.优缺点：优点：优点：a.全面考虑了项目寿命期内现金流量；b.考虑了资金的时间价值；c.考虑了最低报酬率。缺点：缺点：a.最低报酬率难以确定；一般：同行业投资收益率；市场利率；资金成本率。b.项目寿命期不等，难以用净现值辩出优劣；c.投资规模不一时，很难得出正确判断。NPVi05.NPV与i的关系：三、净年值（NAV）将NPV经过等值计算，分摊到寿命期内各年的等额年值。1.定义：2.公式：3.评判标准：单方案：NAV0，方案可行。多方案互斥：NAV大者为优。3.4 3.4 效率型经济评价指标效率型经济评价指标一、内部收益率和外部收益率一、内部收益率和外部收益率1.内部收益率内部收益率（1）定义：）定义：净现值为零时的收益率（折现率）。(2)公式公式NPVIRR0i（3）IRR和i的关系曲线图：采用“逐步计算法”：如NPV(ij)=0，则ij=IRRNPV(ij)0，则ij取小了NPV(ij)0；一个较大的一个较大的i2，使，使NPV(i2)0，方案可取；多方案：NPVI大者为优。4.NPV与NPVI比较。三、其他指标（一）投资收益率1.定义：是指项目在正常生产年份的净收益与投资总额的比值。2.公式：投资收益率正常生产年份的净收益投资总额3.具体表现形式：（1）投资利润率投资利润率=年利润总额或年平均利润/项目总投资100%年利润总额=年销售收入-年销售税金及附加-年总成本（2）投资利税率投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/项目总投资100%年利税总额=年销售收入-年总成本（3）资本金利润率资本金利润率=年利润总额或年平均利润/资本金100%资本金利润率和投资利润率还可以分为所得税前和所得税后资本金利润率和投资利润率。二、效益-费用比（B-C比）对于一些非营利性的投资或投资者，投资的目的是为公众创造福利或效果，并非一定要获得直接的超额收益。效益-费用比=净效益（现值或年值）/净费用（现值或年值）1.公式：2.评判标准：3.增量效益-费用比用于两个方案的比选。增量效益-费用比大于1，表明增加的投资经济效果是好的，投资大的方案优于投资小的方案。否则，投资小的方案优于投资大的方案。B-C比1，项目可行。四、四、净现值法与内部收益率法的比较净现值法与内部收益率法的比较一般情况，只要各投资方案相互独立，使用NPV和IRR得出的评价结果一致。互斥方案（有时有矛盾）现金流入的时间不同。一个在最初几年流入较多，另一个在最后几年流入较多10005001001224例：项目A项目B1273100600120060030005101525项目项目B项目A12.67%IRRA=21%折现率(%)i=11%IRRB=17%200NPVA=156.10NPVb=181.50净现值(万元)净现值和内部收益率的排序矛盾净现值和内部收益率的排序矛盾初始投资额不一样项目A1000万元012345678216万元/年项目B2000万元012345678403万元/年A、B差额现金流量图差额现金流量图1000万元012345678187万元/年项目BA3.5 3.5 备选方案与经济性评价方法备选方案与经济性评价方法一、备选方案类型1.独立方案方案与方案之间的现金流量是独立的，且任一方案的采用与否都不影响其他方案是否采用。2.互斥方案方案与方案之间是相互排斥的，在各方案中只能选择其中一个方案。3.混合方案既有独立方案又有互斥方案的方案组合。二、互斥方案的经济评价方法1.寿命期相同的互斥方案的评价寿命期相同的互斥方案的评价其评价的实质是评价增量投资的经济效果的好坏。1.NPV法；法；2.NPV（PC）法；）法；3.NAV（AC）法；）法；4.NFV法；法；5.IRR法法例：A、B、C三个项目，其投资额分别为2000万元、3000万元、4000万元；其年收益分别为700万元、950万元、1150万元；寿命期均为6年，试选择最佳项目。