房地产深化知识.pptx

12房地产深化知识房地产深化知识3目目 录录:一、房地产相关概念一、房地产相关概念二、与房屋有关的概念二、与房屋有关的概念三、房地产市场及价格三、房地产市场及价格四、建筑常识四、建筑常识五、安居房的交易五、安居房的交易4 是指权利人对土地的使用权和土地上的建是指权利人对土地的使用权和土地上的建 筑物、附属物的所有权，以及由上述权利产生筑物、附属物的所有权，以及由上述权利产生 的他项权、抵押权等。的他项权、抵押权等。房地产相关概念房地产相关概念 房地产：房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土房地产是房产和地产的总称，指土地及土 地上建筑物附属物。地上建筑物附属物。房地产权：房地产权：5 凡凡房房地地产产已已办办理理二二级级市市场场产产权权并并办办理理房房地地产产证证后再发生转移的，并办理三级市场转移登记。后再发生转移的，并办理三级市场转移登记。如如房房地地产产买买卖卖、赠赠与与、交交换换、继继承承、人人民民法法院院判判决决裁定的强制转移等都属于三级市场转移登记。裁定的强制转移等都属于三级市场转移登记。三级市场房地产转移登记三级市场房地产转移登记房地产相关概念房地产相关概念6n全民所有的房产：全民所有的房产：所有者是国家所有者是国家n集体所有的房产：集体所有的房产：所有者是集体组织所有者是集体组织n私人房产：私人房产：私人房产又分个人所有和数私人房产又分个人所有和数 人所有（共有）两种形式。人所有（共有）两种形式。n不同所有制组成的共有房产：不同所有制组成的共有房产：由不同所有制组织采用购房、建房或其由不同所有制组织采用购房、建房或其他形式取得的房产、有合资购买、建房和房他形式取得的房产、有合资购买、建房和房改房中的有限产权房产。改房中的有限产权房产。与房屋有关的概念与房屋有关的概念 按房屋所有权分类：按房屋所有权分类：7 主要包括外国私人住宅和公寓、外资企业主要包括外国私人住宅和公寓、外资企业和机构的房产、外国政府在我国所设办事机构房和机构的房产、外国政府在我国所设办事机构房产、中外合资企业的房产。产、中外合资企业的房产。与房屋有关的概念与房屋有关的概念 n 涉外房产：涉外房产：8代管房产：代管房产：是指房屋所有权属于私人，但因是指房屋所有权属于私人，但因 所有所有 权出走遗留或下落不明由政府地产管权出走遗留或下落不明由政府地产管 理部门代为管理的房屋。理部门代为管理的房屋。军军 产产 房：房：是指军事单位所有的房屋。是指军事单位所有的房屋。集集 资资 房：房：指实行政府、单位、个人三方面共同承指实行政府、单位、个人三方面共同承 担，通过筹集资金，进行住房建设的一担，通过筹集资金，进行住房建设的一 种房屋。种房屋。宗教房产：宗教房产：是指房屋所有权属于宗教团体所有是指房屋所有权属于宗教团体所有,此外此外 还有会馆、宗族产等。还有会馆、宗族产等。与房屋有关的概念与房屋有关的概念 n 其他房产：其他房产：9 房地产包括土地和其上的建筑物，故房地产价房地产包括土地和其上的建筑物，故房地产价格是土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是格是土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产价格构成：房地产价格构成：房地产市场及价格房地产市场及价格 房屋价格的构成分为房屋建筑成本、流房屋价格的构成分为房屋建筑成本、流 通费用、利润与税金。通费用、利润与税金。房屋价格的构成：房屋价格的构成：10销售价格：销售价格：指所有权和使用权一次性转让出去价格；指所有权和使用权一次性转让出去价格；租赁价格：租赁价格：在原有所有权关系不变的前提下，将房地在原有所有权关系不变的前提下，将房地 产的产的使用权使用权交由承租人使用收益的价格。交由承租人使用收益的价格。