房地产策划师培训讲义(第3章.pptx

房地产策划师房地产策划师（国家职业资格二级）（国家职业资格二级）培训讲义广东省房地产行业协会 黄福新第三章第三章 房地产项目投资策划房地产项目投资策划第一节 项目效益评估第二节 项目风险评估第三节 编制商务计划书第一节第一节 项目效益评估项目效益评估学习单元 1 房地产项目成本估算学习单元 2 房地产项目投资收益评估学习单元学习单元 1 房地产项目成本估算房地产项目成本估算 重点掌握：房地产项目成本费用估算方法 房地产经营税费估算方法 能够理解：房地产项目成本费用构成 房地产经营税费构成1、房地产项目成本费用构成、房地产项目成本费用构成（1 1）开发成本）开发成本n n土地使用权出让金土地使用权出让金n n土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费n n前期工程费前期工程费 规划设计费规划设计费 项目可行性研究费项目可行性研究费 地质勘察测绘费地质勘察测绘费 三通一平费三通一平费n n建安工程费建安工程费 土建工程费土建工程费 设备及安装工程费设备及安装工程费n n基础设施费基础设施费n n公共配套设施费公共配套设施费n n不可预见费不可预见费n n开发期间税费开发期间税费 （2 2）开发费用）开发费用n n管理费用管理费用n n销售费用销售费用n n财务费用财务费用2、开发成本的估算、开发成本的估算（1 1）土地使用权出让金）土地使用权出让金 n n国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使作权出让金。作权出让金。n n土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困素的修正得到；素的修正得到；n n也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。用年限等项因素修正得到。（2 2）土地征用及拆迁安置补偿费）土地征用及拆迁安置补偿费n n土地征用费土地征用费 根据根据土管理法土管理法的规定，国家建设征用农村土地发的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。费的估算可参照国家和地方有关标准进行。n n补偿费补偿费 在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定给予补偿。给予补偿。（3 3）前期工程费）前期工程费n n前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及可行性研究、水文地质勘测以及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平三通一平”等土地开发等土地开发工程费支出。工程费支出。项目的规划、设计、策划及可行性研究项目的规划、设计、策划及可行性研究 所需的费用一般可的按项目总投资的一个百所需的费用一般可的按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%3%左右，策划及可行性研究费占项目总投资的左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%0.2%3%3%，水，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的费标准估算，一般为设计概算的0.5%0.5%左右。左右。“三通一平三通一平”等土地开发费用等土地开发费用 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。工作量，参照有关计费标准估算。（4 4）建安工程费）建安工程费n n建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。n n在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。单元估算法单元估算法 单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标估算法单位指标估算法 单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程量单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、水得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价计电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价计算。其造价指标可参照有关近似案例获得。算。其造价指标可参照有关近似案例获得。工程量近似匡算法工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。似计算项目投资。概算指标法概算指标法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是：筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是：工程概算价值工程概算价值=建筑面积建筑面积 概算指标概算指标 当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方造价必有面考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的造价必有面考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。