房地产租赁法律条款与合同.pptx

1 1房地产租赁是发生在出租者与承租者之间房地产租赁是发生在出租者与承租者之间的经济关系，即承租者的经济关系，即承租者支付一定的租金支付一定的租金，取得房地产取得房地产一定期限的使用权一定期限的使用权；而出租者；而出租者则通过则通过让渡房地产的使用权以获得一定的让渡房地产的使用权以获得一定的经济收入经济收入。这种交换相当于以租金作为价。这种交换相当于以租金作为价格的房地产零星及有限期的出售行为。格的房地产零星及有限期的出售行为。2 2一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分(一一一一)按客户类型细分按客户类型细分按客户类型细分按客户类型细分常住人口或暂住人口租赁；常住人口或暂住人口租赁；常住人口或暂住人口租赁；常住人口或暂住人口租赁；大面积使用者或小面积使用者租赁；大面积使用者或小面积使用者租赁；大面积使用者或小面积使用者租赁；大面积使用者或小面积使用者租赁；不同收入、职业客户的租赁等。不同收入、职业客户的租赁等。不同收入、职业客户的租赁等。不同收入、职业客户的租赁等。不同客户类型的租赁行为会由于其不同客户类型的租赁行为会由于其不同客户类型的租赁行为会由于其不同客户类型的租赁行为会由于其租房目的、要求租房目的、要求租房目的、要求租房目的、要求以及以及以及以及自身的经济实自身的经济实自身的经济实自身的经济实力力力力等条件的不同而有很大差异。等条件的不同而有很大差异。等条件的不同而有很大差异。等条件的不同而有很大差异。(二二二二)按租赁原因细分按租赁原因细分按租赁原因细分按租赁原因细分短期或较长期租赁；短期或较长期租赁；短期或较长期租赁；短期或较长期租赁；经济承受力有限制或无限制；经济承受力有限制或无限制；经济承受力有限制或无限制；经济承受力有限制或无限制；自用或他用等。自用或他用等。自用或他用等。自用或他用等。长期的租赁关系要较短期的租赁关系稳定。经济条件好的、自用的客户长期的租赁关系要较短期的租赁关系稳定。经济条件好的、自用的客户长期的租赁关系要较短期的租赁关系稳定。经济条件好的、自用的客户长期的租赁关系要较短期的租赁关系稳定。经济条件好的、自用的客户由于违约及破坏租赁合同的可能性小，要较经济条件差、他用的客户更由于违约及破坏租赁合同的可能性小，要较经济条件差、他用的客户更由于违约及破坏租赁合同的可能性小，要较经济条件差、他用的客户更由于违约及破坏租赁合同的可能性小，要较经济条件差、他用的客户更受欢迎。受欢迎。受欢迎。受欢迎。3 3(三三三三)按租赁房地产类型细分按租赁房地产类型细分按租赁房地产类型细分按租赁房地产类型细分uu住宅出租住宅出租住宅出租住宅出租 一般包括一般包括一般包括一般包括普通住宅出租、高档住宅普通住宅出租、高档住宅普通住宅出租、高档住宅普通住宅出租、高档住宅出租两种类型。出租两种类型。出租两种类型。出租两种类型。uu办公楼出租办公楼出租办公楼出租办公楼出租主要是满足企业和行政事业单位进行主要是满足企业和行政事业单位进行主要是满足企业和行政事业单位进行主要是满足企业和行政事业单位进行商务、办公活动商务、办公活动商务、办公活动商务、办公活动的需要。的需要。的需要。的需要。办公楼所处的办公楼所处的办公楼所处的办公楼所处的位置、环境、建造标准、装备设备标准位置、环境、建造标准、装备设备标准位置、环境、建造标准、装备设备标准位置、环境、建造标准、装备设备标准都影响办公楼出租都影响办公楼出租都影响办公楼出租都影响办公楼出租的租金水平。的租金水平。的租金水平。的租金水平。uu商业用房出租商业用房出租商业用房出租商业用房出租主要服务于主要服务于主要服务于主要服务于各类零售业活动各类零售业活动各类零售业活动各类零售业活动的需要。的需要。的需要。的需要。零售商店的零售商店的零售商店的零售商店的位置位置位置位置和和和和租户的经营能力租户的经营能力租户的经营能力租户的经营能力是决定营业额以及租金水平的主要因是决定营业额以及租金水平的主要因是决定营业额以及租金水平的主要因是决定营业额以及租金水平的主要因素。素。素。素。