商商 品品 价：价：开发、经营成本加一定的投资收益；开发、经营成本加一定的投资收益；微微 利利 价：价：免出让金的总成本加上少量的利润；免出让金的总成本加上少量的利润；福福 利利 价：价：是不计土地成本和利润的价格形式；是不计土地成本和利润的价格形式；房地产的价格形式：房地产的价格形式：房地产市场及价格房地产市场及价格11 外部空间：外部空间：指小区整个的建筑空间；指小区整个的建筑空间；内部空间：内部空间：使用空间、辅助空间、交通联系使用空间、辅助空间、交通联系 空间。空间。住宅的三维空间：住宅的三维空间：无论何种住宅，都可用特定的宽度、长无论何种住宅，都可用特定的宽度、长 度和高度指标来描述和测量，这三个指标构成度和高度指标来描述和测量，这三个指标构成 住宅的住宅的“三维空间三维空间”在建筑学上称在建筑学上称 “开间开间”、“进深进深”和和“层高层高”。建筑空间：建筑空间：建筑常识建筑常识12开开 间：间：住宅的宽度，指一间房内一面墙到另一面住宅的宽度，指一间房内一面墙到另一面 墙的定位轴线延伸到另一面墙的定位轴线墙的定位轴线延伸到另一面墙的定位轴线 间的实际距离。间的实际距离。标准参数标准参数：2.7m2.7m、3.0m3.0m、3.3m3.3m、3.6m3.6m、3.9m3.9m、4.2m4.2m层高净高：层高净高：每一层的高度称层高。每一层的高度称层高。采用参数采用参数：2.6m2.6m、2.7m2.7m、2.8m2.8m、3.0m3.0m 净高净高 =层高层高 楼板厚度楼板厚度建筑常识建筑常识13n 进进 深：深：一间房内从前墙的定位轴线到后墙一间房内从前墙的定位轴线到后墙 的定位轴线之间的实际长度。的定位轴线之间的实际长度。标准参数：标准参数：3.0m3.0m、3.3m3.3m、3.6m3.6m、3.9m3.9m、4.2m4.2m、4.5m4.5m、4.8m4.8m、5.1m5.1m、5.7m5.7m、6.0m6.0m建筑常识建筑常识14 砖木结构建筑：砖木结构建筑：承重构件用砖木建造；承重构件用砖木建造；混合结构建筑：混合结构建筑：承重的主要结构是用钢筋混凝土、承重的主要结构是用钢筋混凝土、砖和木砖和木 材建。在这里砖的形状及强度决定了房屋的强材建。在这里砖的形状及强度决定了房屋的强 度。一般说，砖的形状越规则，砂浆强度越度。一般说，砖的形状越规则，砂浆强度越 高，灰缝越薄、均匀，高，灰缝越薄、均匀，那么强度就越高，房屋那么强度就越高，房屋 的耐用年限越长。的耐用年限越长。按房屋建筑的结构分类：按房屋建筑的结构分类：建筑常识建筑常识15 承重的主要结构是用钢材建造的，墙体一般承重的主要结构是用钢材建造的，墙体一般用其他材料制作。如：衍架结构、悬挂结构。用其他材料制作。如：衍架结构、悬挂结构。建筑常识建筑常识 钢筋混凝土结构建筑：钢筋混凝土结构建筑：重的主要结构是用钢筋混凝土建的。有抗重的主要结构是用钢筋混凝土建的。有抗震性好，整体性强、抗震性好，整体性强、抗 腐蚀耐火能力强、经用腐蚀耐火能力强、经用等优点。等优点。钢结构建筑：钢结构建筑：16 一般是建筑物的梁、柱用钢制造，楼板、一般是建筑物的梁、柱用钢制造，楼板、屋面板用钢筋混凝土制造。如：网架结构、网壳屋面板用钢筋混凝土制造。如：网架结构、网壳 结构。结构。凡不属上述结构的房屋都归此类，如竹木凡不属上述结构的房屋都归此类，如竹木 结构、窑洞、砖拱结构、帐篷、玻璃、充气、结构、窑洞、砖拱结构、帐篷、玻璃、充气、仿生结构等建筑。仿生结构等建筑。建筑常识建筑常识 钢、钢筋混凝土结构建筑：钢、钢筋混凝土结构建筑：其他结构建筑：其他结构建筑：17l 封闭式阳台按其水平投影面积计算建筑面积封闭式阳台按其水平投影面积计算建筑面积l 挑阳台按其水平投影面积的一半计算面积挑阳台按其水平投影面积的一半计算面积l 凹阳台按其阳台净空面积的一半计算建筑面积凹阳台按其阳台净空面积的一半计算建筑面积建筑面积方面的概念：建筑面积方面的概念：建筑常识建筑常识阳台面积计算方法阳台面积计算方法：18使用面积：使用面积：指各层面中直接供住户生活起居所使用指各层面中直接供住户生活起居所使用 的净面积之和，包括过道、厨房、卫生的净面积之和，包括过道、厨房、卫生 间、厕所、起居室、储藏室、卧室等的间、厕所、起居室、储藏室、卧室等的 净面积，内墙厚度要计入使用面积。