房地产投资二.pptx

二、影响房地产的政治因素1、政局是否稳定2、政府政策国家的财政住房政策房地产投资政策三、影响房地产的区位因素1、房地产的人口因素2、房地产的交通因素3、房地产的商业配套因素4、房地产的生活配套因素5、房地产的环境因素6、区位房地产的发展潜力第三节 房地产的买卖时机一、房地产的买入机会1、经济复苏开始，国家提供的利率较低；2、房地产处于低谷，价值被明显的低估；3、确定有重大的市政规划，将给区域带来重大利好；4、房地产总体价格相对稳定。二、房地产的卖出机会1、经济景气已到高潮，房地产泡沫明显；2、国家宏观调控开始，利率处于上升通道；3、持有的房地产明显高估；4、出租房地产带来的现金流不足。第四节 房地产的投资技巧一、选择什么样的品种？商业房产是房地产投资的最佳品种特别注意零售商铺零售商铺好于写字楼，写字楼好于住宅，稀缺的住宅好于普通住宅二、选择什么样的地段？市中心区域中心、商业中心交通枢纽关注地段的发展潜力三、选择什么样的时机？尽可能回避狂涨时期尽可能在低潮时期四、选择什么样的贷款方式？见教科书第五节 购买房地产的注意事项一、注意二手房的风险产权风险抵押风险费用风险付款风险缺陷风险户口风险交付风险选择好的中介机构，资金通过交易中心，调查很重要二、购买期房的风险风险之一：房屋延期交付使用的风险，包括使用居住功能无法体现和属于投资性购房者延迟收取投资回报时间。风险之二：房屋内在品质变换的风险，发展商对房屋的建筑结构、设施配套、建筑装饰材料等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用。风险之三：房屋权属证件无法按期得到的风险。有的期房项目有可能无法按期获得整个项目的房屋权属证件。风险之四：房屋“烂尾”，也就是最大的风险。即由于各种原因，使正在建设的项目停工或无法继续建设，给消费者带来严重损失的风险。尽可能回避期房。如果要买一定要看开发商实力和市场信誉。看有没有预售许可证。第六节 中国房地产发展趋势分析一、房地产投资案例二、见教科书投资的心态首先，要做到胸中有市与冷眼观市相结合，坚决抵制蜂拥而上式的投资理财跟风潮 其次，要做到自力更生与学习借鉴相结合的心态，坚决摒弃闭门造车式的专家无用论 再次，要做到短期投资与中远期发展相结合，坚决打胜长线投资的持久战 最后，要做到防守好主业与广辟财源相结合，坚决练好多点出击的组合拳 投资的四个层次 第一层次：追涨杀跌。第二层次：炒行情。第三层次：做趋势。第四层次：观潮流。投资理财十大注意一、在建立个人资产的阶段，应当选择一个没有风险的简单的投资投资机构，最好是采取储蓄的方式。二、购买住房是一种建立终生资产的行动，所以应当深思熟虑。三、在采取任何获得不动产的行动之前，都应当考虑好自己的资金支付能力。四、建立一个家庭家庭资产情况一览表，这可以使你随时了解家庭情况的变化。五、使你的个人资产多样化。在组成你的个人资产的过程中要使固定资产、货币资产和金融资融资产这三者大体处于平衡状态。六、使你的资产增值。一份资产应当根据其确定的目的来增值。七、使你的资产活起来。八、你应当关心税制的执行和它的变化情况，如果有必要改变你的积蓄方针，请不要犹豫。九、不要忘了为你的退休做好准备。退休前你最好用其他一些投资方式来弥补社会社会保障措施的不足。十、保护好你的家庭。在死亡保险、人寿保险、夫妻夫妻理财理财制度等方面应有所考虑家庭理财的次序1、优先解决生活问题；2、建立自己的初步保障；3、安排自己的储蓄计划；4、购买自己的住房；5、建立家庭的风险保障基金；6、投资（建立自己的投资组合）