商店的位置商店的位置商店的位置商店的位置是承租者选址的主要标准，也是商业用房出租经营要考是承租者选址的主要标准，也是商业用房出租经营要考是承租者选址的主要标准，也是商业用房出租经营要考是承租者选址的主要标准，也是商业用房出租经营要考虑的基本因素。虑的基本因素。虑的基本因素。虑的基本因素。uu工业用房出租工业用房出租工业用房出租工业用房出租一般包括一般包括一般包括一般包括厂房厂房厂房厂房和和和和仓库出租仓库出租仓库出租仓库出租。工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构要求特殊，适宜长期出租所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。要求特殊，适宜长期出租所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。要求特殊，适宜长期出租所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。要求特殊，适宜长期出租所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分4 4(四四四四)按房地产产权性质细分按房地产产权性质细分按房地产产权性质细分按房地产产权性质细分按房地产产权性质细分为：按房地产产权性质细分为：按房地产产权性质细分为：按房地产产权性质细分为：公房出租和私房出租公房出租和私房出租公房出租和私房出租公房出租和私房出租。目前在我国公房出租占绝大多数比重，并多以福利性、低租金出租，还未目前在我国公房出租占绝大多数比重，并多以福利性、低租金出租，还未目前在我国公房出租占绝大多数比重，并多以福利性、低租金出租，还未目前在我国公房出租占绝大多数比重，并多以福利性、低租金出租，还未完全形成市场经营状况。完全形成市场经营状况。完全形成市场经营状况。完全形成市场经营状况。企业在进行企业在进行企业在进行企业在进行市场细分市场细分市场细分市场细分的基础上应根据的基础上应根据的基础上应根据的基础上应根据自身条件及发展规自身条件及发展规自身条件及发展规自身条件及发展规划划划划，确定经营范围，并在此基础上认真调查分析，确定自己，确定经营范围，并在此基础上认真调查分析，确定自己，确定经营范围，并在此基础上认真调查分析，确定自己，确定经营范围，并在此基础上认真调查分析，确定自己的经营方向，进行具体的经营活动。的经营方向，进行具体的经营活动。的经营方向，进行具体的经营活动。的经营方向，进行具体的经营活动。一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分一、房地产租赁市场细分5 5(一一一一)房地产租赁程序与方法房地产租赁程序与方法房地产租赁程序与方法房地产租赁程序与方法 1.1.确认出租人是否具有出租房屋或土地的权利，出租者要有从房地产管理确认出租人是否具有出租房屋或土地的权利，出租者要有从房地产管理确认出租人是否具有出租房屋或土地的权利，出租者要有从房地产管理确认出租人是否具有出租房屋或土地的权利，出租者要有从房地产管理部门领取的部门领取的部门领取的部门领取的房屋租赁许可证房屋租赁许可证房屋租赁许可证房屋租赁许可证。2.2.当事人双方订立租赁合同。通过合同的确立，以确定双方当事人的权利当事人双方订立租赁合同。通过合同的确立，以确定双方当事人的权利当事人双方订立租赁合同。通过合同的确立，以确定双方当事人的权利当事人双方订立租赁合同。通过合同的确立，以确定双方当事人的权利义务。义务。义务。义务。3.3.双方当事人持房地产租赁契约，到土地管理部门或房地产管理部门办理双方当事人持房地产租赁契约，到土地管理部门或房地产管理部门办理双方当事人持房地产租赁契约，到土地管理部门或房地产管理部门办理双方当事人持房地产租赁契约，到土地管理部门或房地产管理部门办理租赁审核手续，租赁登记手续，并接受管理部门的审查。租赁审核手续，租赁登记手续，并接受管理部门的审查。租赁审核手续，租赁登记手续，并接受管理部门的审查。租赁审核手续，租赁登记手续，并接受管理部门的审查。