（i0=10%）解（1）采用净现值法进行评价得出：NPVBNPVANPVC所以B为最佳项目。（2）采用增量净现值法进行评价得出：B为最佳项目。（3）采用增量内部收益率法进行评价得出：B为最佳项目。（4）采用NAV、NFV法进行评价请同学们自己进行计算。2、寿命期不相同的互斥方案的评价寿命期不相同的互斥方案的评价1.寿命期最小公倍数法（寿命期最小公倍数法（NPV和和PC法）法）求出两个项目使用年限的最小公倍数。2.年值法年值法(NAV法和法和AC法法)将项目的净现值折算为在寿命周期内与其等值的等年金。例：A、B两个项目，净现金流量如表所示（i0=12%）年项目012345A-300 9696969696B-100 424242解：1.寿命期最小公倍数法寿命期最小公倍数法2.年值法年值法A为最佳项目。三、独立方案的经济评价方法1.没有资金限制的独立方案评价多个独立方案的比选与单一方案的评价方法是相同的，即用经济效果评价标准直接判别该方案是否可以接受。通常采用的评价方法有：NPV、NAV、NFV、IRR以及ERR和B-C比。2.有资金限制的独立方案评价（1）独立方案互斥化法（2）排序法IRR排序NPV排序优点：能保证NPV最大。缺点：通常只用于方案的个数m4。优点：简便、易算。缺点：不能保证资金的有效利用，有时不能达到NPV最大。例：A、B、C三个方案独立，现金流量如表所示（i0=8%）方案投资1-10年NPVNPVRIRRA-1002354.330.54319.06%B-3005889.180.29714.27%C-2504978.790.31514.61%1.没有资金限制，如何选择方案。2.资金限制为450万元，如何选择方案。解：1.没有资金限制计算A、B、C三个方案的NPV数值，得出A、B、C三方案的NPV数值都大于0。所以，A、B、C三方案都可以投资。2.有资金限制（1）采用独立方案互斥化法将A、B、C三个独立方案变换成一组互斥方案，即：A、B、C、AB、AC、BC、ABC排除投资额超过限额的无资格方案BC、ABC计算有资格方案的NPV数值。NPVA=54.33，NPVB=89.18，NPVC=78.79，NPVA+B=54.33+89.18=143.51，NPVA+C=54.33+78.79=133.12。投资限额450万元时，可以投资A、B两个方案。（2）采用排序法NPVR（IRR）投资0.543（19.06%）0.315（14.61%）0.297（14.27%）ACB100250300100350650通过排序图，得出A、C为最佳组合。采用两种不同的方法，得出了不同的组合方式，最终如何决策，企业必须根据实际情况而定。这个例子也充分说明了两种方法的优缺点。四、混合方案的经济评价方法1.没有资金限制的混合方案评价2.有资金限制的混合方案评价没有资金限制的混合方案评价，首先对互斥方案进行评价，选出经济上可行且最佳的方案，然后进行组合。（1）IRR排序（2）NPV排序例：某房地产开发公司现打算投资三个独立的项目A、B、C，个项目分别有几个互斥方案，为使计算简单，假设各方案的寿命期无限。（i0=10%）A投资年净收益B投资年净收益C投资年净收益A11000300B1100050C11000450A22000470B22000400C22000600A33000550B330004701.资金没有限制，如何选择方案。2.资金限制为4000万元、5000万元，如何选择方案。解：1.资金没有限制A2方案为最优方案。B2方案为最优方案。C2方案为最优方案。所以，没有资金限制时，选择A2、B2、C2。2.资金有限制画出排序图：NPVR投资3.5210.70.5C1-01000A1-01000B2-0A2-A1C2-C120001000100010002000400050006000若资金限制在4000万元以内，则选择：A1+B2+C1的组合方式。