房地产投资分析.pptx

主要内容主要内容u1.1 1.1 房地产的价值与价格房地产的价值与价格u1.2 1.2 房地产投资概述房地产投资概述u1.3 1.3 房地产投资分析概述房地产投资分析概述Company Logo1.1 1.1 房地产的价值与价格房地产的价值与价格u1.1.1 1.1.1 投资价值投资价值 投资价值投资价值就是投资对象预期的未来收益的价就是投资对象预期的未来收益的价值。值。房地产投资价值房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益则是指某一物业预期未来收益的价值。的价值。Company Logou1.1.2 1.1.2 市场价值市场价值 市场价值市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。能交易价格。市场价值的市场价值的要素要素包括：买方自愿、卖方自愿、包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。事人双方各自精明，谨慎行事。Company Logou1.1.3 1.1.3 投资价值与市场价值的关系投资价值与市场价值的关系Company Logo相同点相同点不同点不同点投投资价价值与与市市场价价值可采可采用相同的用相同的评估方法估方法但其中所但其中所选取的取的参数参数含含义不不尽尽相同相同投投资价价值常常为房地房地产投投资分析人分析人员使使用；市用；市场价价值（或市（或市场价格）常价格）常为房房地地产评估人估人员使用。使用。市市场价价值是客是客观的、非的、非个个人的价人的价值 ；投投资价价值是建立在主是建立在主观的、的、个个人的因人的因素基素基础上的价上的价值，在某一，在某一时点，市点，市场价价值是唯一的，而投是唯一的，而投资价价值因投因投资者者不同而不同。不同而不同。u1.1.4 1.1.4 交易价格交易价格 交易价格交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。的数值，一般认为是历史价格。Company LogoCompany Logo图图1-1 1-1 价值关系：交易区间价值关系：交易区间1.2 1.2 房地产投资概述房地产投资概述u1.2.1 1.2.1 投资概述投资概述u1 1投资及投资要素投资及投资要素 投资投资是经济主体（国家、企业、个人）以获是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的投资行为的四项基本要素四项基本要素包括投资主体、投包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。资客体、投资目标和投资方式。Company Logou2 2投资的分类投资的分类 （1 1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资直接投资和和间接投资间接投资。（2 2）按照投资期的长短不同，投资可分为）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资固定资产投资产投资和和流动资金投资流动资金投资。Company Logou1.2.2 1.2.2 房地产投资的内涵房地产投资的内涵u1 1房地产投资的概念房地产投资的概念 房地产投资房地产投资是指国家、集体或个人等投资主是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。得未来房地产资产增值或收益的经济行为。Company Logou2 2房地产投资的三要素房地产投资的三要素Company Logo 时机时机 区位区位 质量质量u3 3房地产投资的特点房地产投资的特点 投资金额巨大，回收期长投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大投资不确定因素多，风险较大 依赖金融部门的支持依赖金融部门的支持 具有专业性具有专业性 具有相互影响性具有相互影响性 具有保值、增值性具有保值、增值性Company Logou1.2.3 1.2.3 房地产投资的分类房地产投资的分类u1 1按房地产投资形式划分按房地产投资形式划分Company Logo （1 1）房地产直接投资）房地产直接投资 （2 2）房地产间接投资）房地产间接投资u2 2按房地产投资的用途划分按房地产投资的用途划分Company Logo（1 1）住宅房地产投资）住宅房地产投资（2 2）商业房地产投资）商业房地产投资（3 3）工业房地产投资）工业房地产投资（4 4）特殊用途房地产投资）特殊用途房地产投资u3 3按房地产投资经营方式划分按房地产投资经营方式划分Company Logo（1 1）出售型房地产投资）出售型房地产投资（2 2）出租型房地产投资）出租型房地产投资（3 3）混合型房地产投资）混合型房地产投资u1.2.4 1.2.4 房地产投资的作用房地产投资的作用u1 1房地产投资的宏观作用房地产投资的宏观作用 Company Logo（1 1）房地产投资有利于国民经济的发展）房地产投资有利于国民经济的发展（2 2）房地产投资能够协调优化社会资源配置）房地产投资能够协调优化社会资源配置（3 3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境）房地产投资可以有效地改善城市投资环境u2 2房地产投资的微观作用房地产投资的微观作用Company Logo（1 1）房地产投资是一种增值手段）房地产投资是一种增值手段（2 2）房地产投资的风险与收益适当）房地产投资的风险与收益适当（3 3）房地产投资可以获得避税收入）房地产投资可以获得避税收入（4 4）房地产投资可以提升投资者资信等级）房地产投资可以提升投资者资信等级u1.2.5 1.2.5 房地产投资的影响因素房地产投资的影响因素Company Logo1 1经济因素经济因素2 2社会因素社会因素3 3政治和行政因素政治和行政因素4 4政策法规因素政策法规因素5 5技术因素技术因素1.3 1.3 房地产投资分析概述房地产投资分析概述u1.3.1 1.3.1 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务Company Logo1 1为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向2 2为投资者提供运作方式为投资者提供运作方式3 3为投资者预测投资收益为投资者预测投资收益4 4为投资者分析风险并提供避险策略为投资者分析风险并提供避险策略u1.3.2 1.3.2 房地产投资分析的内容房地产投资分析的内容Company Logo1 1房地产投资的环境与市场分析房地产投资的环境与市场分析2 2房地产项目成本估算与融资方案择优房地产项目成本估算与融资方案择优3 3房地产项目投资的财务分析房地产项目投资的财务分析4 4房地产项目投资的不确定性分析房地产项目投资的不确定性分析5 5房地产投资项目的风险分析房地产投资项目的风险分析6 6房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7 7房地产投资决策分析房地产投资决策分析u1.3.3 1.3.3 房地产投资分析的方法房地产投资分析的方法Company Logo1 1理论联系实际的方法理论联系实际的方法2 2定量分析与定性分析相结合定量分析与定性分析相结合3 3静态分析与动态分析相结合静态分析与动态分析相结合4 4宏观分析与微观分析相结合宏观分析与微观分析相结合u推荐阅读推荐阅读1 1谭顺使用价值论北京：中国经济出版社，谭顺使用价值论北京：中国经济出版社，200520052 2 英英 戴维戴维皮尔斯现代经济学辞典第皮尔斯现代经济学辞典第3 3版毕吉耀，版毕吉耀，谷爱俊译北京：北京航空航天大学出版社，谷爱俊译北京：北京航空航天大学出版社，199219923 3 美美 查尔斯查尔斯H.H.温茨巴奇，迈克温茨巴奇，迈克EE迈尔斯，苏珊娜迈尔斯，苏珊娜埃思里奇埃思里奇坎农现代不动产第坎农现代不动产第5 5版北京：中国人民版北京：中国人民大学出版社，大学出版社，200120014 4曹振良房地产经济学北京：北京大学出版社，曹振良房地产经济学北京：北京大学出版社，20062006Company Logo