当事人双方签订的租赁合同要对当事人双方签订的租赁合同要对当事人双方签订的租赁合同要对当事人双方签订的租赁合同要对租赁期限、押租金额、交付方式及返租赁期限、押租金额、交付方式及返租赁期限、押租金额、交付方式及返租赁期限、押租金额、交付方式及返还日期、税费负担、修缮权责、附属设备还日期、税费负担、修缮权责、附属设备还日期、税费负担、修缮权责、附属设备还日期、税费负担、修缮权责、附属设备等基本问题加以注明；同时，对等基本问题加以注明；同时，对等基本问题加以注明；同时，对等基本问题加以注明；同时，对承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间内出租人欲将房屋转售他承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间内出租人欲将房屋转售他承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间内出租人欲将房屋转售他承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间内出租人欲将房屋转售他人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧6 6(二二二二)房地产租赁操作技巧房地产租赁操作技巧房地产租赁操作技巧房地产租赁操作技巧1.1.1.1.带房客看房带房客看房带房客看房带房客看房 要保持待出租房屋干净、整洁的良好状态，还要注意要愉快地作自要保持待出租房屋干净、整洁的良好状态，还要注意要愉快地作自要保持待出租房屋干净、整洁的良好状态，还要注意要愉快地作自要保持待出租房屋干净、整洁的良好状态，还要注意要愉快地作自我介绍，热情、详细地介绍和回答有关问题，通过交谈判断房客的预我介绍，热情、详细地介绍和回答有关问题，通过交谈判断房客的预我介绍，热情、详细地介绍和回答有关问题，通过交谈判断房客的预我介绍，热情、详细地介绍和回答有关问题，通过交谈判断房客的预期需求，并有针对性地进行介绍等。期需求，并有针对性地进行介绍等。期需求，并有针对性地进行介绍等。期需求，并有针对性地进行介绍等。2.2.2.2.选择房客选择房客选择房客选择房客 选择房客主要可以依据两个方面的信息来判断，一是通过查看记录选择房客主要可以依据两个方面的信息来判断，一是通过查看记录选择房客主要可以依据两个方面的信息来判断，一是通过查看记录选择房客主要可以依据两个方面的信息来判断，一是通过查看记录或档案资料判断，如过去的租房历史记录、个人的基本情况等；二是或档案资料判断，如过去的租房历史记录、个人的基本情况等；二是或档案资料判断，如过去的租房历史记录、个人的基本情况等；二是或档案资料判断，如过去的租房历史记录、个人的基本情况等；二是通过观察个人的表现判断，如衣着个人卫生、言谈举止等。通过观察个人的表现判断，如衣着个人卫生、言谈举止等。通过观察个人的表现判断，如衣着个人卫生、言谈举止等。通过观察个人的表现判断，如衣着个人卫生、言谈举止等。二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧7 73.3.3.3.收取房租。收取房租。收取房租。收取房租。收取房租有三个要点：收取房租有三个要点：收取房租有三个要点：收取房租有三个要点：确定收租的时间、按时收租、对拖欠房租确定收租的时间、按时收租、对拖欠房租确定收租的时间、按时收租、对拖欠房租确定收租的时间、按时收租、对拖欠房租者采取严厉措施者采取严厉措施者采取严厉措施者采取严厉措施。房租都是提前支付的，收租时间一般定为月初或在。房租都是提前支付的，收租时间一般定为月初或在。房租都是提前支付的，收租时间一般定为月初或在。房租都是提前支付的，收租时间一般定为月初或在发工资后的一两天内，这样比较有利于房租的收取。要培养和训练房发工资后的一两天内，这样比较有利于房租的收取。要培养和训练房发工资后的一两天内，这样比较有利于房租的收取。要培养和训练房发工资后的一两天内，这样比较有利于房租的收取。要培养和训练房客按时交纳房租的好习惯，对不能履行约定者要采取下逐客令等严厉客按时交纳房租的好习惯，对不能履行约定者要采取下逐客令等严厉客按时交纳房租的好习惯，对不能履行约定者要采取下逐客令等严厉客按时交纳房租的好习惯，对不能履行约定者要采取下逐客令等严厉方式进行约束。方式进行约束。方式进行约束。方式进行约束。4.4.4.4.