若资金限制在5000万元以内，则选择：A2+B2+C1的组合方式。3.6 3.6 不确定性评价方法不确定性评价方法这里讲的不确定性，一是指影响工程方案经济效果的各种因素的未来变化具有不确定性；二是指测算工程方案现金流量时，各数据由于缺乏足够的信息或测算方法上的误差，使得方案经济效果评价值带有不确定性。不确定性评价：主要分析各种外部条件发生变化或测算数据误差，对方案经济效果的影响程度，以及方案本身对不确定性的承受能力。常用的方法有盈亏平衡分析和敏感性分析。一、盈亏平衡分析法1.定义：是通过分析产品产量、成本和盈利之间的关系，找出方案盈利和亏损在产量、单价、成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小。这个临界点被称为盈亏平衡点（BEP）。2.公式：盈亏平衡点有多种表达方法，一般从销售收入等于总成本费用即盈亏平衡方程式中导出。B税后销售收入（从企业角度来看）P单位产品价格（完税价格）Q产品销售量设企业销售价格（P）不变，则：企业的总成本费用，从决策用的成本概念来看，包括固定成本和变动成本。即：式中:Cv单位产品变动成本Cf固定成本当盈亏平衡时，则有：盈亏平衡点对应的产量则可以得出：其中：P-Cv，表示每销售一个单位产品补偿了变动成本之后所剩，被称之为单位产品的边际贡献。若项目设计生产能力为Q0，BEP也可以用生产能力利用率来表示，即：E盈亏平衡生产能力利用率E越小，也就是BEP越低，说明项目的盈利的可能性较大，造成亏损的可能性较小。如果按设计生产能力进行生产和销售，BEP还可以由盈亏平衡价格来表达，即：051015202560100150200051015202550100150200销售收入盈亏平衡点总成本固定成本收入、成本(千元)收入、成本(千元)销售量(千台)销售量(千台)30盈亏平衡点销售收入总成本固定成本企业A企业B销售价格P=8元/台固定成本Cf=60000元单位变动成本CV=4元/台P=8元/台Cf=100000元CV=3元/台盈亏平衡分析图盈亏平衡分析图例：某项目年设计生产能力为生产某种产品3万件，单位产品售价3000元，总成本费用为7800万元，其中固定成本3000万元，总变动成本与产品产量成正比例关系，求以产量，生产能力利用率，销售价格，单位产品变动成本表示的盈亏平衡点。解：Q0=3万件，P=3000元/件，C=7800万元，Cf=3000万元由于：CV=（7800-3000）/3=1600元/件=3000/（3000-1600）=2.14万元=2.14/3100%=71.3%=1600+3000/3=2600元/件=3000-3000/3=2000元/件以上是对单个方案所作的盈亏平衡分析。当不确定性的因素同时对两个以上的方案，比如对于互斥方案的经济效果产生不同的影响程度时，可以通过盈亏平衡分析方法，帮助互斥方案在不确定性条件下的比选，有的也称为优劣平衡分析。如果是某一个共同的不确定性因素X影响这些方案的取舍。X0则称为这两个方案的盈亏平衡点，也称损益平衡点。例：现有一挖土方工程，有两个挖土方案，一是人力挖土，单价为3.5元/m2，另一是机械挖土，单价为2元/m2，但需机械租赁费1万元，问在什么情况下（土方量为多少时）应采用人力挖土？解：设土方量为X则：人工挖土方需要的成本为C1=3.5X机械挖土方需要的成本为C2=2X+10000令：C1=C23.5X=2X+10000X=6667平方米所以，当X6667平方米时，宜采用人工挖土方；当X6667平方米时，宜采用机械挖土方。二、敏感性分析1.定义：是分析各种不确定性因素变化一定幅度时（或者变化到何种幅度），对方案经济效果的影响程度，而把不确定性因素当中，对方案经济效果的影响程度较大的因素，称之为敏感性因素。2.分类：（1）单因素敏感性分析假定只有一个不确定性因素发生变化，其他因素不变。