类似工程经验估算法类似工程经验估算法 每一建设项目都有其自身个别特点，因此难以就建安每一建设项目都有其自身个别特点，因此难以就建安工程费用中各项所占的比例定出一个绝对适用的标准，但工程费用中各项所占的比例定出一个绝对适用的标准，但在一定时期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算法，在一定时期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算法，加上对实际个案的经验总结，可以测算同各类有代表性物加上对实际个案的经验总结，可以测算同各类有代表性物业的建安工程各项费用的大致标准。业的建安工程各项费用的大致标准。（5 5）基础设施费）基础设施费n n基础设施费又称为红线内工程费，包括水、供电、道路、基础设施费又称为红线内工程费，包括水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。n n基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装冷采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装冷负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸气量指计算，各类围墙、管线工程按长度来的指标计蒸气量指计算，各类围墙、管线工程按长度来的指标计算，室外道路面积平方米指标计算。算，室外道路面积平方米指标计算。n n粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。用地平方米造价计算。（6 6）公共配套设施费）公共配套设施费n n公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施费的估算可参考配套设施发生的支出。公共配套设施费的估算可参考“建建安工程费安工程费”的估算方法。的估算方法。（7 7）开发期间税费）开发期间税费n n开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大城市，税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大城市，这部分已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。这部分已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规定标准估算。以广州为例，各项税费应当根据当地有关法规定标准估算。以广州为例，开发期间的税费主要包括以下各项：开发期间的税费主要包括以下各项：小区成片开发（用地面积大于或等于小区成片开发（用地面积大于或等于2 2万万mm2 2）的商品房）的商品房项目按基建投资额的项目按基建投资额的5.5%5.5%计征；计征；零星开发（用地面积小于零星开发（用地面积小于2 2万万mm2 2）的商品房项目按基建）的商品房项目按基建投资额的投资额的11%11%计征。计征。建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量与安全监督费 建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主体建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主体结构和总体工程式质量的评定、验收；安全监督是指建筑结构和总体工程式质量的评定、验收；安全监督是指建筑工程施工中有关防高空坠落、物体打击、机具伤害触电以工程施工中有关防高空坠落、物体打击、机具伤害触电以及防火、防爆等安全防范措施的落实和对执行安全操作规及防火、防爆等安全防范措施的落实和对执行安全操作规程的检查监督。程的检查监督。计收办法和标准：工程质量监督费按建安工程总造价计收办法和标准：工程质量监督费按建安工程总造价2.5%2.5%征收；安全监督费技建安总造价征收；安全监督费技建安总造价1.5%1.5%征收。两项合计征收。两项合计为建安总造价的为建安总造价的4%4%。非住宅供电、用电负荷费（供电增容费）非住宅供电、用电负荷费（供电增容费）计收办法和标准：以新增供电容量为基数，非住宅按计收办法和标准：以新增供电容量为基数，非住宅按350350元元/kVA/kVA征收。征收。新增供电容量的计算标准：非住宅按新增供电容量的计算标准：非住宅按8kVA/100m28kVA/100m2增增容。住宅免收供电增容费。容。住宅免收供电增容费。预算定额管理费预算定额管理费 计收办法和标准：以建安工程量为基础，按计收办法和标准：以建安工程量为基础，按1%1%计收。计收。建设工程交易中心招投标服务费建设工程交易中心招投标服务费 计收办法和标准：以中标价为基础，按计收办法和标准：以中标价为基础，按0.5%0.9%0.5%0.9%计收。计收。工程建设监理费（施工阶段）工程建设监理费（施工阶段）计收办法和标准：以监督工程量为基础，根据其规模计收办法和标准：以监督工程量为基础，根据其规模大小按大小按0.6%0.6%2.5%2.5%计收。计收。其他税费其他税费 其他税费包括项目需在开发期间缴纳的报建费、排水其他税费包括项目需在开发期间缴纳的报建费、排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，总共约为基建投资额的总共约为基建投资额的1%1%2%2%。