提高经营水平。提高经营水平。提高经营水平。提高经营水平。可以聘请专业物业管理公司进行管理。可以聘请专业物业管理公司进行管理。可以聘请专业物业管理公司进行管理。可以聘请专业物业管理公司进行管理。二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧二、房地产租赁程序、方法与操作技巧8 8房地产价格的特性房地产价格的特性房地产价格的特性房地产价格的特性 1 1 1 1位置对价格起着决定作用。位置对价格起着决定作用。位置对价格起着决定作用。位置对价格起着决定作用。交通条件交通条件交通条件交通条件的好坏，的好坏，的好坏，的好坏，距市中心的距离距市中心的距离距市中心的距离距市中心的距离远近，远近，远近，远近，人口密度和人流密度人口密度和人流密度人口密度和人流密度人口密度和人流密度是影响商业用途是影响商业用途是影响商业用途是影响商业用途房地产的主要因素；房地产的主要因素；房地产的主要因素；房地产的主要因素；环境条件环境条件环境条件环境条件优劣，优劣，优劣，优劣，距生活服务设施距生活服务设施距生活服务设施距生活服务设施远近及远近及远近及远近及交通便利与否交通便利与否交通便利与否交通便利与否也是也是也是也是影响居住用房地产的主要因素；而影响居住用房地产的主要因素；而影响居住用房地产的主要因素；而影响居住用房地产的主要因素；而交通条件交通条件交通条件交通条件、地形地形地形地形、地质地质地质地质等因素又是影响工业等因素又是影响工业等因素又是影响工业等因素又是影响工业用地的主要因素。用地的主要因素。用地的主要因素。用地的主要因素。2 2 2 2不能完全依成本定价。不能完全依成本定价。不能完全依成本定价。不能完全依成本定价。房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由市场行情决定。土地价格由两部分组成：市场行情决定。土地价格由两部分组成：市场行情决定。土地价格由两部分组成：市场行情决定。土地价格由两部分组成：土地资源价格土地资源价格土地资源价格土地资源价格和和和和土地资本价格土地资本价格土地资本价格土地资本价格。土地土地土地土地资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格(一一一一)房地产租赁价格特点房地产租赁价格特点房地产租赁价格特点房地产租赁价格特点9 93 3 3 3房地产价格的趋升性。房地产价格的趋升性。房地产价格的趋升性。房地产价格的趋升性。房地产商品房地产商品房地产商品房地产商品位置的固定性、稀缺性位置的固定性、稀缺性位置的固定性、稀缺性位置的固定性、稀缺性及及及及难以替代性难以替代性难以替代性难以替代性决定了随着经济的发决定了随着经济的发决定了随着经济的发决定了随着经济的发展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。城市的发展城市的发展城市的发展城市的发展必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同时，时，时，时，城市市政设施的建设与改善城市市政设施的建设与改善城市市政设施的建设与改善城市市政设施的建设与改善也是提高土地利用效益、促使房地产也是提高土地利用效益、促使房地产也是提高土地利用效益、促使房地产也是提高土地利用效益、促使房地产升值的主要原因。升值的主要原因。升值的主要原因。升值的主要原因。4 4 4 4房地产价格的垄断性。房地产价格的垄断性。房地产价格的垄断性。房地产价格的垄断性。由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业中心中心中心中心“黄金地段黄金地段黄金地段黄金地段”的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的规律性。规律性。规律性。规律性。