净面积，内墙厚度要计入使用面积。建筑常识建筑常识 套内面积计算方法套内面积计算方法：按墙面投影的中间线计算。按墙面投影的中间线计算。19公用面积：公用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交指住宅楼内为住户方便出入、正常交 往、保障生活所设计的公共走廊、楼往、保障生活所设计的公共走廊、楼 梯、电梯间、水箱间、门厅、楼梯间梯、电梯间、水箱间、门厅、楼梯间 厅等所占面积的和。厅等所占面积的和。建筑面积：建筑面积：指建筑外墙外围所围成空间的水平面指建筑外墙外围所围成空间的水平面 积；对多层、高层住宅楼的建筑面积，积；对多层、高层住宅楼的建筑面积，则是层建筑面积之和。则是层建筑面积之和。建筑常识建筑常识20建筑容积率：建筑容积率：S1S1规划建设用地面积规划建设用地面积 S2S2规划用地范围内总建筑面积规划用地范围内总建筑面积 B B建筑容积率建筑容积率 B B（%）=S2S1=S2S1绿化率：绿化率：S1S1规划建设用地面积规划建设用地面积 S2S2规划建设用地范围内的绿地面积规划建设用地范围内的绿地面积 C C 绿化率绿化率 C C（%）=S2S1=S2S1车位个数：车位个数：规划用地内地面和地下车位个数规划用地内地面和地下车位个数建筑常识建筑常识21 安居房是规定出售或出租给国家机关、事业单安居房是规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业职工的房地产，它是以下几种房地产的总位、企业职工的房地产，它是以下几种房地产的总称。各单位可按规定通过自建房和合作建房解决员称。各单位可按规定通过自建房和合作建房解决员工住房问题。工住房问题。分为：分为：准成本房准成本房 全成本房全成本房 全成本微利房全成本微利房 社会微利房社会微利房安居房交易安居房交易安居房定义及类型：安居房定义及类型：22安居房价格：安居房价格：安居房价格的确定应遵循围绕成本、考安居房价格的确定应遵循围绕成本、考虑承受、兼顾公平的原则。虑承受、兼顾公平的原则。安居房交易安居房交易23 向企业和社会中低收入者公开出售微利房的向企业和社会中低收入者公开出售微利房的价格。价格。安居房交易安居房交易准成本房价格：准成本房价格：由本体造价、工程管理费、建设期利息三由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、朝向、折旧、地段、项之和构成，并考虑楼层、朝向、折旧、地段、承受力、公平性等因素。承受力、公平性等因素。社会微利房价格社会微利房价格:24安居房交易安居房交易 由全成本房价和微利两项因素构成，微利为由全成本房价和微利两项因素构成，微利为全成本房价的全成本房价的8%。全成本房价格全成本房价格:由准成本房价和住宅区开发配套费构成。由准成本房价和住宅区开发配套费构成。全成本微利房价格：全成本微利房价格：25 凡购买了深圳市住宅局安居房（包括准成本房；凡购买了深圳市住宅局安居房（包括准成本房；全成本房、全成本微利房、社会微利房）且同时满足全成本房、全成本微利房、社会微利房）且同时满足下列条件的业主，可到东莞市住宅局售房中心申请办下列条件的业主，可到东莞市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。理取得安居房全部产权手续。