（8 8）不可预见费）不可预见费 n n不可预见费不可预见费 包括备用金（包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述算的准确程度，以上述1 16 6项费用之和为基数，按项费用之和为基数，按3%5%3%5%计算。计算。3、开发费用的估算、开发费用的估算（1 1）管理费用）管理费用n n管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。管理费用可按项目前述开发成本之和为发生的各种费用。管理费用可按项目前述开发成本之和为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%3%左右。左右。（2 2）销售费用）销售费用n n销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项：包括如下三项：广告宣传及市场推广费。约为销售收入的广告宣传及市场推广费。约为销售收入的2%3%2%3%销售代理费。约为销售收入的销售代理费。约为销售收入的1.5%1.5%2%2%其他销售费用。约为销售收入的其他销售费用。约为销售收入的0.5%0.5%1%1%n n以上各项合计，销售费用约占到销售收入的以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%4%6%6%（3 3）财务费用）财务费用n n财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（汇兑损失等）。利息和其他财务费用（汇兑损失等）。n n借款利息主要包括长期利息和流动资金借款利息。借款利息主要包括长期利息和流动资金借款利息。长期借款利息的计算。其计算公式为：长期借款利息的计算。其计算公式为：每年应计利息每年应计利息=（年初借款本息累计（年初借款本息累计1212本年借款）本年借款）年利率年利率 长期借款本息的偿还方式有两种：长期借款本息的偿还方式有两种：每年等额偿还本息和；每年等额偿还本息和；等额还本，利息每年照付。等额还本，利息每年照付。流动资金借款部分是按全年计息，利息计人财务费用，流动资金借款部分是按全年计息，利息计人财务费用，每年照付，期未一次还本。每年照付，期未一次还本。4、房地产项目经营税费估算、房地产项目经营税费估算n n房地产项目经营期间的税费，主要是指其在销售与交易阶房地产项目经营期间的税费，主要是指其在销售与交易阶段发生的税费。它们不参与投资与成本费用的构成，只是段发生的税费。它们不参与投资与成本费用的构成，只是作为销售收入的扣减。作为销售收入的扣减。（1 1）与转让房地产有关的税费）与转让房地产有关的税费n n营业税营业税 营业税是对在我国境内提供应税劳务营业税是对在我国境内提供应税劳务(包括交通运输业、包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业服务业)、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业额征收的一种税。获得营业额征收的一种税。税费的计收办法和标准：按营业额税费的计收办法和标准：按营业额(指房地产销售收入指房地产销售收入)的的5 5计征。计征。n n城市维护建设税城市维护建设税 开征城市建设税的目的，是为了进一步扩大城市建设，开征城市建设税的目的，是为了进一步扩大城市建设，提供城市维护和建设资金来源。提供城市维护和建设资金来源。税费的计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增税费的计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税值税、营业税、消费税(对房地产销售而言，仅指营业税对房地产销售而言，仅指营业税)税额为计征依据，税率为税额为计征依据，税率为7 7，与，与“三税三税”同时缴纳。同时缴纳。n n教育费附加教育费附加 征收教育费附加的目的，是为了加快发展地方教育事征收教育费附加的目的，是为了加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营的资金、来源。业，扩大地方教育经营的资金、来源。税费的计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增税费的计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税值税、营业税、消费税(对房地产销售而言，仅指营业税对房地产销售而言，仅指营业税)的税额为计征依据，附加率为的税额为计征依据，附加率为3 3，与，与“三税三税”同时缴纳：同时缴纳：n n防洪工程维护费防洪工程维护费 部分城市为加强大江大堤防洪保障国家和人民生命财部分城市为加强大江大堤防洪保障国家和人民生命财产安全而征收，如广州市开征的防洪工程维护费。产安全而征收，如广州市开征的防洪工程维护费。税费计收办法和标准：按每年应纳税营业额税费计收办法和标准：按每年应纳税营业额(房地产房地产销售额销售额)的的0.90.9计征。计征。n n交易印花税交易印花税 印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权证书等，均要规定缴纳印花税。证书等，均要规定缴纳印花税。税费计收办法和标准：按房地产交易价的税费计收办法和标准：按房地产交易价的1 1，买卖，买卖双方各负担一半，即各负担双方各负担一半，即各负担0.50.5。