房地产开发与经营第二版开发与理论和策略.pptx

第第2 2章章 房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。营的决策问题。重点问题重点问题房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型、准则和程序房地产开发与经营决策类型、准则和程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述市场环境分析；市场需求预测；价格确定理论；收益（利润）最大原理；可行性分析；消费者市场购买行为理论；房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述宏观环境宏观环境微观环境微观环境市场环境市场环境房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.1 市场环境分析市场环境分析经济因素经济因素政治因素政治因素人口因素人口因素政策法规因素政策法规因素供应者供应者生产者生产者顾客顾客竞争者竞争者社会公众社会公众2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.2 市场需求预测市场需求预测房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材市场需求预测的有关概念 市场需求市场需求 市场预测市场预测市场需求影响因素分析 竞争状况竞争状况 人口统计分析人口统计分析 趋势分析趋势分析市场需求预测的主要方法 购买者意向调查购买者意向调查 销售人员综合意见法销售人员综合意见法 时间序列分析法时间序列分析法2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述价格确定价格确定完全竞争型市场结构企业定价完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结垄断竞争型市场结构企业定价构企业定价寡头竞争型市场结构寡头竞争型市场结构企业定价企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.3 价格确定理论价格确定理论市场结构与企业行为市场结构类型及其特征2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.4 收益（利润）最大原理收益（利润）最大原理收益、成本指标确定收益、成本指标确定项目最佳规模确定项目最佳规模确定经济收益分析方法经济收益分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.5 可行性分析可行性分析可行性研究的过程可行性研究的过程：投资机会鉴别阶段；投资机会鉴别阶段；初步可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；详细可行性研究阶段；详细可行性研究阶段；评价与决策阶段。评价与决策阶段。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.5 可行性分析可行性分析现金流量分析现金流量分析：净现值将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和；净收益率项目净现值与总投资现值之比；内部收益率使净现值等于零的贴现率。损益临界分析损益临界分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1 2.1 房地产开发与经营理论综述房地产开发与经营理论综述2.1.6 消费者市场购买行为理论消费者市场购买行为理论消费者购买动机购买决策过程消费者购买行为分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析2.2.1 房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材财务策略财务策略 生产策略生产策略市场开发策略市场开发策略价格策略：价格策略：高价策略高价策略 低价策略低价策略 均衡价格策略均衡价格策略2.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起开发策略趋势开发策略趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2.2 房地产市场开发策略房地产市场开发策略2.2 2.2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析2.2.3 房地产价格策略房地产价格策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产产品的生命周期和市场周期房地产产品的生命周期和市场周期 不同时期房地产价格策略不同时期房地产价格策略 房地产品进入期房地产品进入期 房地产品成长期房地产品成长期 房地产品成熟期房地产品成熟期 房地产品衰退期房地产品衰退期2.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策基本条件基本条件有明确的目标有明确的目标有两个以上可供选有两个以上可供选择比较的方案择比较的方案有评价方案优劣的标有评价方案优劣的标准准有真实地反映客观实际的数据资料有真实地反映客观实际的数据资料房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1 房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型构成决策问题的基本条件构成决策问题的基本条件2.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策风险型决策风险型决策不确定型决策不确定型决策确定型决策确定型决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1 房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型决策类型决策类型开发与经营决策原则：-遵守政策法规的原则遵守政策法规的原则-取得最佳效益的原则取得最佳效益的原则-风险意识的原则风险意识的原则-定性分析与定量分析相结合的原则定性分析与定量分析相结合的原则2.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1 房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策类型2.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策2.3.2 房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材确定型决策准则确定型决策准则风险型决策准则风险型决策准则 基本决策准则基本决策准则最大可能准则和期望值准则最大可能准则和期望值准则#23.决策树决策树#25.不确定型决策不确定型决策 乐观准则乐观准则 悲观准则悲观准则 后悔准则后悔准则 等可能性准则等可能性准则2.3 2.3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策2.3.3 房地产开发与经营决策程序与方法房地产开发与经营决策程序与方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材发现问题确定目标 针对性 明确性 层次性 可行性拟制方案 整体详尽性 相互排斥性分析评价 限制因素分析 潜在问题分析 综合评价选择方案实施追踪 反馈控制 追踪决策 关键术语关键术语理论策略决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题复习思考题1.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。2.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。3.简述房地产开发与经营决策的内容。4.房地产经营决策准则是什么？5.房地产经营决策程序是什么？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材 1 1、期望值法、期望值法 其中：其中：E(Ai)E(Ai)在在i i状态下的期望值状态下的期望值 PjPj在在i i状态下的概率，且状态下的概率，且 a aijij在在i i状态下的损益值状态下的损益值 自然状态自然状态损益值损益值行动方案行动方案需求量高需求量高p1=0.7需求量低需求量低p2=0.3E（A）大户型方大户型方案案A12000-400小户型方小户型方案案A29006002、决策树法、决策树法 决策树是由决策点、方案枝、状态点、概率枝和损益值表示。决策步骤：编制决策树编制决策树 计算期望值计算期望值 剪枝决策剪枝决策#19.