l 已办理了已办理了房地产证房地产证（绿本）（绿本）l 所购安居房无产权纠纷所购安居房无产权纠纷l 权利人和共有人与住宅局档案记录相符权利人和共有人与住宅局档案记录相符安居房交易安居房交易安居房申请全部产权所要具备的条件：安居房申请全部产权所要具备的条件：26申请：市住宅局安居房向售房中心申请申请：市住宅局安居房向售房中心申请单位安居房向市住宅局房改处申请单位安居房向市住宅局房改处申请房改处或售房中心受理申请房改处或售房中心受理申请业务审核（业务审核（2828个工作日）个工作日）需要缴补差款或办理有关变通的，到相关审核处需要缴补差款或办理有关变通的，到相关审核处室办理补差或变通手续室办理补差或变通手续市房改办理批复市房改办理批复在在120120个工作日内到房地产权登记机关个工作日内到房地产权登记机关领取红色领取红色房地产证房地产证安居房交易安居房交易安居房上市程序：安居房上市程序：27n 东莞市安居房换证登记申请书东莞市安居房换证登记申请书n 房地产证房地产证（原件）（原件）n 市住宅局房改办批复（复件）市住宅局房改办批复（复件）n 申请人身份证明（复印件验原件）申请人身份证明（复印件验原件）安居房交易安居房交易办理安居房换证需要提交资料：办理安居房换证需要提交资料：28n 土地收益金：税率土地收益金：税率1%1%（购买价）（购买价）n 登记费：税费登记费：税费0.1%0.1%（登记价）（登记价）n 印花税：税率印花税：税率0.50.5（登记价）（登记价）n 印花票：印花票：5 5元元安居房换证税费：安居房换证税费：安居房交易安居房交易29卖方缴纳：卖方缴纳：l 营业税：税率营业税：税率5%5%（售价）（售价）l 建设维护税：税率建设维护税：税率0.05%0.05%（售价）（售价）l 个人所得税：税率个人所得税：税率20%20%（所得额）（所得额）l 印花税：税率印花税：税率0.05%0.05%（售价）（售价）买方缴纳买方缴纳：l 契税：税率契税：税率1.5%1.5%（售价）（售价）l 登记费：登记费：50/8050/80元（登记价）元（登记价）l 印花税：税率印花税：税率0.05%0.05%（售价）（售价）安居房交易安居房交易安居房转让税费：安居房转让税费：30 居住满两年以上的，免收营业税和城市建设维护税居住满两年以上的，免收营业税和城市建设维护税 营业税营业税 =（估价值购入原价）（估价值购入原价）5%5%城市建设维护税城市建设维护税 =营业税营业税1%1%居住满五年以上的，免收营业税、城市建设维护税居住满五年以上的，免收营业税、城市建设维护税 和个人所得税。和个人所得税。转让价低于市场评估价，以评估价为准。转让价低于市场评估价，以评估价为准。安居房交易安居房交易注意事项：注意事项：31 个人所得税（卖方）个人所得税（卖方）=售价登记价卖方售价登记价卖方 已缴税费已缴税费 20%20%为鼓励个人换购住房，对个人出售安居房后为鼓励个人换购住房，对个人出售安居房后 1 1 年内重新购房的，其出售安居房所应缴纳的个年内重新购房的，其出售安居房所应缴纳的个 人所税，视其重新购房的价值可全部或部分予人所税，视其重新购房的价值可全部或部分予 以免税。以免税。对个人出售安居房前已购有另一住房的，其出对个人出售安居房前已购有另一住房的，其出 售安居房应缴纳的个人所得税，也视其原购买售安居房应缴纳的个人所得税，也视其原购买 的另一住房的价值给予全部或部分免税。的另一住房的价值给予全部或部分免税。安居房交易安居房交易32 重新购房或原已购另一住房的金额大于或等重新购房或原已购另一住房的金额大于或等 于现安居房销售额的，其出售安居房应缴纳于现安居房销售额的，其出售安居房应缴纳 的个人所得税可以予以免征。的个人所得税可以予以免征。如果重新购房或原已购另一住房的金额小于如果重新购房或原已购另一住房的金额小于 现安居房销售额的，按照重新购房或原已购现安居房销售额的，按照重新购房或原已购 另一住房的金额占现安居房销售额的比例确另一住房的金额占现安居房销售额的比例确 定个人所得税的免税额。定个人所得税的免税额。安居房交易安居房交易33