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格1010房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外，还具有其特殊性：房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外，还具有其特殊性：房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外，还具有其特殊性：房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外，还具有其特殊性：1.1.房地产收益水平或效用决定租赁价格水平。房地产收益水平或效用决定租赁价格水平。房地产收益水平或效用决定租赁价格水平。房地产收益水平或效用决定租赁价格水平。对于经营性房地产租赁，承租者购买的是对于经营性房地产租赁，承租者购买的是对于经营性房地产租赁，承租者购买的是对于经营性房地产租赁，承租者购买的是一定时期可以获取房地产一定时期可以获取房地产一定时期可以获取房地产一定时期可以获取房地产收益的权利收益的权利收益的权利收益的权利，因此房地产的收益大小（纯收益）与其支付租金的数量密，因此房地产的收益大小（纯收益）与其支付租金的数量密，因此房地产的收益大小（纯收益）与其支付租金的数量密，因此房地产的收益大小（纯收益）与其支付租金的数量密切相关。一般情况下，承租人切相关。一般情况下，承租人切相关。一般情况下，承租人切相关。一般情况下，承租人可支付的租金可支付的租金可支付的租金可支付的租金等于他等于他等于他等于他每年的收入减去支出每年的收入减去支出每年的收入减去支出每年的收入减去支出（包括利润）后的平均剩余（包括利润）后的平均剩余（包括利润）后的平均剩余（包括利润）后的平均剩余。对于非经营性房地产租赁，承租者主要考。对于非经营性房地产租赁，承租者主要考。对于非经营性房地产租赁，承租者主要考。对于非经营性房地产租赁，承租者主要考虑的是虑的是虑的是虑的是房地产使用效益房地产使用效益房地产使用效益房地产使用效益，可表现为，可表现为，可表现为，可表现为方便感、舒适感方便感、舒适感方便感、舒适感方便感、舒适感等，这时房地产效用等，这时房地产效用等，这时房地产效用等，这时房地产效用的大小影响其出租的价格水平。的大小影响其出租的价格水平。的大小影响其出租的价格水平。的大小影响其出租的价格水平。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格11112.2.租赁合同条件影响租赁价格水平。租赁合同条件影响租赁价格水平。租赁合同条件影响租赁价格水平。租赁合同条件影响租赁价格水平。房地产租赁价格的高低不仅取决于房地产的物理性质与质量，而且房地产租赁价格的高低不仅取决于房地产的物理性质与质量，而且房地产租赁价格的高低不仅取决于房地产的物理性质与质量，而且房地产租赁价格的高低不仅取决于房地产的物理性质与质量，而且还取决于合同条件。还取决于合同条件。还取决于合同条件。还取决于合同条件。承租期长短承租期长短承租期长短承租期长短以及以及以及以及租金修订期的长短租金修订期的长短租金修订期的长短租金修订期的长短都会影响租金额都会影响租金额都会影响租金额都会影响租金额的大小，在通货膨胀时期尤其如此。如果的大小，在通货膨胀时期尤其如此。如果的大小，在通货膨胀时期尤其如此。如果的大小，在通货膨胀时期尤其如此。如果利润的增长速度超过通货膨胀利润的增长速度超过通货膨胀利润的增长速度超过通货膨胀利润的增长速度超过通货膨胀的速度的速度的速度的速度，租期长且修订期越长，承租人可支付的租金就越高。相反，如，租期长且修订期越长，承租人可支付的租金就越高。相反，如，租期长且修订期越长，承租人可支付的租金就越高。相反，如，租期长且修订期越长，承租人可支付的租金就越高。相反，如果果果果通货膨胀速度超过利润的增长速度通货膨胀速度超过利润的增长速度通货膨胀速度超过利润的增长速度通货膨胀速度超过利润的增长速度，承租人就会倾向于支付较低的租，承租人就会倾向于支付较低的租，承租人就会倾向于支付较低的租，承租人就会倾向于支付较低的租金，且缩短租金修订期的时间。金，且缩短租金修订期的时间。金，且缩短租金修订期的时间。金，且缩短租金修订期的时间。另外，租金的另外，租金的另外，租金的另外，租金的付款方式付款方式付款方式付款方式，是预付还是后付，是预付还是后付，是预付还是后付，是预付还是后付，哪方负责维修费哪方负责维修费哪方负责维修费哪方负责维修费、保险保险保险保险费费费费等条款对租金额也有影响。