（2）多因素敏感性分析两个或者两个以上不确定性因素同时发生变化。3.不确定性因素的种类：与方案现金流量及其折现有关的因素，都在不同程度上具有不确定性，因而影响方案经济效果的评价。（1）投资额（2）建设期、投产期（3）产品产量及销售量（4）产品价格（5）经营成本（6）项目寿命期（7）残值（8）基准收益率（9）外币汇率4.分析步骤：（1）选择不确定性因素，并设定其变化范围；（2）确定分析指标；（NPV、NAV、TP、IRR等）（3）计算经济效果指标，建立一一对应关系，并用图或表的形式表示出来；（4）确定敏感性因素，并对方案的风险情况作出判断。5.判别敏感性因素的方法：（1）相对测定法设定要分析的因素均从确定性经济分析中所采用的数值开始变动，且各因素每次变动的幅度相同，比较在同一变动幅度下各因素的变动对经济效果指标的影响，据此判断方案经济效果对各因素变动的敏感程度。（2）绝对测定法设各因素均向对方案不利的方向变动，并取其可能出现的对方案最不利的数值。据此计算方案经济效果指标，看其是否可达到使方案无法被接受的程度。如某因素可能出现的最不利数值能使方案变得不可接受，则表明该因素是方案的敏感因素。绝对测定法的一个变通公式是先设定有关经济效果指标为其临界值，如令：NPV=0、IRR=i0，然后求待分析因素的最大允许变动幅度，并与其可能出现的最大变动幅度相比较。如某因素可能出现的变动幅度超过最大允许变动的幅度，则表明该因素是方案的敏感性因素。例：有一个生产城市用小型电动汽车的投资方案，用于确定性经济分析的现金流量如表，所采用的数据是根据对未来最可能出现的情况的预测估算的。由于对未来影响经济环境的某些因素把握不大，投资额、经营成本和产品价格均有可能在20%的范围内变动。基准收益率为10%，不考虑所得税，试分别就上述三个不确定性因素作敏感性分析。年份012-1011投资1500销售收入1980019800经营成本1520015200残值2000净现金流量-1500046006600解：设投资为K，变化幅度为x；年销售收入为S，变化幅度为y；经营成本为C，变化幅度为z；残值为L。NPV（i0=10%）=-K+（S-C）（P/A，10%，10）（P/F，10%，1）+L（P/F，10%，11）NPV（i0=10%）=-K（1+x）+（S-C）（P/A，10%，10）（P/F，10%，1）+L（P/F，10%，11）NPV（i0=10%）=-K+【S(1+y)-C】（P/A，10%，10）（P/F，10%，1）+L（P/F，10%，11）NPV（i0=10%）=-K+【S-C(1+z)】（P/A，10%，10）（P/F，10%，1）+L（P/F，10%，11）不确定性因素变动对NPV的影响变动率不确定性因素-20%-15%-10%-5%0+5%+10%+15%+20%K143961364612896121461139610646989691468396C283742412919884156391139671492904-1341-5586P-10725-51953355864113961692422453279833351351013.41520-20-1510.3-10-511394变动率NPV产品价格经营成本投资产品价格和经营成本都是敏感性因素。如价格低于原预期值10.3%以上或成本高于原预期值13.4%以上的可能性较大，则意味着这笔投资有较大的风险。严格控制经营成本将是提高项目经济效益的重要途径。第四章第四章 项目可行性研究项目可行性研究4.1 4.1 可行性研究概述可行性研究概述4.2 4.2 市场研究市场研究4.3 4.3 经济评价经济评价4.1 4.1 可行性研究概述可行性研究概述一、可行性研究概念它是一种运用多种学科的知识，寻求使投资项目达到最好经济效益的综合研究方法。