n n交易服务费交易服务费 房地产交易服务费开征的目的是为了加强房地产交易房地产交易服务费开征的目的是为了加强房地产交易管理，保障房产买卖双方当事人的合法权益。该项费用已管理，保障房产买卖双方当事人的合法权益。该项费用已包括了与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料包括了与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用。等费用。以广州市为例，该项税费的计收办法和标准为：按房以广州市为例，该项税费的计收办法和标准为：按房屋交易额的屋交易额的0.20.2计征，买方负担计征，买方负担0.10.1，卖方负担，卖方负担0.10.1。（2 2）土地增值税）土地增值税n n土地增值税，是以转让房地产取得的增值额为征税对象征土地增值税，是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是对土地收益的课税。收的一种税，其实质是对土地收益的课税。n n税额计算税额计算 土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；为百分之三十；增值额超过扣除项目金额之百分之五十、未超过扣除增值额超过扣除项目金额之百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。百分之六十。n n土地应纳税额的计算，按下列公式进行：土地应纳税额的计算，按下列公式进行：土地增值额转让房地产的总收入土地增值额转让房地产的总收入扣除项目金额扣除项目金额 应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额 适用税率适用税率 若土地增值额超过扣除项目金额若土地增值额超过扣除项目金额5050以上的，即同时以上的，即同时适用于二档或二档以上适用税率的，则需分别计算。适用于二档或二档以上适用税率的，则需分别计算。土地增值税适用税率和速算扣除率土地增值税适用税率和速算扣除率土地增值税适用税率和速算扣除率土地增值税适用税率和速算扣除率 n n简化计算简化计算 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。公式如下：速算扣除系数的简便方法计算。公式如下：应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额 适用税率适用税率扣除项目金额扣除项目金额 速算扣除率速算扣除率级 距 增 值 率 税 率 速算扣除率l234增值率50以下部分超过50至100部分超过l0055 200g分超过200部分 30 40 50 60 0 5 15 35n n增值额的计算增值额的计算 所谓增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减所谓增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。去扣除项目金额后的余额。转让房地产的总收入，包括货币收入、实物收入和其他转让房地产的总收入，包括货币收入、实物收入和其他收入；收入；计算增值额的扣除项目，包括：计算增值额的扣除项目，包括：取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额。开发土地和新建房及配套设施的成本。开发土地和新建房及配套设施的成本。开发土地和新建房及配套设施的费用。开发土地和新建房及配套设施的费用。旧房或建筑物的评估价格。旧房或建筑物的评估价格。与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金。财政部规定的其他扣除项目。财政部规定的其他扣除项目。（3 3）企业所得税）企业所得税 企业所得税是指对在我国境内实行独立经济核算的企企业所得税是指对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。业或组织的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。税费的计收办法和标准：按企业应纳税所得额的税费的计收办法和标准：按企业应纳税所得额的2525计征。外资企业的所得税计收办法和标准同上。计征。外资企业的所得税计收办法和标准同上。学习单元学习单元 2 房地产项目投资房地产项目投资 收益评估收益评估 重点掌握：房地产项目投资效益静态评价 与动态评价 能够理解：房地产项目评价的作用和原则 1、房地产项目评价的作用和原则、房地产项目评价的作用和原则n n财务评价是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体财务评价是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，预测估计项目的财务效益与费用，进行财务盈利能系下，预测估计项目的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债能力分析，编制财务报表，计算评价指标，力分析和偿债能力分析，编制财务报表，计算评价指标，考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性。以判别项目的财务可行性。（1 1）财务评价的作用财务评价的作用n n财务评价是项目建议书和可行性报告的重要组成部分。财务评价是项目建议书和可行性报告的重要组成部分。n n财务评价结论是主要的决策依据。