等条款对租金额也有影响。等条款对租金额也有影响。等条款对租金额也有影响。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格1212(二二二二)房地产新订租金评估房地产新订租金评估房地产新订租金评估房地产新订租金评估常用的方法有：积算法、租赁实例比较法、收益分析法等。常用的方法有：积算法、租赁实例比较法、收益分析法等。常用的方法有：积算法、租赁实例比较法、收益分析法等。常用的方法有：积算法、租赁实例比较法、收益分析法等。1.1.积算法积算法积算法积算法 先求出房地产在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上房地产租先求出房地产在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上房地产租先求出房地产在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上房地产租先求出房地产在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上房地产租赁所必要的开支费用，如税费、折旧、维持管理费、保险费、租赁损失准备费、赁所必要的开支费用，如税费、折旧、维持管理费、保险费、租赁损失准备费、赁所必要的开支费用，如税费、折旧、维持管理费、保险费、租赁损失准备费、赁所必要的开支费用，如税费、折旧、维持管理费、保险费、租赁损失准备费、因空房等而产生的损失相当额，由此求得房地产租金的方法。该种方法运用于房因空房等而产生的损失相当额，由此求得房地产租金的方法。该种方法运用于房因空房等而产生的损失相当额，由此求得房地产租金的方法。该种方法运用于房因空房等而产生的损失相当额，由此求得房地产租金的方法。该种方法运用于房地产租赁实例较少发生的地区。地产租赁实例较少发生的地区。地产租赁实例较少发生的地区。地产租赁实例较少发生的地区。2.2.租赁实例比较法租赁实例比较法租赁实例比较法租赁实例比较法 方法原理与运用比较法求取房地产价格原理完全一样。所应注意的是，选择方法原理与运用比较法求取房地产价格原理完全一样。所应注意的是，选择方法原理与运用比较法求取房地产价格原理完全一样。所应注意的是，选择方法原理与运用比较法求取房地产价格原理完全一样。所应注意的是，选择比较实例时确定的租金标准是指租赁房地产实际支付的一切经济代价。因此，如比较实例时确定的租金标准是指租赁房地产实际支付的一切经济代价。因此，如比较实例时确定的租金标准是指租赁房地产实际支付的一切经济代价。因此，如比较实例时确定的租金标准是指租赁房地产实际支付的一切经济代价。因此，如有押金、保证金等费用支出时，应当包括押金、保证金等的运用收益。有押金、保证金等费用支出时，应当包括押金、保证金等的运用收益。有押金、保证金等费用支出时，应当包括押金、保证金等的运用收益。有押金、保证金等费用支出时，应当包括押金、保证金等的运用收益。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格13133.3.收益分析法收益分析法收益分析法收益分析法 收益分析法，是要分析房地产承租人所能得到的收益当中究竟有多收益分析法，是要分析房地产承租人所能得到的收益当中究竟有多收益分析法，是要分析房地产承租人所能得到的收益当中究竟有多收益分析法，是要分析房地产承租人所能得到的收益当中究竟有多少收益可作为租金支付，即利用收益额求取租金额的方法。一般通过求少收益可作为租金支付，即利用收益额求取租金额的方法。一般通过求少收益可作为租金支付，即利用收益额求取租金额的方法。一般通过求少收益可作为租金支付，即利用收益额求取租金额的方法。一般通过求取房地产在一定期间内可能产生的纯收益，再加上必要的各项费用等，取房地产在一定期间内可能产生的纯收益，再加上必要的各项费用等，取房地产在一定期间内可能产生的纯收益，再加上必要的各项费用等，取房地产在一定期间内可能产生的纯收益，再加上必要的各项费用等，以此求算房地产的租金。以此求算房地产的租金。