它的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效益为最终目标，对拟建的投资项目，在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、可能性、有效性和合理性，做出对项目可行或不可行评价。二、可行性研究的工作阶段1.机会研究主要任务是选择项目，寻求投资机会。估算精度为30%，研究费用占总投资的百分比为0.2-1.0%，需要时间为1个月。2.初步可行性研究对项目进行初步估计，作专题辅助研究，广泛分析，筛选方案。估算精度为20%，研究费用占总投资的百分比为0.25-1.25%，需要时间为1-3个月。3.详细可行性研究对项目进行深入细致的技术经济论证，重点是财务分析、经济评价，需作多方案比较，提出结论性报告。估算精度为10%，研究费用占总投资的百分比为大项目为0.8-1.0%，小项目为1.0-3.0%，需要时间为3-6个月或更长。4.评价和决策对可行性研究报告提出评价报告，最终决策。估算精度为10%，需要时间为1-3个月或更长。三、可行性研究的内容（一）总论1.项目的背景与概况（1）项目名称、建设单位（2）项目的地理位置（3）项目所在地周围的环境状况（4）项目的性质及主要特点（5）项目开发建设的社会、经济意义（6）项目可行性研究工作的依据和范围2.研究结果概要3.存在的问题和建议（二）市场需求预测和拟建规模1.国内、国外市场近期需求情况及其发展预测2.国内现有企业生产能力估计3.产品价格分析、销售预测以及本企业产品竞争能力分析4.拟建项目的规模、产品方案的技术经济比较和分析（三）原材料、能源及公用设施情况1.原材料的种类、需要量和费用2.能源的种类、需要量和费用3.落实所需要的原材料和能源4.所需公用设施的数量、供应方式和供应条件（四）工艺技术和设备的选择（五）厂址的选择（六）环境保护（七）企业组织、劳动定员和人员培训（八）项目实施进度的建议（九）投资费用、产品成本与资金筹措（十）工程项目财务评价（十一）工程项目国民经济评价（十二）结论与建议4.2 4.2 市场研究市场研究一、市场需求预测1.市场需求定义市场需求是指在一定的区域、一定的时间内以及一定的营销环境和一定的营销费用水平条件下，消费者可能购买的商品总量。2.意义（1）是搞好项目可行性研究的前提和基础，是提高可行性研究工作水平的需要。（2）是提高投资决策水平，提高社会经济效益的需要。3.内容（1）市场需求量预测主要受市场环境和营销努力的影响。（2）市场占有率预测所谓市场占有率是指企业生产的某种产品销售量（销售额）占市场上该种产品全部销售量（销售额）的比重。S=Q1/Q100%（3）技术发展预测（4）资源预测3.市场需求预测的方法（1）经验判断法购买者意向调查专家意见法（2）分析计算法时间序列分析法移动平均法第t期的预测值；第i期的实际销售额；n移动资料期限数例：某厂1997年1-6月的实际销售量分别为350件、400件、360件、450件、400件、460件，求7月份销售量的预测值。解：如果n=3，则7月份的预测值为：F7月=（450+400+460）/3=437（件）加权移动平均法第t期的预测值；第i期的实际销售额（量）；第i期的实际销售额（量）的权数例：如果仍采取上例中的数据，相应给以权数1、2、3，则7月份的预测值为：解：如果n=3，则7月份的预测值为：F7月=（4501+4002+4603）/（1+2=3）=439（件）生产曲线法（冈巴兹函数）参考书本97-99页。二、项目规模选择项目的规模，是指劳动力和生产资料的集中程度。衡量项目规模的大小有多种指标，如生产能力、投资额、所需人数等。（一）影响生产规模选择的主要因素1.市场需求2.行业的技术经济特点3.资源、设备制造能力、资金等供应的可能性4.规模经济的要求5.投资主体风险承受能力（二）合理规模的选择1.定性分析2.定量分析3.最佳经济规模确定4.3 4.3 经济评价经济评价一、筹资决策