财务评价结论是主要的决策依据。n n非盈利项目的财务评价可以使有关各方做到心中有数。非盈利项目的财务评价可以使有关各方做到心中有数。n n财务评价是方案比较和选取的重要手段。财务评价是方案比较和选取的重要手段。n n配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利基础上进行经济合作。互利基础上进行经济合作。（2 2）财务评价的原则）财务评价的原则 n n效益与费用计算范围的一致性原则效益与费用计算范围的一致性原则 为了正确评价项目的获利能力，必须遵循效益与费用为了正确评价项目的获利能力，必须遵循效益与费用计算范围的一致性原则。计算范围的一致性原则。n n效益与费用识别的有无对比原则效益与费用识别的有无对比原则 采用有无对比方法识别投资项目的效益和费用是国际采用有无对比方法识别投资项目的效益和费用是国际上项目评价中通用的原则，上项目评价中通用的原则，n n动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则 动态分析方法是指根据资金时间价值原理，考虑项目动态分析方法是指根据资金时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益和费用，采用现金流量分析的现整个计算期内各年的效益和费用，采用现金流量分析的现值法，计算内部收益率和净现值等评价指标。值法，计算内部收益率和净现值等评价指标。2、房地产项目投资效益的静态评价、房地产项目投资效益的静态评价（1 1）投资收益率法）投资收益率法n n投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下：价项目的获利水平。其计算公式如下：收益额收益额 投资收益率投资收益率=100%=100%项目投资额项目投资额n n式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。使用权的转让净收入等。n n税前投资收益率是以缴纳所得税之前的利润作为收益计算税前投资收益率是以缴纳所得税之前的利润作为收益计算的收益率。税后投资收益率是以缴纳的所得税之后的利润的收益率。税后投资收益率是以缴纳的所得税之后的利润作为收益计算的收益率，计算式中的各参数由下式求得；作为收益计算的收益率，计算式中的各参数由下式求得；税前收益额税前收益额=销售收入销售成本销售税金还贷款销售收入销售成本销售税金还贷款 税后收益额税后收益额=销售收入销售成本销售税金还贷款销售收入销售成本销售税金还贷款所得税所得税 投资额投资额=投资费用投资费用+贷款利息贷款利息n n将所求得的项目投资收益率与一个事先确定的可以接受的将所求得的项目投资收益率与一个事先确定的可以接受的投资收益率标准（称之为基准投资收益率）相比较，便可投资收益率标准（称之为基准投资收益率）相比较，便可判定该项目的投资经济效益。判定该项目的投资经济效益。（2 2）投资回收期法）投资回收期法n n投资回收期就是用拟建项目的净收入益来补偿全部投资所投资回收期就是用拟建项目的净收入益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开工建设投放资金的回收时间。当房需要的时间，即项目开工建设投放资金的回收时间。当房地产开发的商品房供出租经营时，投资回收期对于评价项地产开发的商品房供出租经营时，投资回收期对于评价项目投资的经济效益便有实用价值。目投资的经济效益便有实用价值。n n按平均收益额计算投资回收期按平均收益额计算投资回收期 当项目投入经营后，每年的收益额大致持平，比较均当项目投入经营后，每年的收益额大致持平，比较均匀时，可有项目的年平均收益额作为计算投资回收期的依匀时，可有项目的年平均收益额作为计算投资回收期的依据。其公式：据。其公式：项目总投资额项目总投资额 投资回收期投资回收期=项目年平均收益额项目年平均收益额n n按累计收益额计算投资回收期按累计收益额计算投资回收期 对于年收益额不太均衡、相差较大的项目，可用累计对于年收益额不太均衡、相差较大的项目，可用累计收益额来计算项目的投资回收期，即以项目净现金收入累收益额来计算项目的投资回收期，即以项目净现金收入累计值等于项总投资所需要的时间为投资回收期。其计算公计值等于项总投资所需要的时间为投资回收期。其计算公式如下：式如下：NN 项目投资额项目投资额=Ft i=0 i=0 式中式中 FtFt第第t t年的项目经营净收入；年的项目经营净收入；FtFt=年经营收入年经营收入 年经营成本年经营税金；年经营成本年经营税金；NN项目投资回收期。项目投资回收期。3、房地产项目投资效益的动态评价、房地产项目投资效益的动态评价（1 1）净现值法）净现值法(NPVNPV法法)n n开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。即：为当年的净现金流量。即：Ft=StFt=StLtLt 式中式中 Ft Ft t t年净现金流量；年净现金流量；St St t t年现金流人额；年现金流人额；Lt Lt t t年现金流出额。年现金流出额。n n若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期（一般规定为项目开始投资的当现率折算为项目实施初期（一般规定为项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值年年初）的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值（NPVNPV），其计算公式：），其计算公式：n n NPV NPV=Ft atFt at t=1 t=1 式中式中 NPVNPV项目的净现值；项目的净现值；FtFt 项目第项目第2 2年的净现金流量；年的净现金流量；n n项目经济寿命期项目经济寿命期(年年)；at at第第t t年的贴现系数，年的贴现系数，a a(1+(1+io io)-t)-t；io io基准贴现率，即事先规定的利率。