以此求算房地产的租金。以此求算房地产的租金。期待收益或纯租金求取的方法，可以比照收益还原法中纯收益的方期待收益或纯租金求取的方法，可以比照收益还原法中纯收益的方期待收益或纯租金求取的方法，可以比照收益还原法中纯收益的方期待收益或纯租金求取的方法，可以比照收益还原法中纯收益的方法求取，即将销售量，扣除销售原价、销售费、一般管理费及正常运转法求取，即将销售量，扣除销售原价、销售费、一般管理费及正常运转法求取，即将销售量，扣除销售原价、销售费、一般管理费及正常运转法求取，即将销售量，扣除销售原价、销售费、一般管理费及正常运转资金的利息相当额，及其他求取收益时所必须扣除的数额，由此求得纯资金的利息相当额，及其他求取收益时所必须扣除的数额，由此求得纯资金的利息相当额，及其他求取收益时所必须扣除的数额，由此求得纯资金的利息相当额，及其他求取收益时所必须扣除的数额，由此求得纯租金。租金。租金。租金。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格1414(三三三三)房地产续租租金评估房地产续租租金评估房地产续租租金评估房地产续租租金评估 求取房地产的续租租金时，通常有两种情况：一是依据继续中的租求取房地产的续租租金时，通常有两种情况：一是依据继续中的租求取房地产的续租租金时，通常有两种情况：一是依据继续中的租求取房地产的续租租金时，通常有两种情况：一是依据继续中的租赁契约改定实际支付租金；二是随契约上的条件或使用目的变更而改定赁契约改定实际支付租金；二是随契约上的条件或使用目的变更而改定赁契约改定实际支付租金；二是随契约上的条件或使用目的变更而改定赁契约改定实际支付租金；二是随契约上的条件或使用目的变更而改定租金。不论何种情况，都应对以下事项加以综合考虑。租金。不论何种情况，都应对以下事项加以综合考虑。租金。不论何种情况，都应对以下事项加以综合考虑。租金。不论何种情况，都应对以下事项加以综合考虑。(1)(1)契约的内容、使用条件或使用目的变更内容；契约的内容、使用条件或使用目的变更内容；契约的内容、使用条件或使用目的变更内容；契约的内容、使用条件或使用目的变更内容；(2)(2)租赁期间及剩余时间；租赁期间及剩余时间；租赁期间及剩余时间；租赁期间及剩余时间；(3)(3)租金调整原因；租金调整原因；租金调整原因；租金调整原因；(4)(4)市场租金水平及变化情况；市场租金水平及变化情况；市场租金水平及变化情况；市场租金水平及变化情况；(5)(5)其他变化情况；其他变化情况；其他变化情况；其他变化情况；(6)(6)是否需要增加更新费及变更条件承诺费等。是否需要增加更新费及变更条件承诺费等。是否需要增加更新费及变更条件承诺费等。是否需要增加更新费及变更条件承诺费等。主要方法有：主要方法有：主要方法有：主要方法有：差额分配法、利率法、推算法、租赁实例比较法。差额分配法、利率法、推算法、租赁实例比较法。差额分配法、利率法、推算法、租赁实例比较法。差额分配法、利率法、推算法、租赁实例比较法。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格15151 1 1 1差额分配法。差额分配法。差额分配法。差额分配法。差额分配法是就能切实反映房地产经济价值的租金水平，差额分配法是就能切实反映房地产经济价值的租金水平，差额分配法是就能切实反映房地产经济价值的租金水平，差额分配法是就能切实反映房地产经济价值的租金水平，与实际支付租金水平之间所发生的差额，依据契约内容、契约订立的过与实际支付租金水平之间所发生的差额，依据契约内容、契约订立的过与实际支付租金水平之间所发生的差额，依据契约内容、契约订立的过与实际支付租金水平之间所发生的差额，依据契约内容、契约订立的过程等情况加以综合考虑，判定该差额中应当归属于出租人的适当部分，程等情况加以综合考虑，判定该差额中应当归属于出租人的适当部分，程等情况加以综合考虑，判定该差额中应当归属于出租人的适当部分，程等情况加以综合考虑，判定该差额中应当归属于出租人的适当部分，并将此数额加减实际支付租金，由此求算续订租金的方法。并将此数额加减实际支付租金，由此求算续订租金的方法。并将此数额加减实际支付租金，由此求算续订租金的方法。并将此数额加减实际支付租金，由此求算续订租金的方法。2 2 2 2利率法。利率法。利率法。利率法。是以估价房地产在估价当时的经济价值是以估价房地产在估价当时的经济价值是以估价房地产在估价当时的经济价值是以估价房地产在估价当时的经济价值(市场价格市场价格市场价格市场价格)为基础，为基础，为基础，为基础，乘上续租的租金收益率，加上必要的经费等，由此求算租金的方法。乘上续租的租金收益率，加上必要的经费等，由此求算租金的方法。乘上续租的租金收益率，加上必要的经费等，由此求算租金的方法。乘上续租的租金收益率，加上必要的经费等，由此求算租金的方法。3 3 3 3推算法。推算法。推算法。推算法。推算法是就订定现时租金当时的纯租金，乘上由物价、房价、推算法是就订定现时租金当时的纯租金，乘上由物价、房价、推算法是就订定现时租金当时的纯租金，乘上由物价、房价、推算法是就订定现时租金当时的纯租金，乘上由物价、房价、地价等确定的综合价格变动率，以此所得数额加上估价期日时的必要经地价等确定的综合价格变动率，以此所得数额加上估价期日时的必要经地价等确定的综合价格变动率，以此所得数额加上估价期日时的必要经地价等确定的综合价格变动率，以此所得数额加上估价期日时的必要经费等，由此求算租金的方法。这里，综合价格变动率可以由消费物价指费等，由此求算租金的方法。这里，综合价格变动率可以由消费物价指费等，由此求算租金的方法。这里，综合价格变动率可以由消费物价指费等，由此求算租金的方法。这里，综合价格变动率可以由消费物价指数、地价指数及房价指数等综合分析得来。数、地价指数及房价指数等综合分析得来。数、地价指数及房价指数等综合分析得来。数、地价指数及房价指数等综合分析得来。三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格三、房地产租赁价格1616四、房地产租赁法律条款与合同四、房地产租赁法律条款与合同四、房地产租赁法律条款与合同四、房地产租赁法律条款与合同 城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法第第第第5353条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。租赁合同租赁合同租赁合同租赁合同又称为又称为又称为又称为租赁契约租赁契约租赁契约租赁契约；房地产租赁合同是以房地产为租赁标的；房地产租赁合同是以房地产为租赁标的；房地产租赁合同是以房地产为租赁标的；房地产租赁合同是以房地产为租赁标的的合同，是由租赁双方协商，明确双方的权利义务并以文字形式固定下的合同，是由租赁双方协商，明确双方的权利义务并以文字形式固定下的合同，是由租赁双方协商，明确双方的权利义务并以文字形式固定下的合同，是由租赁双方协商，明确双方的权利义务并以文字形式固定下来形成的协定。来形成的协定。来形成的协定。来形成的协定。(一一一一)制定租赁合同的原则制定租赁合同的原则制定租赁合同的原则制定租赁合同的原则1 1 1 1符合国家法律和政策的原则符合国家法律和政策的原则符合国家法律和政策的原则符合国家法律和政策的原则 契约的签订，在租赁双方之间产生的权利义务关系具有法律约束力，契约的签订，在租赁双方之间产生的权利义务关系具有法律约束力，契约的签订，在租赁双方之间产生的权利义务关系具有法律约束力，契约的签订，在租赁双方之间产生的权利义务关系具有法律约束力，受到国家强制力的保护受到国家强制力的保护受到国家强制力的保护受到国家强制力的保护。如果契约的条款与国家法律和政策相抵触，与。如果契约的条款与国家法律和政策相抵触，与。如果契约的条款与国家法律和政策相抵触，与。如果契约的条款与国家法律和政策相抵触，与社会公共利益相抵触，则这种契约是无效的。如果契约是依法制定，任社会公共利益相抵触，则这种契约是无效的。如果契约是依法制定，任社会公共利益相抵触，则这种契约是无效的。如果契约是依法制定，任社会公共利益相抵触，则这种契约是无效的。如果契约是依法制定，任何单位或个人，都不能进行违约活动，不得扰乱租赁秩序。不履行或不何单位或个人，都不能进行违约活动，不得扰乱租赁秩序。不履行或不何单位或个人，都不能进行违约活动，不得扰乱租赁秩序。不履行或不何单位或