基准贴现率，即事先规定的利率。n n参见参见【例例7 7】项目投资费用及收入情况统计项目投资费用及收入情况统计项目投资费用及收入情况统计项目投资费用及收入情况统计(万元万元万元万元)年份甲方案乙方案投资收入成本净收入投资收入成本净收入12500-25002000-200022800-25001600-16003160035012501298540758416003501250129854075851600350125012985407586160035012501298540758716003501250129854075881600350125012985407589160035012501298540758项目净现值计算分析表（万元）项目净现值计算分析表（万元）项目净现值计算分析表（万元）项目净现值计算分析表（万元）年份甲方案乙方案净收入贴现系数净现值净收入贴现系数净现值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.22-25000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6863853.757580.6830517.71512500.6209776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV=-90.63（2 2）内部收益率法（）内部收益率法（IRRIRR法）法）n n内部收益率（内部收益率（IRRIRR）是综合反映项目获利力的一个常用的）是综合反映项目获利力的一个常用的动态评价指标。内部收益率本身就是一个贴现率，它是指动态评价指标。内部收益率本身就是一个贴现率，它是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。n n由于资金时间价值的影响，一笔未来资金现值的大小，不由于资金时间价值的影响，一笔未来资金现值的大小，不仅取决于未来资金本身金额的大小，还取决于贴现时间的仅取决于未来资金本身金额的大小，还取决于贴现时间的长短，以及所取贴现率的高低。在项目投资方案已定的条长短，以及所取贴现率的高低。在项目投资方案已定的条件下其净现值计算对贴现阶段率的反应是很敏感的。因而，件下其净现值计算对贴现阶段率的反应是很敏感的。因而，求得一个净现值为零的贴现率（内部收益率）便有的特殊求得一个净现值为零的贴现率（内部收益率）便有的特殊的意义。的意义。n n若按内部收益率贴现，则若按内部收益率贴现，则NPVNPV=0=0，即收益现值与支出现值，即收益现值与支出现值正好相抵，项目盈亏平衡；若按超出内部收益率的贴现率正好相抵，项目盈亏平衡；若按超出内部收益率的贴现率贴现，则贴现，则NPVNPV000，收益现值，收益现值大于支出现值，项目盈利。因而，内部收益率事实上是一大于支出现值，项目盈利。因而，内部收益率事实上是一种同时反映净现金流量及其发生时间的综合指标。种同时反映净现金流量及其发生时间的综合指标。n n内部收益率的计算计算式为内部收益率的计算计算式为:n n NPV NPV=Ft Ft（1+IRR)1+IRR)-t-t=0=0 1 1 式中式中 IRRIRR内部收益率；内部收益率；其他符号意义同前。其他符号意义同前。n n内部收益率的评价内部收益率的评价 内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案的评价时，一般是在求得项目内部收益率后，与同期贷款的评价时，一般是在求得项目内部收益率后，与同期贷款利率利率i i，同期本行业的基准贴现率，同期本行业的基准贴现率i i0 0，以及同期、同类项目，以及同期、同类项目的基准贴现率的基准贴现率IRRIRR0 0。相比较，以判定项目经济效益状况。相比较，以判定项目经济效益状况。1 1）IRRIRR与与i i相比较，反映项目盈亏状况。相比较，反映项目盈亏状况。IRRiIRRi，项目盈利；，项目盈利；IRR=iIRR=i，项目盈亏平衡；，项目盈亏平衡；IRRiIRR iIRR i0 0,项目盈利超出社会平均水平；项目盈利超出社会平均水平；IRR=iIRR=i0 0,项目盈利相当于社会平均水平；项目盈利相当于社会平均水平；IRR iIRRIRRIRRIRR0 0,项目盈利超出同类项目平均盈利水平；项目盈利超出同类项目平均盈利水平；IRR=IRRIRR=IRR0 0,项目盈利相于同类项目平盈利水平；项目盈利相于同类项目平盈利水平；IRRIRRIRRIRR0 0,项目盈利低于同类项目平均盈利水平。项目盈利低于同类项目平均盈利水平。n n当进行互斥方案的评价时，除了按上述办法对各方案的盈当进行互斥方案的评价时，除了按上述办法对各方案的盈利水平进行判断外，还要进行方案间内部收益率的比较，利水平进行判断外，还要进行方案间内部收益率的比较，选择选择IRRIRR较大的投资方案。较大的投资方案。（3 3）现值比较法（）现值比较法（PWPW法）法）n n将项目投资建设和使用期内各年支出按统一规定的利率将项目投资建设和使用期内各年支出按统一规定的利率（基准贴现率）贴现为现值进行比较分析的方法，即为现（基准贴现率）贴现为现值进行比较分析的方法，即为现值比较法。值比较法。PW=p+A(p/A,iPW